房企现金充足拿地激进，稀缺地块短期仍将受追捧
分析师/李莹
7月11日，上海闵行区梅陇新中心A街坊地块挂牌截止。经过近90分钟的现场竞价，该地块被中海地产集团有限公司以总价37亿元拿下，成交楼面价为18739元/平方米，溢价率达到115%。该用地为商住属性，占地面积7.90万方，规划总建面19.75万方。
梅陇地块开发难度不低，实力房企“不差钱”勇夺地
闵行区梅陇新中心地块的出让要求具备一定门槛，地块属性为商住用地，其中商业部分占35%，住宅部分65%，其中商业总建面的70%必须自持，且规划竣工验收之日起10年内不得分割转让(包括不得进行股权转让)，近五万方的自持商业开发要求企业具备一定的资金实力。地块周边住宅项目有春申景城、上海星河湾等等，售价基本在3-4万，而该地块的成交楼板价近2万每平，考验项目溢价能力。
在这幅地块的争夺中，中海表现出志在必得的态势，同时参与竞拍的房企还包括融创、朗诗等知名房企，其中融创和中海都擅长做中高端项目，但最终融创还是败给中海。中海高价拿地并不是头一回，2009年以2.2万/平方米的价格将长风地块收入囊中，但由于拿地成本过高，并遭遇宏观调控，从拿地到开盘的周期明显被拉长，幸好2012年上半年市场现回暖迹象得以开盘出售，但38000元/平方米的最低价格确实与预期相差甚远。此次中海再次高价拿地，一方面是看好后市及该地块价值，另一方面，中海销售业绩良好，上半年已完成销售目标八成，同时具有国资背景，企业资金实力雄厚。
上市企业资金面相对宽松，一线城市争夺战或仍将持续
尽管前段时间国内银行闹钱荒、股价跌回建国前，一时引业内人员猜测下半年房企日子不好过，我们认为，依赖信托、基金、银行理财等方式融资的中小房企融资渠道或将受阻，而上市房企融资渠道较丰富，同时，若依传言所述证监会有条件放开房企再融资，这将使内地上市房企融资渠道将更加多样化。因而，典型企业资金状况暂时还处于较为宽松的状态，根据我们的数据，上市企业的现金较充裕，资金状况为一年来最好水平。
同时，由于一线城市土地资源稀缺，居民购买水平较高，尤其像上海、北京这类城市的刚需客源较多，未来市场容量较大。因而房企逐步收缩在三四线城市的战线，转而加大对一线城市的投入，根据我们的监测数据，今年上半年典型房企在一线城市拿地建面占比达21%，与去年同期相比上升了13个百分点，而在三四线城市的拿地占比回落15个百分点。一方面是企业纷纷抢地，另一方面，短期内一线城市用地仍相对紧张，供地略显不足，最终将导致土地竞拍激烈，高溢价、高单价地块涌现。我们建议房企不如暂时选择经济实力较强的二线城市，避开竞争，或通过合作方式拿地以降低成本、谨防风险。
