多地楼市政策“微调”，房企应抓住跑量“窗口期”
据媒体报道，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。
几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。
此前，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
从这两个月各地楼市调控政策变化来看，当下似乎来了一波楼市政策定向宽松行情。
深圳——调整普通住宅标准刺激自住需求
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从深圳来看，普通住房价格标准的调整，使普通住宅的范围有所扩大，对首套自住需求来讲，可能会少交一点税费，不过总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是首套自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
对于置换型的市场需求来说，由于具有一定的市场购买力，同时，由于普通住房标准的调整为这类客群带来交易税费的优惠，这类市场需求的客群有可能会考虑置换一套大的房产，在未来“卖小换大”或将成为今后这类市场需求的主体特征，在未来由于住房标准的调整，置换型需求入市，未来可能促使二手房交易量攀升，一定程度上也会促使一部分改善型客户入市。
芜湖——对人才类需求进行购房补贴与免契税
从芜湖来看，2013年1-6月，市区累计销售商品房面积147.3万㎡，较去年同期下降5.28%，销售金额91.07亿元，较去年同期下降2.45%。其中,商品住房销售面积127.99万㎡，较去年同期下降3.38%，销售金额71.6亿元，较去年同期增长3.03%.。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，芜湖本科生买房可免契税并获2万元补助，尽管是冠以人才扶持性的购房政策，但是，对于芜湖楼市销售量来讲仍然会起到刺激作用，可以改变一下今年上半年销售量同比去年还下降的局面。此项买房刺激政策对于市场需求确实有激发的作用。主要体现在：
第一、具有购房能力的毕业生家庭会在此时利用这个人才补贴政策时机进行购房；
第二、对于芜湖上学的外地本科毕业学生来讲，同时，也具有了购房免契税、补贴优惠，会考虑在芜湖购房置业；
第三、一些不具备购房条件的家庭，有可能借机购房，但是可能会大幅透支自己的购买力，也可能会影响到日后的生活质量和水平。
总之，芜湖人才扶持性政策对于芜湖房地产市场去化库存具有一定的刺激作用，可以说是一个“阶段性”的刺激楼市成交量走高的措施。
温州——限购令定向宽松，本地户籍可购买二套
就温州而言，温州限购定向宽松政策出台具有特殊性，这个特殊性在于它原本就比其他限购城市执行的严格，当前，温州限购政策定向宽松允许本地和非本地户籍人士购买第二套住宅，也不过是和其他城市限购政策基本看齐而已。从这个角度来说，温州限购政策这点调整也不为过。而其他限购城市来讲，由于当前没有温州限购政策那样的放松的空间，其他城市很难在现有限购政策基础上再度放松，允许本地居民购买第三套住宅。
此外，温州房价自本轮调控以来一直是持续下跌，即使当前大多数城市楼市基本面已持续回升、房价已步入小幅上涨通道的市场背景下，温州房价仍然是领跌全国。温州限购定向宽松政策出台，有助于温州楼市成交量的回升、基本面好转与市场信息恢复，也有助于温州房价止跌回升。可以说温州限购定向宽松政策出台是温州房价的“止跌药”。就今年8月份市场表现来看，温州楼市出现日光盘，市场成交量增幅在全国是比较突出的，政策微调对于市场复苏的刺激作用还是比较明显的。
政策定向宽松，围绕“自住需求”应是核心
纵观全国楼市调控政策变化情况，去年以来，从三四线城市而言，其实，调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台“限价”代替“限购”政策，或以开放户籍制度、局部限购、购房补贴等方式规避当前较为严格的限购政策，同样在这些城市政策执行层面也出现了“外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调整、放宽调控政策的执行力度，如温州等。
那么，从政策变化的角度来看，我们研究发现，去年年初芜湖也出台过购房补贴的救市政策，不过很快被喊停了。不过最近温州的救市没被喊停，深圳普通住宅标准的调整刺激刚需的政策会不会叫停？芜湖这次新政会被喊停吗？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前来讲，只要政策导向的大局还是围绕“自住需求”为主进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的“微调”政策，并且微调的幅度也不会太大，同时也是围绕楼市“刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的政策，是鼓励投资性投机性需求入市，那么，很有可能被快速叫停。如果没有违背，那么，就值得市场肯定。
围绕“自住需求”的微调不会叫停
目前来看，深圳普通住宅标准的调整基本围绕“自住需求”为主进行，温州限购令定向宽松也只不过是在政策执行上和原有其他限购城市看齐，称不上放松。因此，“叫停”的可能性都不太大。
而芜湖针对人才而设定的鼓励性购房措施，以人才为由头，应该来说，如果严格执行这样的标准，也基本上是以自住需求为主，可以改变当前楼市成交量下滑的局面。但不排除会有一部分投资需求趁机入市。
但是，从当前政府表态、三四线城市房地产市场特征来看，当前芜湖本科生买房可免契税并获2万元补助的政策叫停的可能性不大。具体来讲有三方面原因：
第一、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
第二、由于三四线城市房价的上行压力还不是那么大，总体上面临着供大于求、存量比较大的市场压力，因此，政策层面在此时有针对性的定向宽松，尤其是针对人才类的购房需求，应该不会被叫停。
第三、芜湖楼市成交量价并没有很火热，相对来讲，仍然是低位徘徊阶段，楼市成交量回暖还需要定向宽松的措施。
那么，如果这次芜湖新政没有被喊停，会不会激起更多城市效仿？毫无疑问，在宏观经济触底阶段，当然还会有这样的试探性的政策出台。但是，微调的幅度应该不会大，总体上应该还是以围绕“自住需求”、人才类定向需求为主。
房企应抓住政策定向宽松跑量“窗口期”
那么，对于开发企业来讲，“自住需求”、人才类定向需求为主定向宽松政策有哪些市场机会呢？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般7-8月份为推盘淡季，“金九银十”为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨与跌。从当前推盘趋势来看，在2013年8月底这个时间段，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，同时，各地十一期间房交会也会如期进行，开发商在这个营销阶段会加大推盘力度，市场成交量将再度出现回升，至年底“翘尾”的行情也会出现。
因此，开发企业不仅仅要利用好“金九银十”这个时间段进行积极跑量，还应该重点关注政策已经有定向微调的这些城市，比如深圳、温州、芜湖等等，这些城市的房地产市场成交量有可能因为政策的短期刺激而使成交量“阶段性”走高。此时，开发企业在区域推盘策略上应该重点考虑去化这些城市的“自住需求”项目，抓紧时间进行跑量，不应错失政策面给予的跑量的“时间窗”。
