《安家》：请您回顾下这几年北京、上海等一线城市写字楼租金发展的情况。

  张平：根据高纬环球研究部的监测，在经历了2008至2009年的金融风暴冲击之后，一线城市写字楼租金水平自2010年来不断高涨。进入2012年下半年，随着欧债危机的影响日益凸显，国内经济增长放缓，租金增速逐渐放慢，出现小幅波动。对于北京和上海的写字楼市场，由于近期核心商圈甲级写字楼有效新增供应有限，租金高位盘整、空置率低的局面仍将持续，而由此产生的挤出效应带动了非核心商圈写字楼的租赁活动，短期内有利于刺激其租金的增长并抑制核心商圈甲级写字楼租金的进一步攀升。另一方面，随着经济的转好、产业结构的调整与城镇化的不断推进，深圳写字楼租金水平在经历了欧债危机后的小幅下挫之后，已实现增长，而广州也有望自年底企稳并保持平稳增长。

  《安家》：据了解，深圳的空置率很高，但北京的租金却是最贵的。一线城市写字楼租金方面有何区别？区别背后的原因是什么？

  张平：在一线城市中，北京与上海写字楼租金近年来增长迅猛、领跑全国，大幅高于其他城市。而深圳与广州则处于平稳增长，偶有小幅波动的状态。

  不同的市场供需状况决定了一线城市写字楼租金的差异。近三年以来，北京与上海核心商圈甲级写字楼新增有效供应十分有限。写字楼未来供应多集中于非核心商圈且优质项目不多。作为内外资企业办公选址、总部设立的首选地以及个人与机构投资的热选，北京与上海写字楼市场拥有稳定、旺盛的需求支撑。在低供应、高需求的状态下，写字楼租金被不断推高。相比较而言，深圳与广州写字楼供应近年来都保持平稳增长，广州在2012年的新增供应更是达到历史峰值。随着经济的发展，广州写字楼市场需求不断扩张，深圳市场的企业总部型需求也愈发膨胀，保证了其租金的持续平稳上涨。近两年由于外部经济较为疲软，内需不振，两地写字楼市场租户需求曾出现缩减，从而导致租金一度微幅下滑。而随着内外经济的回暖与产业结构的调整，深圳甲级写字楼租金已率先回升，约有一半的新增供应已通过预租的形式被市场吸纳，广州写字楼租金也呈现出回升的趋势。

  《安家》：北京写字楼租金那么高，市场的承受力如何？有没有受经济下滑、放缓的影响？

  张平：根据高纬环球研究部的监测，面临北京写字楼市场高额的租赁成本，以及外部经济恢复缓慢而国内经济增速放缓的压力，企业租户正不断寻求低成本的解决方案。原有核心商圈甲级写字楼企业(或部门)选择搬迁至供应充足、租金较低的非核心商圈，或降低标准，迁至次一级的楼宇办公，或缩减面积以减少开支的案例已屡见不鲜，企业选址边缘化的趋势日趋明显。因此，为保有优质租户、稳定租户组合，核心商圈业主已采取积极措施，甲级写字楼租金出现松动，议价空间进一步扩大。

  《安家》：北京不同区域(比如金融街、国贸区域)之间有何特点和区别？

  张平：随着经济的发展与城市的建设，北京写字楼市场逐渐形成了以金融街、中央商务区、中关村、亮马河及东二环等为代表的核心商圈，以及以望京、亚奥、上地、总部基地及亦庄经济技术开发区为代表的非核心商圈。核心商圈处于城市繁华地段，经过长期发展，在基础建设、配套设施、政策服务与产业聚集等方面已非常完善，但写字楼新增供应有限，租赁成本较高。非核心商圈位于城市外沿，近年来发展迅速，基础设施建设进一步完善，政策引导不断加强，且写字楼供应充足，租金更具竞争力，已吸引不少企业入驻。

  不同的商圈在政策导向与产业侧重上也有所差异。例如，金融街商圈，由于政府政策优惠和一行三会的入驻吸引了众多内资金融、保险等公司在此落户；定福庄传媒走廊则定位国际传媒产业，着力于吸引文化创意与传媒等企业在此落户。

  《安家》：请您谈谈对未来一线城市写字楼租金的预期。

  张平：在政府推进城镇化、扩大内需与发展第三产业政策的宏观指导下，消费的不断增长与服务业的快速发展将会为写字楼的开发提供稳定需求支撑。北京与上海核心商圈写字楼市场伴随新项目的逐渐入市与新兴商圈吸引部分租户分流，甲级写字楼租金预计将放缓增速，保持高位盘整。而深圳与广州在经济回暖的带动下，租赁需求将得到进一步释放，写字楼租金将继续平稳增长。

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