新浪乐居讯 在地产行业，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动时候，所以构成一个“金九银十”的现象。但关于“金九银十”的成色之争一直是地产圈热议的话题。到底这只是开发商的蓄意炒作，还是楼市市场自发而为，今年成都楼市“金九”成交几何，让我们拨开迷雾，全民直击楼市真相。

  西南财经大学经济学院教授刘璐，长期致力于国内房地产形式研究。刘璐作为四川新浪乐居特邀评论员，接受新浪乐居独家专访，为读者还原一个成都楼市“金九银十”的清晰轮廓。

四川新浪乐居特邀评论员黄峻话金九银十楼市走向《《《《《《

  1. 依您最近对成都楼市的观察，今年的“金九银十”呈现怎样一个状态？您预测今年“金九银十”成色怎样？

  刘璐：今年的情况应该会好于去年。原因如下：

  1)惯性上涨：上半年全国楼市基本上是一片红，很多大中城市出现了加速上涨的趋势。今年7月70大中城市房价69个上涨 。

  2)本来是楼市传统的淡季的8月，百城住宅价格同比上涨了8.61%，是连续第9个月上涨，并且涨幅比上月扩大0.67个百分点，广州房价同比涨幅达24.15%，位列百城之首。而从环比来看，环比上涨的有71个城市，下降的只有29个城市。其中，北京房价环比涨幅达3.22%，位列全国第一，广州紧随其后，涨1.68%。这也是自2012年6月以来百城房价连续第15个月环比上涨，15个月前的百城均价是8688元/平方米，目前是10442元/平方米。

  3)分化加剧：一线城市和部分二线城市领涨，而大量但三四线城市，越来越多地进入冰川期，可谓“冰火两重天”。百城中海口、温州的跌幅超过10%，分别为10.89%和10.23%；三亚、张家港、江阴和贵阳4个城市跌幅介于1%-8%之间；昆山、聊城和南宁的跌幅均在1%以内。

  4)地王频出：9月4日21亿元北京农展馆地块，楼面价7.3万元，成为全国单价新地王；9月5日以218亿竞得徐家汇中心地块，加上杭州、苏州长三角一天就拍出了三个地王。近日如此疯狂的地王就像行为艺术，将增强全国购房者看涨房价的预期。

  5) 临近爆点：短期风险在累积。“金九银十”房价涨幅将有所加大。有媒体用“躁动”来形容“金九银十”前北京楼市。从去年9月到今年8月，北京房价上涨约33.6%，部分区域二手房上涨近50%，据估计四环内供需值达1∶9.2。

  6)成都楼市表现相对温和，但在房交会密集的宣传和营销攻势下，销售比8月份自然会有提升。

  2. 进入九月以来，成都多个盘入市，并且开盘的认购率较高，但是成都也出现了“贷款停贷”或“房贷上浮”的现象？你怎样看待这个现象，房贷会对金九银十产生较大冲击吗？

   刘璐：今年以来，不少地方陆续传出银行暂停房贷的消息。截至目前，全国已经有北京、上海、广州、深圳、合肥等城市相续出现暂停房贷的情况，尤其是最近几天，似乎有蔓延的趋势。对于大面积收紧房贷的原因，银行方面普遍的说法是额度紧张。但真实原因也许没这么简单。

  据9月9日《中安在线》的消息，合肥最近暂停二手房贷款的4家银行中，3家是国有大行。由此可见，国有大行的此前的“淡定”态度似乎正被打破。种种迹象表明，银行收紧房贷的趋势愈演愈烈，而二手房贷款则首当其冲，是停贷重灾区。

  在六月“钱荒”之后，许多银行心有余悸，对风险的控制更加严格。今年的上市银行中报数据显示，16家上市银行不良贷款余额达4400亿元，相比2012年末增加了近400亿元。对包括房产税在内的更严厉调控手段的预期，也让银行对房贷持有更为谨慎的态度。房屋贷款作为一种银行争相追捧的优质资产的时代也许在逐渐远去。

  但另一方面，从2010年4月起就开始的限贷政策，已经让市场习以为常了。所以目前的房贷收紧对楼市的冲击可能非常有限。

  3. 此外，下月起，公积金政策将调整，贷款期限最长不超过20年，贷款额度受到制约，请问，您认为这是房地产调控升级的预兆吗？

  刘璐：确有这个含义。

  4. 请问：您怎样看待房产发展和楼市调控之间的关系？您认为政府下半年还会出台相关调控政策还是楼市刺激政策？

  刘璐：目前，从全国来看，楼市的分化有加剧的趋势：一线城市和部分二线城市领涨，而大量但三四线城市，越来越多地进入冰川期，可谓“冰火两重天”。百城中海口、温州的跌幅超过10%，分别为10.89%和10.23%；三亚、张家港、江阴和贵阳4个城市跌幅介于1%-8%之间；昆山、聊城和南宁的跌幅均在1%以内。

  8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。

  限贷和限购政策基本失效，但如果没有房价涨得可能更厉害(温州楼市限购放松首月，成交量暴增创年内新高)。新的更科学的调控政策应该正在酝酿中。7月30日中央政治局会议未提房地产调控，并不意味着调控将淡化。全国大城市在上半年房价都出现了加速上涨的趋势，新的政策肯定在酝酿之中。究竟用什么调控工具，以何种方式、何种范围落地，目前尚不明朗。

  因此，未来合理的房地产调控政策也应该是分区域差异性的。对于一线城市和部分上涨过快的二线城市，下半年出台更严厉调控政策的可能性非常大。