新浪乐居讯 7月9日，迎泽宾馆晋泽轩，太原市长耿彦波面对近50家国内知名房地产开发企业老总，诚恳推介了太原市34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，太原城中村集中改造大幕由此拉开。

  此次推荐涉及40个城中村的改造内容，规划为25个片区共34个项目，总用地面积1486.57公顷，这些项目主要位于城市核心区、风景名胜区、产业集聚区，为了达到高起点、高标准规划的要求，政府将打破村与村、集体土地与国有土地的界限，进行连片规划改造。

  此次城中村改造遵循“政府主导、规划引领、整村拆除、安置优先”的原则，采取片区改造、统一规划、分步实施等方式，力图做到改造一个村，带动一个片区，形成一个产业，打造一个亮点。

  本轮城中村改造项目，从整体分布区域看，主要位于城市发展边缘地带，明显地看出城市建设已经到达这些位置。从区域来看，主要集中在东山沿线、万柏林北部、晋阳湖周边和小店区中部。

  东山片区由于地形坡度大，开发起来土方工程量大，以及铁路线的阻隔因素，一直以来是以发展各类产业园区为主要发展方向，主要有民营经济园区、服装城专业市场、松庄物流园区等，但随着市区内可利用土地越来越少，东山片区也逐渐受到开发企业的关注，特别是在东峰新区和枣园新区规划的带动下，东山片区开始打造高端居住区概念，众多别墅项目落户长风东街区域。整个东山片区逐渐形成北农业、中服务业、南居住的功能格局。

  万柏林区长期以来被本地人称为“河西”，主要是由于地处汾河以西而得名。万柏林区聚集了大量国有大中型企业，是太原市二产的主要聚集地，周边也逐渐形成了以企业为核心，职工居住区和城中村混杂的多个片区。同时受汾河阻隔影响，市区与万柏林区来往仅凭四座桥梁连接，在现在商务交往日益频繁的趋势下，万柏林区的发展受到了极大的阻碍。近年来，万柏林区开始大力开拓西山区域的自然观光休闲旅游资源，同时利用长风商务区建设这个良好契机，大力发展商务及品质化住宅，极大地改善了该片区的环境。

  晋阳湖周边行政上属于晋源区，周边原本为农田和化工厂、电厂等高污染企业，但在政府搬迁污染企业出城的带动下，这些企业逐渐关停并搬迁，晋阳湖及其周边也被规划为城市生态旅游区，开始了晋阳湖片区的华丽转身。未来晋阳湖片区将形成以晋阳湖湿地公园和晋阳古城、晋祠为核心，并结合西侧蒙山、龙山、天龙山风景区的城市近郊生态休闲旅游度假区。

  小店区是太原市“南移”发展战略的核心区域，近年来的发展速度可用“突飞猛进”形容。目前已经形成南内环街以南至龙城大街的北片区和以小店镇为核心的南片区两大发展核心片区，北片区依托城市扩张而自然发展，南片区则主要依赖于政府打造“汾东新区”的规划，带动发展小店镇及周边。未来，小店区将发展成为太原市南部的又一个城市核心，并与晋中市榆次区连为一体。

  综合各片区的现状功能与未来定位，可以大致判断出这些不同片区的改造项目，未来发展定位的主要方向，当然具体地块的具体定位，还需要结合地块本身条件和区位条件，以及地块性质等诸多因素才能最终确定，但大方向确定下来后，各项目的功能组合及建筑表现形式就能有迹可寻了。

  据不完全统计，本轮改造项目涉及总用地面积约2570公顷，这个数字已经远远超过过去5年来太原市土地供应总量，假设这些项目中60%能在3年内落地开发，那么未来5年左右，估计太原市新增商品房供应规模可能会达到约4600万平米以上，去掉这些改造项目中约950多万平米的安置面积后，新增商品房供应规模仍然会达到3600万平米以上。这一规模将超过过去5年太原市商品房新增供应面积的总和！按照太原市近5年的年均销售量470万平米看，这一体量要全部消化完毕，需要近8年的时间。

  城中村改造项目一直以来就是城市发展的难题，主要难度在于村民利益与开发商利益的平衡问题，这个矛盾如果不能很好地解决，城中村项目改造就难以推进下去。从目前已经成功实施的众多城中村改造案例来看，无论采取哪种模式，都会在一定程度上增加项目开发的成本，因此这些项目在规划业态和产品时，就需要比周边其它项目具有更鲜明的特色和品质，或者更独特的主题，以产品的品质提升带动项目整体价值的提升。

  为了更清楚地研判未来这些项目的发展方向，我们将这34个项目划分为7大板块进行分别研究。

  1、三给、金桥片区，位于太原市西北部，受交通及区位条件限制，该区域一直以来发展较慢，生活配套主要依赖于兴华街商圈，在城市整体发展规划中，这个片区规划为生态居住区，其未来改造项目也应当是以住宅为主，考虑到周边配套匮乏，需要增加一些能满足周边消费需求的区域型商业物业，这个企业的商务氛围不足，不适合发展办公物业。

  2、东山北片区，包含了胜利街以北的三个改造项目区域。这个片区内有太原市最大的动物园——卧虎山公园，以及太钢的部分生活区。这个片区住宅小区集中，但基本上都是中低端的安置住宅和村民自建住宅，相对有品质的商品房项目是富力房地产开发的富力城和富力桃园项目。该片区未来产业发展方向以现代农业和小型制造业为主，因此未来适合的仍是以居住功能为主的产品，若有机会利用周边生态农业资源而发展一些休闲度假或者主题地产产品，那么整体品质会有所提升。

  3、河西片区，几乎包括了万柏林区的大部分区域，这些项目所在区域基本已经是较成熟的区域，只是在形象上比较陈旧，其未来改造方向必然是以改善城市形象为主，需要较多的商业性质物业，如办公、集中型商业等。

  4、东山中片区，主要围绕现有的民营经济园区和服装城商圈，还有多个物流园区等产业项目，区域未来的办公需求潜力较大，但受企业性质与规模影响，可能小面积办公产品或SOHO类产品更易受市场接受，由于该片区的交通枢纽功能强大，也较适合发展专业市场类物业。

  5、长风东片区，由于别墅项目集中于此，基本上已经形成了一个高端品质居住区的氛围，但受地形及配套发展缓慢制约，该区域短期内居住条件并不充分，虽然片区城市规划方向以居住功能为主，且有较大范围的绿地公园，未来仍将是较高品质的住区，但产品可能出现两极分化：一类是高端别墅、洋房等舒适类产品，客户看中的是区域的环境和氛围；另一类是经济型高层产品，客户看中的较低的价格。

  6、小店北片区，完全的成熟区域，由于成熟区域改造成本较高，所以这个片区内的改造项目必然会以开发综合性质的商业物业为主，高级别的办公、酒店、公寓以及定位于中高端的住宅产品。

  7、晋阳湖片区，未来城市最佳居住区。依托于晋阳湖片区的整体改造，未来该片区必然会形成长风商务区——晋阳湖片区两区联动的格局，而这个片区内的土地价值也必将随着区域环境的改善而快速提高，此次改造项目中，晋阳湖南北各有三个项目，北部的三个项目可依托于西山旅游资源和太原市唯一的温泉资源，打造休闲度假类居住产品，面向有改善需求和养老需求的客户群体，南部的三个项目，则需要把握节奏，分阶段开发，借助晋阳湖景区整体开发的带动，适时面向市场推出。

  这34个改造项目在区位上符合了太原市城市发展“南移西进、北展东扩”的大战略方向，同时又根据各自所在区域不同，而承担了不同的城市功能，未来的发展方向也会有所不同，总体来说，对于改善城市环境和居民生活品质将产生极大的推动作用。这也对有意参与到这些改造项目中的开发企业提出了更高的专业性要求，这些项目的运作，必须以科学合理、符合市场发展趋势的策划和规划为前提，才能在突出项目的品质，打造出项目自身强烈的特色和鲜明主题，在激烈的市场竞争中树立起项目和企业的品牌。

  克而瑞咨询太原机构供稿