日前，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，令“以房养老”话题重新受到关注。中山作为拥有多项社会养老服务先进经验的城市，是否具备“以房养老”模式推广的条件呢？

  9月17日，记者对社区老人群体进行调查，并走访了保险公司、银行等金融机构。有专家认为，现阶段“以房养老”模式推广仍面临传统观念、实操难等诸多阻力。但也有退休老人提出，中山可发展养老地产，推行“大房换小房”养老模式。

  调查

    A 受访老人希望住房留给子女

  “以房养老”受益群体是老人，他们的意愿如何？记者在东区、南区的居民小区随机抽取了10位老人进行调查。受访老人中，有7人持反对意见，只有3人表示可以接受“以房养老”的方式。大多数老人认为，以房养老的方式更为适合孤寡老人、独居老人，但自己更希望将房子留给子女。

  竹苑社区的梁婆婆告诉记者，把房子按揭或者出租来养老，会影响儿孙后代。“我辛辛苦苦供的房子，肯定是要留给儿子。有儿子养我，如果我把房子卖掉，不仅儿子会不同意，邻里亲戚也会闲言闲语。”

  李婆婆的老伴也认为自己老了也不会选择“以房养老”，“有子女的老人一般都不会选择把房子卖掉来养老。以房养老可能更适合独居老人、鳏寡老人，这样他们的晚年生活才得到保障。”

  “房子是家里的不动产，在没有重大变故的前提下，肯定不会打房子的主意。”退休工程师罗先生表示，他在退休前投资了理财保险产品，在退休后保险已供完，有保险收益，再加上退休金，生活无忧。对于他们家庭来说，房子是有持续收益的不动产。

  退休出租车司机朱师傅认为，“以房养老”模式操作起来困难重重。“如果有子女的话，必须要征求子女的意见；子女同意，老人家还得考虑抵押给银行的条款，每月能拿多少钱？设定的年限多少年等等，老人家往往很难下决心。”朱师傅表示，除了家庭原因之外，这项政策推广还得有金融机构的支持，无利可图的生意银行不会做，如果利润够大，老人必定亏了，两者很难平衡。

  B 退休老人提议“以房换房”

  今年7月，东区竹苑社区退休老人凌志坤撰写的针对如何深化老人养老改革的建议书，提交给市领导、人大代表及民政局等部门。建议书篇幅长达1万余字，其中包含有中山应试行房产抵押借贷养老业务，提高老人养老自我支付能力的想法。

  “建议书的内容经过一年时间的酝酿。我退休之后接触了不少老人，了解他们的养老实际困难和心理诉求，觉得他们的心声应有渠道输送出去。”今年79岁的凌志坤代表，经过思考、调研之后提出了推行“以房养老”试点的建议。

  中山社保覆盖面广，一定程度上保障了大多数老人的日常开销和基本医疗服务。但凌志坤认为，由于基数较低，老人们的收入往往也只能满足日常生活开支。一旦遭遇重大疾病或突发事件，老人将失去良好的养老条件，给子女及社会带来负担。在这种情况下，“以房养老”成为一种帮助老人解决困难的方式。

  尽管如此，凌志坤也意识到，“以房养老”模式推广之路难行。有传统观念的束缚，也有政策的壁垒。他提出了一种‘以房换房’方式，即用现有的面积较大的住宅，换成面积较小的公寓。“老人入住公寓之后，可享受酒店式的服务，和年龄层群体生活在一起，小区还配套老人服务，这种方式可能更容易让老人接受。”凌志坤表示，这种养老地产的方式，在国外已有成熟操作模式，中山可以借鉴。

  金融机构反馈

    保险业：“以房养老”不会成为主流

  “公司暂时未有相关产品，也没有计划要推出。”城区某保险公司老总表示，“以房养老”模式推广最大的难题是政策，而“房屋70年产权”是眼前的拦路虎。“国外相关政策之所以能推行成功，因为没有产权年限的限制。必须解除了限制，‘以房养老’才有实施的前提。”该老总认为，除了政策原因，中国人传统的家庭观念、自有住房的情结都将增加推广的难度。

  开征遗产税、养老理财产品趋于丰富、人们保险理财意识提高，这些未来的发展趋势将影响“以房养老”的推广。种种因素表明，“以房养老”只能成为现行养老制度的补充，不可能成为主流。

  银行业：现阶段风险未可评估

  “只要国家配套政策出台并有实施细则，推出‘以房养老’产品的阻力不大，但现阶段无法进行风险评估，银行会按兵不动。”我市一家国有银行房贷业务部门工作人员吴先生表示，在相关政策未出台，没有实施细则的情况下，“以房养老”模式仍停留在思路阶段。

  “银行不像保险公司那样对养老理财产品已有一套成熟的评估机制、现成风险系数可参考。如果要推出相关的产品，银行还得走一段摸索的路。”吴先生表示，房产价格评估、贷款比例、支付年限、产品成本等技术数据汇总成风险评估，这些数据的落实得依靠国家相关政策。“可以预测的是，‘以房养老’产品面世后，会受到有房产、需要现金流的特定老人群体的欢迎，特别是在“养儿防老”传统观念逐渐转变的情况下。”吴先生说。

  专家意见

    老人应解开房子依恋情结

  申群喜(电子科技大学中山学院教授、市社会发展研究院院长)：“以房养老”模式旨在盘活老人的存量房产，获取现金流以改善退休之后的生活。早几年前，已有声音提出参考香港和国外的成熟经验，研究推广实施方案。此次，国家提出进行试点研究，说明有若干群体存在这样的需求。有了需求，就要满足。对于中山城区拥有不止一套房的老人来说，“以房养老”是一种可选择的方案。

  但是，政策推广前期必然面对积极性、接受度不高的过程。自有住房是中国人为之奋斗一辈子的目标，也是最珍贵的财产，有强烈的成就感，希望传承给下一代。传统的观念认为，老人应该把最珍贵的财产传给下一代，以换取子女的赡养。因此，老人对房子有很深的依恋情结。只有解开了这种情结的束缚，老人才能更好地享受高品质的晚年生活，不用向儿女伸手，活得更有尊严。

  相关链接

  北京、上海、杭州等城市进行过 “以房养老”的尝试，“以房养老”具体的方式包括以下几种：

  租售换养：

  老人通过出租现有住房，或者以大换小的方式，利用差价养老或入住养老院。

  售后返租：

  老人将房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金重新租住该房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

  “倒按揭”：

  即反向抵押贷款，指老人把房产抵押给银行、保险公司等金融机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，将房产出售偿还贷款本息。

  保障性住房养老：

  指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系，将老人现有住房出租或出售，获得所需生存生活照料，待老人去世后由保障房中心将住房收回。