河北燕郊一个小区刚刚建成，业主和物业公司之间就纠纷不断。多位业主投诉，物业强制业主使用指定的装修公司，如果业主坚持自行装修，还会遭到物业各种刁难。业主们因此气愤难耐，多次集体维权后，物业公司才做出让步。

  物业管理服务的好坏，直接影响着我们的安居乐业、影响着民众的生活质量和幸福感。如果刚拿到新房钥匙就发现物业管理服务存在诸多问题，您会作何感想？

  最近，我们就接到河北燕郊一个小区的多位业主打来的投诉电话。他们说，开发商没有达到交房条件就通知业主收房，还限定了收房时间。部分业主无奈收房，开发商又要求要先缴纳物业费后再验房收房。本以为拿到房屋钥匙后，自己的房子就能自己做主了，结果物业公司又强行要求业主必须使用他们指定的装修公司。

  业主王先生(化名)说，开发商交房时无法出示《住宅质量保证书》等证明文件，业主当时拒绝收房，因为购房合同中明确写明出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期，交房责任由出卖人承担。但开发商以不收房不支付违约金为由，强行让业主收房，而且还要求业主线交钱再验房收房。

  王先生：本来预计是6月30日交房，但后来往后推迟了一个月，到7月25当天才给我们打电话说要过去交房，但是他要求我必须先拿钱交了期税，交了物业管理，才到我的房子去看。当时我觉得防水做的不是很好，而且把空调外挂机修到阳台内部，与原图纸不符。另外，我们去交房的时候，小区的绿化、配套设施都没有完善。

  业主李女士说，验房时的流程极其简单，对于房屋明显存在的质量问题，开发商也只记录不解决。

  李女士：他要求我们必须先交钱，然后才能看房，然后看到房子不满意还要求我们必须签字，不签字这房子就收不了。这让我很不满意，另外还有一些装修方面的问题也没有达成一致。

  令人气愤的还不止这些。这个小区的物业公司，还强行要求业主必须使用他们指定的装修公司。如果谁自行装修，物业公司就会对这个业主百般刁难。赵先生说，他听说物业公司从中赚取了一定的好处费。

  赵先生：业主验收房子之后，水卡和电卡不给你，因为他要求必须到他那办物业手续后，才会给水卡和电卡。小区里有10家装饰公司，物业作出这样的要求，如果自己在外面找公司，必须要查看营业执照的原件，而且必须是法人亲自来。这个条件设立了之后，如果找大一点的公司，基本上不可能法人亲自到现场。它这么一限定，业主只能找小区里的装饰公司。而且必须交6000元的押金，半年后才退还。

  而物业公司的解释是，之所以为业主指定装修公司进行装修，主要是为了业主的居住安全着想。

  除了装修问题，强制收房时，物业公司是按一级服务标准收取物业管理服务费，现在大部分业主都后悔缴纳了相关费用。

  赵先生：感觉这个物业从头开始都没有打算为我们业主服务，而是想办法来怎么挣钱。比如说交完物业费之后，它还会单收楼梯的照明费，一年60块钱，这个我们都没听说过。

  记者在采访时了解到，这个小区的业主大部分都是年轻人，辛苦攒钱只为买房，好不容易拿到房屋钥匙，本以为能够从此安居乐业，没想到现在却麻烦不断。

  多位业主提到，大部分业主选择买这个小区的房子，主要是因为开发商卖房时承诺买房可以办户口，但是没有签定到合同中，现在收房后，开发商完全不提办户口一事。

  业主：它是2008年的那批房，按照当时的政策，承诺买房的时候可以让我们迁入燕郊的户口，但是目前我们只得到了开发商的口头承诺，等我们再去沟通的时候一直没有得到开发商明确的书面承诺和回复。

  在业主自发创建的QQ维权群上，业主们纷纷发言，有业主查询了相关的规定并告知其他业主，开发商和物业的行为明显违约，并组织大家联合起来维权。 8月3日，上百位业主拉着横幅，找开发商讨要说法，但当时开发商一直避而不见。后来，业主们群情激昂举着条幅堵塞了楼盘前面的道路，导致交通堵塞，这才引起了当地房产规划部门领导的重视，业主这才见到开发商和物业公司的相关负责人。但是，当天开发商对相关问题并没有给出明确的答复。

  我们的记者注意到，后来有业主把维权的图片发布在一些论坛中，其中包括一份需要沟通协商的问题清单。

  其中列明了，合同相关问题，包括：房屋没有检验合格就交房，违约金应按房屋验收合格时间计算等；还有物业问题，包括：物业费过高，收费不合理，限制业主装修房子等。这份清单中还列明相关负责人的联系电话和媒体投诉电话。

  在这之后的8月10日，我们接到多位业主打来的投诉电话，业主们告诉记者，11日他们会再找开发商沟通。11日晚间，记者接到几位业主回复的电话，他们说，这一次的维权交涉很顺利，也拿到了业主们比较认可的解决方案。

  今天节目的嘉宾，经济之声特约评论员包华，北京潮阳律师事务所张星艳律师对此作出讨论。

  开发商相关证明文件不全，就通知业主收房，而且还让业主先缴纳了物业费等费用后再验放收房。开发商侵犯了业主的哪些合法权益？

  张星艳：目前市场上普遍的做法是开发商委托物业公司办理交房手续，这样是为了方便操作，但是先交物业费再交房肯定是不合理的。业主应该先验房，验房确认房屋没有任何质量问题后，才能签收钥匙，完成交房手续。因为交房一旦完成，物业费就开始产生了，所以本案中开发商显然已经侵犯了业主的知情权和选择权。

  收房时，小区绿化等基础设施都还没有完善，物业公司就按一级物业服务标准收取物业费，是否合理？

  包华：物业服务费应该和物业服务的质量、标准相结合，应按照服务项目、内容的标准来计算物业服务费标准，两者必须质价相符。而收房的时候小区的一些基础设施没有完成，如果这些基础设施服务的内容在物业公司承诺的服务内容范围之内，就会存在质价不符的情况。但这种质价不符有可能跟物业公司没有关系，这些损失应该由开发商承担。

  业主如何才能判断物业公司提供的是最好的物业管理服务？

  包华：首先应该根据物业公司提供的物业服务标准的具体内容，来检测物业服务公司是否做到了，但是由于一些内容具有非常强的专业性，所以一般的业主可能不具备这样的专业知识，那么业主需要通过第三方机构来帮助业主进行审查。通过第三方的监督、监管，可以帮助业主行使知情权，这样才能解决物业公司是否如期、如约的进行了服务。

  小区的物业公司强行要求业主必须使用他们指定的装修公司，这是不是属于超范围经营？物业公司如果收取进驻小区的装修公司一定的费用，这是否属于违法牟利行为？

  张星艳：物业公司显然没有权利为业主指定装修公司，这个在我国的住宅室内装饰装修管理规定中有明确的规定，这种行为很可能涉嫌强迫交易的行为。对进驻小区的装修公司收取一定的费用，这要看是什么费用，如果是装修装饰的押金，那是被允许的。另外要看双方合同中对于这个费用是否有明确的约定，如果在住房买卖合同中，对于收取费用有相关的约定，那这个费用是可以收取的。