金地集团开始调整几年前确立的高端住宅开发方向。

  “金地仍然认为做高端产品是有意义的，市场上还有人群需要高端产品，但作为一个上市房企，要做全生命周期线的，刚需、一改、二改、三改、高端都要关注，产品要更丰富一些。”金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安近日对《第一财经日报》记者表示，但基于市场状况，华东区域目前基本不会再拿地做“天”字系高端项目。

  转型刚需产品是金地集团近一年最显著的改变。根据瑞银的研究报告，金地集团2011、2012年可售资源中的高端住宅产品占比一度高达35%。然而，随着2011年上半年将限购政策扩大到绝大多数重点城市，与此同时住房消费信贷收紧，高端住宅的消费者，受制于购房资格限制或不能取得按揭贷款，一定程度被限制在了商品住宅市场之外。

  受此影响，金地集团2009年购入的“天境”和“世家”两大系列182.7万平方米的高端项目，在2010至2012年仅售出26.2万平方米，已售比例仅14%。高端项目滞销，拖累金地集团2011及2012年整体去化率仅为55%和58%，销售额同比增长也放缓至9.1%和10.4%。

  2012年之后，金地集团明显调整了产品结构，新增土地储备和新开工项目开始以普通住宅产品为主。瑞银预计，普通住宅产品在2013、2014年金地集团新推盘项目中的占比将达到80%以上。

  在明确转型刚需之后，金地华东区域今年开始大规模参与土地市场的竞争。上半年除了在南京仙林湖获得土地，还在扬州以10.4亿元竞得两个地块，楼面价为每平方米2957元。“上半年华东区已经买地40亿，新增货值近110亿。”陈必安说，“下半年还会继续拿地。”

  土地市场的频繁出手，显示出金地华东区域今年的野心。作为金地集团七大区域中占据份额最高的一个区域，华东区域在今年重新提出100亿的销售目标。事实上，除了直接购买土地，金地集团去年通过收购香港上市公司金地商置，还获得了后者最核心的资产——位于上海松江泗泾的一幅住宅用地，计容积率面积约74.5万平方米，金地商置在其中所占权益为54.85%。目前金地华东区已将泗泾项目重新包装，归入旗下“自在城”系列，成为下半年重点推出的项目。

  增加土地储备的同时，金地华东区域在今年也明显加快了产品周转的速度。“之前一个项目从拿地到开盘平均要10个月，现在缩短到6个月。”陈必安表示，“现在的市场看不清楚，上半年看不到下半年，这个月看不到下个月，缩短开发周期对现金回流有好处，快速开发是所有房地产企业都非常追求的。”陈必安说。

  根据海通证券的研究报告，金地集团2013年全年推盘量预计在700亿左右，其中144平方米以下中小户型占比在70%上下。“产品结构调整将有利于公司适应当前刚需为主的市场。”海通证券认为。就在今年上半年，金地集团的转型已初见成效，实现签约面积150.1万平方米，同比上升32.25%，实现签约金额197.2亿元，同比上升46.51%。