■“售后包租”阴霾多年不散。“金九银十”来袭，商业地产项目此类手法频现。

  ■ 投资商铺并非一定要望“租”止步。“售后包租”与“带租约销售”看似相同，实则具有很大差异，投资人可从销售节点、回报承诺等方面进行鉴别。

  为抢夺“金九银十”大餐，诸多开发企业近来纷纷推出众多项目，这其中，也包括为投资者提供的众多商业地产项目。中国最大商业地产服务机构RET睿意德最新调研发现，近些年在海景房、度假式酒店、产权式公寓等类别项目上红火过一阵子的“售后包租”手法，随着商铺项目的入市而更多地出现。商业地产项目成此类手法“重灾区”。

  就此，RET睿意德高级董事王玉珂指出，“相较住宅，商业项目对于资金的需求压力更大。若未找寻到合适的盈利模式，商业项目对于资金的需求会逼迫部分开发企业采用‘售后包租’手法，而这是在用投资人的钱透支未来。”

  “售后包租”阴霾不散    

  据RET睿意德调研发现，目前，出现在商铺领域的“售后包租”手法与之前在其他物业类别上出现的如出一辙。

  “京津冀地区家居市场唯一产权商铺，限量发售，开发商托管包租40年，8年回本32年净赚，收益率500%以上”，京郊某商铺就打出了这样的促销用语，仔细体会，它已经具有产权商铺、承诺回报、售后托管等“售后包租”的特质。

  RET睿意德高级董事王玉珂分析，目前市场上出现的“售后包租”往往有多种说法，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引投资人。

  但是，美好的未来往往不能“如约而至”。RET睿意德高级董事王玉珂指出，商业项目需要养商，项目因经营好坏可以出现租金上涨或下浮两种情况，“若承诺售后马上就可用租金为投资人提供回报，这明显是在不确定的未来再给投资人确定的承诺。”

  而且，由于风险高，国家对“售后包租”可谓三令五申。早在在2001年，原建设部按照住建部《商品房销售管理办法》第十一条就有规定；2006年，在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

  最高人民法院还曾于2011年1月4日起施行《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，指出“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

  “售后包租”与“带租约销售”大不同

  目前，国内商业地产因缺乏资金退出渠道，不免出现资金压力。随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注。

  因此，市场上必然会出现不少销售型商业。RET睿意德高级董事王玉珂指出，对于投资人而言，选择商业物业时，并非一定要望“租”止步。原因在于，与风险较高的“售后包租”型商铺相比，随着开发运营机构回归理性，市场上正在出现一定投资人可以选择“带租约销售”型商铺。两者看似相同，实则具有很大差异，消费者可从销售节点、回报承诺等方面进行鉴别：

  “首先，从销售节点上开，‘售后包租’手法多在商铺开业之前，或者商铺建好之前，也无入住租户的明确计划；而‘带租约销售’的商铺多是已经开业，已经拥有入住租户；第二，为吸引较为盲目的投资人，‘售后包租’多承诺让人惊艳的固定回报，让人们简单计算就可得出回本时间；而‘带租约销售’项目往往不会承诺固定回报，而是用现实的租金为投资人算账或者预估。”RET睿意德高级董事王玉珂指出。

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