8月重点城市供求两旺，未来一二线城市市场将出现分化
分析师/杨晨青、潘绍之
2013年8月，十大重点城市交易量出现供求两旺的局面，主要体现在三方面：其一，供应增长推动成交延续高位，十大重点城市中半数以上的城市供应量相比7月出现了一波明显的上升行情，其中广州的增幅高达4成以上。在供应放量的推动下，成交也出现了同样明显的上升行情，其中重庆的涨幅最明显，环比7月上升34%。其二，绝大多数城市单月新增供应都能马上消化掉，8月10大重点城市中7个城市呈现供求平衡，而重庆和成都供求比高于1.2，表现为供不应求；其三，从累积数据来看，截止到8月十大重点城市成交量全部赶超去年同期水平，其中上海、深圳和南京三个城市同比去年同期增幅均高达40%以上。
在我们看来，今年以来的市场强势回暖，是由于政策调控导致市场需求出现叠加释放效应的结果，换句话说，政策调控累积了两年的需求集中在一年的时间释放，由此造成短时间内的供不应求，这才是推高市场热度的根本原因。回顾近三年以来房地产行业的运行轨迹，2011年1月限购政策出台，直至2012年4月份调控大环境开始好转，一二线城市市场大致在低谷徘徊了16个月左右，期间在行政性干预和房价下跌预期的双重压力下，市场需求大量被积压下来；时至去年初，随着首套房贷率先松动，以及限购政策各种规避手段的逐渐“成熟”，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，从首套刚需、改善性需求到之后的投资性需求依次入市，将市场热度逐步推高，2013年以来各地市场已呈现百花齐放的格局。
对于一二线城市市场未来走势，我们可以简单地算一下时间，从2012年5月份到当前2013年9月份，市场的持续上行大致也经历了16个月时间，换一句话说，前期积压下来的购房需求，尤其是首置首改群体，其对于市场的需求叠加效应已接近释放完毕，加上近一年以来持续上涨的房价，其实已经对刚需购买力形成了阻碍，因此当前一二线城市中最活跃的已经是中高档改善及投资需求，而这部分市场的活力能否持续将取决于未来政策面变化。
据我们了解的情况，目前有一部分一二线城市已经开始酝酿限购政策的收紧(郑州限购收紧已经落实)，甚至刚刚有所松动的限价政策也有可能被重新拾起，究其原因，和今年以来各地房价持续上涨，全年房价控制目标纷纷告急有直接关系，在我们看来，这部分城市未来中高档项目入市节奏将受到政府管控的影响而放慢，其在马上到来的“金九银十”所谓的传统销售旺季，市场成交将呈现明显的上行乏力，而另一部分今年以来房价数据相对“和谐”的二线城市，面临的政策压力将相对较小，市场形势也将相对乐观。
