碧桂园(02007.HK)8月6日在香港公布上半年亮丽成绩，公司上半年实现销售收入269.4亿元(人民币，下同)，同比增加60.7%，上半年合约销售额达到336.5亿元，同比增长94%，利润约43.2亿元，同比上升45%。在上半年复杂多变的房地产调控政策影响之下，碧桂园的成绩成为上市房地产企业的亮点。

  17个新项目齐发力

  省内和省外的布局变化，是碧桂园积极扩张的重要体现，也是碧桂园管理层印证该公司在广东省成功的营运模式，在广东省以外地区具有可复制性的有力证据。

  碧桂园在上半年推出了7个项目，其中5个全新项目均位于广东省外，且销售已达33.7亿元，省外项目的占比从2008年的24%提升至目前的45%。

  海南(楼盘)碧桂园金沙滩录得10亿元的合同销售，为上半年所有新盘之首，碧桂园·银河城合同销售金额16.3亿元，安徽省滁州市碧桂园城市花园录得10亿元销售额，武汉碧桂园生态城录得9亿元的销售额。

  作为大本营的广东省，上半年销售依然稳健。上半年，碧桂园山湖湾(广州南沙)录得17.1亿元合同销售金额，韶关碧桂园项目销售额7亿元，另外碧桂园豪园(东莞塘夏)录得约16.6亿元。

  下半年，碧桂园计划推出17个新盘，首度进军甘肃省和福建省，进一步深化碧桂园全国性步伐，除了新盘之外，已开盘的项目陆续有新货量推出。

  在国内稳步发展的同时，碧桂园也放眼海外。位于马来西亚新山，毗邻新加坡的碧桂园金海湾，作为集团首个开盘的海外项目，将为碧桂园的发展迈出重要的一步。

  “现在已经开放了一个月左右的时间。这一个月左右的时间，市场是非常强烈的，所有来看我们楼盘的客户，不管是中国大陆的，还是马来西亚本地的人，或者是新加坡人，他们说在马来西亚没有看到这么好的展示区，甚至新加坡都见不到。”碧桂园总裁莫斌介绍道。

  目前，碧桂园马来西亚新山项目的会所、售楼部和样板房以及整个展示区的公建、配套、商业街、海滩、游泳池和园林绿化已经正式开放，整个市场反响非常强烈，项目8月6日起开始正式对外销售。加上吉隆坡的项目，两个项目的可售货量达160亿左右。管理层预计，该项目将很可能成为今年碧桂园销售亮点。

  瑞士信贷预计，马来西亚项目下半年可为碧桂园贡献超过80亿元人民币合约销售额。

  莫斌坦言，马来西亚进军之后，将要求团队将马来西亚的项目做成功，然后积累经验，再去开发更多的海外市场。碧桂园并不排斥海外市场的扩展，适合碧桂园发展的都想去。

  “我们也有一个想法，希望今后开发的海外市场，都是有50%的华人愿意去的地方，因为碧桂园的品牌在中国大陆深得大家的信任，因此海外开发的时候，有适合的，无论是哪个国家，只要积累宝贵的经验，有市场切入度的话，我们都会看一看。”莫斌谈及海外市场的选择标准时说。

  平稳乐观看待调控

  在莫斌看来，对于房地产调控政策的审视，已从年初的“审慎的乐观”，转变至如今的“平稳的乐观”。

  “8、9、10三个月是碧桂园或者是中国地产销售的黄金季节，我们会根据8、9、10三个月销售的情况，确保今年的销售目标完成，或者是完成得更好。”在香港发布会现场，谈及全年620亿元的销售目标完成情况，以及任务加码的可能性时，莫斌回应道。

  事实上，对于年初的620亿销售目标，上半年碧桂园销售完成率已经达到54%。业内预计，碧桂园下半年新入市的17个全新项目，将为该公司全年突破620亿销售目标提供动力。

  该公司对快速销售有清晰的规定，公司对所有新盘的产品去化率有基本线的规定，就是新盘开售的“789原则”：希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量(当然是指小地块)，一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，这是内部的规定，基本的底线是60%。

  受益于快速销售和开发模式，公司的财务表现良好。

  半年报显示，碧桂园的现金及银行存款(包括受限制现金)共约215.1亿元，总借贷余额约456.4亿元，其中银行及其他借款约269.1亿元和优先票据约187.3亿元，负债率为60.1%，尽管较去年有所上升，但依然处在安全范围。

  碧桂园首席财务官伍绮琴分析，目前，碧桂园上半年用了90亿元购买了土地，购买的面积差不多接近1297万平方米，平均的价格是695元/平方米，每一次购买土地都是有指引的，地价跟平均价相比是10%左右。购买土地款还有56亿元，其中70%要下半年支付。

  目前，公司的负债比例是60%，属于健康的水平，预计全年不会超过70%。碧桂园总借贷460亿元，其中260亿元是内地的贷款，平均利息今年上半年是9.2%，去年是9.5%，出现轻微的下降。

  伍绮琴表示，公司抓住了合适的机遇，在此前已经做了10年期7.5亿美元的融资，价格是最便宜的，利息也是最低的，因此我们的成本是下降的。公司将根据市场的情况确定下半年的融资计划。

  “碧桂园有望能够受益城镇化机遇。”莫斌认为，中国推广新型城镇化是非常好的举措，对碧桂园来说一定是机会大于挑战，公司将“荒山野岭”变成“世外桃源”的做法正切合新型城镇化的计划。

  他透露，目前正在与政府探讨做一些新型城镇化的尝试，跟各地政府都有传递这样的信号，“如果他们邀请碧桂园的话，我们就会成为首选之一。”

  “多人问我全国战略的调整，每一家有自己的策略和方向，有的放弃了三四线城市，关键是企业要健康地运行。我们仍然坚持碧桂园自己的特色，仍然是以一二线城市的近郊、三四线城市为主，甚至有可能到四五线城市。”莫斌解释道。

  他表示，碧桂园项目数量的增加和全国布局都在发展，并没有放弃一二线城市，关键是符合碧桂园的开发模式，模式就是快速开发、快速销售，快速地回笼资金，如果在其他的城市体现得到，就会去做，也会进行不同产品类型的尝试。