时间：2013年5月31日AM

地点：BD厅模块B

主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会

【主持人】：今天做一个简短的开场，把我们对房地产的理解、观点跟大家分享。虽然不多，但我想应该是从内心最渴望得到一些真知灼见的分享。早些年房地产是资源竞争的阶段。现在逐渐从资源规模聚焦到产品竞争上。产品竞争永远是房地产企业最核心的竞争力所在。

产品创新是一个系统工程，产品创新起点上从市场、客户需求等来看问题。举个例子来分享，在充分竞争白热化的手机市场下苹果是怎么脱颖而出的。苹果取得市场份额这么大一个对传统手机厂商的冲击以后，三星的手机是怎么样通过一种设计的创新，产品技术体验的创新和品牌营销的创新上来取得新一轮的成功，它给我们地产行业有很大的启发，也给我们与地产商合作的供应商很大启发。

所以永远从市场需求出发，永远找准客户对需求的体验，从这个角度来出发，可以找到产品创新的源泉。我今天会给大家引荐几位专家，从工程方面来做些分享，然后在房地产的技术领域有所突破。

有关有请张永明先生来跟大家做分享。张永明先生是同济大学材料学院高级工程师，统计中欧建筑节能培训与研究中心的常务副主任等等，这次带来商用建筑领域节能减排“政策解读”，以及商业地产的绿色之路——墙体保温材料的应用与相关政策解读。有请！

【张永明】：各位嘉宾上午好，谢谢主持人的介绍，也感谢主办方给我这个机会来介绍。

商业地产如何实现绿色，这个命题很大，我们面临着很多的问题，做报告之前也有所交流过对房地产的理解，商业地产大家都在做，但如何展示优势，我觉得绿色化这一块是个方向，不仅仅要体现社会责任，同时也要体现竞争。我们提供更好的品质给客户。商业地产面临着能耗问题也是非常大的。

今天只有半个小时，所以我简单就政策方面的问题跟大家分享，也会介绍一些具体的技术内容。我们现在都在讲绿色建筑，回头来看一下为什么要推广绿色建筑，绿色建筑理念就是减少对地球、资源的负荷，希望创造一个健康、舒适的环境，跟自然环境相协调。

真正绿色建筑是指提供一个健康的活动空间，同时最高效率地利用资源，最低限度地影响环境。中国古话说：天人合一。就是跟自然协调。节能减排主要是降低能耗，看到一些开发居住在里面是不舒适的，但为了节能减排需要拉闸限电。比如说商业地产为了节能把空调关闭。

还有很多人觉得把绿墙刷上绿色的涂料就是绿色建筑，因为绿色建筑国家有政策补贴，确实有这样的概念，可能大家觉得不可思议。也有大多数人解的绿色建筑就是最新、最高技术的堆积。这样认为的比比皆是。出去讲课大家都问有什么最新的材料，最新的节能技术，他们每天都在要最新的东西。创新很难，到最穷的地方也需要最新的东西，这就很奇怪了。比如说德国做建筑节能十多年，就2、3种技术，慢慢地做下去，深入，然后发展，但很可惜我们国家没有完全学会，我们要创新，搞了很多新的东西。但没有做透。

因为今天是个商业地产，听说来了很多地差开发商，很关心我们的成本。绿色建筑是不是必然带来高的成本？其实也不是。做绿色建筑评价的时候，比如说做到绿色3星、绿色2星，感觉造价非常贵，北外滩有一个楼盘说要申报绿色3星，装置增加的成本是9500万，那相当可怕。为了得一个分，要花这么多的代价去做。大家知道绿色建筑的评价是按照一条条来打分，他为了拿到那个打分。房子下面有游艇，可以直接开到里面。

这都不是推出绿色建筑的目的，并不意味着做绿色建筑就是高成本。德国的绿色建筑就是把现有的一些法规，建筑的法规很多，要造房子需要面临很多国家的规范，如果你完全符合这个要求的话，就是比较好的绿色建筑，只是怎么样来更好地体现我们在中国的节材、节地、节水、节能这些都有要求。比如说环保的要求，我们说室内的一些有害物质，所有这些东西都有要求。

讲到政策，这是今年国务院的1号文件，绿色建筑行动方案。相信会议上大家都反复研读了，这确实值得我们以后很长一段时间在建筑领域，尤其在房地产开发方面作为方向。我们搞绿色建筑这一块的话它提出了宏伟的目标，2015年，十二五末新建建筑要达到15亿平方，这是非常巨大的量。20%的城镇新建建筑都要达到绿色建筑要求。绿色建筑都要达到2星以上。

建筑节能这一块，每年新建18亿到20亿的新建建筑，但还有4百亿的存量，如何提升绿色建筑的舒适度，尤其是在上海这一块不仅仅是要求节能，因为舒适度还没有达到。我相信在现阶段我们建筑能耗和世界先进发达国家相比的话，我们还是比较低。虽然很多人说住宅很耗能，但实际的能耗我们要比人家低，只是建筑的品质远远比不上，现在还没有达到舒适度。每次出去一听都说中国的住宅能耗超过了美国的4到5倍，这绝对不可能。

美国的能耗远远高于我们，因为他的生活方式跟我们不一样。尤其是像上海这边家里的空调不是24小时开的，我们是间接式开。太热才会打开，感觉不热了就关掉，这是很好的生活模式。所以我们的实际能耗很低，但我要强调的是舒适度。所以要关注这一期。大家整天都在提节能减排，就像刚才说的要做绿色建筑，很多人以为只把高科技的东西堆积在一起，然后我需要一个可再生能源，我需要什么什么东西。

现有的绿色建筑评价标识也有所缺陷，像中国人做教育一样，我们是应试教育，只要给出一个考核的目标就去完成，但不知道为什么要这样做，这就是我们为什么犯了这么多错误，花了很多的钱。大概2月份的时候我参加了一个宁波商业地产的，像万达广场一样，那个老板说赚很多钱了，要为这个县做个贡献，做一个大的、标志性的建筑，要做绿色3星，但不是所有的地方都可以做到绿色建筑。需要跟周边环境协调，也不需要花太大的代价来做。

在我们商业地产这一块单体建筑超过2万平方米以上，比如说写字楼，商业地产的写字楼租金率在上升，但在商铺这一块据说所有的量远远超过了人家的量。我虽然一直在上海，看到人流很少，周边都是商铺，就怀疑这个商铺能不能赚钱，这种地方发展商铺合适吗？各位都是商业地产的大佬，我们只是从实际角度来看。

做绿色3星有没有好处，会不会赚钱。国家也会给政策，包括税收、融资这一块。听到昨天会议开得很成功，大家讨论怎么样跟金融结合，融资，搞模式，关心商业模式。但希望从技术层面抽出10%的时间，虽然你是老总，可能更关心地产能不能卖掉，或者说怎么样来让品牌更好。包括我们在容积率，土地的招挂拍条件里如果你做绿色建筑，它会有很好的奖励，所以大家要好好仔细研究国务院的1号文件，这对公司的发展有好处，是个长远规划。

具体补贴举上海的例子，上海去年时候发过一个88号文，有个上海市建筑节能项目的专项扶持办法，每年拨了很多钱，本人也参与了评审，请专家来审项目，了解到每年项目的钱都花不了。为什么花不了？没有这么多项目符合要求，也没有这么多项目申报。有可能你做了，但不知道有个政策，没有拿国家补贴。所以想借今天这个机会来跟大家讲一讲。

我相信很多的商业地产，你现在肯定追求一个高的品质，既然谈到高的品质，实际上很容易符合我们给出的一些奖励条件。支持的原则先介绍一下，有利于培育示范项目，给你钱，不断地有示范引领作用。有利于提高利用效率，这样对节能减排指标有好处。有利于调动建筑节能各项工作的积极性。

一，绿色建筑示范项目，也就是说你能评到国家绿色建筑2星、3星以上可以拿支助。

二，整体装配式住宅示范项目。

三，高标准建筑节能示范项目。这个跟我们蛮相关的。公共建筑这一块的节能要求是65%，如果超过65%的话，比如说达到70%以上，那就可以拿到这个补贴。现有标准看到50%、60%，还是比较相对比较低的标准。我们跟国外先进的一些节能建筑指标相比还是比较低。大家都玩虚的，我不知道原来的基准是什么，以后要提到的是单位面积、能耗多少，这是一个绝对值。以后逐步地这个值要降低。

另外还有针对既有建筑节能改造，大家现在很愿意做能源管理，就是针对一些老的写字楼、宾馆，他们最愿意做宾馆，或者是政府大楼，这些是最大的节能潜力。另外我们对既有建筑单项拿出来做示范，门窗这一块是节能里最薄弱的环节，主要是改造节能门窗，然后做了一些措施。可再生能源、立体绿化，还有管理与服务项目，这些也会支持。商业地产里涉及到的能源、设备比较多，所以这一块可以做些工作。

具体每个平方的补贴标准，前面几个项目每个平方可以补贴60块，虽然补贴不多，但这是一个鼓励，也是一个政策的支持。既然开发好了楼盘，完全符合要求，为什么不拿这个钱，这是白给你们的，是政府给你们的钱。如果做一些窗户的话，窗的面积可以补贴150每个平方。一般现有标准的节能门窗可能5、6百块，当然需要更高的标准，比如说做一个建筑，从德国进口了3层的窗，这是从科研的角度来看。其他的比如说做屋顶花园，绿色的种植，也有些补贴。因为时间关系，就不一一介绍了。这是我们的简单介绍。

再介绍一下墙体建设，最近几年碰到建筑节能行业比较大的问题，我们说做节能建筑的话墙体要保温，大家看到大的建筑外面有一个名牌，说这个墙体可以保温。10年我们在上海有一个影响非常大的大火，死了非常多的人，所以造成了人民生命财产的重大损失。大家知道如果把墙体维护结构做到保温性好的话，有些材料非常有效。但同时防火性能出现了问题。国家规定不同的楼层需要设置防火隔离带。11年以后出了65号文，要是A级防火的材料，可能老总们不太关心下面怎么样来实现这样的目标，又要做节能，还要符合防火的政策要求，其实很纠结。业主可能不是太了解。

看一下德国，学习欧洲是怎么解决这些问题的。在德国实际上82%还是UPS板的系统，就是我们说的白色颗粒板，但它的建筑基本上都是些住宅这一块，不像现在土地资源非常紧缺，对上海来说接地比节能更重要，大家都是开发房产的。

我们主要是做高层建筑，高层建筑在德国22米以上都是用A级，可以看到A级材料是用岩棉板。所有建筑的高低，怎么样防火，都跟高度有关系，消防救援达到多少，包括消防人员进去救人，要奔楼梯，需要在什么指标说完成，我们国家定在52米，难道中国的消防人员比人家高很多吗？人家定是有严格依据的，所有建筑里都有一个耐火极限，保证安全的距离，现在定在了50米以上，有的放到1百米，各有博弈。人流密集的地方要更高标准地提高防火标准。

我们现在用到岩棉是很好的防火东西，在高温下熔化，纺出像棉花一样，做成一块块的板材，类似于棉花，叫岩棉，保温性能非常好。它可以做成一块块的板，也可以做成一条条的带，作火焰上可以保证很好的防火性。具体的内容就不介绍了。

时间有限，所以我介绍得快一点，很多开发商觉得像五星级这样的酒店可以用岩棉吗，切实很多材料充斥了其他的棉，质量非常低。放在高温下烤的话，好的材料还是保持原来的样子，但劣质的已经不行了，所以说不要选择便宜的东西，做得不好就会出问题。这个就不介绍了。

再说我们的一些配件，在外墙里面的系统包括很多配件，在欧洲是在些很难处理的地方都有配件，但主要材料没有配，我们国家不是这样，觉得这个东西不好，出问题，这个地方漏了，那个地方漏了，所以会否掉，这是我们的差异。

今天既然听了我的课程，去看看楼盘开发的，可以提出要求，然后更完善一些。包括一些门窗节点，这里体现出了品质。楼盘的品质好坏其实就是看细节。为什么我们说德国的制造业这一块喜欢买它的产品，都要求精益求精，细节上做得很好。有的客户说房子漏了，就在角这里。开发商用的东西好吗？好，但是细节这里出现了问题。

我来自同济大学，我们做一个合作，把欧洲的一些好经验介绍到中国来，所以在学校开展了绿色建筑与建筑节能的培训课程，这4年多里已经培训了大概2千多家的开发商、设计院。我们不仅仅在课程上讲这些知识，也提供实践的场所。一些建筑部的领导都一起合作，他们一起参加，亲自实践。有某一个省的副厅长，他主管建筑节能，他说原来节能可以做到这么好。

我们现在做的是绿色建筑，但我们的学校还没有完整的课程来提供，只是通过一些辅助的方面，比如说继续教育来做。我们这个项目的运作成功，12年时候欧盟驻华代表团大使和同济大学校长专门设立了一个机构：中欧建筑节能培训研究中心。最关注的就是节能和可持续城镇化这一块，这是交流合作的平台，希望大家以后有时间可以与项目实践当中。这是我的方式。我们的地方在同济大学校园里面，有时间跟大家一起交流，也会参加很多的活动。

再次感谢各位聆听，谢谢！

【主持人】：感谢张老师给我们的精彩、专业分享。听张老师的建筑节能技术时候就听到一些关键词：成熟度、系统设计、生活的舒适度。我想每个人都会听到自己感兴趣的话题，我为什么对这些词感兴趣？成熟是很重要的标志，从节能技术来讲我们确实总觉得跟自己无关，但使用的时候又有很高的要求，作为发展商的代表，我们使用过程当中也是强调了一个系统性的考虑，我个人把节能技术分成主动性和被动性，有很多被动性的技术已经通过多年实践，随着产品成熟已经变成每一个技术公司所需要的了。

还有主动型。主动型可以根据不同的物业等级，不同的客户需求，以及每个企业自己的定位来做出一些选择。在整个绿色建筑体系里边，我个人觉得在国内能够更多使用的就是在外墙的保温方面和防水方面特别重要。这一块我也是希望自己的企业能够在这方面来有所作为。

另外一方面，我强调系统性。绿色建筑系统性不是说单纯某1、2个单项技术，而是从整体的硬件到可持续的经营、运营管理方面的投入。我理解的是持有型物业和销售型物业有所不同。现在很多发展商在销售型物业只做被动性的要求，而持有型物业上，是持有型，需要保证它持续的稳定增值，给租赁客户提供长期保障，所以他在主动性节能技术上会投入多一些。

关于生活的舒适度问题，这是一个回归生活本质的一种要求，我们常说好看、好用才会有好生意。形成一个循环。人在绿色建筑里边长期地使用会感受到品质。建筑的品质竞争力才是发展商最根本的产品竞争力。下面我们会从另外一个专项技术上邀请一位专家跟大家做分享，这个是照明技术。大家知道在建筑里照明是一项不可或缺的专项技术，从一般可以看得见，看得清楚开始，到看得舒适，看得有趣味，这是非常有意思的话题。下面我们请出KA事业部设计总监/惠州雷士光电科技有限公司的任江先生做分享。有请！

【任江】：大家好！

首先让大家了解什么是光，人的生活和光息息相关，密不可分，包括我们的时间，有了光才有了生命。

光也是超价值的建筑材料，用灯光来做装饰材料，不仅可以提高品质，同时可以降低成本。不同的光射也有不同的情趣。可以看到左边这幅图是清晨的光，给朝气蓬勃的感觉。右边是夕阳，给人温馨的感受。

这是我们在照明里边经常说到的4W2H理念，首先需要考虑谁需要光，哪里需要光，需要多少光，怎么做，怎么实现。

先介绍一下做照明的几个基本照明手法，首先是环境照明，就是把整体的环境打造成照明的手法，这是环境照明，一般在办公环境用得比较多。

重点照明，在一些高档的专卖店经常见到，比如说用灯光来照射模特，把产品给体现出来的效果。

其次就是装饰照明，装饰照明很简单，在装饰照明里有两种区分，一个是用常用的艺术调动来做装饰照明，再一个是用灯光来做装饰照明。最后是功能照明。像绿光，穿透灯，书桌灯，只要是工作需要的都是功能照明。

先给大家简单看一下，从这几幅明显地看出来下方第二幅的整体照射效果很舒适。第一个属于从顶端往下直接照射。第二幅从下方往上照射，给人比较恐怖的感觉。第三从正面照射，整体结构比较平。第四是平射。第五是经常用到的，3/4照射方式。最后是逆光。

光与影的效果，相对来说越成一个影像，效果越强烈。这是我们在照明场所的照明设计要素。首先是色性，还有色温，色温其实就是光的颜色。

大家看过很多种，有不同彩色的光，还有现在看到的光色，属于暖色的光。光色通过黑体加热到一定程度时候，会达到一个暖色光，当温度越高，光色越冷。燃气灶，一般的蓝火温度比较高，像红火和黄火的温度比较低。

显示器，现在市面上经常见到的灯具，比如说节能灯光色完美行不够强。像白炽灯泡，它可以达到百分之百，任何物体百分之百还原。经常到菜市场买猪肉，发现猪肉摊上有很好的灯罩，是为了让猪肉显得颜色非常地鲜艳。

照度比可以把档次提高。首先说到最普通的小卖铺，小卖铺可能就是几根灯管，而且没有什么层次，这是小卖铺。再往上升一点，到了便利店，会发现有一大排的支架，可能整体照度很明亮，但也没有照度比。专业一点的超市，沃尔码这些，生鲜、化妆品区等都有重点的照明。档次到生鲜区域的话，会有生鲜灯，有一定的照度比值

再往上走，像经常去的品牌专卖店，它的照度比值可以达到很好的重点照明。再往上走，比如说一些奢侈品店，照度可以达到1比20，甚至更高。也就是说从这上面可以简单地来判断照度比值越高，可以说层次档次越高。

像日常生活当中的照度是10万，阴天情况下达到1万，像了晚上，路灯照射情况下，照度只有30，我们经常去的办公室里面，照度应该是作3百以上，从这里感觉一下空间是怎么样的感受、感觉。在这里可以跟大家简单介绍一下如何看待光的照度。

大家卡自己的手掌心，如果能把手掌心的细小纹路看得很清楚的话，代表达到300S。300是我们经常会用到的功能照明。像办公、餐饮、餐桌空间，只要需要看仔细的地方都需要300S，包括大堂各方面。这是照度和色温的搭配情况。

现在给大家感受一下，如果说这个空间整体照度非常地亮，而且也是现在的暖黄色，有什么感觉，很闷热，非常闷热。平均照度也就在1百，不会超过2百的照度空间情况下，可能相对来说是比较温馨的感觉，这就是很多的客房都会用到这个照明。

像医院的话会碰到冷色调的效果，色冷掉给人感觉比较清凉清爽，情绪会比较镇静。如果照度很低的话，如果大家喜欢看恐怖片应该可以感觉得到，像妖怪出来的时候，会出现很吓人的光射，阴冷阴冷的。

这个照度高在800S左右，低的话是100S，但用300S，不光是冷色，还是暖色都是最舒服的。300S是最常用的照度。

现阶段我们最常用的几种光源，首先是像射灯，这种射灯的光射是最漂亮的，出来各式各样的效果，但是也是最节能的，光效很低，像现在常用的节能灯泡。

现阶段像国家提倡的LED，光效相对来说可以达到节能灯的光效效果。节能灯里面用汞，汞对环境有伤害，节能但不环保。

再说到眩光，简单解释一下什么是眩光，刺眼的光都是眩光，只要觉得这个光不舒服都是眩光，如何更好地控制眩光。人在30度角的情况下看不到光源，代表防眩性能非常好。这个酒店用的灯具是防眩的。

给大家介绍空间常用的照明设计手法，首先是大堂。我们常见大堂色温大概都在3000K，这个照度是国家的标准。很多酒店不按照这个标准来做了，平均照度可能是150左右，重点照明可以达到工作要求，3百到5百，但普通区域照度做得非常低。

像大堂里经常会遇到一些空间，多属于层高非常高，这种地方如何用灯，这是很讲究的地方。遇到层高比较高的空间，首先需要考虑节能，还有灯具很好维护，否则坏了，要维修需要浪费很多精力和金钱。这种情况下选择的灯具一般是相对大功率节能的LED灯具，或者是这种光源，它的效果最好，但节能功能不怎么样，功率是120瓦，用LED替换的话可能30瓦左右就可以了，就是1/4的光效。

餐厅。中国人吃饭讲究色香味俱全，这我们的中国人的包房，首先整体的餐饮空间很简单，不需要专门去做些环境照明，只是在我们的餐桌正上方有一圈射灯，我们称之为打菜灯，可以让菜色变得更加颜色鲜艳，增进食欲。

整体的空间，平均照度可能120左右就可以了，但桌面需要达到3百到5百之间，就是工作照度。旁边区域可以适当地用些装饰性的灯具，也没必要做些环境照明。

再说到西餐厅，西餐厅的空间有点特殊。真正去西餐厅可能是朋友聚会，或者是情侣约会。西餐厅一般很少有包厢，一般是卡座。这种情况下用灯光来区分，拉开人的距离。甚至有的只有桌面上的小蜡烛，让你和我面对面时候看清楚对方的表情。也就是说用灯光来区分空间，他们真正的照明基本上在桌面，不会说有环境光，平均照度很低，一般是30到50，很低，很暗。低照度，低色温，温馨温暖的感觉。

走廊。一般情况下电梯和大厅相连接，大堂如果用暖色的话，电梯也用暖色，整体是比较均匀的照明。走道要给人的感觉是什么呢？需要一个很好的指引性，用灯光去做一个指引，还有一定的趣味性。走道没有特殊的照度要求，它对照明艺术性的要求就比较高了。

这里给大家看走到的照明方式，同一个空间里用不同的照明手法去做，可以体现很多种不同的照明方式。给人感受完全不一样。两个侧臂灯。同一种空间你用不同的方式去诠释它。

我前段时间刚做了一个照明学术的采访，专门说到医院，医院通道如果这样做问题就大了，我们的病人躺在病床上，往前推，发现一个灯一个灯从眼睛上晃过去，会对你心理产生很不好的影响。很多空间里要么照射太高，要么照射太低，要么太乱，没档次。

第一个空间照度很低。第二，觉得酒店的客房，或者是床头属于叫阅读灯，这个没有问题，其实不然，这个灯的照明手法没有问题，但在里面用灯有问题，功率太高，会发现很强烈的眩光，很不舒服。一般来说会照射在墙面一半的位置，通过反射下来，而不是直接照射在枕头上，这是很细微细节上的东西。

第三，整体光色有蓝色，也有绿色。现在国家提倡的是节能减排，绿色环保。我这里有一个小调查，在照明成本里面首先就是我们一个项目在购买的灯具费用占到4%。维修管理费用占了8%，真正最后用得最多的是电费，88%。也就是说整体一个灯具安装下来最终使用得最多的是88%的电。为什么国家在提倡节能环保，如何节能环保。

这是我用了8套26瓦桶灯做的餐桌效果，很简单，一共用了281.4瓦的功率，它的照度红色代表300，桌面要做到300，其实没有达到200，只有260，也就是说没有达到技术要求。黄色代表150，用光色模拟图。其实这里还没有达到很好的一个照度要求。

这里我用了35瓦色灯做的模拟图。我们的餐桌桌面已经达到了。旁边绿色达到120，从这个方面来说我用的是（路数）光源，它应该比节能光源更耗电，但这样做只用了210，我这样做效果比刚才更好。桌面很亮，不但它的光小有了，而且也节能了，再就是整体效果也出来了。

不是说非得用节能灯具一定可以节能，要想办法如何来用这个灯具，如何把这个灯用好，该用的用，不该用的地方不要浪费。

最后给大家简单介绍一、两个比较有意思的案例。这是一个北欧的北极光大酒店，这是客厅。北欧人比较喜欢使用壁炉。酒店里肯定不需要这个东西，有中央空调这一类的暖气。这地方用了灯光模拟出来一个壁炉的效果，包括烟雾是投影灯光的效果，其实是假的，不是真的。包括火焰都全部用灯光来模拟出来。

这是酒店的客房，那里常年见不到阳光，所以干脆把阳光直接搬到房子里来，这个阳光一样，这是清晨的，慢慢从床头升起，这是黄昏的，太阳塞整这张床上慢慢消散不见了，给人温馨的感觉。

这是他们的餐厅，刚才跟大家也聊过用灯光来做装饰，不仅仅用灯做装饰，这是很好的例子。首先用了一系列的聚光灯来照出小光圈，类似于新丛林透出来的光效一样。这是一个大投影的太阳，像野外就餐的感受。

这是他们的艺术吊灯，因为当地常年夏雪，这是根据冰凌形状来做出来的。

这是一个冰酒店，很有名，全部用冰来做成，整体入口做得比较简单，就一个灯带，指引性的，这是通道，照明里有一个手法，用灯光来缩短距离。这条通道其实很长，有段距离。只在末端加了一个灯，有一句话说得好：光招人，人招客。想往明亮的情况下，走到这个情况下想不断地假期，缩短这段距离。本来很快，但因为走快了反而没多长。

这是客房，每一个客房设计是不同的风格，这是类似于整体教堂一样的感觉，这是满天星星。像童话故事一样，每个空间不一样。如果缺少灯光装饰，肯定会失彩很多。还有海底水草一样的效果。

我的介绍就到这里。谢谢大家。

【主持人】：谢谢，我听得很开心，也有些偷偷的欣喜，因为我自己做设计出身，无论是建筑、设计、景观，还是室内，非常重视对光线的使用感受。帮着大家回顾一下刚才任先生讲的几个关键词：色温、显色性、照度比。色温给大家一个小诀窍，如果家里买光源，买3300的日光管不会差，3300就是现在的光线感受。你买的时候要看一下，有的写4200，有的写2700，还有的写5500，买3300是最舒适的普适照明。局部可以用稍微白一点4200看得更清楚，有的想更温馨一点，可以买2700的，这样房间里会很温馨。

显色性，谈到了节能灯的显色性不好，人会产生色盲的确实，虽然节能，但加里边因为使用量不大，所以不要用节能灯，但公共空间可以用节能灯，这样又节能，也不会有太大的色彩损失。

照度比，这是有意思的事情，相机大家都喜欢用，照射比是1比6，如果超过1比6，相机无法捕捉。眼睛里觉得亮的、暗的可以看到，为什么相机里拍出来为什么要不然太白，要不然太黑，因为相机只能控制1比6的照度比。这是有趣的生活体验。

我自己做设计时候要求不管是建筑景观，还室内，都一定要做日照分析，为什么？因为你要考虑到日照阳光照明和室内照明的匹配度问题。

大家注意到任江专家讲到白天晴天达到20万，阴天是10万，但人眼睛最舒适的照明是多少呢？300，就是人的瞳孔肌肉在300时候是最舒适的，最不容易疲劳的，是一个科学的实验。这个科学是人类在照明技术使用几十年的过程当中逐渐总结出来的。

我告诉大家一个历史的小秘密。早期写字楼，美国规定办公区在8百到1千，非常亮，觉得人在这种环境下像白天一样很亢奋地工作，后来电脑出来以后，电脑屏幕照度和环境光照度出现非常难受的视觉疲劳，后来照度一直往下降，降到了550。欧洲人研究用双光照明法，人看电脑屏幕和环境光最舒适的方式是什么呢？台面和电脑在300，环境可以降到150，这时候人最舒服。所以整体室内环境照度不断地降低，不断地降低，然后精准地控制在3300左右，人就最舒适了。

就这些跟大家分享，当然我不是照明专家，是应用者。光照环境生活中每一天都会遇到，但都交给了别人，自己不控制。所以会舒适、不舒适。你们记得这几个关键词就好了，以后回到家里时候会很专业地告诉朋友们，我知道这些常用的数据。上午当中有一个小的茶歇时间，可以自由交流一下。首先我把个人的交流方式告诉大家，因为我的卡片发完了。

叫朱宣，在新浪微博上可以搜我的实名，我是在业内一个小行业内的公众人物，大家搜我的名字可以进行私信交流。15分钟以后再回到这个会场。

谢谢！

（茶歇）

（圆桌讨论）

陈音：当代节能置业股份有限公司

朱宣：花样年华地产集团

Parker White：能源和可持续业务总监，大中华区

胡哲：华通国际

樊迪：上海分公司总经理

【主持人】：因为今天后面有一位朋友由于时间关系，可能不能赶过来，所以这个论坛的节目会稍微丰富一点，给几位嘉宾更多的时间。

今天主要是从专业技术方面来对整个的商用物业开发，做节能可持续方面的探索，第一个专家请陈音先生先从他的专业领域给大家分享真知灼见。

【陈音】：商业物业没有太多的经验，当代开发里面有些商业物业，对于商业物业的节能，以及运营的效率关系有些实际的体会，就这一点跟大家做个简单交流。

我们看不同形态物业的运营成本，这是当代自己管了十多个物业的统计结果，而且大概各种类型都有，既然有住宅项目，也有商业项目，还有城市综合体。我们看到人工薪酬支出大概渣到37到51。其实人工薪酬在商业运营里是刚性的成本。也就是说要维持高品质的服务，一定需要比较高的人工成本支出，不可能花30万、50万请一个五星级酒店的总经理，一定是7位数的薪酬，想维持高水准的服务，就需要支付人工的高成本。

在不同的物业里看到大概占到20%到41物业的支出。维持一个建筑的舒适度，冬天采暖，夏天制冷，室内的新鲜空气，舒适的照明等等都需要消耗能源，但如果是一个优秀的节能建筑，能够维持好的舒适度，或者是维持同样舒适度的标准，能源支付在不同的项目里有的占到20%，有的占到41%，所以是不一样的。这跟建筑节能与否，是否是绿色建筑有很大的关系。也是我们维持物业运营的效率，或者是运营成本上是个有潜力的方面。今天的主题是绿色建筑和商业运营。

再就是设备的维护，发现这里面占到2%到10，高端住宅和商业项目占到2到10，如果是运营维护，设备维护的话占到维护的10%，这就相当高了，当代确实在一些项目上用了一些非常复杂的，非常尖端的技术，这从商业角度来讲未必是最佳的选择，带有实验性的，高技术项目的运用，结果造成了维护成本并不低。

还有管理费用，财务费用等等占到5%到10。其实从一个商业物业运营来看成本开支里很多方面有潜力可挖，我们讲到绿色建筑，就是第二项：在能源费用的支出上，这有很多的潜力可以挖。

能源开支有很多方面，包括采暖、制冷、通风、生活热水，公共区域的照明，电梯、水泵等动力设备，所有这些消耗能源的设备系统都有很大的潜力。当然每一种系统节能有不同的途径，不同的方法。

刚才第一位专家，同济的张先生说了，中国的能耗和发达国家相比比较低，但这个低不代表中国的建筑节能做得好，而是代表中国室内的舒适水平和发达国家还有很大的差距。所以我们看到中国和美国、日本，以及欧洲国家相比，它各方面的能耗，包括空调、生活热水、照明电器还有很大的差距。

中国的经济发展使得住宅的舒适水平、设施水平逐渐提高，能耗增加。但中国建筑节能又要求建筑能耗应该逐年降低，其实这对建筑设计是很大的挑战，对建筑运营也是很大的挑战。

节能技术的投资效益在什么地方，建筑节能，其实我们做商业建筑特别关注运营。投资在建筑节能效率体现在什么地方，其实节能最重要的是三个方面，一个是建筑维护，建筑的性能，这是建筑固有的性质。所谓固有的性质，你这个是节能的建筑，比如说在上海地区冬天室内外，室外比室内高15度，15度情况下如何来保持一定的温度，这就是建筑的固有性质，保温做得好的话，用比较少的热能就可以维持比较舒适的温度。夏天希望有10度的温差，外面33度，室内23度，如何维持温差，用多少能源来维持温差，这就是建筑的固有性能。保温隔热做得好，能耗就低，做得不好，能耗就高，被动式永远是最重要的。

第二，建筑耗热的量，这是对建筑节能的要求，跟舒适度、参数的设定有关。看到ISO如果维持0.5，这样比较高的标准，PMV正负0.5的标准意味着95%的人在这个房间都感觉舒适，温度控制在22度、27度之间，需要系统来保持室内温度。这跟我们的舒适要求有关。

第三，实际运行的能耗，真正维持室内舒适温度，不管设定在什么温度，在实际运行时候系统的耗能，这个耗能包括制冷设备、采暖设备、风机、水泵等等，这跟运行有很大的关系，好的运行管理，好的优化运行方案，运行的策略对实际的运行能耗也有很大的影响。所以作为一个绿色建筑，特别是在商业开发上持有运行这个项目，要降低运行的能耗，降低运行的成本，其实在几个方面都需要做到。

我们看一个实际的案例，这是一个城市综合体，一共是23万平米的城市综合体，包括了电影院、幼儿园、商业、餐厅，等等。13.5万是指公寓部分，还有一些配套的电影院、写字楼、幼儿园、商业、餐厅，这些有3万平米，16.5万平米，还有6万平米的服务设施，16万平米的这些建筑都是中央空调的系统。采暖系统有8兆瓦。

整个项目运用了非常多的先进技术，包括热湿分离末端系统。还有一套辐射系统。利用了可再生能源的技术，包括太阳能，地缘热泵，还有水源热泵的回收。这是一个先进技术综合应用的效果。

中间是一个电影院，电影院后边玻璃房子就是一个圆的酒店，周边有些塔楼，是住宅。首层是商业，后面还有写字楼。是个综合的项目。

很有意思的是把9个塔楼联系在一起，包括游泳馆，以及一些画廊，还有咖啡厅，酒吧等等。设计上非常地前卫。当然设计难度很大，但有非常高的建筑节能标准，这个项目其实在建筑技术上，应用上下了很大的功夫它在美国的纽约建筑师协会获得可持续建筑奖。申请LEED的项目很多，但得到最终认证，建成以后的验收认证中国是第一个。而且这个也获得了中国建筑的詹天佑奖，北京市的建筑设计奖，等等。这是对这个开发项目的认可。

从这个项目上来看所有绿色建筑的应用最终结果换来了整个能耗的降低，整个项目运行能耗相当低，因为上海建科院，包括上海同济大学做过公共建筑和住宅建筑的能耗的调研。这个项目能耗不到45千瓦小时，非常低的能耗，舒适度标准非常高。设定的就是按照PMV的标准来设计，常年温度维持在22度到26度之间。

由于优质化运行的结果，01、02年相比，几乎所有的计量结果能耗都在逐年降低，我们统计的结果在不同的项目上，特别是中央空调的高端住宅和公建、综合体项目上我们的管理部门通过优化运行和运行策略的优化，基本上能够做到每年运行能耗在维持建筑湿度不变的情况下降低3%到5，这是不错的成绩。

我们看2011年制冷的能源费是11.5元，12年时候降到了9.08元，采暖的费用略有上升，从12元上升到13元。由于有些商业项目陆续地开业，商业项目通过招商运营，开业的时间有前有后，所以说能源费用不太一样，略有上升。但总体能耗一直在持续地下降，所以应该说绿色建筑，包括建筑节能在商业项目上的月能够得到切切实切实实商业上的回报，就是成本的降低。

应该说建筑节能能够降低物业运营的能耗，而且改善管理公司的财务状况，因为收取了能源费，收取了物业管理费，如果通过优化运行能够降低能耗的话，就减少了开支，减少开支就增加了管理公司的的利润。

先进的设备系统需要专业的团队来维护管理，这个维护管理其实有相当大的专业性。刚才讲了为什么当代项目上每年都能够运行得好，有3%到5%百分点的降低，并不是说一开始就可以达到最佳状态，一开始总会有各式各样的问题。当代管理要求：

要维持室内的舒适度，能耗高一点。然后通过管理运营，逐渐地积累经验，在维持建筑舒适度，维持室内舒适度标准情况下，逐渐地把运行能耗往下降，让能耗尽可能地降低。大概给大家介绍的是这些。谢谢！

【主持人】：谢谢陈音副总裁，科技改变生活，梦想推动现实。在不知不觉当中，我们很多发展商很努力地做了很多的尝试，也有很好的案例，在刚才陈音副总裁的介绍里也有一些关键词，我跟大家一起回顾一下。

可以看到如果把设计的初投入和运行加在一起占的比重非常高。在商业物业一般是持有型物业投入和运营当中，这一块的费用非常高，它也会持续地带来客户价值。所以我们今天在这里探讨围绕着这样一个主题来说。

第二，大家刚才看到了一个非常漂亮的建筑，今天其实有一个规划建筑的专题演讲，我把这里关于规划设计也串在里边了。建筑规划设计最初有一个标准，然后提供一个空间，所有的建筑设备作为一体化设计，这是最初项目定位阶段，在项目总投资方面给了一个合理空间，所以才有实践成功的作品，大家到北京也会作为经典的参观项目。在第一个专家的分享里边，我们感受到了专业技术能够带来商业价值。

下面再请另外一位嘉宾Parker White先生来做分享。

【Parker White】：谢谢。非常感谢今天邀请我来这里分享。其实我非常喜欢参与像今天这样的会议，谈的就是我们过去所做的一些成就。是中国现在最大的物业管理公司，其实我们有3000万平方米的资产在管理当中。

这样一个量相当于上海所有办公大楼加起来的面积。从这个角度来说看我们也可以在这样的平台上来看哪些可以行得通。

这里有些好消息和坏消息，坏消息，一个行业做的很多东西都是行不通的。比如说LEED认证，它的非常好的工具，但光靠LEED不行，50%的LEED建筑，它比一般大楼表现还要糟，尤其是在运营的时候。

讲到我们的能源审计，这也是一个非常好的工具，让我们在这个建筑里看看能效怎么样。但如果单靠能源审计是不够的，仅仅是一个报表和图表，如果仅仅靠这个图表得不到任何价值。因此真正的考验是对于运营的落实。

这里就有一个问题了，我们有没有在运营的阶段达成在之前设计阶段所规划的美好蓝图。当你在打造一个建筑、打造一个工厂时候，如果没有把设计带到运营当中，那么答案就是不可能达到你的初始目标，那就是跟改善环境、保护环境、减少能效、减少能耗，同时减少成本，持续改善你资产的金融表现、财务表现，这样的目标不可能达成。

并不是说光靠技术就可以达成目的，技术、科技仅仅是工具，在设计阶段就要考虑这个问题，恰恰是人，人在使用工具，人在使用大楼，人才是关键，如果人不知道怎么样运用这样的工具，那么你的性能表现也不会好。

仲量联行我们发现其实最有效的解决方案，如果你要达成预定的目标，需要将人和工具紧密地联系在一起，不光是照明，或者是电梯，以及管理系统，所有这些主要的系统都要做到良好的调试，要针对每一个大楼做出最合适的调试。

比如说有一个HBAC，或者是照明系统在安装。安装的过程当中我们是有一些安装标准的标准说明，但是每个大楼都不一样的，每个大楼的人都不一样，大楼的规模、管理和维护也不一样，为什么要放一个标准的东西在大楼里，恰恰相反大楼安装一切应该是定制化的。需要通过资产管理，专业的物业公司来做这样定制化的调试，同时也需要持续地追踪你的管理到底怎么样。

比如说我们现在有机会来定期地谈一谈，看下运营做得怎么样，其实关键就是怎么样让技术为我们服务，不然只是把大楼变得更昂贵，而没有更实际的好处。

【主持人】：谢谢！关于美国的LEED认证是一个比较知名国际的标准，我自己也参与一些项目的LEED认证工作。刚才Parker White先生提到标准，为什么需要标准，投入很多，因为不会使用，所以造成大量的浪费，他们会提供很多标准的设定，然后合理的财务投入，在经营时候会有一个很准确的财务成本、收益的测算。他们在这方面会给一个很精准的咨询。

所以在高端物业上大家都在寻找一种不同的行业标准，LEED认证会提供这样的标尺，所以我想可能有很多朋友也会有些基础的了解，以后会在会后有了Parker White先生联系方式以后，会邀请他作为顾问。

下一位邀请胡哲先生，华通国际的总建筑师，请他跟大家分享建筑设计领域里商业地产相关联的咨询分享。

【胡哲】：大家好！我想从设计角度来说，我本人做了这么多年的商业设计，在美国做了非常多的工作，刚刚回国，可能对国内情况不像各位专家这么熟悉。

我想分享给大家一些绿色的话题。绿色话题在业界已经讲了非常非常多年，但不管是国内，还是国外，在很长一段时间，尤其设计领域有一个困惑，大家都讲绿色、节能，好像这么多年了也有很多的认证，好象取得了很大的成就，但实际上就像陈总讲的一样，效果不明显，不理想，到底是什么原因。从设计师角度来讲也想把很多东西做成绿色，但到底怎么做的，也有很多的困惑。

我在商业的领域，我想举一个实例，我们做商业的时候经常遇到的是甲方说：我想要一个绿色的商业项目，但是一到做商业的时候，比如说中庭的空间，要很漂亮的中庭，这是商业必须的，这是SHOPPINGMALL，跟别人不一样的地方。投资要控制，要上很好的设备，这不行，因为初次投资太厉害了，收回成本时间也比较长。因为你知道商业的资金量非常大，一上来万象城占30个亿，这个钱不能马上收回。讲的是回报。

同时最开始商业的印象里，比如说很漂亮的中庭也是很重要的，这两个因素加起来就是不能源控制角度来讲一剂毒药，没有在前期投入在绿色上，但又想要一个绿色认证，然后再去改进，以及怎么样，我们是想能不能有一个解决方法。现在发现实际上能源的浪费不仅仅是后面的事情，运营的事情。实际上很大影响你购物的体验。例子太多了，在北方、南方都有，南方太热，北方也一样。我们曾经专门去了哈尔滨的项目，很漂亮的中庭，夏天的时候闷热无比，无法购物，一进去就想出来。

但后面再进行改造的话非常困难，因为热量已经进了中庭，然后再去做什么东西很困难，改起来也很费劲。所以在想可能进入了一个误区。我在美国待了这么多年有一个突出的感受，美国的商业物业舒适度，进商场是一种享受，很多人愿意在商场里逛，那才是真正的体验，管叫24小时，7天。在富美国我平常时候不去购物的，到周末就去购物。因为我有吃有喝，关键是舒适度非常高，声音的环境，风的环境，不仅是温度，还有室内空气的质量。这些都给我们普通消费者一个非常不同的购物体验。那时候购物就是一种享受，真的是一种享受，吃饭的话肯定是在里面吃，又便宜又好。

其实国内现在有很多，就是想把绿色建筑怎么样来做到跟人类舒适度、体验、购物环境的体验，以及帮助地产商怎么样在资金平衡方面来达到平衡，因为你需要做更好的，或者是升级的产品化，那你求需要有某些的投入，这个投入是一个产出比。现在有一个界限，技术的谈技术，设计谈设计，设计谈设计的时候，说要有多好的环境，还有说要怎么样节能，但这两个东西必须要结合起来，必须掌握一个平衡，这样才可以达到新一代的购物环境。美国和欧洲有很多值得我们学习的地方，这就要求技术水平和业务水平提高。就先讲这么多。

【主持人】：谢谢胡总，我刚才听到一个词：舒适度。确确实实舒适度应该是所有商业地产最终的结果，也是我们的追求，也是他在商业经营上能不能有更好客户体验的基础。

商业地产的成功是一个系统设计的过程，包括了选址、定位，等等。过去商业供应比较少，每个城市只有一个，或者是两个商业点，节假日都到那里聚焦，现在商业严重地供不应求，所以进入了竞争时代，金属竞争时代以后，商业成功有非常微妙的要素在里边，其中有一个重要性，就是舒适性的问题，当然它还有包含了商业品牌的聚集效应，个经营活动的一种状态，还包括了它的停车，包括它的区位等等，但总体来讲我想有三个基础要素，然后再加一个舒适要素。

哪三个呢？商业成功，第一个叫喜新厌旧，大家非常地喜新厌旧，喜欢看看新东西。

第二，能够不断地自我更新。它有新颖的内部调整，随着市场、客户，会有内部调整。逐渐越来越好地适应客户需求。

第三，观念要素。无论是从传播的推广上，还是从客户口碑美誉度方面，最终达到一个观念的认同。也就是说喜新厌旧、自我更新+观念认同，这构成了商业成功的基础要素。最终我在所有的休闲时间我喜欢来，很舒适，它变成一种体验感。

在几乎所有的大盘综合体里都有综合商业，我们也想用综合商业来带给所有居住客户一个完美的生活体验，我自己有这种体验。我生活作一个大社区，大社区旁边有一个巨大的SHOPPINGMALL，休闲时间带着家人到里面坐一坐，吃住行走可以解决，把人在家里宅，在手机里宅，变成在环境空间体验里。能够在这个环境里宅上一天会非常舒服。

看到在商场里有太太喜欢的美容美发修指甲，休闲服饰，孩子们的乐园，还有先生喜欢的电子产品等等，让一家人在很大的生活空间里去享受一个难得的假日时光。所以我觉得在这样一种难得假日时光里边，舒适就变成了非常重要的词，但舒适又可以定义为温度，光线，空气，视觉，声音，等等。所以它是一个系统工程。你看大家讲到很多量化的支持，这一点非常重要。

其中有一个最关键的点：空调的舒适适度问题，空气调节，冬暖夏凉，空气清新。请到另外一位专家：樊迪先生，他是海盗海信日历条系统有限公司的上海分公司送经理。有请！

【樊迪】：我们作为项目实施方我也来谈一下感受。我们公司从06、07年开始做一个关于商业项目空调节能方面的研究。这个已经做了7年，从以前做的项目当中选择了大概30几个项目，包括商业项目，写字楼，租售型的写字楼，还有酒店式公寓，商业项目，采用了BIF的系统。

我们的系统都带着中央系统，比如说这个写字楼的实际耗电量通过电脑来记录下来，每年来搜集这个数据，然后做关于空调使用，包括你节能方面的研究。

通过这30几个项目，南到深圳、广州，包括华东、上海这边，北到北京、大连，30多个项目从数据研究来看，基本中央空调能耗经过1、2年使用之后，入住率比较高的阶段基本上稳定在30千瓦时每年每平方。

入住率比较低的时候20多一点，有些气侯，或者是其他的原因，特别高也不到40。我们知道中央空调有一个数据，以前大型的中央空调水系统，特别是商业建筑里的能耗非常高，我们也有一个数据，最低40%左右，高的60%、80都有。日本基本上在1百多一点，商业建筑。

我们现在项目平均值基本上30到35之间，包括上海这边也有几个项目，上海选择了4、5个项目。上海这种气侯条件来看，我们空调包括了制冷、制热30千瓦，每平方每年的消耗量，我想这个数据还是比较理想的。这是我们一直在关注的。

实际上作为开发商、运营商、设计方，选用什么样的中央空调，感觉有三方面的因素：第一，根据功能，商场，写字楼，还是酒店式公寓来选择合适、合理的空调系统。

二，空调系统怎么样来运营管理，能够达到比较好的使用效果和节能效果。

三，让使用方、用户从行为方面来考虑节能。

如果他不在办公室，可以把室内的空调关掉，或者是温度调高，通过很多方面来达到商业建筑节能的效果。这几个方面都非常重要。这是我想跟大家分享的一点。谢谢。

【主持人】：空调是大家每一天都会碰到的，最近国内气侯温度越来越高，越来越热。我们永远都是从家里的一个环境到达一个办公的，或者是商业的公共环境，在两个环境之间不断地转换。

我想换一个角度，从用户的角度来分享一下对于物业选择，对于空调的基础知识。可能有些同事很专业，我讲错了请大家多包含。

从家庭来讲如果你是小的户型，那就选择分体，或者是一拖二的小型机就好了，到了140平方，别墅的就选择小型中央机，有水冷、风冷，还有其他方面的一些选择。

作为海信它跟日立合作，做VLV系统，比较适合于中型的物业空间，无论是商用，还是家用，最大的好处就是弹性灵活。比如说一些大型的商业综合体，写字楼等，空调主机一关掉以后，很多小空间无法使用了。

去一个朋友的公司，办公室租在上海展览馆里边，我问他为什么租在这里，他说是设计公司，天天加班，要到正常的写字楼，到了加班时间就没空调了。所以有很多迷你型的写字楼，比如说花样年专门开发迷你型中档的写字楼，全部用分层、分户，VLV小层中央机的方式来适合于自由时段的使用。

作为国际性的跨国企业，选择甲级企业楼的时候就要选择大型的VAV变风量系统等等，这里有小小的秘诀，传统的风机盘管中央空调系统，它要另外配一个新风系统。大家多数关注风机子盘管，但忽略了新风系统，所以要问新风量没小时是多少。

作为现代办公室的层高对空调的选择有比较大的限制，如果说它建筑层高达到4米05以上可以有条件去选择变风量的VAV系统，是变风量的，这样舒适度会非常高，它的空气系统可以用变风量来调节。

作为调整的二线写字楼，因为建筑层高的限制3米9到4米左右，用风机盘管，这样要另外出一套新风系统，可能层高会降到2米7左右，这物业等级，跟大家分享小小的常识数据。

海信空调会带来一些小的专业宣传片，请大家分享。

（播放VCR）

【主持人】：谢谢，本来我们下面有一个环节请SOM老总来讲城市设计和规划设计的，因为一些原因他没来。我把一些我理解的讲解来跟大家分享一下。

跟周学望先生是十多年的老朋友了，合作一些项目。从单体设计，一直到几次在上海开的交流会，我也是想从几个方面来跟大家分享什么是好的建筑，什么是好的规划设计，怎么样买房子。从设计师角度来看怎么看这个问题。

现在有一个观念一体化设计，以终为始，从建成的用户角度来看，最终结果是好看、好用。我们归纳为7个方面来看。规划设计、建筑单体设计、环境景观设计、室内设计、所有的标识体系设计、视觉识别系统设计，所有物料方面在整个跟客户接触品牌营造方面，销售物料管理方面的设计，也就是行为体验的设计、物业服务方面的设计。7个大的方面。

在7个方面里可以系统比较不同的物业，然后来进行你所需要的选择。规划是在跟城市结合的问题，以及规划区域内建筑组团之间，建筑与建筑之间的一些和谐并处关系，更多是一些更大的系统，朝向、垂直和水平方向做社会资源的平衡分布，来达到一个最佳的系统平衡，所以规划成功这个建筑才有未来，如果规划不成功，整个社区和建筑有很大的隐患，这是规划层面。

二，建筑层面，建筑层面主要是解决了自身的系统平衡问题。规划和建筑的尺度级是不同的。讲到规划的话，这里局限在建筑级的规划，而不是城市级的规划，可能数量级是几十米，几百米，或者说几千米的数量级。

但到了建筑级，可能是几米，几十米，或者是

1、2百米的尺度级，层高啊，社会管线排布可能是几十公分，几米，离人更近了。包括车行、人行、货流、物流等等，这是建筑级。作为用户很关心的东西是什么呢？建筑的外立面风格，建筑的设备设施标准，人在公共空间进行交流和使用时候，比如说入户大堂，交流空间，电梯厅，公共走道这些东西是我们设计师需要严格把握的。再到深处到了用户空间，商家的用户空间，等等。

第三个大的领域环境规划，环境景观。环境景观这一块其实融入到了建筑内部，建筑室内。环境景观要上天内地，建筑是环境的景观，景观是建筑的景观，这是一个很有趣的意向。

做开发项目时候会反复地从环境，从规划到环境，可能胡总都不知道我们已经跟华通有合作了，跟樊总日立也有合作，他们可能都不知道。实际上交流过程当中有很多有价值的建议。一个项目成功有非常系统的一个权衡控制来得到实现。

最重要的第四点是室内，室内称之为叫人居的友好界面。室内不仅是硬件，还包括软环境，以及建筑物理界面，可以感受到声光电，平时感受比较多的是室内设计风格，各种材质、光影，软硬的接触。

后边再有一些关于平面视觉设计，销售过程当中，比如说大家经常接触到售楼处，样板间等等，这些是让客户感知未来物业所呈现状态的过程体验。

物业管理阶段大家都很清楚，就是在运营阶段要有非常好的一个物业服务，所以现在经常讲管家式的服务，请仲量联行，Parker White先生的仲量联行等高端物业管理，形成一个系统的物业品牌效应。

其实作为发展商我们在思考一个问题时候非常系统，当然一定会有缺陷，在有限的投资，有限的认识，有限的工程技术的约束下总是会有缺憾的，但我们致力于不断地提高、改善，最终达到用户投资商和建设商之间的系统平衡，这样才会形成一个良好的商业循环。用户满意了，才会买单，彩绘有发展商的收益，才会有持续循环的再投入。大家身处大上海，上海不是中国的，是世界的。我每隔1、2年走一走上海，发现有巨大的变化。

包括现在绿地的外滩汇，昨天晚上走了走，有一个感受，把很多封闭的室内商业地产变成开放空间，这样提高了得房率，降低了能耗，也会给客户一个非常有趣的空间体验。比如下雨时候会看到雨水降落到中庭内部，这也是一个有趣的新体验，带来了新的商业模式和新建筑能耗测算的成本结构。这是在实践当中不断地总结经验。

今天很感谢主委会给我们提供这样一个交流的平台，也请到了嘉宾跟大家有一个互动的环节。我想问一下下面的朋友们有没有需要大家做互动的，我们有一个很短的，5到10分钟的简单互动有没有一些问题需要交流的？

好，如果没有的话，因为时间关系，那我们今天就到这里。感谢各位嘉宾，也感谢各位能够坚持到最后的朋友们。今天我们就这样。谢谢！

（结束）