2013年上半年，岛城土地市场走出了一个不规则的曲线，2、3月份有所回落，4、5月份再度上升，6月份成交174万平方米，环比下降4成，但整体溢价率比五月份提升了 0.2个百分点。

  根据青岛锐理数据提供的数字表明，上半年，从成交额来看，全市共成交土地109.45亿元，继续保持高位。从成交量看，土地市场供应略有收紧，全市出让土地222宗，建筑面积为1331万平方米，同比下降5%。受制于政府土地供应量的减少，土地成交量同比出现下降，共成交土地167宗，建筑面积为969万平方米，同比下降9.8%。

  住宅活跃，商业平淡

  分析岛城土地市场成交结构，可以看到，上半年，住宅用地重新回归，成为市场主流，而往年红火的商业用地则有些平淡。从成交比例上看，住宅用地占到总成交的46%，商业用地则有明显下降，仅占总成交的23%，而2012年全年商业用地占总成交的比例高达40%。

  受开发商看好未来市场走势影响，上半年的土地拍卖会上，不仅多宗住宅用地受到房企追捧，而且土地市场整体溢价率走高。其中，4月24日，四川蓝光地产以总价3.4364亿竞得李沧区虎山路地块，溢价率高达37.3%。

  而从整体市场溢价率来看，整个上半年成交的167幅土地平均溢价率达到了4.3%，较去年同期提高3.4个百分点，溢价成交土地32幅，占总成交土地比例的19%。

  与住宅用地成交火热形成鲜明对比的是，商业用地明显热度不够，大多数接近底价成交。上半年岛城全市商业(纯商业、商业兼部分住宅)平均溢价率0.15%，而去年同期为0.61%。

  尽管整体商业地产溢价率较低，但是也有例外，如5月23日成交的即墨市店集中心社区中李村现状土路以南的小地块，便以218%的溢价率成交。据了解，该地块面积很小，为个人竞得。

  分析商业地产土地市场成交平淡的原因，业内人士认为，上半年商业用地推量少是其主要原因，但同时，分析人士也认为目前大多数房企并不看好商业项目的投资前景，近年来，商业地产大干快上，特别是像青岛这样的城市，人口规模是否能够支撑如此多的商业体量存疑。另一方面，大多数房企更擅长住宅项目的开发和运作，商业项目的后期经营对任何一家房企而言都是一个不小的难题。

  郊区火热，市区冷清

  随着主城区土地日益稀缺、在市场中的比重逐步下降，楼市成交重心向周边区域转移；不仅如此，近年来，受房地产调控特别是限购政策的影响，主城区楼市日趋平淡。从今年上半年的土地成交来看，市郊区域成为土地市场的成交热点。

  据锐理数据统计，上半年，胶南市成交的土地建筑面积为285万平方米，位居全市各个区市之首，其次是城阳区，成交的土地建筑面积为235万平方米。从整体市场来看，在上半年成交的167宗土地中，市南、市北、李沧和崂山区仅成交了9宗，其余全为市郊土地；而在全市成交的建筑面积为969万平方米土地中，市郊地区的土地成交建筑面积占到总建筑面积的九成以上，其中，受到三城联动规划利好的城阳、胶南和胶州等区域成交尤为突出。

  市区成交遇冷，则主要受土地推出量的影响，根据相关数据显示，岛城一季度共推出52幅地块，包括崂山区在内的失去仅占11宗，其余全为郊区地块。4月共推出12宗地，其中8宗位于市郊地带，到5月份，土地市场完全“一边倒”，推出的16宗地块全部位于城阳区和平度市，市区并无一宗地块拍卖出让。

  外来大鳄逐鹿市区

  虽然从土地整体市场成交来看，在上半年成交的167宗土地中，外来开发商取得31宗，仅占到总量的两成左右；从成交金额上看，外来企业占到总成交的三成左右。但是，在主城区成交的8宗土地中，有7宗被外地品牌开发商取得，占比达到了88%。

  尤为值得一提的是，外来房产大鳄拿下的土地，大多数处于主城区较好的地段。除了上文提到的四川蓝光竞得李沧区虎山路地块外，1月 2日，保利以底价竞得，总金额6.966亿竞得李沧区九水路以北地块；1月24，保利地产再次以底价、总金额8.1685亿竞得市北区黑龙江路东，同德路南两幅地块地块。

  不仅如此，根据锐理数据统计，在上半年拿地企业中，成交面积和金额的第一名，都被外来地产公司星河湾取得。而上半年成交土地金额前十位的企业中，有9家都为外地品牌开发商。

  反观上半年的青岛土地市场，诸多外来房产大鳄首度露面。佳兆业、星河湾、蓝光、K2、碧桂园等，均为首次入青。外来房产大鳄进一步云集青岛，将对青岛楼市未来的生态格局产生更进一步的影响。 本报记者 鞠培霞