2013年7月3日，随着北京国土局土地拍卖现场主持人的一声槌响，新科地王丰台区夏家胡同地块最终花落懋源地产，剔除3.8万平配建的公租房面积后，该地块楼面价高达4.2万元/平米，和当前区域内二手房价几乎持平。

  夏家胡同地块一役让懋源地产一战成名。这家成立于2000年的地产公司，根植北京市场13年，除了东北三环的豪宅项目红玺台为人熟知以外，此前旗下仅有2个项目，分别是位于丰台的经适房项目三环新城，以及西城的写字楼项目环球财讯中心，颇为低调。

  不过，从去年4月份开始，懋源开始表现出强烈的拿地欲望，屡次出现在多宗土地的竞拍房企名单中，包括香河园地块、万柳地王以及孙河地块等多宗热门土地，开始被业内所关注。

  此次17.7亿斩获北京新晋单价地王，有过高端豪宅开发经验的懋源将在这块建面不足4万平(剔除公租房面积后)的土地上做出怎样的产品，又为何在万柳、孙河等多宗优质宅地竞拍中谨慎举牌的懋源对夏家胡同有如此信心？懋源置业红玺台项目营销总监赫蒙7月10日接受新浪乐居专访，解密懋源的算盘。

  拿地接近公司测算底线

  对于懋源而言，高端豪宅市场并不陌生，其位于北京东北三环太阳宫桥附近的红玺台项目，目前售价已经高达8万/平米。

  2008年2月，北京懋源置业联合其兄弟公司北京懋源房地产开发有限公司，以30.09亿元的代价，将北京朝阳区芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团收入囊中，该地块建筑规模约31.71万平，折合楼面价约9490元/平米。之后，懋源将其中建面18万平的2组团2#-B地块卖给北京信远地产，仅留下13万平的2组团2#-A地块。在这块楼面价不足万元的土地上，懋源盖起了目前价值8万/平的红玺台，总货值60多个亿。

  虽然拥有成功打造红玺台项目的经历，但懋源此番斩获夏家胡同地块让不少业内人士为其捏了一把汗。

  7月3日，懋源力挫中化方兴、中粮、首开保利联合体、万年基业、九龙仓、中铁、融创、泰禾、招商、恒大等13家对手，以17.7亿元、配建3.8万平公租房的代价成为夏家胡同地块的主人。剔除保障房后，最终成交楼面价高达4.2万元/平，而目前区域内早期的住宅大盘二手房价格在4万元/平左右，二者几乎持平。

  “我们能接受的价格是楼面价在3.5万/平以内，产品售价在5.5万-6万/平压力会较小，但以现在的楼面价算，这得卖到7万/平才能赚钱。”现场一位参与竞拍的开发商代表说。而地块体量较小且整体资质一般，同时也让业内认为夏家胡同地块开发充满挑战。

  “从目前周边的环境来看，该地块出产高端住宅项目的基础不足，西北部规划中的丽泽商务区目前仍处于启动阶段，预计真正成为高端商务氛围需要5到10年。并且从项目内部来看，保障房的面积占据了整体项目面积的近半数，因此项目的定位与实际操作中也存在一定难度。”亚豪机构副总经理任启鑫分析表示。

  面对质疑，赫蒙在专访中表示，懋源看准了夏家胡同地块西南三环综合资源的稀缺性，以及这块价值洼地未来的发展前景，将在这里打造另一个红玺台。

  “豪宅有很多基本素质，地段的优越性是首当其冲的，尤其是现在北京供应这么紧张，好的地块可遇不可求，所以当有了豪宅坯子的地块出现，我们会尽量首选去争取。夏家胡同地块接近我们的测算底线，但还没触及。”赫蒙说。

  依托北京 求地若渴

  过去一年，北京土地市场出让了多宗刷新区域地价纪录的土地。包括中赫于去年7月拿下的万柳地王，任志强“被逼”在通州梨园高价拿地，泰禾在台湖的多次高溢价拿地等等。在这些热门地块的竞争中，懋源都积极参与，但最后都落败而归，懋源的经历，同时也是本地小房企和金主之间贴身肉搏的生存缩影。

  “从香河园地块开始，我们参加了很多地块的竞争，但真的不是捣乱的角色，我们是真的想拿地。但确确实实像私企会受到不少限制，量上的限制，价格、风险、上盖的限制，还有公司当期的资金状况，所以不可避免错失好多机会。”赫蒙说。

  从去年4月份以来，懋源一直都活跃在北京土地拍卖市场，不过收获甚微，热门地块竞争全部以失败告终。除了夏家胡同地块，这家根植北京市场的房企仅在去年9月份增加了一块土地储备——丰台区花乡樊家村危改9号地R2二类居住用地。资料显示，该地块建面仅3.5万平，还需配建4000平米限价商品房及规模不少于7200平的回迁安置房，仅有两家开发商报价，其中一家中途退出。

  “一线城市拿地，一个是成本，还有就是机会，机会比成本还要命。之前的受挫，我们做了一些调整，就跟买东西一样，提高了测算上限。”赫蒙说，不少开发企业在其他城市也有布局，但懋源只是依托于北京，从这个角度上来说，也更为“求地若渴”。

  不过，对于懋源等高价拿地的开发商来说，在付出高额成本的情况下，变幻莫测的政策环境同样很难忽视。

  “拿地的时候附加给开发商很多的承担条件，折合下来价格已经摆在那儿了。现实就是这样，开发商做了投入，但到实现利润的阶段，又会受到别的限制，比如说预售证不给批，不允许你卖那么高。两边一挤压，只能让出来的产品变得很尴尬。”赫蒙说。

  对于未来夏家胡同入市的价格预期，赫蒙表示会随行就市，不会出现一个逆市的极端高价。