卖出的房觉得太亏，想收回；买的房，住着心惊胆战，怕有纠纷。城中村小产权房交易惹烦心事。晨报9月16日A09版“尖板眼房产”报道刊出后，多位市民打来热线咨询“城中村小产权房”问题。

  想索回外村人买的房

  胡女士原是长丰乡永利村村民，丈夫从部队转业进了工厂，上世纪70年代，村里给胡女士划了一块宅基地，夫妻两人建了一套40多平米的砖瓦房，后有院落。后来胡女士调入工厂工作，户口也迁出了村子。

  1987年，胡女士将房子转让给她母亲潘女士，夫妻两顺利搬进工厂公房。

  同年，潘女士以6000元的价格将房子转卖给外村人张先生(化名)。双方手写了买卖契约，但契约双方均未签字。之后，张先生拆掉了该砖房，建了一座3层300多平米的楼房。目前，张先生仍然在楼房内居住。

  永利村从去年开始拆迁。昨天，胡女士找到记者说，以前40多平米的房子6000块钱就卖出去了，觉得有点亏。胡女士表示，张先生的3层楼还没在拆迁协议上签字，他没有签字的权利，她已经向村委会递交了相关材料。她想知道母亲潘女士该怎样维护自己在房屋买卖交易中的权益？

  多年积蓄买城中村房

  与潘女士情况相反，李明(化名)是来汉务工人员，在武昌一城中村买了一套拆迁房。已经住进去了。李明看了晨报“尖板眼房产”报道后，陷入焦虑，虽然眼下还没什么麻烦，但用多年打工积蓄换来的这套房子以后到底存在什么样的纠纷隐患？他该如何维护买方的权益？

  湖北仁义律师事务所律师丁嫣：

  城中村房多为“小产权房”。这类‘小产权房’由于没有土地出让金，价格相对低廉，这使得‘城中村房’就成了一些人群的选购目标，但价廉并不物美，购买这类房存在着很大的风险和隐患。

  第一，房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中也分别规定“农村的住宅不得向城市居民出售”、“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

  2009年3月，武汉市也发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则(暂行)》：“在买卖农村村民住房时，如果买房不属于房屋所在地农村成员的，即使买卖双方之间签订了房屋买卖合同，由于其违反了国家强制性法律规定，是无效的，一旦卖房者不兑现承诺，购房者的权益将无从保障。

  第二，由于买卖的不合法，当原房主主张合同无效，购房者很难得到拆迁补偿款。

  第三，由于小产权房不受法律认可，也没在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。因此，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径非常有限。

  在上述两案例中：潘女士可以主张当年合同无效，要回已卖出的房子，但张先生可以向潘女士主张购房款利息和扩建部分的损失。换而言之，李明也可能会面临上述三个方面的风险。

  总之，城中村房虽然在近期来看比较实惠，但从升值空间和权益保障上看，购买手续齐的正规产权商品房才是理智之举。

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