房展会“地王”营销将盛行，推升买涨不买跌行情
中秋假日期间，一年一度的秋季房展在北京、南京、西安、秦皇岛等多个城市开锣，各地主办方和房地产商想尽办法为展出的楼盘吸引更多的关注，为楼市金九银十添砖加瓦，其中，西安秋博会前3天“淘房”市民达9万多人次。
而在国庆十一长假期间，还会有不少城市的秋交会、房博会等风向标性质展会如期举行，在全国范围内，“房展会”将成“十一黄金周”最关心的话题之一。
历年“房展会”基本上以楼盘品牌形象展示及推广为主，今年房展会将会如何？同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般7-8月份为推盘淡季，“金九银十”为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨与跌。从当前推盘趋势来看，在2013年8月底至9月这个时间段，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，同时，各地十一期间房交会也会如期进行，开发商在这个营销阶段会加大推盘力度，市场成交量将再度出现回升，至年底“翘尾”的行情也会出现。
在当前市场表现来看，从购房者角度而言，过去几个月的市场经历会让其明白，尽早购房是当务之急。因此，房展会期间，购房者主要还是寻找个案楼盘是否适合现在出手，从实际的购房需求人群来讲，本次房展会人气应该不会差。从这个角度而言，开发商也应该抓住购房者的心态，合理定价，及时推盘，尽快达成成交。
利用“房展会”时机积极“跑量”
当前来讲，整个市场“基本面”好转，加上企业的资金面不会太紧张了，市场去化速度也利于企业快速回笼资金，这对于市场来讲，将面临新一轮的市场发展周期和机会。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于新房市场来讲，在市场基本面趋好、企业资金面不太紧张的市场背景下，利用“房展会”时机，积极跑量将成为2013年十一房展期间各大品牌开发企业的策略。“红十月”楼市也是值得期待的，“金九银十”已基本成定局。具体来讲：
从政府表态、市场基本面走势、开发商的推盘时序、当前市场需求强劲导致的日光盘等市场表现来看，整个下半年成交量总体还是会呈现出回升与年底“翘尾”的行情，今年“金九银十”已基本成定局。此外，伴随着“金九银十”与年底“翘尾”行情的出现，有可能进一步助推当前“日光盘”出现与买涨不买跌的行情。
第一、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
第二、钱荒、利率上浮、公积金额度吃紧等现象并不影响总体市场需求，当前市场需求仍然强劲，各地“日光盘”的出现表现出楼市需求仍在，并且仍将呈现出“阶段性”爆发的特征与买涨不买跌的行情。
当前，北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前“钱荒”利率上浮、公积金额度吃紧等现象不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场趋势来看，即使当前利率收紧、银行因额度有限停贷的现象阶段性影响楼市成交量，那也属于短期市场行为，至多影响至年底。随着新的一年到来新的贷款额度的到来，市场有可能再度迎来阶段性的爆发成交，以集中释放前期的市场需求。
第三、从开发商推盘策略阶段性特征来看，2013年8月底至9月这个时间段，品牌开发企业在主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，品牌房企会利用各地十一期间房交会加大推盘力度，品牌房企对于市场的驱动作用会导致市场成交量将再度出现回升，导致今年“红十月”金九银十的行情出现。
第四、品牌开发企业战略布局策略调整，其布阵一二线城市的策略导致其拿地需求强劲，势必会使开发企业快速跑量回笼资金支持其拿地“换仓”，使下半年整个市场成交量会集中释放出来。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施最佳的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致下半年整个市场成交量会集中释放出来。
房展会“地王”营销将盛行，推升买涨不买跌的行情
近期，随着市场基本面的回暖，各地地王现象频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高。
9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新地王，也成为全国单价地王。
仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿，一日诞生三个地王。其中，上午徐家汇地块出让，新鸿基217.7亿夺得，上海及全国总价地王诞生；下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿；苏州金鸡湖两个地块世茂47.25亿包揽，苏州单价地王诞生。
沪杭苏一日诞生三个地王，全国地价“钢丝”上赛跑，土地市场的疯狂至极，似乎回到了2009-2010年土地市场的行情，就此，业内戏言9月5日可定为“地王日”。
而地王热迅速蔓延到其他城市，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，世茂、越秀、复地、金融街四家企业进行地王争夺赛，最终被越秀90.1亿拿地精武路“地王”，楼面价12617元/平方米，成为武汉的总价以及单价“双料地王”；2013年9月18日下午3时，南开天拖地块在天津土地交易中心进行摘牌。融创、天房、招保万参与竞拍，挂牌截止前共经历几十轮报价，经过激烈角逐，融创力压群雄以103.2总价将天拖地块收入囊中，楼面价为10109元/平米，溢价率12.42%。
从拿地企业来讲，由于所出让地块基本为市中心优质地块，这就导致地王大战基本成为了龙头房企的游戏。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场热点来看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当前买涨不买跌的行情。
而在国庆十一长假期间，还会有不少城市的秋交会、房博会等风向标性质展会如期举行，在全国范围内，房展会“地王”营销将盛行，一定程度上会推升买涨不买跌的行情：
第一、开发商会利用“地王”现象炒作买涨不买跌的市场行情，给购房者涨价的预期，诱使购房者尽快入市购房；
第二、“地王”会带动周边楼盘价格整体走高。
“地王”楼盘的定价往往高于板块内普通项目，从项目的开发角度来说，“地王”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子，方可立于不败之地。从定价角度而言，地王楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。有些开发商利用毗邻“地王”的地理位置，从营销上利用地王为本项目定价找参考依据，从这个角度来讲，地王频出一定程度上推升了周边楼盘的价格。
从地王的影响角度而言，地王楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要地王楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于地王楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。从这个角度而言，地王楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。
第三、“地王”楼盘开盘是不会放弃房展会这个市场炒作机会。
从定价本身来看，已经看得出来“地王”本身的争议之处。一般来说，这些“地王”楼盘也往往会选择一栋或一个组团房源作为楼盘中的“楼王”，标高楼盘的最高价，笔者认为，尽管这是一个定价策略，主要还是想通过“楼王”虚高的报价拉升这个“地王”项目的价格，至于这些“楼王”卖出去卖不出去都没有关系，但是，“地王”楼盘从定价上还是利用了人们的眼球，以此炒作来影响整个房地产市场的舆论。
对购房者的六点建议
从投资的角度来说，当前楼市仍具有投资机会和价值，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。当前，各大房企采用少量多批等推盘策略导致“日光盘”个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。但是，从调控政策走向来看，还难以出现2009-2010那样房价短期内疯涨的市场投资机会。
在这样复杂的市场背景下，房展会期间，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监认为应该把握好以下六点基本原则：
首先、从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨是趋势，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情，尤其是在地王频出的当下，开发企业会利用市场时机进行地王炒作，房价因此有可能再度走高。因此，对于普通老百姓来讲，房展会期间，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。
其次、跟着政府规划政策走。
在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推地产市场向上行走。拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于 “大浦东”与“大虹桥”发展初期的住宅地产、商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，世博板块、前滩板块、虹桥商务区、真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地地产市场的发展带来投资机会。
第三、从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选
第四、选择有特质属性的住宅产品进行投资或自住，未来会有更大的市场升值空间，比如有最新规划的前滩、学校众多的学区房；环境较佳的佘山别墅区、距离地铁较近的地铁房等等。
第五、选择知名开发企业的楼盘进行购买。品牌开发企业不只是开发项目、卖房子，它们更注重品牌与市场口碑，从这个角度来讲，品牌开发商项目品质上更有保证，尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业。
从房展会的角度来讲，一场房展会上百个项目参展，购房者不可能把每一个项目了解透彻，因此，房展会期间尽可能挑选知名企业的项目，从品质和价值的角度来讲，都会有比较高的性价比，也不会担心售后服务和物业管理上诸多问题。
第六、从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间；同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。
