广州科学城的开发盛宴 廉价工业用地变身住宅商业项目
本报记者 刘力图 广州报道
“入驻科学城(9.04,
作为广州城市总体发展战略“东进”规划中的重中之重，广州科学城从1998年便开始打造具有国际竞争力的核心科技园区，而大量科技企业在早年进驻时已经受到规划者的“眷顾”，低价获得大量科研开发用地。记者了解到，科技企业将早年“瓜分”到的这些廉价土地，开发成房地产项目，一场房地产开发的盛宴正在上演。
参与科学城开发的某房企人士表示，很多人都以为是开发商进驻科学城，才把地价和房价炒高，赚取巨额利润。其实，真正享受到巨额利润的是那些早年进驻科学城的科技企业。他们出售住宅、公寓、写字楼的价位与市场价持平，但获取土地的成本比开发商低几倍甚至十数倍。
产业基地“大变身”
“商业纯街铺、稀缺loft公寓、独栋冠名写字楼······”走在科学城，随处可见科学城新开发的商业项目飞晟汇INFACE的广告。据该项目的推广部人士介绍，该项目首期已于2012年售罄，二期将于今年9月开售。
公开资料显示，该项目由广东飞晟投资有限公司（以下简称“飞晟投资”）开发，该公司控股的多家项目公司经营范围为文化产业和大型地产项目开发。
据科学城管委会一位不愿具名的人士告诉记者，原国家新闻出版总署和广东省政府批准的省部合作项目广东国家音乐产业基地飞晟园区于2012年5月落户科学城，这是广州市政府拉动飞晟投资进园投资的重大文化项目。
事实上，在飞晟投资2009年计划入驻科学城时，便定位以文化为基础，以能源、地产为主导。最初，飞晟投资的这个计划圈地面积约占地4万平方米，至今已经发展至超过12万平方米。
“这一片文化商业地块都是属于飞晟的，分批使用，部分建产业基地，另一部分用作开发商业用途，产权都是40年。”上述科学城管委会人士在科学城地理位置图上，向记者展示着开创大道以南、开源大道以西、荔红二路以东的区域，并称“东南角区域为音乐产业基地、西北区域都是飞晟汇商业项目”。
飞晟汇商业项目推广部的人士称，该项目为科学城首个文化商业综合体，其中包括，3.5万平方米缤纷商业金街，300多间面积30至60平方米产权商铺；92间面积共5千平方米loft公寓，以及1.5万平方米独栋冠名写字楼。
然而，广州开发区规划和国土资源局的官网上，并未显示任何有关该音乐产业基地和飞晟汇商业项目的相关土地信息和规划建设信息。
上述管委会人士透露，商业项目飞晟汇所建地址虽然不在广东国家音乐产业基地内，但其获得土地的过程，与投资建设音乐产业基地受到开发区相关部门划批土地的“眷顾”关系甚密。
“优惠条件至少是土地成本十分低。”该人士称，这也是科学城吸引企业投资的惯用手法，而省级重点项目会有更多的优惠。
一名在科学城开发项目的房企人士对记者算了一笔账，目前该项目的“吹风价”并不低，商铺均价为每平方米6万至10万，公寓每平方米均价为18000元，二期项目可收金至少30亿。
同样有计划借助开发公寓“生财”的，还有科学城内另一重点项目广州国际数据中心。
该中心位于广州科学城中心位置，目前已建成约4栋高20层的建筑，其他建筑正在施工中。该项目一名施工方负责人告诉记者，该项目进展缓慢，目前在建的为一期项目数据研发中心，接下来将在旁边建设培训中心、专家公寓以及数据安全中心。
广州市政府于2007年表示，计划历时两年建成大型的计算机数据方案解决中心，中心的建设方为广州博隆数据资源有限公司，项目预计将在2009年正式建成。
据该开发区规划部门的一名人士透露，博隆数据是一家外商独资高新技术企业，由于建设过程中出现资金问题，工程一再延迟。据她了解，该数据中心占地面积超过10万平方米，而建设方除了建设研发中心外，还会建立部分商业公寓、住宅以及写字楼项目用以出售。
广州开发区领导公开表示，为了配合这一项目，特意将广州科学城最为中心的一块地块划批给博隆数据。当时，业内有消息指出，该项目的拿地成本十分低，楼面地价每平方米不足300元。目前，该项目周边的住宅、公寓售价已经超过每平方米18000元。
被疑利益输送
“这里的住宅与开发区政府部门息息相关，虽然对外开售，但一般的购房者很难买到。”广州开发区政府一名官员向记者透露。他所指的，正是位于科学城内的大型住宅项目科城山庄项目，该项目占地约36万平方米，可容纳两万多户住户，分三期开发，目前开发至第二期。
上述官员的说法，与2010年该项目首期开售当日发生的冲突有关。据悉，在开售当日，大部分前来认购的业主怀疑，该项目出售的住宅存在向开发区相关政府部门官员“特供”的情况，造成购房者仅能选购少量单位，于是与售楼部销售人士发生冲突。
有业内人士质疑称，向官员“特供”商品房，正是开发商从相关部门获批大规模开发用地的交易条件，存在利益输送的嫌疑。
据悉，这一项目由广州锦泽房地产开发有限公司开发，项目股东包括广州恒运企业集团股份有限公司、广州永龙建设投资有限公司，均隶属萝岗区大型国有控股企业。同时该项目由广州开发区国有资产投资公司具体组织实施。
据上述开发区规划部门知情人士透露，广州恒运企业集团股份有限公司是广州市属国有控股的重点电力生产和集中供热的上市企业，为最早进驻科学城的“国字”辈企业，该公司在2008年成立了子公司广州锦泽房地产开发有限公司，专门运营科学城房地产项目。
在上述官员看来，得益于早期进驻科学城获得的大量政府资源、政策补助等优势，该公司手中掌握着大量的廉价土地开发资源，科城山庄住宅项目正是这些优势的体现。
有业内消息指，广州锦泽房地产开发有限公司获取科城山庄项目的楼面地价仅为每平方米1000元左右。目前，该项目的售价超过每平方米1.3万元。
与广州锦泽房地产开发有限公司类似的，还有广州永龙建设投资有限公司。
据悉，作为广州经济技术开发区管理委员会批准设立的国有企业，广州凯得控股有限公司进驻科学城，并在2006年成立广州永龙建设投资有限公司，专门开发科学城的物业，包括广州科学城总部经济区、广州科学城综合研发孵化区、广州科技创新基地等重点工程以及多个房地产项目。
“早期进驻的企业都能从政府那里获得大量的土地，这些土地在当年并没有具体的规划用途，因此，现在的各种开发形态都能得到开发区政府的默许。”上述规划部门人士称。
记者从科学城多家科技企业了解到，利用早年获批的土地开发多种商业地产的现象十分普遍。
广州松日集团在科学城建造的松日总部大楼正在施工中，该项目将建成一幢40层高的北塔楼及一幢21层高的南塔楼，占地面积为18005平方米，总建筑面积为20万平方米，将建成办公楼、酒店、酒店式公寓等。
目前，科学城已经吸引了包括万科、保利、中海等房地产龙头企业进驻开发。而科学城的商住项目楼面地价已经从五六年前的每平方米2000元至4000元，升至每平方米7000元以上，住宅、公寓以及商铺销售价格已至少翻一番以上。
