价呈涨势但动能有所减弱 下半年楼市难降温
随着秋季脚步的迈进，高温天气覆盖面的收窄和弱化是一大必然趋势。我国“高烧”的楼市是否也能如天气一样逐步降温？
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国家统计局8月18日发布的最能反映房价近期波动的环比数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，比6月份减少了1个，环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%，较上月下降了0.2个百分点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，7月房价涨势继续放缓，房价还在上冲，但动能减弱。作为领头羊的一线城市，北京、上海、深圳的环比增幅回落。他预计，本轮短周期，房价环比增幅3月份已见顶，同比增幅四季度或明年一季度见顶。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出，新建商品住宅价格环比涨幅总体继续收窄。7月份房价上涨城市个数与6月份基本相同。受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响，7月份70个大中城市房价总体仍呈涨势，但房价上涨的城市个数与6月份相比变化不大。
从专家的分析中，我们不难看出，当前房价涨势基本平稳。同时，数据还显示7月份温州房价下降，表明当前一线城市和二、三线城市出现分化。对于后期房价的走势，各方虽然见仁见智，但是从影响楼市的两大主要因素———土地和资金来看，看涨预期较强，在这一预期下，政策走势将会对后期房价的走势带来重大影响。
此前国家统计局公布的房地产运行情况显示，房地产开发企业土地购置面积已经从年初近20%的降幅大幅回升至当前仅1.4%的降幅，转正指日可待。从土地市场来看，近期全国各地土地市场供应成交持续活跃，特别是一、二线城市土地成交屡创新高，“地王”榜单频频刷新记录，万科、绿地、恒 大等龙头企业继续加强土地储备。上海易居房地产研究院预计，在这种态势下第三季度内土地购置面积就有望实现正增长。从土地价格看，在持续三个月的小幅上升后，略有回落，但仍然处于年内较高水平。近期全国土地市场活跃态势依旧，一、二线城市土地竞争激烈，“地王”不断出现，导致土地价格仍处高位。预计下半年土地价格仍将保持较高水平，同比也将保持较高增幅。
分析人士指出，作为面包的基本成分面粉市场“量价”齐升，不仅显示出房地产开发企业对后市充满信心，而且这一涨势最终将会传导至楼市，支撑下半年房价继续上行。
从房地产开发企业的资金链来看，在楼市量价齐升背景下，房企似乎并“不差钱”。虽然前7个月房地产开发企业到位资金同比增幅较前6个月出现小幅回落，但仍处近两年半以来的较高水平。从资金来源来看，在从严的房地产宏观调控下，房企获得银行信贷支持仍较为艰难，但是借道信托等渠道融资以及海外融资部分缓解了房企资金压力。“日光盘”的出现，显示当前活跃的房地产市场为房企销售回笼了大量的流动性资金。销售回笼资金仍是首要来源，从诸多房地产企业发布的上半年年报来看，近期房地产企业整体销售业绩良好，利用销售带来的回款也增加明显。
房企拿地冲动和资金链的良好运转，促使房企降价销售的意愿很低，加上临近楼市传统的“金九银十”，后期房价的上涨预期强烈。不过，从当前房价上涨涨幅收窄，以及政策因素来看，房价大幅上涨的动力减弱，各方大多预计下半年房价仍将维持小幅上涨的态势。
房地产宏观调控这一政策性因素将会对后期楼市走向产生重要影响。虽然目前房地产宏观调控重在让市场发挥作用的猜测不断，但是总体来看，当前“限购”、“差别化信贷政策”继续执行，显示房地产宏观调控并未转向。无论让市场发挥作用还是行政手段的运用，抑制投机、投资性需求仍是调控的一大重心。当前供需矛盾下刚性需求的释放是房价上涨的主要推手，投机投资性需求尚未大幅进军楼市，显示出此前房地产宏观调控成效已经显现。
目前呼声最高的房产税，能否在下半年扩大试点尚不确定。分析人士指出，虽然房产税扩围的直接目的是完善税制，并非是抑制房价的“利剑”，但是在当前“高烧”的楼市面前，如果这一举措推出，必然会对市场预期产生重要影响，房屋持有环节成本的上升将增加投机、投资者的成本，从而对抑制投机、投资性需求发挥效应。当然，这并不会出现立竿见影的效果，政策效应将只能逐步显现。
专家认为，在当前我国经济增速有所放缓，作为经济发展重要支柱的房地产行业如何健康运行面临新的考验；房地产宏观调控难度进一步加大。如何让住房回归居住属性，而非投资性质，尚需从长计议，亟待建立促进楼市健康发展的长效机制，而非“头痛医头、脚痛医脚”。
