新的市场环境和形势下，房地产企业如何应对？企业战略又是怎样？众多专家和与会的开发商老总们，展开了热烈的讨论和激辩。

  观点思辨

  要懂政策更要懂市场

  蓝光地产副董事长、总裁

  张志成

  住建部政策研究中心主任

  秦虹

  蓝光地产的副董事长、总裁张志成表示：“我在蓝光十多年时间，这也是蓝光高速成长的十多年，这十多年蓝光坚持了市场化的原则，我们不管是在成都的这些年，还是在全国其他城市，我们的基本原则就是坚持市场化。”他称，蓝光一直坚信市场化，因为只有市场化才能够真正培育好的企业；只有充分地市场化，中国经济发展的未来也才会有更大的希望，“所以我们要坚信市场化，这也是蓝光一直在做的”。

  同时，不少专家提到了企业的发展，也应该读懂和吃透政策。张志成提到了目前的限购政策。“限购、限贷这些政策是有针对性的，蓝光以前在成都也做豪宅，比如说高尔夫别墅，像峨嵋山的文化旅游项目这些东西，还有城市豪宅。那个时候你要去响应政策，如果不响应政策，企业就很难做，所以政策往哪里走，你的方向和战略也要随之调整。”

  住建部政策研究中心主任秦虹则表示，“这么多年我做研究，我有一个体会：我们研究政策吃透政策是一个方面，吃透市场更重要，市场的力量真的很强大，关键是我们能不能把市场研究好，这是第一位的。政策有很多不是我们能把握的，而市场机会有的时候是我们能把握的。”

  优先发展一二线城市

  绿地集团副总裁、西南事业部董事长、总经理

  孙志文

  世茂集团

  副总裁

  张滨

  论坛上，多名专家和开发商高管认为，人口向一二线城市涌动成为不可逆转的趋势，房地产市场分化的情况不可避免，不少开发商高管明确了企业的发展路线：优先发展一二线城市，甚至不进入三四线城市。

  “我们还有一个基本的原则，在企业全国化的过程当中，我们原则上不会进入三四线城市。”蓝光地产副董事长、总裁张志成旗帜鲜明。他表示，蓝光现在要进的都是省会城市，或者是在省会城市群中经济发展得比较好、经济实力比较好的城市，比如说无锡、青岛等等。

  “从去年的下半年开始，绿地就制订了一个近期的调整战略。去年下半年初，我们集团就以红头文件的形式，明确不再进入三四线城市。” 绿地集团副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文称，之前两年，绿地在三四线城市的扩张还是比较快的，但是随着中国经济风向标的一些调整，我们深切地感受到，最终一些有核心影响力的城市，必将在一二线城市产生，一些大型城市的核心吸附能力会更强。

  “绿地在西南唯一的三线城市就是南充，南充这个城市有它的一些特殊性。我们一致认为四川这个区域，有一部分的城市发展后劲还是很强的，比如说南充，人口达到一百万，面积要达到一百平方公里，未来的五年到十年还有大发展。”

  世茂集团副总裁张滨则提到了近期世茂集团在全国一二线城市频频拿地的事，包括在杭州、苏州。“我们希望重新回归一线城市。这一阶段国家的一个战略发展方向的调整，产业结构的调整，更加追求发展的质量，包括城镇化的战略，世茂作为一家规模型的企业，我们的这些战略的导向，一定要跟国家的整个发展战略导向相吻合。”

  产融结合是未来方向

  黄金湾投资集团董事长

  申威

  仲量联行中国区董事

  宋海涛

  上海财经大学副校长、不动产研究所长

  王洪卫

  在整个行业的转型期间，房地产企业又该如何转型，并发展壮大呢？不少嘉宾提到了产融结合即房地产生产和融资的结合，有的开发商甚至直接转型做了金融服务商。还有的开发商则认为，做商业地产也是策略之一，但更应该注意可持续发展。

  论坛上，第一个旗帜鲜明提出产融结合的，是绿地集团副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文。“一个先进的企业没有一个强大的融资能力和融资工具，你这个企业是不可能做强的，不可能做到全球化，也不可能做成大企业，这个三化合一，是我们目前整个集团走的方向，今后也要一直要努力做下去。”

  黄金湾投资集团董事长申威则提到，自己的企业经历了三次转型。“我们原来是房地产营销企业，后来经历了一段时间原始积累之后，开始做房地产开发，从2010年房地产调控开始，我们意识到金融对于房地产企业的命脉作用，所以我们在转型做地产投资，我们现在打造了一个专业化地产金融的机构。”他表示，未来十年重点是打造企业的融资渠道和手段，房地产基金的发展大有可为。

  仲量联行中国区董事宋海涛则谈到了商业地产的发展。“从我们公司的角度来讲，有一个趋势，我们在全国基本上逐渐淡出了住宅市场。”他表示，目前，不少商业地产的开发是散卖的形式，这固然是最快的一个资金流转的方式，可是真正从物业的价值来讲，“绝对不是一个好的模式，因为你没有办法去管理，去经营、提升他后续的品质。我们要坚持一个可持续化的战略。”

  上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫则提到了开发商多元化身份的调整，“未来的十年，你必须转型，你从一个以开发为主，以资源为主的开发商，变成一个财富管理商，变成一个资产管理商，逐渐让租金收入成为你的主要的收入来源。有长远的租金收入你可以变成很好的金融产品，其回报不会比你开发的回报低。”