直播：第五届亚太商业地产合作论坛--2013中国峰会

时间：2013年5月30日

地点：绿地万豪酒店三层

主题：“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”

【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！我是北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建伟，很荣幸一直以来担任论坛主委会的名誉主席一直，能与机会与在座的各位来宾共同相聚上海，共同见证亚太商业地产健康、蓬勃发展的重要时刻。

欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店，参加由亚太商业地产论坛主委会发起，领沃中国主办，亚太房地产协会，德中商会，欧洲建筑节能培训项目，同济中欧建筑节能培训，全国房地产投资基金联盟等支持的“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”。

在峰会开始前，请允许我介绍一下参加本次大会的一些重要领导和嘉宾：

亚太房地产协会主席Peter Mitchell先生

原住建部政策研究中心主任王珏林先生

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生

上海研究中心副总经理杜丙国先生

金科集团首席战略官李战洪先生

北京王府井百货集团发展部部长曹世斌先生

鹏欣房地产集团有限公司丁宏伟先生

……

对此次峰会的所有授权机构，支持单位，以及峰会的赞助商，师邦建筑，华东建筑研究总院，雷氏照明，飞利浦照明，HPP建筑设计，海信、日立空调等企业予以最诚挚的感谢！

另外两天峰会的4个茶歇段会由我带领大家到茶歇区各个展区企业参观观摩。现在我宣布“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”正式开幕！

亚泰商业地产合作论坛中国峰会以商业地产的势·道·术为组织，主委会将致力于线上、线下全产业链机构来全面发展，大会的特点高端的技术对接，高端的产业链资源伙伴对接，他有比较鲜明的特点，比较实用，比较实在，同时参与的对接机构含金量比较偏重于资源型技术型的这么一个特色的峰会。

受邀参加此次峰会的嘉宾来自于全产业链，到会嘉宾3百多人，既有国内外投融资资产管理机构，也有众多一线和正在转型的商业开发集团，既有耳熟能详的品牌商超、家电零售商，及百货品牌商业，又有众多商业地产运营服务商的加入，以及其他设计单位，提供商，服务商，等等。

来自媒体的朋友，今天人才济济。看到了来自路透社、美通社、中国日报、华夏时报、房地产报、每日今日新闻等媒体的工作人员。他们将对本次论坛进行全方位的直播和深度报道，也让我们为他们的辛勤工作表示衷心感谢！

接下来进入今天的正式会议日程。第一项：有请Peter Mitchell，亚太房地产协会的首席执行官。亚太房地产协会是房地产投资的非营利组织，总部设在新加坡，也有会员来自于日本、香港、印度、菲律宾、澳大利亚等，以及中华人民共和国。

Peter Mitchell演讲的题目是：全球及亚太经济环境，经济体系与商业部动产——透视世界、亚太舞台及新兴市场商业不动产投资机会。有请Peter Mitchell。

【Peter Mitchell】：谢谢各位朋友的介绍，大家早上好！

能够再次来到上海，我感觉非常高兴，我们本协会能够支持本次大会，也感到非常地荣幸，就像刚刚穆先生所介绍的一样，我们协会是非公益性的组织，提供房地产方面的支持，我们旨在能够促进更加健康合理的房地产市场氛围，希望能够吸引更多债券投资，直接投资到亚太的房地产行业当中。

在我今天的演讲中会主要涉及到以下几个方面：

首先，会给大家介绍目前亚洲房地产市场规模多大。

第二，介绍正在进展当中研究情况。

第三，给大家做些关于亚太，或者是亚洲房地产市场从今年到2031年的预测，这非常有意思的研究，还会给大家介绍一下亚太地区不同资产的类型，包括上市的房地产的资产，以及公司。另外，还会给大家介绍直接投资和养老金基金，会介绍市场的透明度。

首先给大家介绍一下亚洲的一个房地产市场规模，然后会给大家预判未来规模情况是怎么样的。协会工作人员做了大量的研究，不仅仅对于亚太地区上市房地产资产和公司进行了研究，同时也对相关的一些基金来进行研究，最后我们得出了结论，就是现在的一个市场规模是多大，然后对于未来的房地产规模也做了预测，主要考虑的因素包括了全球经济的发展情况，同时我们也对于市场的流动性，市场增长率都做了预测。我们正在进行的这项研究马上就会就被发布，我觉得这是亚太房地产的大事。

目前亚太整个房地产市场规模差不多是7万亿美元，占据了全球房地产市场27%的市场份额。2011年到2021年时候我们占据的比例会达到40%多，也就是说在短短20年时间内在全球市场占有率达到世界的一半左右，占到50%。由于有这样的预判在，7万亿的规模到45万亿美元的规模，我们主要一个预判依据来看不仅仅受到亚洲成熟市场的驱动，同时也是因为受到亚洲新兴经济体和正在快速成长经济体的驱动。

在过去几年时间当中整个亚太区的流动性得到了极大的改善，见到了很多房地产交易的促成，香港和新加坡，以及澳大利亚的成熟市场。看到香港、新加坡、澳大利亚目前仍然是整个亚洲地区，或者是全球流动性最高的房地产市场之一。

2011年美国在全世界的可投资房地产规模最大，占据15%以上，日本5%左右，还有印度等一些国家，可以看到基本上跟每个国家所对应的GDP比率比较相似。日本可投资房地产规模最大，2700亿美金的规模，中国是18000亿，紧随气侯的是印度。

到了2021年时候，中国迅速地上升到了第二位的位置，日本所占的规模只占到了全球的6%。到2021年时候，中国会占到27.8%的规模，印度只能从现在的1.3%增长到6%，这对于我们2021年的预判意味着什么呢？美国仍然是全世界最大的房地产市场，但它会从25%的规模下降到21%，到了中国这一块占据20%的市场规模，日本只会占到6.3%的规模。

最后我会给大家介绍一下在整个亚洲市场的可投资房地产市场的情况，给大家介绍一下这组数据。我们到了2021年的时候会占到39.2%，2031年会达到39%，到达2031年时候是39%，49%当中的39%主要受益于发展中经济体的驱动，这是我给大家介绍亚太区房地产预测情况。余下来部分会给大家介绍为什么会这样。

刚才介绍了房地产业，资产的类型，有不同的类型，包括一些证券化的产品，同时还有些私人基金投资的产品，它会吸引到不同的投资者，因为他们有不同的喜好，比如对于流动性，对波动性，对一些透明度，治理等等方面的要求。这是完全基于投资者对风险敞口的承受能力。

还有些比较大的重点我想给大家讲一下，这都是跟流动性相关的特点。在新加坡的年会上，这是上个月开的。我们曾经有些争论，其中有一个全球来自于美国房地产的专家，可以认为是我们房地产业在美国，以及在其他发达国家市场的一个先驱者，他讲到了重点。

你可以买些汽车的产品，也可以做些比较好流动性像GE这样的产品，但如果是在房地产的话，它的流动性一直是全球房地产发展市场的巨大推动力。从亚太市场来讲这尤其重要。我们现在来看一下在亚太地区的情况，2011年刚刚在日本推出了房地产相关的证券产品。

自从那次开始一直都非常地成功。市场市值已经到了1500亿美金，现在已经有7个国家参与投资不同的房地产。目前是日本、新加坡，接下来是香港，他们排名前三位，可以说占据大约90%的市值，当然日本是最大的房地产市场，接下来就是新加坡。

我们现在还是万里长征的第一步，因为看到目前市场当中中国市场，以及印度市场的潜力还没有充分地得以体现，将来也会成为这个区域最大房地产市场。现在我们在印度的监管方展开了很多的讨论，以及工作。希望在近期可以加快跟印度监管方的推进速度，希望他们在近期就能够推出跟房地产相关的法律监管条例，在中国方面我们也在大力地推进这方面的相似工作。

虽然在亚洲房地产市场是1500亿美金市值，这个数字其实跟亚洲市场最终的市场规模相比还是非常小的数字，目前的7大国家现在是1500亿美金，很快会达到1万亿美金规模。有几个原因：

首先，跟美国、欧洲市场相比。可以用证券化方法进行投资房地产的产品是非常小的比例。

其次，市场上可以进行证券化投资的产品正在增多。

另外，有很多房地产现在都是一些开发商拥有，在他们的财务报表上。比如凯德他们正在更大力地推进证券化，同时能够增加整个公司财务的地位。所以可以看未来有更多的公司会承受这方面的压力，需要更好地来体现他们财务的强势，从而会更多地考虑一些投资型的产品。

从目前来看资产的数值、数额，它资产化的这些数额在欧美市场来反映出来，数字会比较多。全球市场5千万，亚洲市场数字非常小，可以看到在亚太B区的房地产市场情况，会在未来，特别是来自于中国和印度的一些房地产证券化发展，会给全球房地产带来很大的推动力。不知道以后亚太房地产市场到底会有多大的规模，但会给整个行业带来正面冲击，这是肯定的。

房地产和一般的证券产品有什么区别，有什么不同？这有各种不同。我们去年做了一些研究，特别强调于他们是证券化的产品，而不是债券。我们来看一下亚洲情况，2001年首次推出了（J瑞特）的产品，我们把风险，以及风险调整之后的回报就普通的证券产品，以及跟我们的产品做了比较。同时我们非常紧密地跟踪股票价格，以及权益价格。

这跟踪是长期的，也是不容易的，因此要考虑各式各样的因素，比如风险，以及透明度，等等各种因素。我们简单地来看一下风险，以及风险调整后回报，两种产品的移动曲线，同时从2001年开始到现在我们也经历了金融危机，当时在2009年，可以看到两种产品表现都有所下降。

在大部分市场当中风险调整的回报跟大部分市场普通权益和股票产品还是有一个正比例的关系，从多元化角度看到了（瑞此）和多权益的相关性，图像来看这个相关性非常高。从新加坡所体现出来的相关性相比美国的相关性来说比较少，（瑞此）可以用于多元化投资的一种考虑，所以在美国的投资者也想到了这一点。

接下来讲一讲为什么要投资于房地产的证券化产品，而不是直接购买房地产的产品。首先，交易成本不同。如果你要在一个房地产产品里进行购买的话，就需要考虑到目前的利率，也需要考虑到将来卖出时候的利率，而作为一个证券化产品的投资，就可以避免这方面的风险。同时有很多的养老基金，包括在中国的投资者，以及国外的投资者都非常地看中房地产的产品，首先会看到流动性的好处，这一个非常好的方法，可以迅速地进入房地产的行业，而且几乎可以说是风险为零，因为如果一旦看到风吹草动的话可以快速地撤退出这个市场。

这就反映了我刚才所说的亚太地区房地产的表现，从1999年开始用的是（汤森瑞德斯）的指数，蓝色是房地产的综合只是，绿色是NCCI亚太股票市场的曲线，可以看到蓝线是（V此）的综合指数，它的绩效比另外两条都高得多。这里强调了重点，就是（V此）带来的好处，风险，以及风险调整的回报都非常高。

讲到多元性投资的要求，可以看到在右边（V此）的产品和整个股市相关性非常弱，所以非常适合作为多元化的投资。另外一点（V此）房地产市场和欧美市场不同，就是可以看到在全球经济危机之后恢复得特别快，特别强劲，整个市场市值，特别是在新加坡市场和日本市场来看受到整个金融非常重大的影响，但回弹非常快，回弹非常高。市场市值在危机之前大概是9百亿左右，现在已经达到了1500亿左右，这是一个非常快的恢复、复苏。可以看到亚太地区房地产市场弹性非常好，同时有很多大型公司的IPO，现在还有更多房地产股票正在等着上市。

从这张图可以看在危机的时候，整个市场受到的冲击情况，这个市场跌得非常厉害，亚太地区，特别是日本和新加坡市场受到很大影响，之后就回摊非常快，新加坡比日本回弹更厉害一点。这里讲到了刚才的重点，这是目前亚太房地产市场，主要是由日本和新加坡市场所占主导。

可以说在2012年日本和新加坡就占到了78%，总体亚太市场如果加上香港的话占到92%的总市场。香港和印度是发展中的房地产市场，如果他们上来的话，整个百分比分布会大为不同。这也反映了我之前讲的重点。就是亚太很多的基金再次回到房地产市场，特别是在危机之后。

可以看到08、09年会有一个低谷，但可以看到之后的复苏非常强劲，很多资金又回到了房地产市场。刚才讲到了一个非上市的一些基金市场，看到了很大增长，特别是看到了全球投资胃口非常喜好新的资产类型。现在来看一下直接房地产投资的市场，这些来自于季度报告，跟美国一家资本分析公司一起来做的报告，他们专门分析一些房地产交易的数据，这是亚洲已知交易的数据，它反映了亚太地区的动态，蓝色的是欧洲市场，黑色是美洲市场，红色是亚太市场，从09年第一季度亚太市场中可以看到在全球交易数额当中所占的比例非常高。

这张幻灯片就是刚才所讲的一些亚太地区交易额，就国家来做了分割，包括土地的价值。大部分交易，特别是2012年最后季度的交易，最大的交易额来自于中国。我们做报告的一大重点到底谁来投资亚太的房地产市场，发现是一些投资基金，包括一些退休机构他们非常关注亚太房地产的投资，他们也非常感兴趣（瑞此）这样的产品。

发现还是有很多亚太地区的基金并没有投资于亚太的投资者房地产市场，从13年开始研究亚太的退休基金，他们为什么不投资亚太的房地产市场呢，发现了几个原因，一直到目前为止大部分的投资基金投资方向通常是一些固定收益的产品，但这个固定收益比较低，他们现在这些基金面临着很多挑战，在很多情况下这些挑战都来自于人口的变化，比如说日本社会的老龄化，老龄化不仅仅是日本的问题，包括台湾、香港、韩国、新加坡都面临着同样的压力，甚至看到中国从今天到2015年之间老龄化也非常快，很多人需要从退休基金当中提取资金。

根据调查发现这些退休基金也更多地希望能够有机会来投资于一些更高回报的产品，比如说像房地产的证券化产品，他们觉得这是一个比较好的投资方向，所以也可以看到一些动向，看到较大韩国、马来西亚的退休基金，他们现在开始拥抱房地产的一些产品，在未来几年会加大这方面的投资。这是很大资金的来源，这些会很快地进入房地产市场，不仅会对亚太房地产市场带来好处，同时也会给全球的房地产市场带来一些好处。因为亚太的资本非常大。

日本的退休基金也是很好的例子，这全球最大的退休基金之一。现在他们没有在房地产上面做任何的投资，一分钱也没有，但现在他们表示需要改变他们的投资战略。现在更多地来讲一些透明度和基准性方面的问题。刚才我讲到了亚太的房地产市场非常有吸引力，除了之前我讲到亚太房地产本身的发展轨迹之外，也可以看到我们的（瑞特）战略会带来一些好处，比如透明度，这是透明度的指数，每年亚太市场的各个国家不断地提高本国市场的透明度，他们有一系列的措施来促进透明度的提升。可以看到40%亚太房地产市场被评为非常透明，以及相当透明的市场。

另外一部分可以给投资者带来更多的信心，可以看到不断提高运营的一致性。去年我们推出了第二版本的最佳实践手册，有很多的上市公司被要求他们来提交报告证明能够满足最佳实践手册的一些措施，同时我们也会搬出最佳实践的大奖，包括在中国很多的一些上市房地产公司都获得了这方面的大奖，同时在一些其他的国家，日本、香港、新加坡、马来西亚每年都推出了各国的指数，可以看到每个国家的平均数都在大浮上涨当中。

最后一个话题就是基准。大部分的投资者他们希望来跟踪他们的投资，需要跟本国市场做一个基线比较。这样才能够知道究竟自己公司表现是怎么样的，是不是做到成功。我们有两种方法来给大家介绍一下，首先由我们协会跟美国的公司一起合作开发工具，大家知道房地产开发商在市场上的很多信息都无法获取有了开发工具，以后他们可以衡量自己的表现。

像之前所说的几个月前跟（汤森）和（GPR）一起合作（这两家是来自欧洲的公司），发布了房地产指数，这个指数涉及到几十个不同的国家，这对于地产开发商来说可以提供很好的建议，在这个指数当中包括了31家中国的房地产公司，这是我们亚太房地产协会跟（汤森）一起合作发布的指数，这对业内来说是个好消息。

这个搜集数据是从1999年12月份开始，一直到今年的4月份，你可以看到也包括了房地产的公司，就像之前所说的整个指数从1999年12月开始，涵盖了372家不同的上市公司股票，中国也包括在当中。

我的演讲时间快到了，最后我想说，就像之前已经说过的一样，我们亚太的市场恢复有巨大的增长空间，特别是在中国，以及亚洲其他的新兴经济体，我觉得亚太市场到了20年之后，也就是2031年会占据差不多全世界50%的市场份额，跟现在亚太区在全世界的市场份额比会是翻番的水平，这主要是得益于亚洲最大经济体的快速发展。可以看到市场的运营标准，以及透明度方面会出现持续的改善。还有市场方面也会做出很多的改进，会见证到一个持续不断的亚太商业地产，亚太地产的成功故事。这就是我演讲的全部内容。

谢谢大家！

【主持人】：非常感谢Peter Mitchell一直以来对本次论坛的大力支持和帮助。下面我们有请到中国老年宜居环境委员会副理事长王珏林主任，有请王主任。

【王珏林】：先谈经济，大家都知道经济一季度GDP增长7.6%，所以世界上很多新闻、学者，国内外的都实际上在唱衰中国经济，比他们的预期低。实际上一点都不低。因为中国的一季度大家分析它干什么了，实际上都在调整班子换届。

精力都在换届换领导上。全年看省市自治区定的指标，最低的，个别的是8%，大部分都是10%以上。所以这是第一点：经济。

第二点：城镇化。十八大提出新型城镇化，城镇化提出的核心是四化，也就是工业化、城镇化、信息化和农业现代化。

基础是发展城市，做大农村，没有城市哪有城镇化，没有城市经济，哪有我们的税收，哪有我们的发展。所以就要做大农业，做强城市。

第三点：建立以人的城镇化。这是新总理李克强说的，所以再加一点，以人为本的城镇化。李克强总理又说了，要释放服务业，实际上就是扩大内需，扩大内需解决经济问题。释放服务业实际上就是解放我们的服务业，给更多的优惠政策和让利让税。

这样建立以人为本的城镇化就要提高我们的生活品质，生活质量，使广大的城乡居民生活得更舒适、更方便、更幸福，更美好，所以这就需要商业发展。这是城镇化。

第三点：我们的商业地产到了升级换代时机。无论是北京、上海这样的大城市，还是中小城市，确实有一个重新整理，重新布局，重新规划，重新思考的问题。尤其我们中小城市短缺，短缺就要提升它的水平，就要布局得更合理。

再就是对住宅的调控，大家知道住宅调控不会放松，可能有问了你怎么越调价越涨，实际上大家没明白一个道理，不调价更涨。

所以放假的压力不是短期的，解决的问题办法也不是一时能够解决得了的，所以还是要靠调控来稳定市场，缓解供求矛盾，解决我们最需要住房的这部分人群，先解决这部分人群。

所以市场是动态的，这样的话很多投资、开发、消费自然会向商业地产转移，所以每调控收紧一步，我参加商业地产看到企业说春天到来了，确实有这个关系。这是我谈的第一点。

第二点，问题不少。这个问题不要打在企业上，应该打在政府的板子上。现在建立城市发展市场，或者是解决城市的功能，以及商业配套都是政府说了算，政府说建哪，安排在哪就在哪建，政府说应当做成什么样的水平就做成什么样的水平，但现在出现了无规划、无序，混乱。所以城市的商业地产规划和城市的总体规划，以及城市整个建设以及发展不同步。我们的社区商业缺乏规划不算，还不配套，所以很多新建的开发区，小区商业都出现短缺。

第一，朝前开发，商业的特点朝前就亏损，只有具备一定的消费群，消费人流，才能解决我们不亏的问题和发展问题。所以很多提前安排，提前开发，超前开发。超前开发好的是什么呢？它能带动这个区域发展，能够带动地价，但我们商业要亏几年。所以这个安排应该说不太合理。

第二，竞争。尤其是商业市场竞争不公平。所以很多政府请很多企业去做商业，做商业是好事，给城市增光，给地块增值，但这产生很多企业没有竞争，竞争不上去，所以出现了竞争的不平等，不公平。这是第二点。

第三，从事商业地产的可以说机会还在。我们政府现在从以前重点抓工业，企业工业上来我都欢迎，从零地价、低地价，再到让利让税，现在重点抓城市。已经明白一个很重要的道理，只要抓好城市，才能带来更大的投资，才能吸引更多的企业，才能把我们的人口做大，消费能力提高。所以现在是做城市，做城市的话，重视商业地产，提升商业水平。所以这一点非常重要。各地政府领导到各地招商对我们的城市综合体，购物中心的商业非常感兴趣。刚才说到我们的地级县级城市现在商业处于升级换代阶段，传统过去的百货也好，零售也好，小店也好，城市发展已经滞后，所以这些城市带来了很多的机会，我们的城市多啊，是吧？

现在不光是住宅，或者还是商业，我们都应该适应市场，要学会竞争，怎么办？所以我们的投资、开发、运营，以及销售都应当创新，只有创新我们才有进步，只有创新，我们才能发展，才能在市场竞争中永远立于不败之地。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢王主任，王主任他在住建部一直担任领导，目前在建筑市场、城市规划、商业地产领域，特别是在区域经济和市政设施等等都有了广泛的研究，也参与了政府的重要课题研究，也是我们重要的顾问。下面有请到行业重要的影响力人物，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，以及商业部市场运营专家王永平先生。王秘书长也我们行业的知名人物，他在个商业地产上有指导性研究，他的研究题目是：综合性商业地产的“突围之路”：“独特性”和“复杂性”的应对之道。掌声有请！

【王永平】：各位好！很高兴能够再次来到亚太的商业地产会议上，今天借这个机会来跟大家交流一下去年既来整个商场地产发生的变化，以及我对后期市场走向的一些看法。

刚才主持人讲到的题目是主办方设定的，我觉得这个题目本身已经够复杂了，如果再讲下去可能会听不懂。去年以来整个商业地产发生的变化概括起来有这么几个方面。第一，市场的外部行业政策环境无明显改善，因为商业地产是政策性很强的，或者说房地产来讲当中，中国房地产跟中国政府的政策影响有很大关系的企业，所以讨论房地产情况时候要必要来讨论政策环境。

大的方面来讲，去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：

第一，商业地产最重要的，影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学状况，依然没有得到改善。这一点我们刚才住建部王珏林研究员也讲到了，他们把商业物业当成一般的招商引资项目，在他们的眼里就是GDP，就是投资，没有考虑到商业本身的特性。比如说一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活多少商业，这个没有人去研究的。

整个国家的城市化率每年实际上只有1个百分点，平均下来是这样。新增的商业人口增量实际上平均下来只有1个百分点，但我们的投资，商业地产投资增幅非常高。你看从07年以来，07年商业银行投资增长18%，08年增长20%，09年是24%，10年到了高点，33%，11年31，12年26，所以大家可以看到今年一季度是21，投资增幅和人口增长有一个比较大的差距。

当然不能说商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里面可能有13500万的人口增量，同时还有很重要一块，就是城市人口消费升级以后带来的这种升级商业机会。这里很难做一个数据对应性的测算，多少人口需要多少的商业增量，但显然这么大的落差应该说有问题。

一个是商业投资的增长和人口增长严重地不相协调，我们跟消费力的增长也不协调，我们每年都有可支配收入的增幅，另外跟消费市场的增长也不协调。讲到社会消费零售总额，这个数据过去十年差不多15、16的增长，商业地产增幅比它大。外部的商业政策规划其实仍然没有改变，我想背后更多是一种政府的政绩工程，是投资、政绩的驱动力，所以没有考虑到商业的特性，也不了解商业的规律，比如说很多地方的商业问题更多还不完全是量的问题，而更多是规划，不科学、不合理。比如说沈阳的话，很多业界觉得沈阳商业有问题，这不仅仅是量的问题，跟布局也有很大的关系，一公里一个，一公里一个，这样的商业就形不成商圈，对大型商业来讲要么高度集中，要么高度分散，这是比较容易存活的。最忌讳的就是公共汽车的布点，把商气都给冲淡了，相互之间又有竞争，但又形不成足够的竞争。如果是面对面竞争，可能可以改变转型、调整，反而更容易集聚人口，集聚消费力，现在的规划有很大的问题。

再就是整个金融产品没有创新，商业地产最需要的金融支持下，退休金、养老金，房地产信托资金，这些金融产品依然受到打压，从政策层面上来讲没有鼓励性的政策，没有放开，这一定会导致很多物业成为是的主流产品，这对后期的规划运营带来很多的问题。这第一个，政策环境无重大改善。

第二，商业地产发展模式无明显创新，一说商业地产都是综合体，一说综合体就是住加购物中心，一说购物中心不是LV，就是ZARA，HM，然后再加上商业街等，大量是小万达的模式，全国各地到处复制，没有太大的一种创新。这也会给后期运营商带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法去激发消费潜力。这是第二个特征。

第三个特征，就是商业的行业格局无明显变化，这是什么概念，第一梯队基本上是这几家公司，万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，二线可能像申国投啊，宝龙啊，绿地啊，是这些公司，大的格局没有重大变化，现在趋势有点黑马的是苏宁、红星美凯龙，这几家公司后期的爆发力比较强，或者是后期的增量比较大，但市场的表现，或者对市场的影响还没有看到，因为很多产品正在开发建设阶段。

像苏宁去年一年新开工量达到8百万方，光设计费就花了16个亿。红星美凯龙近两年里会有十多个购物中心开业，这些购物中心通常是综合体的形态。过去面临的挑战主要有三个方面：泡沫化、同质化、边缘化。所谓泡沫化，很多是里边投资的商业总量已经非常地大，是一个很很可怕的量。成都、天津等增量非常大，实际上在短期内市场肯定无法来消化这些东西，这里边将来有可能会形成泡沫化的问题，这些泡沫化我觉得有不同的表现形式，有的并不一定完全造成大面积的空置，有的可能招商满了，但品牌入驻条件是非市场化，正常的商务条件。用各种形式来把你诱骗进来，背后潜伏了很大的市场风险。一年半载不行了，品牌还会退出去。还有装修，这个品牌进去了，过两天下一个品牌又进来了，不断地更替，非正常的调整，这些都表现出后期的泡沫化问题。

第二，通知化，大量的商业项目雷同，但商圈半径没有太多重叠、交叉的时候，就意味着每家有独立商圈时候，可能这个问题还不特殊。但商业布局密度高的时候，大量的商圈交叉重叠的时候，你的同质化就会比较致命。有一次在北京参加两个项目的论证，论证的时候有些业界担心说：你怎么有这么多的人口？开发商就说了：我其实可以覆盖到什么什么区域，哪些楼盘这样。好，下午我去参加另外一个项目时候，很巧合那个项目跟它也不远，也做了大商业，同样地被问到这家开发商的时候，他也说我的人口可以覆盖商务的楼盘，相互交叉辐射，这种市场研究定位带有很明显的自欺欺人痕迹，实际上消费市场没有这么多覆盖和交叉的成分。尤其到定位差不多的情况下，同质化就面临很大的挑战。

有人认为说同质化好半，我搞很多的差异化，现在很多说你们是购物，那我就搞体验。我前两天到北方去参加一个项目的论坛，这个项目现在也很猛，是一片黑马，150万以上的大型综合体，而且位置还不太中心，他告诉我定位是做大量体验为主。它自己做儿童体验馆，然后做KTV，做影院，甚至还自己做百货，基本上都自己做，基本上全能，你做得是跟别人不一样，但这里边是不是有一个问题，为了差异化而差异化带来的风险。你到一个回民集中的地方，人家都卖羊肉，你卖羊肉卖不过人家，你说卖猪肉，那不是找死吗？

第三，边缘化，电商对购物性消费的取代和影响。这个情况实际上现在在中国表现得更为严重，从这个意义上来讲商业地产如果是内部白热化竞争，泡沫化、同质化是内忧的话，电商的介入是外患，我们现在处在内忧外患的阶段，这是我们面临的挑战。后期市场发生的变化至少有三个方面的改变。

第一，商业地产投资的高速增长时期逐步要过去，因为越来越多的开发商意识到商业地产的风险在加大，商业地产的复杂性和难度比预估的要高，所以很多人从无畏开始敬畏，从这一点看到投资增幅。10年到高点33，11年到31，12年到26，今年一季度到21，可以看到11年增幅开始明显放慢，我觉得商业地产投资的乱象慢慢趋于理性。

第二，市场的集中度。优质专业公司的集中度会提高。什么条件给你还是招不来，速度租金的不断飙升，会两极分化，这是第二个。

第三，也是最重要的趋势，商业地产的竞争，由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争，这里边尤其是现在这种市场环境下当持续地宏观调控之后，定价速度开始放慢，这时候经营回报部分就是过去被忽略的部分，或者是人们并不这么重视的部分，它的重视程度会比过去明显地提升，投资一看定价放慢了，才更多地关注到经营回报，所以这部分会迫使我们专项运营的竞争。还有一个是规划适当，大量的项目短平相接时候，在同一个商圈里边可能品牌商只能开一家店的时候，所有的品牌就需要在竞争过程当中看谁的运营管理更好，这样品牌才会认可你。

第三，开店速度开始放慢的时候，也迫使我们更好地做好运营管理。我觉得前面的趋势里有个无重大的改善，有三个面临的挑战，我们市场会三个明显的走向，这是对市场的基本判断。有些展开的部分还有讨论环节，在环节里边还可以再做展开，或者是大家有什么问题，还可以再进行交流。

由于时间关系，先讲这么多。谢谢各位！

【主持人】：非常感谢王秘书长的指点。我们现在茶歇20分钟，请大家到各个参展单位参观，他们都是非常优秀的材料提供商、服务商，请大家进行充分交流。20分钟以后10点50分大家准时返回会场。谢谢！

（茶歇）

【上海研究中心副总经理：杜丙国——中国商业最新市场特征、投资行为、推动要素及未来发展前景展望】：非常抱歉，这个PPT没有拷，所以耽误了大家几分钟时间。

上午的时候有几位嘉宾提到了整个商用物业组织增速稍微有点下滑，但实际上从2012年开始投资比较快地上来。我这里主要是结合了最新房地产市场，特别是商业地产在2012年以后这段时间里看了一下市场表现。总体上来讲商业地产的投资从2012年开始，就有一个比较快的回升，回升速度比较快，增速领先于住宅市场。

我们从这个图可以看到整个商业地产的投资比较明确，实际上从2011年4季度开始，整个住宅投资开始有所回落，但同期看到整个商业地产投资维持比较稳定的态势，商业地产投资，商业开发这一块投资应该说在12年时候有所回落，但总体上来讲进入2013年以后整个投资增速有所抬头。看到写字楼投资2013年有个显著的增长。这一点也值得大家去关注的。大家在商业物业运营这一块比较多一些。

我们看到整个商业地产在2012年、13年比较高的增长结构上也发生了变化。北、上、广为代表的一线投资基本上比较稳定，20%左右的增幅。这里边有几个二线城市投资增速比较快，像成都、武汉、长沙，最近三年的负荷增长率超过了50%，整个二线城市的一部分城市房地产开发增速比较快。从这个规模来看二线城市当中沈阳、重庆、成都整个投资规模还是比较大。

施工数据看得最明显，整个2012年是增速探底的过程，12年下半年开始施工面积有了显著回升。这里关注2012年

年初的时候增速下得非常快，整个行业对市场的形势不是很乐观，很多企业采取了缓开工，多卖房子，缓解开工的策略，整个施工面积有所下来。

从不同区域的开发规模来看，我们讲35个大中城市，新开工面积超过60万平米的城市有5个，一线城市除了北京、上海以外，二线城市成都、重庆、沈阳，整个投资，整个新开工面积都还是比较大的。像成都和重庆的新开工面积都超过了上海。

从最近3年负荷增长情况来看一线城市负荷增长20%左右。二线城市出现了分化，这里边二线城市成都、贵阳、南昌等负荷增长在50%以上，天津、南京、石家庄的负荷增长比较低。天津也出现了一定的负增长，负4.3%的负增长。所以在二线城市里边商业地产的投资出现了一些分化，一些城市的负荷增长率比较高，一些城市反而有所回落。

上市交易的环节上来看，现在整个房地产经营的模式也发生了些变化，去看上市这一块的交易价格，这三条比较明显的曲线，红色这一条可以看到写字楼价格的曲线。绿色是商业用房的曲线，蓝色是住宅的曲线，绝对价格维持了相对稳定的比例。商业物业差不多是1.5倍的住宅，写字楼是两倍住的价格。一直比较稳定，特别是最近3年的数据来看。

我们看价格增幅时候，可以看到写字楼，特别是进入2013年以后的价格涨幅最快，22.1%的涨幅。1到4月同比。商业用房这一块反而增速滞后一点，住宅适中。从总体上来看办公和商用两者商业物业的涨幅比住宅更快一些。看一下写字楼的租金情况，甲级写字楼的租金情况，经过前几年比较快的上涨之后，增速是趋缓的过程，这里边也可以看到2012年一线城市，到4季度，环比涨幅基本上接近于零，略有增长。天津、杭州部分的二线城市这个图上来看到增速出现了下降的情况，意味着租金开始有所回落。实际上是租金下降，表明了这段时间这个城市随着大量的物业上升之后，供应过剩的压力比较显著。

从这里边结合对应的空置率水平也可以看到一线城市价格虽然说价格回稳，但空置率比较低，北京的空置率连年下降。一些二线城市，天津、杭州、武汉，二线城市供大于求的压力比较大。二线城市投资热情比较高的情况下，写字楼的需求得不到有效释放，这里边还需要时间来换空间的过程。

看商业物业的情况，应该说一线城市租金还是呈现一个比较稳定的上涨态势，而且这个空置率也是相对比较稳定，比较低。其实这两个指标我们去看整个的租金和空置率的指标，应该说负相关。空置率越高，价格越低，空置率越低，价格越高。

目前从空置率情况来看北京、广州和青岛三个城市的商业用房的市场供求比较平衡，个别城市，刚才前面嘉宾也提到了沈阳的商业用房呈现了比较过剩的状况。目前整个商业地产的投资整体上来讲包含了写字楼，包含商用用房的投资，还是维持比较快的上涨，目前一些主流的开发企业也在加大对商业地产的投资，以万科主张的，传统住宅开发企业现在逐渐地加大了商业地产的投资力度，初步计划是20%开发项目是持有型的商业物业，但这个商业有自己独特的经营模式，或者说它在产品选择上，细分产品选择上也会有所取舍。城市综合体很少做，主要是以社区商业，或者是区域性的商业为主导。

本来华润做的规模比较大，现在后续整个商业的资产比例，包括对盈利的目标设置都会进一步扩大，整个商业地产的比例可能会达到40%，绿地是上海一个典型的代表企业，而且最近整个从企业发展的态势上来看商业地产的投资规模非常非常大。已经建成的物业差不多是350万平米左右，准备开发的是2千万，这个规模非常非常大。未来的格局来看，如果前两年还说宝龙发展比较快的时候，宝龙和万达，除了两者之外，绿地整个在商业地产里的角色可能会发挥越来越重要的作用，特别是整个绿地随着未来的融资通道打开之后。保利、中海等企业都对商业地产未来发展规划做出了一定的目标设置，总体来讲对商业物业比较看好大的开发企业。

同时在整个商业物业发展阶段，企业融资提上日程，无论是万达，还绿地上市节奏也好，收购的步伐会越来越快。前两年的主要特征还是融资的平台，后续我们认为可能不排除有商业物业打包整体上市的计划。2012年整个商业地产的融资也引起了市场的关注，这里边看到越秀，越秀这两年发展势头比较猛，是广州、华南的本土企业。2012年最后1个月，到2013年1月，短短1个月左右时间融资了193亿港币。11月份大规模融资也引起了市场的关注，当时超过了80亿的资金。从这里看到无论是从企业投资的角度，或者说需要对资金需求的角度，再或者是资金方对于商业地产的认识上，都看到出现了一个积极的态势，未来商业地产应该说有一个持续的发展过程。

从98年房改意味着中国房地产进入了正式了的商业化阶段之后，发生了几个变化。房改之后到2001年，市场中心还是聚焦在住宅市场化过程中，实际上商业地产这时候还处于萌芽阶段。02到05年时候商业地产开始有了初步的成长，这时候随着国家将房地产行业定位为国民经济的支柱产业之后，住宅和商业市场在这一阶段得到了比较快的发展。

同时也是在这个阶段里中国房地产市场逐步地走向规范的一个阶段，回顾这段历史，2003、04、05这些年实际上是房地产很多制度出台的阶段。等到2006年时候，市场出现了一些特征，整个宏观经济过热的迹象比较明显，大家可以看到整个CPI06年时候创了历史的次高，这是改革开放之后。高通胀压力，以及央行不断收紧货币政策的压力，让房地产的投资规模上有所趋稳。

2008年全球金融危机的影响下，房地产市场经过了短期的调整，住宅和行业的整个增速有所回落。09年看整个的商业地产进入了比较快的发展阶段，这时候有一个历史机遇期，其实是两个要素发挥了角色，一个是4万亿的投资计划，让房地产行业有了突飞猛进的发展。无论是固定资产投资，还是房地产的投资增速都非常非常高。

2012年商业地产投资过热的趋向暴了出来。住宅的投资开始受到压制，这时候商业地产正式进入了一个高速发展阶段。整个高速发展可以很明显地看到，2012年之后商业地产突然之间就成为了市场的热点话题，无论是传统的住宅开发商，还是以商业物业开发为主的开发商也好，对商业地产的投资开始加大了投资规模。这是我们回头看十几年中国商业地产发展的四个主要阶段。

商业地产经过这十多年的发展，我们看有哪些要素来推动商业地产的整个发展进程。首先，商业地产跟整个房地产大行业相关。随着房地产市场由出生到成长，再到快速发展，以及到现在的阶段开始趋向于往成熟阶段转移的过程当中，整个房地产跟着商业地产大势在成长。

结合国外的发展来看，整个房地产前期发展主要是以住宅市场发展为先导，但房地产进入中后期之后，商业地产投资真正取代了住宅地产，从投资的角度来看。从国外发展情况来看，住宅研究的属性非常非常低，或者说投资价值不显现。住宅这一块稍微弱化。

我们说推动整个商业地产繁荣最根本的原因有几个：第一，经济的发展情况，我们也做了相关性的分析，我们说整个经济总量GDP与写字楼销售之间的金额相关性极强，相关性0.81，从过去十几年GDP的增速和商业地产的增速来看，整体趋势比较吻合，比较一致。过去几年整个国内GDP增长负荷增长也是比较快，推动了整个商业地产的发展。

冷一块，就是在整个宏观经济大发展的过程当中，第三产业的比重在GDP占整个经济比重来看，预计在2020年时候肯定全国的第三产业比重超过50%，第三产业大发展也一定会推动商业地产进一步的发展。

另一块跟商用物业密切相关，就是全社会零售总额的增长，整个社会商品零售额2012年数据达到了20.71万亿，是十年前的8.3倍，接近4倍，整个社会品零售总额平均增速20%，这推动了过去十几年商业物业快速发展的重要原因。

另一块，还是从需求的角度来看，从根本需求角度，随着人口规模的扩张，以及中国城镇化的速度加快，未来城镇人口的增长一定会推动商业地产进一步地发展，我们去看商业用房的相关面积与人口的相关数量，估计整个国内城镇化水平在2020年超过60%，应该说没有问题。因为这几年都是1.2、1.3的增长。其实整个城镇率率达到60%以上的时候，可能就是商业地产再度繁荣的时候，一直到70%，整个城镇化基本结束以后，商业地产才会到达比较稳定的发展阶段。

另一块，成城的人多了，城镇居民里有钱人多了，这对价格增长有很大影响，不但有人，而且人的购买力足够，这两者也是推动整个房地产未来发展很重要的一个原因。

还有一个问题，就是谈到在商业物业作为一种投资品，它具备抗击通货膨胀的属性，这一点来看，尤其在国外比较成熟，以中国为代表的金钻国家通货膨胀率非常非常高，国外3、4%比较高了。但看印度的通胀膨胀率是7、8%，这个通胀水平比较高。

住宅投资我们认为房地产市场的成熟来看，不仅仅是政府的政策引导，同物业的属性本身来看投资价值也并不是特别大。现阶段在住宅去投资化的过程当中商业物业实际上正逢其时，2008年以后基本上是商业物业，或者写字楼的占比都有所增长。住宅投资逐步地回落。可能未来房地产趋向成熟于2020整个投资规模比例是4、6的比例，60%是住宅的投资。

对于未来的房地产来看，我们还是要要结合商业地产发展要素发生的变化，总体上来讲整个房地产投资规模一定会不断增长，特别是投资物业的占比比重会进一步加大。另一方面，随着房地产趋向成熟的阶段，房地产投资额的负荷增长可能会维持20%的增长率。

另一方面，商业地产也会分成几个阶段，而且跟整个国内城市发展节奏相关，特别是北上广为代表的一线城市，实际上与国外的发达城市差距非常小，这时候商业地产的发展态势基本上趋向于比较高级的体现形式，这里边主要以综合体，体验式的消费为主。本身大城市之间的发展也有所差别，主要的城市核心区域它的形态是以综合体和创新体验为主。

作为次发达的2、3、4线城市发展业态会出现不同的变化。前面嘉宾提到像沈阳、武汉这样的城市，这些城市呈现商业发展的态势跟城市发展的阶段密切相关。当城市处于发展周期里边的时候，商业形态如果是跨越式发展就有问题。看一些城市的综合体运作，发现这些城市的综合体运作都不是特别好。

另一方面就是城市内的商业地产布局也会呈现不同的变化，我们看了一张图，北京的写字类布局形式，是点状的布局，相对来说在一个区域内写字楼相对集中，这跟产业密切相关。

另一方面商业物业呈现了什么特点呢？核心带动多点式分布发展。西单为代表的西单商圈，是一个点带动一个片这样的发展模式，商业用房的发展模式。这也是未来的一种趋势。

商业地产投资阶段整个商业物业可能会趋向于细分。城市综合体这一块应该说会成为大的投资商，或者是比较大规私募基金追求的趋向。再就是区域综合体和社区综合体可能也会未来随着住宅市场成熟，人口大量导入特定区域之后，以社区商业为主导的商业形态也会成为一种市场细分市场，中间的区域综合体是万科为主导的战略发展方向。

再就是主题商业，包括迪士尼发展模式带动休闲娱乐为主的商业形态，还有主导文化地产，类似于旅游商业形态的东西，就会体现出主题商业的色彩。经营模式上也会发生变化。SOHO是一个传统的展销代表，但12年整个SOHO战略发生了转型，开始向持有经营的方向去转移。随着企业资金规模的上升，开发规模也会越来越高。随着散售向区域经营来做。会通过散售的形态来缓解资金的压力，尤其是在目前国内发展阶段不成熟的资本市场条件下，一些企业在发展过程当中可能不得不去吸收一部分销售、物业来获得资金的支持。

第二块是投资模式上来讲。整个商业地产投资、运营可能会越来越多地跟资本市场结合到一起，从长远来看跟这些住建部专家讨论问题的时候，也都认为这种（瑞此）有可能是未来商业地产运作的主要方向。也是成为一个必然趋势。这里边可以看到目前阶段，房地产私募基金的发展情况来看最近两年成长非常非常快，私募基金。信托这两年相对来说比较稳定，信托这一块的资金层面还是比较高的。

整体上商业地产这一块跟大家分享到这里。有什么问题我们私下可以再做交流。谢谢大家！

【主持人】：我们刚才听了杜教授展示了一些宏观的数据，也清晰地看到一些百强企业和领头企业他们最近的变化和一些发展的趋势。我们这个论坛大家也很关心，就是我们平常在一些战略战术方面的一些势·道·术，一些好的经验，我们今天有请到几位嘉宾来进行讨论，对当前商业地产的发展形势，经营之道，还有比较优化的一些技术落进行探讨。

（圆桌论坛：商业地产势·道·术之CEO论道）取“精耕细作”之势  明“可持续运营”之道 优“资产优化”之术

王永平/中国商业地产联盟

李战洪/首席战略观副总裁

谢勇/中坤投资集团

郭大勇/商业地产部总监仁恒置地集团

曹世斌/北京王府井百货集团发展部部长

【主持人】：先让各位嘉宾对自己目前企业机构做个介绍，以及正在从事的主要工作来做介绍。有请曹部长。

【曹世斌】今天非常有幸来参加咱们这个论坛，我先简单介绍一下，我来自于北京王府井百货集团发展部，王府井百货大家都知道是新中国第一店，发源于北京，是1955年国家投资成立的第一家百货公司。在王府井大街上。发展到现在已经走了过将近60年的历程。从一家传统的单店百货，发展到现在是全国连锁百货。目前在全国的华北、西北、华中、华南、西南，五大经济区域开设了大概30家店，到去年的销售额已经达到240多个亿。

这次参加本次论坛实际上是关于商业地产的讨论，我们王府井百货发展到今天，特别是现在这种市场环境下来自于电商的冲击，来自于购物中心的冲击，以及来自以奥特莱斯的冲击，对传统的百货行业产生了较大的影响，所以王府井百货作为一个传统的百货企业，我们也在考虑产业升级，我们的业态拓展，所以在早几年已经开始进入购物中心领域。

同时还逐步地进入到奥特莱斯领域，我们以百货店，以大型的综合百货店为主，下一步拓展业态就是购物中心，以及奥特莱斯业态，同时进入了电商。奥特莱斯由于涉及到体量比较大，投资比较大，过去传统以租赁为主的开发模式很难适用到购物中心和奥特莱斯业态上，所以我们现在开始进入商业地产的开发领域。

我们知道长处和短处。我们应该是一个传统的百货企业，商业地产开发不是我们的长项，我在这里也是作为一个学生来跟咱们商业地产开发的前辈和专家学习，从我们的理解上来看，我们对商业地产开发的理解上来看，我觉得有几个重大的环节需要我们大家来把控的。

第一，精准的选址，就是我们要想做什么，这个选址很关键，就跟开百货店、开购物中心一样，什么样的位置适合于开购物中心。我们接触到大量的商业项目，地产项目，我们觉得存在着很大的盲目性，开发商拿到一块地，动不动就说要做城市综合体，需要考虑到这块地的位置是不是适合做。或者说适合做什么定位的城市综合体。选址的位置要有精准的判断，首先应该是选址。

第二，规划。这个规划非常关键，就是我们拿到了这块地想做什么产品，以什么产品为主，这个产品设计很关键。有的地块适合做购物中心，有的地块适合做酒店，甚至写字楼为主的商业地产，有的地块适合做住宅。咱们的地块规划我们要知道适合做什么。如果适合做购物中心，那么我的规划设计就应该以购物中心为主来做规划设计，而不是什么都想要。很多接触到的地产商，这个项目要有商业，还要有酒店，还需要有写字楼，而且他们的位置占据了商业展示最好的展示面，这样导致整个购物中心规划设计受到很大影响，不好用，使用率过低，这样对它后期招商和运营造成很大的影响。所以规划设计这一块重点是想要什么样的产品，以什么产品为主，如果以购物中心为主，那设计上就要优先考虑购物中心。这是规划。

第三，商业地产的专业开发，这不是我们的强项。所以涉足到商业地产开发跟当地有势力的地产商合作开发，要借助到他们的人脉关系，以及他们专业的商业地产的运作能力来实现我们参与的商业地产开发。

第四，运营。这就是我们的优势，无论是百货店，还是购物中心也好，可以说我们在这方面已经非常地专业，翠传统百货这个板块来说已经是业内公认的，全国连锁百货的龙头企业，虽然我们规模不是最大，但我们的经营业绩是最好的。我们到目前为止已经在国内开出了第一家自营的购物中心，在成都，而且第一年经营就非常成功，总共大概9万平米规模，第一年销售额已经做到了11个亿，目前我们还有西安和郑州两家购物中心在建设过程当中。刚刚讲到运营环节就是有了商业资源的介入，也会使得它的环节更专业一些。

第五，就是我们为什么要做商业地产的开发，因为对我们来说这种购物中心和奥特莱斯运营，实际上最后的价值来源于房产的增值，商业增值只是其中一部分，但最大的价值是通过成功购物中心的运营，来使它的价值获得不断地提升，最终获得最大商业地产的增值。

这就是解释为什么要参与到商业地产开发中来，因为只有商业地产开发，我才能够拿到以较低的成本来得商业地产物业的产权，才能最终获得商业地产的价值增值。现在目前我们参与的商业地产开发，主要是要接触地产资本，以及后面还有金融资本的结合，最终实现成功的商业地产购物中心的开发。

我就简单介绍到这里。谢谢！

【主持人】：中国工业地产商业联盟为地区的开发企业广泛地提供服务，我们更多的时候让与会嘉宾能够在自己的区域和领域里边看到自己目前竞争的优势，竞争的劣势，能够优势互补，来增进竞争力。有请王秘书长。

【王永平】：接着上午演讲后面没有表达的观点进行补充。讲到泡沫化、同质化这些问题，对企业来讲是不是没有机会了呢？我觉得也不是。商业地产和住宅有很大的不同，就是什么时候进入，实际上都是有机会的，一种是补白型的，到一个城市里这里缺商业，这里有很多的人口，有很多的购买力，但没有一个商业为我服务，这是补白型的机会。

再一个是替代性的机会。对1、2线城市，或者是活跃的3线城市来讲这种补白型的已经没有了，因为量太多了，马路上会冒出新的商业项目来，所以进入门槛比过去更高了，更多需要以竞争者的姿态来进入，这可能是大家所面临的新问题，这是一个方面。

第二，在竞争的过程当中，刚才重要的竞争从开发转向运营，运营过程当中怎么样能够在同质化，泡沫化下凸现而出呢，关于同质化的讨论可能是大家在今后一段时间里普遍需要遇到的，必须要思考和面对的大家说就做一个差异化不一样的东西，但差异化不是简单的建筑差异化，这很容易做到，找一个建筑公司可以设计成鸟巢，设计成什么，但这不是差异化的核心，需要运营管理差异化。

招商过程当中我的品牌组合要差异，但这个需要得到很多品牌商的认同和支持，没有品牌商的支持、参与，你开发商要想差异化很难，你是做不到的。就像我曾经到青岛去，海尔告诉我他们做第7代商业地产，我很谦虚地问他：请问第6代是什么？商业公司老总费了很大劲想出5代，没记住第6代。我说第7代是什么做成的，LV、洗脚屋做成第7代，还是什么样的东西，如果不是一个特别好的项目，品牌不会支持来进行差异化。

更多情况下你可能是在品牌比较雷同的情况下怎么跟对方竞争，运营管理怎么样做到规范化、专业化、精细化，这可能是需要面临的竞争。这种竞争或者更多需要体现在这方面。一个小学老师问一个小孩：你将来的幸福生活是什么？他说我希望吃得好、住得好、考得好。老师说你能不能有更高一点的追求，小孩说我希望吃得更好住得更好，考得更好。这就是他更高的追求。

我觉得我们可能同质化的竞争可能就是这样，品牌都是差不多，商圈差不多，你能够比管理做得更好一点点，你的服务能够更好一点，你的洞线设计更人性化一点这可能是人心竞争力所在。所谓道势更多需要做细活，做得完美无瑕，可能是你必须需要做的。山寨LV可能只相差一点，线头的问题，完全做到一样也不难，但更多是细节处。

谢谢！

【主持人】：有请金科集团李总。

【李战洪】：刚才王永平秘书长说了一下有补白型和代替型。现在我把话补白一下，以前跟他聊过。就商业地产发展他说了一句经典的话：把过去10年和未来5年商业地产的状况都说了，10年前什么叫商业地产，5年前大家说谁在做商业地产，今天都在说还没有做好商业地产。5年之后大家都在问谁还在做商业地产，从这里可以看到未来的商业地产可能有一场暴风骤雨。

我简单地介绍一下，金科股份是深圳A股上市的公司，市场表现还不错，现在已经进驻了27个城市，已经接近40个项目左右在运作。是中国房地产企业能够把房子也做成中国驰名商标的10家企业之一。

【主持人】：李总他们非常谦虚，像金科做得非常踏实，他们有高档的超五星级酒店，也有比较高端的城市综合体，目前在全国也有综合的布局。李总本人也是一个非常有经验的营销大师，以前做了很多大的盘子。势·道·术，我们王秘书长聪明绝顶，可能会讲得比较多，讲技术的话，我们李总很厉害，一会儿再让他大家勇敢提问，你房子怎么卖的，酒店怎么盖的，是吧？整个综合体怎么策划的。

我是主持人，也是参与这个讨论专题的一份子，介绍一下我的公司：北京和美商地投资管理有限公司。主要是在做项目产前、产中、产后综合性的服务工作，也就是说是一个运营服务商。现在很多区域性开发商业不可能像万达大的集团一样，在体系、门类上做得这么全，他们更多时候需要第三方的服务，像我这样的公司就应运而生，为什么？我做过开发商的老总，也做过商业的老总，也就是说在这种经验上就能够弥补很多区域开发商的不足，使他们迅速对自己的地块，对自己的项目，对自己商业内容，对产品的规划有一个比较直接的经验运用。

当然这个过程当中开发商承担着很多竞争的压力，竞争性项目的压力，是在发展过程当中，特别是区域开发商不像一线城市有个很详细的城市控规，更多的时候政府做的只是一个简单用地平衡，这时候我们进入到一个区域市场，发展城市综合体投资巨大，就要把应该想到的事情都要想在前面。甚至说要帮助政府来完善这种详规，一直做到修规的程度。这个过程实际上是企业面临的投资压力，策划定位的压力，招商运营的压力。都要想在前面。以后有很多项目做失败的，但也有很多项目做得好。每个项目不可能完全地复制，那靠什么？靠合作，靠外部资源，外部整合。所以要改变过去简单做住宅这种思维方式。

特别是在中国的靠北边，北方地区，或者是靠西部，西部地区，商品经济或者是社会发展，思想意识，合作意识，商业信用相对落后一点的地方，更要注意迅速地提升合作的能力，学习的能力，商业信用的能力，这样你才可能搞好综合体。

长三角地区如果有什么好的经验借鉴的话，那就是精明、合作意识强、商业信用强。作为一个地产项目跟过去搞住宅不一样，我盖一片住宅，搞一个商业街，卖完就跑人。我想大家坐在这个地方就是为了合作，为了整合的效益，优化的效益，所以说商业地产由于投资巨大，风险巨大，产品的综合性，包括各种的服务商、技术提供商，综合的成本控制，项目控制，产品定位都需要做反复的比正、批判、评估，这个过程当中最有效的就是交流、沟通、借鉴、学习。通过这个过程来达到少走弯路，达到整合。我们提供项目前期综合的研策，商业规划，以及相关的投资收益，以及资产投融资方面的综合服务。这样来使我们的地方开发商能够减少过程。

今天来了很多的土地商家，包括王府井，还有大润发、沃尔马等一些老总，他们都莅临了会议。我们说万达的订单也好，什么也好，我们需要分析几个方面，做综合体有三个方面的东西，现金流、利润，持有性的资产，在不同的产品组合类型过程当中，既需要有资本的适应性，又需要有市场需求的适应性，这是一个惊险的条约，这个过程当中需要多交朋友，多学习，对自己抱有批判的态度，要有开店计划。你会地产开发，你会琢磨土地，会管工程，但是你并不一定懂商业。商业是什么？它会玩人，不叫玩人，它会把未来整个你这个开发产品的综合价值一直使用到几十年。

沃尔马签一个合同是25年，王府井签一个合同也是15到20年，会把20年的钱交给你，所以说大家对商业地产要有一个清醒的意识，无论是做短期，还是做长期，你需要有一种社会的责任心，需要有一个城市的责任感，小心翼翼，科学求证。

下面就有请与会嘉宾们能够向我们台上的嘉宾提问，有什么你们最关心的问题，然后请他们介绍。请大家提问。

【提问】：我这个问题先提给王总吧，王永平，我刚才听了您讲的有一个主要的印象，就是正的把脉，包括提的几个同质化、边缘化，还有前面的几个，我想你能否开出几个药方，比如说政策不明显改善，假如说您是一个国家领导人，或者能够影响到商业政策，您觉得应该怎么做才好？就是针对您的诊断来提出药方。谢谢！

【王永平】：请问您是开发商，还是？

【嘉宾】：我是开发商，但主管设计这一块，从土地策划，设计，一直到采购。

【王永平】：很多是政策因素造成的，外部城市的商业网点规划对它的影响至关重要，实际上成败一半取决于这个。有时候常常说干商业地产的行业，从业者都是三流的，三流从业者：人流、物流、车流。这三个流实际上城市规划都可以做到。政府说这个地方让你成为一个交通特别方便的地方，他把地铁接过来，把总站移过来，完全可以做得到。

很多政府没有这些专业的人士，另外也没有这么大的利益动因来做这个事情，结果我们推出很多的地块往往都是些很尴尬的商业地块。这个地方可能是说你专业的公司来做还能活着，要是不专业的公司一做就死。真正好的商业规划是什么？这个地块外部规划条件非常好，好到随便来一个傻瓜做都能活着。

各个政府职能部门之间有自己暗藏的利益诉求在里边，所以很难在国家层面上来达成这个法规，眼看曾经有一阵子说快出台了，商务部请我专门来做一个对外的发言，告诉我为这个法规出台之前做预热，结果我的话讲完了，人民日报做访问，新华社也发了，最后这个事情不了了之，商务部门也会想说最好这块地开发商拿了之后到这里来盖个章，然后告诉你商业规划是怎么样的。但是你想这种东西不太好操作，作为一个企业来讲这个地已经摘牌回来了，你告诉又要改很多商业指标，不要的时候可以退回去吗？退不回去的。

在城市的规划环境里要真正地做好，这个事情就可操作了。然后拍卖用地的时候把很多商业的特性，商业要求都考虑在里头，但很多政府部门私下说这有什么劲，天天做规划，又不让我盖章、审批，没有什么利益，就不愿意干。还有的乱批，上面领导批完了，还可以批一回，如果规划做得特别细，规划要求很高就没有利益点，所以这个东西是一个特别特别大的体质问题，专业的声音是很微弱的，也起不到作用。我觉得从药方角度来讲更多提醒我们的企业要有火眼晶晶，要看项目存在什么问题。

商业地产开发商也有能力建设问题，我把能力建设概括为四个力：眼力、实力、合力、耐心。眼力这个地方适合不适合盖商业，适合盖什么商业。像曹部长到这里一看就知道能不能干百货。第二，这个城市能不能开百货，这个地块能不能盖百货，或者不能盖百货的时候，能干什么业态。这个眼力就非常重要。可以避开很多地雷，不要去碰这些地方。

第二，商业物业越来越往持有方向发展，现在是过渡阶段，散售和持有相结合。如果有比较大的持有，也比较容易散售出去，因为投资人会觉得有信心，你持有一部分，相当于是一种担保，我觉得这个实力也很重要。尤其是（瑞此），退休金、养老金不支持你的时候，更多需要自有的融资能力。

第三，合力，住宅很简单，就是客户。客群一样的，商业的整合，很多综合体，酒店、写字楼、商场，大卖场、超市、百货很多东西要整合，要有合力。

第四，耐力，心态要很好，不要说一开业就很火。这样的商业已经很难有了。商业地产比的是未来，区别于好的业态，能够有好的成长性。而差的物业会变得更糟。开发商更多需要练好内功。这是我觉得更多能做的吧。

谢谢！

【提问】：我来自于江峰室内设计的，我们主要做商业地产的设计，包括华润的五彩城、万象城，我想在这里代表设计公司请问各位专家，商业地产发展应该说非常迅速，近十年发展超越了国外甚至几十年的发展速度。未来商业地产的设计，作为我们属于整个商业地产链条之一，或者是一个下游，如何服务于整个商业地产的发展，或者是你们作为专家和开发商，对于商业地产的设计寄予什么期望？谢谢。

【王永平】：我想这个问题可能没有比曹部长来回答更合适。因为他们进入物业首先就是敲敲打打，开始改，这里边肯定跟设计有关系。

【曹世斌】：我们体会非常深，因为我们从连锁发展到现在十几、二十年了，接触的项目大大小小几百个，给我们很深的感觉就是规划设计方面很不专业，很多项目开发商往往找国内当地很著名的设计院来做商业设计。这种商业设计实际上一定要专业化。国内很多省院，市级设计院大多数按照规范来设计，往往这种规范很落后，很多设计院按照规范来设计，没有商业洞线可言，购物中心、百货店都是如此。

设计写字楼，百货店可能会稍微好一点，但商业设计一定要考虑商业的使用，现在让我们感到很欣喜的是现在越来越多国外的设计公司进入到中国，包括像美国的凯利森，像（阿滴凯），（捷得）等国际知名的专业设计公司。因为设计在国外是分专业的，商业设计就是商业设计，不会综合性考虑，酒店设计就是酒店设计，这种商业设计我们要考虑我们外部车流、人流洞线，内部的功能组合和人流的洞线问题，这些经过了国外的购物中心、百货店发展几十年的沉淀来形成的经验，结合到具体的项目上来会对这个项目做很专业的规划设计。我们并不是要迷信国外的商业设计公司，现在国外商业设计公司的主设人员还有大量的中国人，中国人在设计公司里面也学到了很多专业的商业设计，他们也会跳槽到国内的设计公司，从而带动了国内商业设计的专业性。

所以我们建议开发商聘请商业设计公司时候，需要看商业公司的做过什么样的项目，一定要专门做商业设计的，而不是简单的请一个综合性的设计公司来做规划，这样做往往实现不了。如果说做完了，到了招商的时候，那么基本上商家会提出商业需求，敲敲打打。刚才说我我们成都那个购物中心，当时设计就非常地差，我们接手以后把基本上拆掉，就剩下框架了，面目全非，只剩一个框架，重新做整个的结构改造，投入非常大，花了两个多亿，确实影响非常大。

另外就是设计的时候，专业设计公司也会跟这种商家，就是未来的移项性商家要进行沟通，比如说引进主力百货店，主力百货店的需求是什么，引进超市，超市的需求是什么，餐饮、影院都有需求，把这些需求综合起来，就可以对整个购物中心的深夜地产设计会起到一个很好的整合作用。这样出来的作品就会非常适合商业的招商和运营，起到事半功倍的作用。

【王永平】：我补充一句，商业地产遇到的问题来看，因为给你很多的商业规划条件不好，而且会配很多的商业给你，责任不在于开发商，在于地方政府，但设计上更多责任实际上还不在设计公司，是在甲方，因为甲方还不清楚谁会入驻，在招商不确定的情况下马上盖一个购物中心，这时候你也拿不到清晰的任务书，说要一个五星级酒店，做出来一个酒店，是一个五星级酒店就差不多了。很多是招商没有前置，这是很重要的原因。

过程当中设计公司也需要熟悉商业，了解将来客户的需求。我觉得商业设计公司要在大的住宅设计公司当中脱颖而出很重要一条需要塑造专业的形象，你是一个专家的形象，这样对商业业态，尤其这些年的更新非常快，如果有深入理解的话，可以给到开发商好的建议，然后也可以避免自己花了很多心血的设计项目，结果被很多商家全盘推翻，这样你在市场上的名声也会受影响。

【李战洪】：坐在这里的4个人，包括主持人是专业公司，百货公司，行业的头，我是开发商，开发商代表也说几句。关于设计最主要有两个方面需要关注，首先是关注开发商的商业模式，要与开发商的发展战略和发展战略相一致。中国大概有三种类型的开发商，一种是做持有物业，这样设计不一样。

第二种，设计出来的都要卖掉。

第三种，持有一部分，销售一部分，在这种情况下你怎么结合，怎么使它销售的部分来确保现金流，持有的部分让它的资产最优化，这是要关注开发商的商业模式，一旦跟商业模式相冲突，你设计的东西可能就会出问题。这是第一个。

第二，在不同的城市，以及项目所处在这个城市不同的地段，它有一个观念，也就是说三种大的业态比例变化，也就是说购物、娱乐和餐饮，其实有三个阶段：第一个阶段，纯粹地满足购物就行了，这时候以购物为主体。到了第二个阶段的时候，在购物里大概还持有东西。到现在基本上是三分天下的格局。或者近郊、远郊一点，一定是购物、娱乐、餐饮，各占1/3，都要同时满足，所以业态的构成这一块特别重要。站在开发商角度比较关注这几个问题。

回到主题，从取势明道优术，看了以后很有体会，经过自己消化以后是这样的感觉，取粗放转型到精耕细作，理解成从黄金到青铜。黄金拿过来不需要加工，直接可以卖一个好价格，这个时间其实已经过了。青铜体现在把铜拿过来直接卖不值钱的，但一旦加工成工艺品以后就值钱了。所以从开发商，包括设计对它的精耕细作这一块作当下显得尤为重要。再就是取资源整合，可持续经营，从一夜情到一世情，可持续经营需要投入精力，用一生的时间来投入精力、投入时间、投入情感。

最后，说的是优术，概念营销，从概念营销开始，我把它理解成其实是一个从现金流导向到资产、质量这样的转变。把它理解成从资金到资产，所以我们资产的管理，资产的运营，资产的保值升值，资产的服务在当下最关键。

谢谢！

【主持人】：刚才李总讲的观点我觉得蛮赞同的。就是设计很多的问题其实跟开发商战略不清晰，或者是改变有关系，如果是完全持有的话，设计公司也会比较好做，如果完全销售的话也比较好做，就怕中间老变，所以你们在跟甲方谈的时候先问清楚，哥们你到底有没有钱，有钱就做持有，没有钱说清楚，不要骗我。实际上做各种东西都可以，持有结合也可以，但一定要有清晰的表达。最怕就是炒股票炒成股东，小秘变成小三就比较麻烦。

【主持人】：本来我也想多说几句，但因为时间有限，提了不少问题，可能来不及一一回答，再次用掌声向嘉宾们表示感谢！

我们继续大会的议程，刚才讲了设计院和开发商之间除了直接的互动以外，更多需要具有商业经验的专业公司，带着品牌商事先提前进行互动，我们现在有请到师邦建筑设计公司为我们做一个打破大盒子，传统商业综合体模式的大思考。发展商业综合体是多形式的，从简单模式怎么样来运用到综合体的模式。有请！

【Sven Steiner】：各位上午好！我演讲的主题是关于如何打破常规，重新思考购物中心的新模式，跟新商业地产的模式，特别是在中国应该如何来进行，最后我会介绍一下做过的，和正在做的项目。

打破常规，重新思考商业地产模式。看到亚洲，特别是中国的地产市场，我观察了十年，到过北京、上海、新加坡、伦敦，做过将近1百个项目。主要重点是关于建筑设计，同时碰到一些大型城市改造，或者是景观，以及室内

设计的案子，大部分的案子都是城市综合体的设计，在中国特别如此。我们的公司非常擅长做一些地标性的建筑，也希望这样的地标性建筑能够更小地干预到城市发展。从非洲、美洲、亚洲都有这方面的经验，包括东南亚地区和澳大利亚。

打破陈规的思考。如果这个陈规就像这样的集装箱一样，里面有很多的形象、需求，可能还有一些生活方式的要求，都是在这个盒子里面，特别是关于一个购物中心，这个盒子本身非常复杂，但是从内在上来讲它里面的空间又非常地多功能，或者说内向。

它就像是一个完全封闭的现实空间，而且我们通常在建设之前对它的内在背景并没有很多了解。这样一个盒子最后转变成我们现在都市人所见的公共环境，作为一个地产项目来讲它有它的复杂性，我们希望能够通过这样一个综合体的建造来满足现代人的需求，他的一些基本和运用。

在这里给大家介绍一下背景。实际上这是我们醉枣在欧洲的零售环境，这是一个画廊，巴黎的一家画廊情况。这是在十八世纪末法国巴黎的一家画廊，大家知道差不多是在法国大革命之后的法国画廊，随着推翻旧有的政治体制，法国出现了新的一群人，法国的中产阶级。后来的人称之为资产阶级，这一群的中产阶级，或者是资产阶级对的上层社会和富人阶层所需求的东西产生了兴趣，看到了内部装修非常豪华的画廊。

到了19世纪随着法国大革命继续，出现了拿坡仑这样的人物，他们对于整个法国社会产生了非常深远的影响，他们最后建造了这个香谢丽尔大街，后来成为了标志性的街道。这是伦敦食博会的水晶宫，这是人类世界历史上第一届博览会的举办地点，这是非常独特的设计，可以看到当中使用了很多工程学方面的技术，可以看到应用了大量的玻璃，室内环境看上去像室外的环境。

纵向的感觉可以使人们能够互相地看到自己，我们来到巴黎，到了差不多1852年时候，有三层的结构，看上去非常像之前的一个画廊，然后中间有这样的中空中庭设计，是整个建筑的核心所在。然后我们来美国，除了我刚刚介绍的转变以外，实际上另外一个非常重要，在设计方面新的变化，大家知道罗伯特磨斯特点地改变了城市化的进程，为了应对欧美国家的城市化，设计出来一些零售新的形式，1956年时候瑞特，他想出来这样一个设计，这是在美国一座城市郊外设计的一个城市综合体，可以看到基本上这样的城市综合体可以满足城市郊区所有人基本的生活需求，当中的方盒子代表大型的停车场。

大家知道在早期的百货商店历史当中，它必须要在中庭部分有趣的表演来吸引顾客。另外还有进出口，这个宽度和高度都非常地有限。为了更好地能够控制这些客户和消费者的一个流量，大家知道这种对于那些抱着目的的消费者来说并不太有吸引力，因为很多人想买一个显示器和电视回去。这样一种设定，这样一种装修可以非常好地鼓励冲动型的消费者，他们本来不想买这个产品，最后却买了这样的产品。

随着时间的推移，购物中心，或者百货商店业态也发生了变化，在亚洲地区发现了完全不同于欧美国家的形态。亚洲地区正出现一个急速上升的中产阶级人群，像中国这样的国家。这些消费者对于这些国家新兴的中产阶级，或者是城市居住者来说他们希望能够有这样的一些城市综合体来满足他们的需求。这张照片拍的是上海的来福士广场，9层楼这么高，这样形态的购物中心在亚洲很多的城市，比如上海和东京都有。中国购物中心数量不断地上升，已经成为了中国社会的产物。

很多的业内人士对于购物中心了解达到了了如指掌的程度，他们希望能够以盒子型的设计来满足消费者不同的需求，但不幸的一点选址方面限制比较多，回顾城市中心的发展历史，法国画廊演化到城市综合体，再到现在现代的购物中心。

现在还出现了网上购物的趋势，人们选择上网，或者打电话的方式来进行购物，这一点对传统的购物中心来说毫无疑问造成压力。购物中心要在环境上动脑筋，要创造一种流连忘返的体验，使人们觉得来购物中心不仅仅为了购物。在几年前我们跟凯德置业有了这样的合作。凯德置业在办公楼等方面非常地成功。我们接到一个任务，要在北京的东直门这样一个二环路口去建这样的来福士广场，这是当时的一个平面图。

对于那些目的性的消费者来说，比如说他现在正在图上的位置，想去买一双袜子，知道这个袜子是在第5层，他希望直接能够到达第5层，但大家知道我们在现代购物中心的问题就是很多重心放在第二、第三层，其他的楼层非常地难以出租出去，所以你必须要把5层，或者是除了2、3层以外的层面租给不是太有名的品牌。所以再次拿这位绅士来举例，他是目的性的购物者，我们希望能够创建这样的中庭，这样的中庭设计不仅仅需要考虑到把这位消费者的步行距离缩小到最短，同时还要在线路上去创造出很多的一些兴趣点，这样的话希望能够创造出建筑设计来连起来，同时可以使我们的消费者在通往自己所到达的层面之前可以流连忘返，能够被这个线路当中的一些点所吸引，这就是最后做出来的设计。我们的纵向设计很好地跟地铁进行了连接。

这是我们最后做出来的一个水晶莲花结构。是设计出来的一个作品。可以看到几何图形和外形使用了很多三角结构。它创造出一个非常好的一种环境。这是在中庭上的水晶莲花结构。对于这样一个来福士广场来说，设计出来租金比原来增长了200%，最后做出来屋顶的形状。

冷外一点非常重要，就是来富士广场外形的设计，在我们北京东直门这样的案例当中，不仅仅希望看上去非常生动，而且是大家愿意聚集的氛围。比如说在来福士门口健身。谈到外立面，这是宁波做出来的来福士广场的案例，宁波是上海以南的城市，可以看到外立面所使用的几何图形，它使玻璃的外立面出现了一种隔离的感觉，这是我们项目早期的运行状况，现在这样一个在宁波的购物中心已经对外开放了。

谈到打破盒子，或者使外立面更加生动的话，我想举一个例子，就是印度尼西亚南爪哇岛，这是一个大型的购物中心，你可以看到我们使用的外立面设计成本非常低，我们的灵感来源于印尼爪哇岛手艺工人的设计，还有把餐饮区域放在大楼的中心，然后可以看到这是夜晚它的一个外立面的夜景，这是购物中心的内部设计，内部设计和外部设计衔接得非常好，彼此之间互相输送着灵感。这样的项目看上去不是这么高，但实际上有6层这么高。

我们对原先的购物中心进行改造以后做出来的项目。很多的这些奢侈品产品都是在这座原先大楼的内部进行展示，外表完全没有展示出时尚的感觉，最后通过改造之后，再通过这个建筑来展现出时尚的感觉。另外也可以看到整个大楼的规模，通过这个大楼的规模可以了解到它在当地的重要性。

另外我想给大家举例的是在马来西亚吉隆坡的购物中心。这个购物中心差不多有6层高，在1997年亚洲金融危机时候，马来西亚客户不得不终止这样的项目，直到10年以后，07年时候这个项目开发才得以持续，我们对于整个外立面进行切断式的设计。通过增加一个购物平面的方法，来增加了客流量，你可以看到这些消费者通过地面这一层来到整个购物中心的中庭，整个购物中心有酒吧、电影院等等服务设施。

接下来介绍一个项目，这个项目是在福州的（太和）项目。有30万平方米大型的城市购物中心，它非常地大型，由于它的规模和复杂程度，我们不仅仅要去有这个超大型的超市，还需要有电影院，以及KTV，等等购物中心。我们要从功能性角度来连接起来，还需要考虑到时间的角度。很多时候餐饮，或者是一些娱乐的场所他们是24小时运营的，所以我们这些时间段也需要考虑进去。我们创造出这样的外形，使消费者觉得更加地有吸引力。这是一个非常成功的案例。

再介绍另外一个案例，就是在杭州的项目，它占地40万平方米的一个购物中心，一个综合体，它有不同类型的一些购物中心，比如说奢侈消费型，还有中等消费和低端消费，我们一开始灵感来源于杭州这个地段旁边的一条合，越河，当中漂流很多荷花，我们需要从荷花当中寻找灵感。一开始做出大型盒子状的设计，最后发现要创造出更自然，更为有机的一种设计，这也是为什么把原先设计当中存在的阻隔和障碍消除，最后我们不仅仅在地表这一层进行了互通，而且在高层，其他的层面都进行互通。

我们不仅仅把不同功能性单元来进行连接，同时我们还能够考虑到24小时内不同店面运营的时间段，最后来建成这样一个成功的案例。这是我们最地表层面，第一层的示意图，有不同的购物中心，然后我们到了17米这个层面时候可以看到有不同的设计，包括了电影院，包括音乐厅等等。

另外我们还有一个案例是在上海的国际港口运营中心。上海政府当时希望我们能够创造出一个低人口密度的设计，他们希望能够使这样的设计跟黄浦江对面的陆家嘴和黄浦江遥相呼应，所以希望我们设计出这样低层大型的购物中心，这是我们对于国际港口运营中心外立面的设计情况。

最后我给大家非常简短地介绍一下另外一个项目，位于新加坡克拉克码头的改造，跟之前所介绍的一些项目相比，它的规模要小得多，这是十年前在新加坡的项目。当时这张照片是克拉码头之前的状态，很多码头工人和家庭都住在周围，当时有些非常低矮的走廊，客户找到我们说怎么样来改造成一个有空调，配备空调的现代购物中心。当时我们从雨伞当中来获得灵感，雨伞不仅可以用来遮阳，同时也可以挡雨，同时还要考虑到完整地保留好旁边的古建筑。

这是我们最后的一个改造情况，现在已经成了新加坡的新的地表地方，这是从表面，从地面去看的角度，可以看到用到很多大型雨伞的设计，而且整个空间都有空调配备。最后一个是广东，我觉得有一点必须要讲的是零售。这个项目是广州的科技城，这里有些店面，还有些餐馆，每个餐馆都有自己的特点。不同的业态来做小小的集群，还有用了花纹来建立非常油耗，非常顺畅的一个环境。

我就讲到这里，感谢各位的耐心倾听，希望大家午餐好胃口。

【主持人】：我们需要更深的商业认识，体验经济，商业策划，让我们一起共同来分享。这后面也需要强大的资本支持，现在把话筒交给全国商业地产投资基金联盟的严主席，（严中成）同志，由你来主持资本的盛宴。

应该都是老朋友了，想让大家用2、3分钟的时间来跟各位分享一下，在座各位和所在机构2013年上半年都有哪些成果和最新的投资案例，我想先从李总这边开始，也算是公司介绍吧。

【李晓东】：其实在座都是老朋友了，我们成立了第一批房地产私募人民币基金，目前存量规模80几个亿的量，全部投在房地产，或者是相关行业，包括地产。少部分的商业地产，还有保障房，一些土地整理类的项目。2012新制年大概完成了50几个亿房地产基金的退出，随着国内商业地产逐渐走热，也有几个趋势。一个是现在大资管时代的到来，现在除了原有的格局，信托公司，私募地产基金以外，一些券商类的子公司，基金的子公司，等等一些都加入到这个市场来，我们也密切地关注这样的趋势。从中来拟定建银精瑞新的发展战略。

另外就是关心新三板市场的开放，为原来一些商业地产不太好操作的，长期困扰我们的问题，比如说不管是信托，还是私募基金，它的投资期限相对来说比较短，但跟商业地产需要持有的时间比较长，需要做房地产的资产证券化比较困难，后面有交易所的平台，再加上后续的新三板，包括前几天股权投资中心也挂牌了，据说第一批大概就有上千家的企业，股权在那儿挂牌交易。如何新的趋势跟在商业地产领域里来很好地结合，能够把过去一直探索的基金方面，（瑞此）这些来把它在证券证券化方面有所突破，这可能是我们未来2到3年之内作为建银精瑞比较关注的方面吧。我大概先介绍这么些。

【Mark Chu】：我先用英语，然后再用中文，我看有些人一听英语可能就会睡觉。我刚刚参加会议的时候，大家都说这是中英文的会议，我是美国出生的中国人，所以我的中文比较差。大部分是中国人，那我就用中文。先说我们公司是LLA，我们的大股东是李嘉诚，我们现在手上管理2百个亿的房地产。在香港、新加坡、马来西亚，还有中国。

我们去年融资10个亿美元资金，大概能投20个亿，现在还没有投，现在找项目。找商业和写字楼，在大连已经投过了，07年投的。南京、上海、北京，国外的投资者还是比较了解大城，二线城市比较难。有什么变化呢？07年时候，比如私募基金是开发商来投，恒大，大的开发商来做住宅，现在变化百分之百。

我们看国外的投资者都是看商业，比较多的是投写字楼和商业，回报不要这么高，低一点也可以，但要比较保守，一部分赚钱，但也有一部分亏了，07、08年如果没有上市，那真的就亏得比较多。现在如果看未来的话，中国排第20名的开发商大部分上了，只有一个没有上。所以我个人来看未来肯定是信托。信托从中国和国外的分别来看，这边有比较高风险的信托，可是在国外都上市的比较保险。9%要分红，回报10%左右就可以了。分红应该一年是5%。中国信托如果是上市的话，还要2、3年才能出来，我觉得肯定会涨，信托在资本市场肯定会涨一点。

【毛怡昕】：感谢主委会给的广告时间，我简短一点，星浩资本相对两位的公司来讲比较年轻，成立于2010年。是由郭广昌先生，易居中国的周先生，赵先生联合发起的。星浩资本很大特色在于集基金和开发管理，商业管理于一体的，是全程负责到底的公司。

过去两年多星浩资本发展非常迅速，主要的LP股东包括了阿里巴巴集团，苏宁电器，均瑶集团，华谊兄弟等优秀企业。已经投资了6个项目，6个房地产综合体项目。其中上海两个，苏州一个，南通一个，大连一个，哈尔滨一个。今年已经进入星浩资本一期基金的第3个年头，也是我们的还本年，今年我们会给LP股东交上一份比较理想的答卷。13年也是星浩比较重要的目标，实现1百亿的基金管理目标。先介绍到这儿。谢谢。

【主持人】：看来在座3位今年上半年的确不同程度的进展，我跟在座各位分享一下我所在的机构是怎么样的业务，我们主要是在全国房地产投资基金联盟的推动、支持下，我们在今年推出了母基金，母基金应该说是一个募资的平台。

另外我参与介入的几个基金，主要的投资方向是投资于1、2线，包括3、4线城市核心地段的住宅刚需项目，商业地产项目也会投，2年之内可销售的比率要超过50%，这样来满足快速销售，基金快速退出的要求。

因为时间有限，我想能不能集中地探讨一下，商业地产的本质实际上是金融，包括商业地产的最高境界，是完全地金融化。

在座各位都是做基金管理的，做资本管理的，我想是不是结合现在最新的一些投资人特点，比如说资产证券化，比如说银行的资金池，包括保险资金进入房地产，种种动态，如何来充当商业地产幕后的资本推手，或者如何使商业地产如何跟金融做结合，还是从李总这边开始吧。

【李晓东】这个问题很好，其实我刚才也起了点头，做了这么多年的房地产金融，如果加上在信托公司当总经理的6年，现在已经做了11年的房地产金融。坦率地讲商业地产一直是我们非常想进入，但进入得非常少的领域。商业地产是房地产金融的一块，相当于皇冠上的明珠，最应该得到金融支持。房地产调控，银行息贷给基金一些空间。

但反过来过去十年我的感受来看，实际上老是在捡拾遗补缺的事，真正施展拳脚的商业地产领域介入比较少，而且即使介入，希望是那种有50%以上的销售，其实还是针对于住宅的这部分可以快销的部分。大家更关注持有的部分，金融化、证券化该怎么推动。

在国外我们旁边ARA本身就是一个（瑞此），他们已经有很好的全系统解决方案，而且外资的地产基金进入中国，无一例外首先盯的是都商业地产，参与到住宅的反倒不是主流，外资恰恰相反。这当中的区别在哪里？就是因为我们国家的金融工具太少，一直都没有相应的配套，没有（瑞此）的话，我们资金相当于没有股票上市，要求去投不可能的。我们只有靠资产销售，拆零销售来实现现金流的平衡，这在商业地产里非常难。而且这么拆零，把很好的物业一层层，一间间拆了，出售商铺也是非常不好的战略。道理大家都懂，但手上没有工具。

今年我觉得房地产金融有了一些曙光，也就是说以前信托是在银监会监管，其实银监会的监管思路它是习惯了做这种贷款，做债，所以说它把信托管成了也是一个放高利贷的机构。真正的信托公司现在60几家，有几家真正地做过股权投资的？无非就是一个高息放贷，加上银监会的净资本管理里，刚性对付，就是把信托当成一个高利贷机构。在这样的机构里产生不了权益性的资产证券化产品。

现在我们看到一个比较喜人的局面。现在证监会管理的机构，他们现在也开始进入了，原来只是针对股票市场，二级市场一小块领域来做文章，这么多机构，公募的基金管理公司，但去年专户理财，子公司的管理他们纷纷成立子公司，把老百姓的资金直接跟实体经济对接的事情，所以现在进入了叫大资管，或者是全民资管的时代，当然对于私募，没有金融牌照的公司是一种冲击。既是威胁，也是机遇。这种情况下商业地产的资产证券化有可能做出来。现在大家买信托，大家认为是高息存款，已经保持了很好的兑付记录，大现在行行业的资产规模达到了9万多亿，而信托行业所有的资本金加起来不是1万亿，在市场一直好的时候，像07年认为房地产只会涨，不会跌的时候，认为没有问题。

在这种时候能够在体系里做出一些产品，真的让它变成真正意义上的资产管理。让买这个资金的人自己来承受风险，而且享受大部分的收益。监管从发改委挪到证监会来。原来金融处的处长到基金会任职，上次也来了上海，所以透露出了跟领导的发言这些，我觉得商业地产真正的资产证券化和金融化产品探索，很有可能在今年，最迟明年就会有些端倪。我大概讲这么多。

【毛怡新】：刚才就资源化资本有了很长的介绍，我本人负责商业开发与管理所以我们考虑的问题可能比纯粹，单纯金融方面更多一些角度。一个是在最源头，我们资金产品的设计想要多元化，也是以星浩为例，今年会开发一个15亿到20亿的影视文创基金。明年今年年底就会开发一个商业的并购基金，经常碰到大量海外华人希望能够用美元来投资国内的金融，或者是地产的市场。所以第一个角度我们会想要在产品的创新方面，也有可能产品创新多元了，后面的渠道也会打开。

第二个角度，私募资金结构本身也在多元化，比如说星浩的1、2期基金原来是纯股权的基金，今年45个亿，分成A、B、C类，三个不同的结构。A类基金主要是一个属于保本，就是存债券类的产品，20个亿左右。B类的基金主要是15个亿的保本加浮动的产品，所谓的夹层基金。C类是纯股权的产品。利用融资做一定的杠杆。所以整体来讲在私募股权领域也可以有一个多元化的资金来源。扩大资金池。

第三，为退出渠道做准备。刚才建银他们非常专业，各种方面都做了深入的研究和推动，对于我们来讲需要给股东、LP一个最好价格退出的可能性。现在当然只有闪售后的整售，未来可能性都要准备。比如说说退给（瑞此），现在国内还没有开放。但国外的（瑞此）有没有可能装进去呢？实际上前几天我们也看到有一个新加坡新的（瑞此）装入了日本和中国大陆的十个项目，共同组合成新加坡的（瑞此）。在新加坡上市。

这一种机会已经出现，实际上就要求我们准备好资产在交易结构上，在股权结构，注册地方面都需要做好充分的准备。所以这是我们这个退出方面要面对的，同时面对退出，我们也要考虑到未来可以有更多的可性，除了资本的退出，还有销售层面的退出。因为国内的民间资本非常有实力，整体机构的投资现在越来越活跃，我们满足他们什么样的需求，这我们需要研究的。有一些项目并不一定非要按照常规购物中心的做法来做才能够实现最好的退出价格。

简单介绍一下多元化。

【主持人】：由于时间的原因，就不进入提问环节了。13年上半年很快过去了，我们在座是做资金，做资本的，我想最后能不能用一、两句话来和开发商朋友描述下半年的前景，以及希望和期望。

【建银】：我们愿意跟大家一起努力，跟大家一起迎接春天的到来。

【MARK】：看过去融资的钱比较少，但现在黑石融资到了1百个亿。现在国外的投资者没有另外的机会，后扮男，还有明年商业地产机会会很多。

【毛怡昕】：实际上商业地产格局变化是商业房地产基金的突飞猛进发展，目前这2、3年的统计已经达到了1千亿的规模，在私募房地产股权投资方面。但其实这1千亿的规模只是占到最多前十家开发商的一个当年融资总额。所以它在未来可以发展到像发达国家一样，和信贷，和上市融资，三架马车行头并进的机会，发展空间巨大。

再就是确实要一起来努力推动房地产政权化这件事情，或者是养老、保险基金，公积金进入房地产投资的事情。因为这个事情对于整个行业，无论是老百姓的投资渠道，还是开发基金的退出渠道一个最根本的事情。所以大家一起来推动它，尽早到来春天。

谢谢！

【主持人】：也轮到我了，2013年可不可以说是商业地产金融的元年，或春天。如果说13年还不是，那我们期待着2014年是。谢谢各位嘉宾新的分享，也感谢各位！

（结束）

时间：2013年5月30日PM

【唐耀】：下午两点半开始今天下午的第一个议题，上午在整个商业大的趋势层面，包括建筑层面都给了很好的经验和未来的分享，所以今天下午这个环节，我们要讨论的是购物中心新的模式和新商业地产模式的讨论。

主题就是：购物中心的蜕变与创新的商业模式。刚才之前我们在开展论坛的时候，也跟我们控股集团的陆总做了比较好的交流。等下陆总多一点跟我们分享。

再有就是周总，周总在行业里边也有很多的经验，包括项目会来做分享，能够让我们今天在这样商业的氛围和环境当中来脱颖而出，再有就是非常成功地在中国商业房地产领域当中，我以前的老同事，也是好朋友，现在是新天地商业公司，负责整个中国市场的研究，在这方面也是非常有经验，也可以跟我们去进行很好商业创新领域的分享，因为他们操作过有很多有特色的新天地案例，想期待邓总给我们好经验的分享。

再有就是在上海，目前在中国也是异军突出，非常有创新的商业行业公司，许总。其实最早操盘北京的蓝色港湾那时候就认识了，我们也是通过当时怎么去打造蓝色港湾，怎么去做灯光的概念，当时跟徐总做了很多这方面的沟通。大家一起来进行探讨创新。

徐总现在引导着整个上海地区的业务，确实作为一个北京人，来到上海这些年做得很不错，有很多创新的地方，希望徐总跟我们做个分享。

我叫唐耀，今天还是要更多地听一听台上在座的说法，先从朱总开始给我们讲一讲商业的创新和蜕变。

【朱光毅】：各位来宾经常在往上看到非常多的信息，就是现在的地产面临着一个海量供应的情况，所以常常讨论同质化的问题。

讨论的另外一个课题：为什么地产寻找出路。所以地产创新就变得很重要了，我们要谋动而后动，也就是说要想清楚现在的客人，以及未来的趋势是什么，在项目开发周期想到3年后市场会怎么样，接下来再做一系列的规划和动作。

其实我借用了新天地的成功经验，帮助客人在哈尔滨做地产的调整。这个项目其实跟新加坡很像，有一个故事摆在那儿，然后做地产的时候，我们就借助了旅游和商业互相拉动的思路，去推动他的地产开发。等下这么多前辈在这儿，都会提出宝贵的意见。

我先说到这儿。谢谢大家！

【陆强】：商业的同质化的问题，我做商业15年，发现中国目前传统的零售百货其实大家都知道近两年萎缩非常严重，商业下跌非常明显，不管你是上海的百盛，或者是太平洋百货，其实传统百货可以看到里面的品牌应该说7、80%以上都是一致的。

近两年在中国非常火爆的像购物中心，大量的模式应该说非常不错，奥特莱斯模式现在也不错。是什么原因呢？最主要：一，首先整个商业配比非常地合理，也适应了家庭的需求。每个店里无论是影院的配套，KTV配套，还有主力商业的配套，超市、餐饮、娱乐都非常合理。而且区域位置也符合了家里有车的一些家庭需求。

奥特莱斯其实我觉得这两年之所以火爆，也是一样，真正做得好的，像北京的燕莎也好，赛特，上海的百联，包括富客斯，我们是最早把品牌商集聚在一起，品牌度非常集中，而且是国际品牌直营。除了库存商品以外，专门有为奥特莱斯定制的商品，价格非常低廉。

现在奥特莱斯越来越成熟以后，大家发现奥特莱斯里餐饮娱乐配比非常高，区别于原来美国和欧美的奥特莱斯，美国、欧美的奥特莱斯以卖货为主，但餐饮娱乐非常少。

每个奥特莱斯里配了近40家的餐饮店，所以我们新造的奥特莱斯里面还配了主题乐园，里面会有HELLOKEETY的剧场。每个商业一定要有它的特色、特点，硬件条件的不同，还有区域位置人的消费定位不同，一定要因地制宜地放特色的产品、品牌和组合，这样才可以存活，才可以有发展。谢谢！

【主持人】：之前我们在逛奥特莱斯时候，也有很多业态的不足，导致人的逗留时间和消费意愿下降。随着我们对于这种产品的不成熟，到我们的一个成熟。再到业态的丰富，我们相信奥特莱斯在中国也会有一个很好的发展。

邓总新天地产品系列在全国从上海开始，一个个走过来，也是不错地去创造着新天地一个个项目的辉煌，也请邓总帮我们分享一下未来新天地有什么样的战略想法，或者说你们在选择上是怎么样去做新天地的产品。这个主要想听一听。

【邓俊文】：我是用新天地作为案例去操作很多内地的项目。转了一圈倒过来自己也变成了新天地。当时唐总也在，跟唐总做一个成都的宽窄巷子，现在在市场上业经营得非常好。当时觉得做得很好的。倒过来现在又要做新天地，而且是全国范围的项目。

我觉得创新首先有一点，需要不需要创新首先要看竞争环境，如果竞争环境很恶劣的话，要削尖脑袋创新，如果走在市场前列需要的就是创新。

创新有很多方面，一个是我们从硬件上，第二个是软件上。硬件上的创造，我觉得这也很容易去参考，因为有很多的项目，在座看了很多的项目，都可以去做。

软件上可能就难度比较大了，因为软件包括客服，还有我们的市场推广体系，客户组成的系统，等等，这需要一个企业本身在商业上坚固牢固的基础，还有它的远见。重要是资金上的支持，如果没有资金上的支持很难做到。

说回战略，你们看到很多是在上海这边，餐饮占了很大的部分，是一个街区的形式，实际上有很多项目规模比较大，很多大的项目是一个大的社区，有综合开发，有写字楼，酒店，还有住宅，其实我们还有大型室内的购物中心。这些都是我们整个资产的一部分，未来也是以这样的模式来开发。

我们还有后续很大规模的开发没有完成，一个项目最少10年、8年，有的可能需要20年。武汉的项目386万总平米的建面，够做20年，这一个特点。这方面可能可以发挥很多方面，从办公楼到商业的模式、形态，然后到整体的交通规划，服务功能都需要参考的。谢谢！

【唐耀】：邓总刚才提出了非常好的概念，也就是说在什么环境下来做创新，创新到底是什么，是我们在建筑形势上追求的创新，还是我们在内涵组合上的创新，或者是在运营管理上追求的创新。其实在创新的过程当中不妨有很多去试水的过程，当然这里面有试成功的，也有试不成功的。所以在这方面更想通过在座业内的专家，因为你们都走过创新的这条路。像邓总说的站在业内的最前端，引领创新的动作。

想分享一个经验给大家，可能这个案例跟商场关系不太大，就我们通常所说的商品房的精装修。当时大家总说精装修的房子不能买，因为家里面的环境、布局、格局都是一样的，你最终的精装修我们都住在同一个标准下，这时候很多人不太可以接受精装修概念，但随着精装修产品出来以后，发现家与家之间实际上不再与天地墙，你所用的洁具装修，而是布置，沙发，装饰的画，以及其他个性化的家私配置上去以后，发现你到一个标准下的精装修，但都是不一样的。

购物中心的同质化，大家都说能不能在业态组合上来做一个突破，我有些新的品牌进来，我有些新的产品进来，实际上我们觉得这个风险非常非常大。因为在一个购物中心里一定要有耳熟能详比例的品牌。如果全部都是新的品牌，那么消费者他接受这个差别，接受这个品牌也是需要一个过程的。所以这是我们想在业态结构上不能够有大胆的尝试，绝对不能够。

再一个是建筑形式上，今天设计公司来得比较多，给我们出了很多的概念设计，圆、方、扁的，但发现你核算造价的时候太多的圆角，太多的东西。首先我们商场要讲究实用性，人家一块钱租你，得房率是80%和一块钱租你，得房率是50%，那我肯定要得房率高的。大多数是基金的项目，我们追求投资的回报率。也需要看投入。当然一些央企愿意试，那你试去，我们不愿意试。所以要追求实用性。某些点上可以做些突破，可以做声、光、电软环境的突破，但整个造价上的造型上要控制好。

再有就是后期资产运营管理上，我们的推广现在比较简单，就是有一个官网，然后发一些会员卡，也就是说怎么样来培养商场的顾客，忠实的客户，怎么样把商场平台跟你里面的这些租户仅仅地结合在一起，能够让他们互动起来，所以我们在所有的会上都讲商场就是始终理论，有人流，商家就有营业额，商家有营业额，我们作为业主就可以不断地提升商场的租金。所以是这样的时钟理论。把租户和消费者紧紧地拉在一起。

在邓总和陆总的业态上，比如说像新天地这样的欧式感觉概念。今天早上还在说大盒子，大盒子怎么样创新，也请许总来分享一下你在大盒子里是怎么样做创新的？

【许大金】：目前中国在做商业地产的时候可以大体分成两类：一个是复制，万达最典型，不管什么地方用一个产品模式来复制。

第二，差异化，有针对性地做，我认为华润这一点做得比较好，有不同的产品线，适合不同的地点来进行创作。

从我们来讲很容易做复制的产品，但实际上我们知道做复制实际上很难，需要强有利的政府公关手段，也需要有强有力的管控团队，还需要有强有力的资金。其实做复制真的不是这么容易。因此我们现在更多的是寻找差异化。在差异化的过程当中实际上遇到的问题就比较多了。

第一个项目是在西单大学城，当时在冶金集团做这个项目的操盘，完成了整个项目的改造，设计方案，包括主力店的装修，开业前半年卖给了中粮，当时操作这个项目的时候业面临创新。在城市的核心商业区里，大家知道那时候百货大行其道，西单整个是百货的天下，刚接手这个盘的时候很多人劝我别去了。但我觉得在这个地方恰恰需要创新。

我们把西单整个结构改掉，变成购物中心，最后卖给了中粮，我想这就是一个过程。同样我经手了很多项目，比如说蓝色港湾，立足于北京朝阳公园周边街区式的商业。我们把它打造成北京真正的会客厅，北京最洋的地方，这是我们的定位。结合外资的氛围，还有消费者，他们比较喜欢崇尚自然的感觉。北京的南三环完全是社区化的商业。

包括我们现在在做的889的商业，等等。每一个项目的消费客群，消费者的收入水平，喜欢的业态都要有针对性地进行区别，所以我觉得创新对于商业地产来说永无止境。

大家看万达开始走不同的产品线。我其他的有些地方以餐饮和娱乐为主，而不是扩大零售的量。所以创新对于购物中心发展应该是永恒的课题。

【主持人】：谢谢大金，还剩下一些时间，台下也可以跟台上互动一下，正好有这么多业内的专家在，如果大家有提问的，可以提出来。

【提问】：我今天把问题交给许总，我们关注到很多城市的商业供应量非常大，但我们消费的结构和消费的规模达不到，再加上公司发展越来越谨慎，还有品牌公司产品的升级换代也滞后，这样就会造成很多城市有招商难，开业难，开了店以后运营更难的局面，在这样的困境当中各个发展商面临这样考验的时候，我们为了求生存，求发展，认为广大业主应该秉持原则是什么？

【许大金】：其实提的问题是我们公司内部经常研究的问题。有承包的项目，同时也有给外面做顾问，等等。做顾问的过程当中很多开发商会问商业地产到底赚不赚钱，怎么看待这个项目你。你告诉我这个项目多少年可以收回成本。

其实跟大家说一个帐，我们做过很多项目的测算，到目前为止中国购物中心里用租金来乘上回报率，达到10年左右回报的不多，我经历的只有几个项目可以做到这一点，大多数的项目单纯地用收租来衡量价值很难做到。怎么算这个帐呢？通过三个途径来算。

一，本身的物业有加值增值的过程。二，区域本身有成熟的过程。三，现金流达到更好的阶段。现在做经营现金流只是按照预估来做，按照最初的开业成本来做这一块。这个现金流在未来中国市场实际上很难估计，你做多少可能都是对的。

比如说很多项目3、4年内就翻了几番，价值马上就可以得到回报，而有的项目可能就需要养几年时间，这个相对比较一些。需要考虑到增值的时候，几个点都需要结合起来。

爱尔兰财富基金算的帐，他们在欧洲以地产快速发展著称，他说的是除了刚才你讲的三个因素以外，因为我是外资，看中人民币的升值，所以每个人的角度不一样。用这个角度看商业地产的时候，你的价值就会体现。

同时需要看到你的商业地产和整个物业之间，包括住宅、写字楼等的互动关系，如果是正相关就是成功的，如果是负相关，就不就不成功。

【唐耀】：这里边我跟爱尔兰的看法可能有点不同，因为爱尔兰就是爱尔兰，资产也是比较难退的。现在不是讨论资本的环节，还是回到商业创新、蜕变的环节当中来。

就你刚才同事的问题，其实我可以从一个公司上来看到两个案例，那就是万达。前段时间我去广州白云机场，现在有一个白云区的概念，那边万达应该已经有几年了，4、5年的一个产品，当时万达的商铺卖得非常好，他们自己里面的人都说通过政府的人去托，然后到他们那儿才可以买。但现在来看铺租得七七八八，不是很好。

当我进去万达广州白云的项目里边，给我感觉非常地好，为什么呢？整个的建筑，整个的形式跟我以前看到的万达精细化程度高了很多，但品牌很差。因为那时候白云机场是比较早的，所以招商的时候真的遇到了招商难。今天可能在座也有品牌方，但我想这么说，品牌永远不会给你雪中送炭，只会锦上添花。这也没什么，你品牌来我这里就是要赚钱的，对吧？不赚钱也不会撑这个场。

虽然万达有这么多的合作方，但走到里面一个小中庭的时候，发现HM在那里开店，人流不是很多，我感觉上刚进去的时间不长。我问品牌营业员，都是开了几个月时间，确实不长。因为随着白云的概念出来，因为随着这个区域的成熟度越来越高，居民搬进去，广州白云机场的隧道未来开通的话，那拉短了城市距离。这是我说的第一个案例，从一个不成熟的区域慢慢地像刚才大金说的，中国的成熟度，这是很多人不知道的。像投尾会很多老外不懂，我们了解基础的情况，城市发展的情况，我们生活的城市，我们经历一轮的改造，所以我觉得商业地产有很多的机会。

我再讲第二个案例，也是万达的。我前天去南昌，南昌也一个万达，在洪古滩，这是政府着力打造的新区，也是如火如荼地干。但万达洪古滩项目不得了，每天平均人流不低于6万，节假日还不算。因为我们去八一广场，最核心原来万达的店有沃尔马，那些的商业太传统了，都是以街铺，以老百货，大卖场为主，而且商业的购物中心太差了！但你要拆这些商业哪是这么容易拆的，一个转角位的拆迁成本就要十几万，二十几万一平米。所以只能到新区发展。

政府把公路、基础建设等等全都做好了。所以万达的商场在南昌洪古滩那里真的改变了南昌人的消费模式、行为，让他们知道什么是真正的购物中心。这个其实他们也没有创新，只是产品上做得更精细，装修做得更好。HM、优衣裤等进去了。南昌人说以前要到大城市才看到的时尚，今天也到了南昌。包括一些连锁化的餐饮也在里边。

从这一个公司的两个项目里可以看到中国的商业房地产到底有没有空间，到底是供应量大了，还是怎么样。既然要做的话，就需要在过程当中守住不断创新的能力，这也是我们今天想分享给大家的。

看其他同事还有什么提问给台上的专家？如果没有的话，我就问一个问题吧，我问一下陆总，大家知道陆总在上海有比较成功的奥特莱斯，奥特莱斯再往下发展，以及与你们过去认为有哪些做得好的地方，值得借鉴的地方？

【陆强】：谢谢，是这样的，应该说在中国奥特莱斯也有十多年的时间，应该说大家都知道了，蓬勃发展，各地区都有奥特莱斯。

中国最大问题是代理商制度制约了奥特莱斯的发展。从早期是我亲历亲为搞招商的。首先我们说奢侈品牌，奥特莱斯最早期有些奢侈品牌来拉升奥特莱斯的档次和所谓的知名度。虽然不是最终奥特莱斯的销售冠军，销售冠军奥特莱斯里都是中档的品牌，这些才是销售比较好的，像IT等等这些品牌，这些是欧美奥特莱斯的主力。

但奥特莱斯在欧美他答题8、90%都是不能偏远的，因为地价便宜。它一定要依托于品牌的需求。当初最早期的像物流在那边，像意大利有GUUCI等的折扣店，因为厂就在奥特莱斯的地方，所以才会产生这么多奢侈品牌的工厂指销店。当地的折扣店有2、3万平方，非常丰富的商品。

中国大家知道本身它不出产奢侈品牌，所以奢侈品在中国要有很大型的奥特莱斯，我个人认为在中国来说目前不太可能，不太成熟。目前在中国做得最好，我也非常钦佩的奥特莱斯是目前奢侈品牌最到位的一家，是奢侈品牌集聚度最高的。

像上海百联、燕莎开的时候，很多奢侈品牌由我来引进，最早一些由我们集团来开，包括现在天津的（）小镇，很多品牌是单店授权，也并不是品牌商直营的，是授权给他，他买断来经营。目前是排在最前面，集聚度最高的，但还是跨不出由品牌商来直接经营。

中国蓬勃发展的奥特赖斯，我认为还是以中档品牌为主。这些品牌可能奥特莱斯的主打品牌，包括像第一家工厂店，中国所有的奥特莱斯销售最疯狂的可能就是像耐克这种品牌。耐克可以做到差不多5千万一年。奥特莱斯也是一样，在中国可以发展的有两类，一类我认为有点像佛罗小镇，或者是百联，这种属于欧洲小镇式美式风格的奥特莱斯。可能它的地区比较偏远，但我认为主力可以做的还是以购物中心形式的奥特莱斯。

类似于香港（东会城）等都是地铁商盖，离市中心有一定的距离，但交通相对来说比较方便。这在中国来说更容易发展。这样商品的支持，品牌力度也会加深。

【主持人】：还有最后一个问题的机会。

【提问】：目前海量工业的市场上，同质化非常厉害，您作为中间的服务商，上面解除了开发商，下面也解除了一些实质的商家，您可能对上下家的需求非常清楚，请您谈一下海想供应下，您对目前的商业购物中心有什么建议，请您给出一个简单的阐述。

【朱总】：其实我刚才听到非常多前辈讲的宝贵经验，从我做运营来看要提醒开发商做几件事情，当我们做街区型商业，在黄河以北，尤其是在东北和西北极端型气侯区域，要预留一个空间，尤其是哈尔滨，在你规划的时候，就要统筹考虑了。这是第一个。我们要考虑自己所的区位。

第二，我认为我们要去到底在服务谁，其实最多的是服务买单的人，就是服务的顾客，所以要顾客考虑做很多人性化，友善化的体验和规划。

讲一个很小的细节，我在很多购物中心里看到残疾人卫生间门是单向开的门，如果是推着轮椅来上这个厕所进不进得去，或者出不出得来，更体贴一点，弄成折门，或者是移门，包括对很少数的群体都要很用心，这是身为运营者要注意的。

还有本身考虑到扩充，可能初期招商的时候就需要想到整个商业资产是资本运作，我们通常以日本、欧美来讲投资回报周期是20年。假设在财力允许的情况下，不要我们做急功近利的事情，把自己本身的定位和业态组啊合从租金的角度来考虑，而需要看到是否做了品牌组合，我这样才能符合2到3年的市场需求，才可以使我们的顾客在未来2到3年内对整个定位不会产生错乱的感觉。

当初他认可你，后来搞不清楚你是谁，接下来慢慢地从这个跑到另外一个项目里去，你的资产就掉入了另外一个危机，其实最重要的资产来自于长期的回头客，所以我觉得针对消费者做一个透彻的调研，针对消费行为做透彻调研非常有必要。谢谢。

【唐耀】：总结：一，我们需要有一个因地制宜带做商业产品。二，我们在租金方面追求实际，品牌不会给很高的预期，但对于商业的租金有追求。我们做租金测算的时候，通常我们也是看对于一个产品已有的要求，我们倒推回来，达不到的从其他的地方怎么样来弥补，最终追求一个MOI的指标，所以在产品定位上因地制宜，在于管理上要精细化去管理。刚才朱总提到的细节，这些点滴的东西，再就是租金上，我们追求一个实际的租金效果。

所以其实创新我们要不断地去尝试，但在尝试的过程当中围绕着三点，我觉得既能够让我们有很稳健的步伐，同时又出来一个很好新的创新产品。

谢谢大家！

【主持人】：我们再接再励，下面论坛是：创新、兼容、特的商业建筑设计讨论：人的需求、周边环境、商业活动特点，区域交通组织与新技术“多合一”，设计推动商业项目价值最大化。

我去年曾经提出过：建筑产生消费。因为商业地产的内容是商业，它要有一个持久的经营。所以我们的建筑策划和商业策划的结合最终造就出建筑设计的产品，最终通过设计来实现。

今天有请到一些重量级的设计院带头人，首先我们有请到：

HPP建筑事务所董事长Joachi  H.Faust

飞利浦（中国）投资有限公司照明专业渠道大客户销售总监张帆

英国宝贝若建筑设计事务所庞钦

捷得国际建筑师事务所杨国东

凯里森CEO杨砚

我简单介绍一下这几位老总的简历，Joachi  H.Faust先生于1980年获得建筑学硕士学位。在美国的休斯敦研究院工作，还有纽约建筑事务所工作之后，加入了HPP，成为HPP，法兰克福分部的总监。于1994年成为合伙人。1997年晋升为HPP董事会的管理成员。也曾经在2002年获得美国德克萨斯颁发的卓越成就奖。

张帆先生1990年加入飞利浦投资有限公司，现任少渠道大客户销售总监。涵盖超市连锁、酒店管理等诸多方面。

庞钦拥有20年的建筑设计工程经验，包括办公建筑、博物馆、商业零售、城市综合体等类型，项目涉及全球各地。

杨国东有16年的项目经验，他主要负责亚洲地区项目的规划，具体设计协调，以及设计团队和政府管理部门的沟通。它最近的案子，包括石家庄的综合体，澳门新好天地等。

杨砚先生创立凯里森（中国）有限公司，并任总经理。其中16年服务于凯里森，杨先生对于中国市场，特别是商业零售和综合体方面有丰富的经验。在一些高端设计方面，还有中外结合的商业运作差异性方面，它拥有非常丰富客户经验。

现在我们嘉宾到场。

【Joachi  H.Faust】：非常感谢！首先要恭喜主办方办得这么成功的会议，这是一个有意思的i会，同时看到了很多的专家来参与我们在商业地产的这几年发生的现象。谢谢！

很有意思，现在召集了非常出色的一些小组讨论成员，有些来自于设计界，有的来自于商业房地产的其他专业方面，我想简单介绍一下HPP。

我在HPP在德国就有6家，还有4家驻外的办事机构。我们是1943年成立的，所以今年正好是成立80周年。从我们所涉及各式各样的项目类型可以看到在过去几年是相对比较大的项目。我们有很多合作伙伴，合作伙伴有的做住宅，有的做商业，有的做购物中心，还有做图书馆的，有各式各样的，还有办公室的，我们现在已经是第四代员工了。在华盛顿、上海都有分支办公室。我们同事负责上海办公室的工作。还有韦，也上海办公室，帮助我们运营上海办公室。

可以看到地图上，我们在中国运作着很多的项目。大部分集中在东岸地区，但现在逐渐地纵深进入中国的西部，将中国的发展向西部推进。2000年开始我们设计了很多的项目，很多的建筑对我们来说非常重要，我们设计的东西要能够持久，要非常耐久，而且有非常高质量的标准，同时又有非常多的一些创新因素，这个创新是由内心而发的创新。

这是所做的一个法兰克福机场旁边的购物中心，这个是葡萄牙的开发商，这是另外一个开发中心，差不多能够覆盖30到50公里之内的客户。这是一个非常多姿多彩的外观外立面项目。

同时成为本地社区最受欢迎的终点，也是大家热议的终点。我们可以成为整个社区喜欢经过的一个，像磁石一样的中心。内部设计也采用了很多的航空主题，这个设计符合全家人的需求，因为我们不仅仅提供购物的功能，同时还提供娱乐功能，提供激动、兴奋。所以这个地方不仅直接冲进去买点东西就走，而且还希望在那儿逗留相当长的时间。我们通过空间的设计来得以体现，希望空间设计可以传达舒适的概念，所以在设计当中要带来非常好的兴奋环境，同时安全、舒服下还可以感到非常受欢迎，有很好的服务，有很多休闲的区域，逗留的区域，还有非常清晰的定位。

在很多的购物中心里定位不清，所以进去之后方向感也不强。所以我觉得设计、进入一个购物中心时候必须要有非常好的方向感，在地面做了一个地图。在购物之外还可以得到其他的享受和感受。同时也能够被周围较品质的店铺所吸引。

这是另外的项目。可以说对小镇内部购物中心做了更新，希望重新对这个社区，或者是城市的核心部分来做一个提升。它是在城市的正中心，整个区域都需要进行拆迁，做了重建，而周边的城市社区保持不懂，这就像再一个城市上面做了服务中心，这是一个市民中心，人们可以进去进行各式各样的注册，去拿他们的护照，所以是给城市来提供市民服务的。

开发过程当中还考虑到了电影院，还有两层的购物楼层，所以你在这里很容易找到方向感，来找到你要找的东西。

又有一个充满欢迎的气氛，同时提供了很好的气氛，希望大家能够在这里逗留更长的时间，还会提供咖啡，不希望跟商店进行分割，而希望他们进行混合。

这里的开发商是个德国的开发公司，叫ECE，我是欧洲著名的开发商，他们总是用同样的租户。很重要一点，就是购物中心可以再现体现高品质，同时让购物的人群有需要来停留在里面。

还有很多自然光的引入，照明部分是设计师大展身手的方面，可以带来一些特殊的感觉。它也可以从地面到第二层产生一个向上拉动的感觉，把视线从一层拉向二层。还看到很多中层的设计，其实也是同样的一个设计，但我们在欧洲的建筑里可能这个尺度更适合人，有更亲切的感觉，并不是所有的东西都是量身定制的，所以我们需要大量的专家来参与量身定做，我们需要更多的专家来参与品牌的建设，机械、建筑、灯光，在最好地段做最高质量的项目。我们总是跟专家团队来进行共同工作。我就介绍到这儿。谢谢！下面可以开始小组讨论了。

【张帆】：大家下午好！照明应该真实地去表达空间，营造出独特的体验。应该一些商业中心都希望成为一个城市的地标，所以这时候免不了需要一个照明的配合。刚才也提到了。

所以在这个里面可以看到照明不仅仅使得空间点亮，还产生一些艺术的感觉。我们后面会看到照明对购物也非常重要。83%的购物来自于视觉行为，所以视觉对消费者的购物影响非常大。

合理的灯光设计在营业空间来讲可以提高2%、5%的销售业绩，比如说可以使得商品陈列更重点，颜色更鲜艳，消费者更加有冲动，来发现客户行为等等。这些都由照明落实现。

这里面可以发现商业空间里有40%的能耗都来自于照明。在全球节能的背景情况下，二氧化碳的减排情况下，节能减排是非常大的重点工作。

伦敦有一个购物中心，这是非常大的购物中心，直接连接伦敦奥运的购物中心。场馆非常大，要求也很高，首先是节能。再就是按照时间段来创造不同的氛围来吸引消费者。白天、早上，包括晚上。这么大的空间里面还要实行便捷的管理和照明控制，需要对每一个回路进行照刑的控制和管理，还需要提供每个月时时的能耗数据分析，供管理者来进行能耗管理。所以这个要求很高。

利用了很多光的传感器，还有控制系统来进行控制，感受到光感，减低能耗来实现我们的节能效果，通过人流感应，人流比较少情况下也可以减低照度。我们通过很多方法来达到节能目的。有两个方法：引入自然光，还有感应人流方法来降低能耗。

另外一个挑战：晚上和白天有不同的气氛氛围，晚上要营造出来酒吧的气氛，这就需要有不同的设计满足需求。也就是说通过一些控制，在白天会感觉非常舒适、温暖、体贴。在晚上我们会非常地兴奋、刺激，通过明暗改变来达到效果。

15万平方要实现这么大的控制不是一件容易的事情，所以用了基于局域网的控制系统。实现方便的管理。因为实现了局域网的连接，可以用WIFI来进行控制，所以可以对每个区域进行定点控制，非常方便，还可以自动地识别，这是一个非常庞大的系统，而且非一部容易实现。

最后是我们有这样的软件来提供时时的能耗分析，帮助业主减少能耗，找出来能耗重点是什么地方产生的，帮助业主来减少营运成本。谢谢大家！

【主持人】：请嘉宾讲座。很开心看到有一个嘉宾专门做照明的，我想来提一些有启发性的问题，为什么有这么多的购物中心看起来这么相似，如何才能给客户更多的一个消费冲动，带来更多的消费冲动，或者给他们灵感。比如从开发商的角度来讲，怎么样让购物中心有更高的购物欲望。

【袁孝楠】：其实商业综合开发项目的设计和其他的建筑设计有很大的差别，因为这类项目不光做漂亮的房子，或者是外立面很眩的造型，讲到创新的话，仅仅是外表，或者是立面，以及材料，洞线是怎么组织的。我们跟做商业建筑的设计公司一样，在这方面最早是把美国，或者是中国之外其他各个地方的经验带进来，但因为中国市场和其他地方不一样，作为设计师必须要对市场有很深刻的理解。对业主开发的程序要理解，对资本的程序要理解。

要求设计师不光是在技术层面上，立面、材料、造型都要能够非常时尚地应和时代发展的要求，还有对不同的市场，业态洞线所有理解来创造出适合中国本土市场的新设计。

【杨砚】：绿地万豪这个项目是2010年世博会时候建成的。可以说每一个大型项目都是我们需要去关注的。额我想说创造一个作为消费者、市民很好以使用，留下很深的印象，来了以后再来这样的场所，就是刚才提到的，这是一个很大的挑战，因为现在的竞争越来越厉害，所以在竞争里面怎么样来体现出特色，很同意曹总讲的，就做商业地产购物中心一定要坚持商业的原则。在这个前提下面才可以进行很好的创意，得到很好的效果。要不然你就是造一个空的东西，没有人就没有一切。这个体会很深。

在过去20年来的市场实践中，理论大家看得多也听得多。比如说从万象城系列来讲，现在建成了杭州弯万象城，成都万象城，它都是试图在特定的地方来结合环境，结合那个城市，以及本地的人文生活习惯，景观资源，比如说有很好的屋顶花园。杭州有杭州的特点，杭州屋顶花园所开创的平台可以看到钱塘江，可以在屋顶上欣赏，符合人的一种体验需求。

成都更是一个休闲的城市，它的户外生活，它到一个购物中心不光只是购物，而且是很好的会客，家庭，体验。能够停得下来，坐得下来，所以我们创造了这样的层层叠落的平台，跟外界完全地融合在一起。正在进行的第二期，环绕着中心和三个地块，马上要开工建设，都是围绕这样的主题。

比如说成都万象城作为一个城市的重点中心，会产生很好的效应，所服务周边的社区，一年下来几百万、上千万人口在这里面的流动，使用都可以得到最佳的体现。所以我觉得很重要的还是尊重人的需求，他的体验，不忘记商业内涵。前面都讲的到了实质，就是里面是什么样的内容，能不能提供给消费者最好的组合，使得他们的购物、体验、休闲，办公等等都可以得到最佳使用。

先说这些吧。

【杨国东】：大家都有所了解吧。我们来谈两个重点：第一，怎么样通过一个项目来把这个地块，把项目最大化。第二，通过本次机会来点到中国当时比较关键的现象，问题，就是城市化，快速城市化的现象。我们公司其实在36年里做项目的时候，大城市做了，小城市也做了，大家比较耳熟能详的是偏二线城市。福冈一年就可以引来1200人的人流。或者是更早的圣地亚哥也是通过一个项目来重新建立起来，而且后续的几年吸引了20几个亿的总体投资，有很多酒店，有很多其他的会议展览。

今天除了在上海、北京等大城市以外，还非常关注2、3线的城市。整个城市不断快速增长的时候，人来自四面八方的时候，大家寻找的是什么东西，其实大家在寻找一个自我的认同感，一个归属感，这也是大家刚才谈到的，怎么样通过一个商业的项目，其实这也代表了公众集散地的地方，来凝造这种社区整个城市的凝聚力。所以往往从开始的时候并不一定是从商业常规的做法来开始，往往去挖掘在当地这个城市，或者是这个地区它比较有特色的地方。

看全世界所有项目没有一个可以不套用，或者是完全可以从李楠方面来有一致性，但从整体的体验方面，或者是整体的商业配比，洞线方面完全不一样，我们在寻找差异性，当地特别的地方。

还有提到一个问题，怎么样把价值最大化。我们也是通过一个比较偶然的机会，发现在当今这个社会里大家最关注的是需要有一个认同感，这个认同感在哪得到呢啊，并不一定在公司、家里，往往是在公众场所。

比起1、2百年以前，商业综合体的项目更贴切一些，因为不仅仅是餐饮，消费零售，做的项目更多有了教育的元素或者是其他旅游，体验性的元素在里面。往往这些城市的综合体就取代了以前公共的设施，变成了大家去寻找、挖掘认同感的地方

每个项目都有不同的元素，更加能够增加它的价值，往往有时候是主力店，有时候是餐饮。有时候往往是大家意想不到的元素，比如说跟教育有关的，跟文化有关的这些公众的空间。

对现在来说很多开发商慢慢慢慢开始意识到这个项目里如果有些公共的空间，公共的公园，大家可以分享的配套，共享的一些空间。更有利地把人流引进来，更能够使这个城市里的群众开始去培养他们的归属感。慢慢慢慢反而带动了商业，带动了零售，带动了其他盈利的地方。所以这一点现在不多说了，希望大家从另外一个角度来思考同样的问题。谢谢！

【主持人】：今天在座的要么是甲方，要么是一些同行，其实在很多项目里都有合作，或者是项目投标方面都有所接触。是很好的公司，很值得尊敬的公司，前面说了设计方面对建筑的影响，等等一些方面。

从建筑师角色在商业地产大的链条里面起的作用上可以再考虑一下，因为建筑师它毕竟是一个创造空间，或者说协助业主创造空间，实现空间的角色。

实现商业空间，首先要想商业空间要成为一种什么样的商业空间。大家知道了王云和王建明打赌，就是谁也不知道未来是实体MALL呢，还是线上购物。相信在座各位都有接到快递的经验，要么是在实体店试一下衣服，觉得尺寸合适了，在网上代购，或者是网购。

首先是否要给大家创造一种社交场所，而不是一个所谓的商业空间。社交其实更多强调体验性，这就是我们对商业设计来说最大最大的一点，刚才几位已经说过的体验的问题。我们希望把体验性再稍微升化一下，或者做得更加多一些。给大家一个时间梦想的场所。这包括购物的欲望，攒了几个月的钱为了买奢侈品的包包，这也是梦想，或者是希望跟一些朋友交流，以及吃一个好饭，这都是梦想。目前我们正在谈所谓的中国梦，把它再细化一下，建筑空间是否是实现大家小小梦想的成果。设计师是否可以在梦想里做文章。我们觉得做一个有体验性所谓梦想实现空间，最重要的是需要有故事性，有所谓的主题。

举个例子，我们在香港的设计里面用了一个金木水火土的五行元素，不为了迷信、风水之类的东西，就是为了在时候这么一个水平摊开里面有5个分区。而金木水火土是耳熟能详，非常容易共鸣的元素。

在金区里跟一些高端品牌，或者是钻石、手表等高端品牌，金区有些联系。

火区可能是运动品牌。

木区可能是家居品牌。

给大家形成了5个区域，大致知道作什么地方来买东西，大致知道在什么地方体验东西。而且每个东西的装饰元素，装饰的主题、色彩、材质，这些区都有所区别。各个区有不同的颜色。同时增加了主题雕塑，这里很重要，现在很多小孩子经常绕着跑来跑去，通过一些小的细节来体现出来。

还有一个项目，是伦敦郊区小的购物中心。以太晤士河来作为主题，这个手法很简单，作为设计师来讲可能觉得很无聊，但小孩子衍着河的自然曲线跑来跑去，自然就会成为这个商业里很好的购物体验。

上次朱总谈到了小的细节，比如说卫生间的设计，我觉得这是对的。再一个商业里大家不要过多地在宏观上给很多的条条框框，我们是各司其职，商业顾问负责整个招商，未来空间上的要求，而建筑师的作用是什么？就是为了把这个东西实现出来。建筑师永远不会成为商业策划，商业顾问，因为我们的专业不一样。刚才说的专业名词都听不懂，但不妨碍成为一个好的建筑师。

当建筑到什么样的时候，比如说电梯数量，做高层的时候，电梯数量的等候时间，如果以30秒作为标准的话，实施出来就可以了，而不要纠结是多少秒好，就按照这个标准来做，业主纠结，把该做的东西做出来，包括用什么样的材料，投资于这个档次的，最多用铝板，多余的纠结会增加很多的为止因素，造成方程式是无解的，所以假定是已知识的定数。说得比较杂乱，但相信每一位都有感同身受的体会，在实体操作项目时候大家面临着煎熬，业主做项目的时候怎么定位，到底要做什么样的奢侈品，搞不清楚，一会儿犹豫。

实际上很简单，就是理性思维，列出来，大家压宝一样，有赌博的成分。把所有的元素尽量减少，而把赢的赢面尽量做大，这是作为社设计师尽量帮助大家的一点。说得比较杂乱，如果有什么问题，也希望大家尽量可以问。

很有幸参加这个论坛。从早上到现在，从一个SHOPPINGMALL怎么拿到投资，那钱，还有怎么样营运，怎么样思考，我们帮助建设的人，包括我们灯光材料供应商，灯光的方案，照明的解决从业者都是为了实现梦想，在实现的过程当中我认为生命力会更顽强。

大部分的人都是受五官驱动，这个驱动里边大部分人在哪来得到满足，就是我们的体验中心，我们的体验式购物，我们的SHOPPINGMALL。我们认为只要在座的人一起努力，能够不断地持续提供高质量的购物中心，那这个生命力会延续下去，会非常强，一定会赢得那场赌局，这是我的想法。

具体从照明上来讲，其实我们看SHOPPINGMALL从以前的百货公司到现在的购物中心，再到体验式的购物中心，逐渐地都是从激发一个人的简单购物欲望，然后让人在购物环境里从视觉、听觉、视觉等等方面的一些向。这个方面不断地从投资商来讲投资要升级。从照刑角度来讲以前把商品照亮就可以了，现在是营造氛围，到现在要成为一个地标，怎么让方圆10公里、20公里的人都可以看到。需求不一样了。低碳环保的情况下节能又成为了非常重要的话题，怎么样帮助业主创造地标，同时又节能。这是需要思考的问题。

比如说苏宁、国美在全中国几千家店，这时候又会考虑一个问题，数据怎么搜集，怎么采集，我的电梯，如果要做节能改造的话，数据怎么来，这就成了要去帮助思考的问题。作为一个照明从业因者能够帮助业主来思考问题，作为消费者在里面各个方面的欲望，让他感觉到很强烈的刺激和体验。那购物中心就能成功，有很强的生命力来走下去。

谢谢！

【Joachi  H.Faust】：我个人认为建筑的艺术就是如何来设计这个空间，我们看到一些购物中心，百货大楼都是挂与空间。有人说能不能再挤一点空间出来，拿来给新的店，这对我们来讲是很大的挑战。一方面开发商希望能够就空间来最大使用。而作为设计师的话希望能够建造更好的气愤，这样就会对空间方面发生一些利益的冲突。

关于照明来讲的话，我觉得欧洲、中国照明认知很不一样。照明解决方案更接近于照明污染，如果照明太多了，会造成照明的污染。而不是照明的解决方案。需要设计师、建筑师必须来把把关，保证业主的钱用得合适。

【庞钦】：这是每个项目里都需要面临的问题，作为一个设计来讲灯光，或者是其他的，包括景观，一些商业在里面配合的话，对项目成功很有帮助的。刚才讲到了看到很多建筑师做的方案是圆的，造价问题，我想这是很多业主关心的问题，想从造价里达到业绩回报，这是需要考虑的问题。

但我们作为我们设计师有时候更加感性、主观一些。尤其是未来的商业设计，我们住一定要注意体验性，而且这个要从特异性、差异性来找到。大家可以简单比较一下十年前、二十年前的建筑，很多是直线，大家直线有效性是最好的，但需要考虑一下有效性是不是唯一值得考量的因素。

未来是否可以做到40%，只要把40%用的价值大于你们原来做的60%，这也是一种成功。你一个空间的附加值劳改可以附加到什么程度，空间它增加了很多的附加值，包括再讲得远一点，比如说光因为一个美术馆就把这个城市救活了，建筑的特异性，艺术性给我们这个城市增加了更多的卖点，卖点就是商业所要求的东西，当然如果前期控制我们，一定要做什么东西，要便宜，或者要贵，吸引不同的客户。相信任何一个开发商也不会节你一个明确的答案。

一个项目决定往下做的时候，还是要搞清楚这个项目到底属于哪种类型，把这个要求搞清楚了，然后设计师在要求来做成想要的模式，这才是成熟的做法。像找媳妇一样，还是要找合适的，而不是找最漂亮的。谢谢！

【杨国东】：提到跟甲方的一种互动，其实在我们公司这么年以来都是一种又爱又恨的关系，爱的是我们能够情投意合，能够说到一块，大家想的东西都几乎一模一样。

恨的是想做点突破性的东西，但沟通的过程是非常漫长、纠结的过程，因为大家都想说中高端的东西，你的中高端理念和大家中高端的理念可能是完全不一样的东西，所以这个过程需要有一个磨合。关键是在中国，甚至亚洲的情况下，无论是时间，还是金钱的资源，各个方面的压力都非常非常之大。中国就是2、3年做一个3、40万的项目，这在国外完全没有听过。

所以在这方面我们之前做过好几个项目，无论是20年、15年，几年前香港创新来做垂直性综合体的商业项目，15层高，租金基本上在当时跟泰国广场看齐，或者是再早一点，运河城，大家比较熟悉的。基本上推翻了所有在日本做商业的理念用一个开放式的氛围，体验，改变了传统的百货公司，传统的这种日本的MALL理念，再早一点，就是圣地亚哥，在美国当时对购物中心的看法还比较传统，就是一个大盒子，2到3个主力店，中间一系列的小店。

整体的理念需要根据市场方面情况，各方面来做综合。因为它是不断不断地在变，在变的过程当中里面我们需要不断地跟甲方，跟市场来寻找结合点。

【杨砚】：我还是讲一个具体的例子来讲今天的主题，几个星期前，5月10号，杭州的印象城开业，有一个非常独特的去处，服务于周边的区域，正好是在南边，所以怎么样来抓住特点，景观资源，交通资源，然后有一点非常值得一题的是，它是一个4千人民币的平方米，建安加上公共区域装修的MALL，可以看一下，从这个角度来看怎么样为业主，为我们整个的社会，为社区来提供价值，就是物有所值。然后它的效率可以达到很好，它的商业组合，我们把大卖场，把沃尔马的说服家到地下一层，不占据1层、2层的空间，这些是建筑师、商业建筑师和好的业主合作以后共同带来的成果。

我觉得交通其实还连带着停车，这个非常非常重要，这个项目上申国投投入来做地下三层的话这个MALL就会更加成功。因地制宜，怎么样给业主和社区带来价值及这是很重要的，也是大家开发购物中心时候需要思考的问题。

【袁孝楠】：其实刚才各位同行讲得非常好。跟业主沟通开会的时候，他们经常说你们跟其他公司不一样的地方是什么？所有我们公司最大的特点就是在商业项目上的创新，无论是十年前跟华润打造出第一个万象城，从业态构成，再到LOGO，甚至到名字都是从规划团队，一直到品牌标识，整合起来为他们打造一个全新的产品，一个万象城的产品。还有中粮大跃城，这是怎样的一种产品形态，也是根据业主的战略眼光和我们对当地市场的分析，再加上沈阳的万象城，可以看到他们的共性和不一样的地方，作为设计师本身要有创新的观念，为业主、为这个市场来创造出一个全新的产品。

谢谢！

【Joachi  H.Faust】：我现在来做一个总结，作为购物中心我们，我们其实要来创造出需求，这样才能够赢得跟电商的竞争。为了创建一些需求，就需要更多的专业。

首先需要非常好的对话，跟客户、开发商、投资商等等建立非常顺畅的对话，同时建筑师在这里面是领先的角色，同时需要各式各样的专家，需要出租的专家，市场营销的专家，品牌建立的专家，我们需要带入最佳团队，他们需要有不同的管理方法，沟通方法，所以今天听到了各界的声音，大家都讲到了每个项目部一样，地区不一样，本地市场不一样，本地人群不一样。我们必须要量身定做我们的项目才能够符合本地需求，这样才可以让自己变得特别，同时还需要专业、专家的团队。

就讲到这里吧，作为一个因地制宜项目是虽重要的，谢谢各位专家的意见，以及各位观众的配合。

【主持人】：感谢各位建筑大师的分享，我们继续开展交流。我们发展商业地产，特别是进入城市综合体时代以后，更多是新技术，新材料，新的设计，新的工艺应用，这一点来讲对我们来说更多起到关键好的理念，也有好的实现。

下面有请科拓股份沈亮先生为我们分享商业地产智慧停车场解决方案。

【沈亮】：大家坐的时间比较长了，我就简短介绍一下公司的产品。刚才很多专家说到随着商业地产的发展，我们需要设计，需要体验。我们公司产品就是人性化智慧停车场的解决方案，停车场的设计在商业地产发展当中占据越来越重要的地位。

目前停车场存在的问题有4点：一，入场比较难。因为车辆越来越多，高期的时候一般采用传统的取卡收费模式，可能在入口的时候排队非常长，经常会堵到外面的马路上，当然这也是地产项目越来越好的体现。

二，停车难，到了场内以后，缺乏比较明显的指示，导致开车可能会绕很多圈，但找不到好的位置。

三，找车难。小回来以后，过了几个小时忘了自己的车停在哪一个位置。因为停车场的内部比较大，结构比较相似，所以会找很久很久，如果连哪一层都记错的话，那可能一辈子都找不到这个车了，开个玩笑了。

出口缴费难，需要停车缴费，这样速度会比较慢，导致停车场内部的拥堵。先给大家来放一小段视频，直观感受一下科拓全视频智慧停车场的解决方案。

以上就是我们这个全视频智慧停车场解决方案的图像资料，通过这个方案我们能够实现如下几个功能：

首先，通过出入口的免取卡收费系统，可以实现车箱的快速入场，现在最快的单车入场时间是3秒钟，通过室外和室内的引导屏，安装在检测终端可以快速地引导车主找到一个合适的车位，实现轻松、快速停车。

再通过设置在电梯口的查询终端，能够让车主快速地实现找车的功能。给大家简单地演示一下，有个快捷查找，只要输入车牌的数字部分就可以查询出来车放在什么位置，如果说不是一个结果的话，你可以筛选一下结果，然后通过放大图片来看一下是不是你的爱车，然后再察看路线，就可以给你指出一个当前位置到听位置的最佳路径。

并且还提供了全车牌查询，时间查询、车位查询模式。如果可以记住全品牌查询的话，那结果就是唯一的了。

并且提供手机WIFI的找车功能，只要连接到WIFI网络，就可以登陆到查询截面，通过车牌来查找到车辆的位置。

最后，通过设置中央缴费站等缴费形式，能够有效地分流在出口的缴费车辆，从而实现车辆的快速离场。这是在厦门应用我们系统以后前后的数据对比，可以看到提升的效果。车辆最快入场速度从原来的11秒，提高到4.3秒，车辆无停飞缴费的出场速度从12秒提升到6.7秒。停车有停车缴费由12秒提升到了8.1秒，大大地提高了运营效率。

这是全国多家媒体对运用我们这个项目的报道。

我们现在的产品已经覆盖了全球大概40多个国家，7百多个停车场的项目中，累积的应用车位数达到了55万个。这是跟我们合作过的一些商业地产公司。这是应用了我们现在全视频智慧停车场解决方案的项目。这是厦门的广场，有1200个位置，这是上海的静安嘉里中心，现在是二期，正在建设当中，今年9月份开业。

这是青岛的广场，已经完工了。这是厦门的五元弯乐督会。这是北京的前门大街地下停车场，一期大概4百多个，现在已经开始营业了。这个是重庆停车场，是个专业的停车楼，还有其他很多的项目。

最后，非常感谢大家的耐心倾听，也期望有机会跟在座多多交流，有合作机会。谢谢！

【主持人】：我们现在茶歇一下，大家辛苦了

（茶歇）

【主持人】：如何面对这么一个新的消费格局改变，特别是网络电商巨大的挑战下，商业地产实体店的变革和创新，这事关重要，接下来有请嘉宾上台。

今天的场子里谈电商，用中国人来看偏一点点贬义，我们跟一些品牌商在一起算过一笔帐，还是蛮重要的一笔帐。说得尽量慢一点。说一个品牌商在百货商里成交了一笔订单1千块钱，有两个数字，如果在购物中心里面的话，租金大概占到15%到20%。如果是在百货里面的话，差不多是25%到35%，百货商对于购物中心来说多了十几个店，所以1千块钱里面有350块钱被拿走。

品牌商从研发、设计、是有成本的，所以说拿走了20%，最终的结论副是如果是1千块钱的东西，成本能够做到2百块钱的话，以服饰为主，或者是2百块钱的话就已经很客气了。零售价格跟它的成本之间比例是1比5的关系。

网络上零售定价是实体零售定价的6恩折，直接把40%让利给消费者，其中20%是成本的话，就是1百3，因为百丽有很多国际品牌，品牌竞争力比较强，所以1百3的关系品牌还是可以支撑的。比如说罗莱，它的品牌力支撑不了。当1比2，1比3，再到1比5和1比10的话，消费者肯定会选择更低的定价概率。所以这样的情况下网络的销售额就是暴增，去年是7600亿，1.3万亿，整整一倍。

规模达到了一定的程度，必然会导致一个结果，就是实体商业，品牌组销售额所对应的品相比率降低。这样商家就赚到了钱。撤得越来越多，转向了供不应求，这样导致实体商业地产开始自救，所以刚才这一笔帐，可以把量化的东西来诠释一下这里面的内涵。这个问题就相当于抛出来了。

在这样的影响下，消费者和品牌商之间无形的之手给了消费者话语权，使得商家、品牌商不得努力地配合消费者。这一点来把话题抛给了实体商业。作为商业、实体零售的代表，我们先让钱总跟大家做分享。

谢谢有这么一个机会跟大家做交流。把这个问题提了出来，这是这两年做实体店比较困惑的事情。大家知道百货也好，购物中心也好，商业利润随着这两年商业地产的不断发展，包括人均商业面积不断扩大，每个店的同店增长速度实际上在减缓，尤其从去年下半年以后，中国百货业受到的冲击最大。相对来说购物中心还好一点。

在上海，包括华东区，从百货购物中心，奥特莱斯来讲一共有46家门店，从去年下半年到今年5月份，实际上我们的百货店同店的销售实际上出现了负增长。购物中心和奥特莱斯来说相对比较平稳。这就是刚才所讲的，实际上这两年电商对于百货店的冲击应该说不可否认。

百货店走的是营销的模式。实际上来讲还是一个商业地产，购物中心拿租金，实际上对于品牌的掌控能力，包括对于对于零售价格的掌控能力，实际上在品牌商手上，所以价格没办法控制，百货店的促销愈演愈烈，现在基本上每个月都在打折。两个礼拜以前中央电视台专门来采访我，南京路步行街每年的客流量在不断地增长，但是进入门店的客流量在逐年下降。

现在百货店某种意义上成了年轻消费者的试衣店，到百货店试衣，然后去购物，这样造成了客流量下降，还有一个是销售额在下降，这从实体店来讲也在探索走电子商务的道路。

安总是做电子商务的，实际上中国的实体店，大家都在电商上试水，但目前为止还没有找比较好的模式，线上、线下来把我们的销售能够做好，实际上这也是一个比较困惑的问题。也在探讨这个问题，作为实体店怎么样来应和电商这一块，我本人的感觉实体店做电商的话现在有这么几个困惑，一个你到底做B2B，还是做B2C，或者说做B2C，这些问题考虑了很长时间，作为上市公司来讲每年还需要有一定的投资回报，不像有些电商，他每年可以烧很多钱，这两年实际上商业的利润已经相当有限，不可能把大量的资金去做电商，所以这也是供货的问题。

【主持人】：作为实体商业的代表，基本上肯定是电子商业对实体商业的冲击。而找到有效的手段还不多。有一点跟大家做分享，首先核心的案例是万达。

有一个名字叫双手护国战略，管是赢了，还是输了，最后的结果还必须得赢。所以他在购物中心领域提不出了智能广场，称之为杀手锏，但这个东西可不是随便谁都可以复制的。因为在万达的购物中心里面，它的百货、电影院，剧场，主题公园，它有很多东西是自己经营的，这时候的身份是零售商，并地产商，所以他们的信息中心，信息部，就是专门负责让自营部分的经营如何找食物，不仅仅可以地上吃，还可以到天上吃，这是第一战略。

第二战略，单独成立了电子商务公司，基本思路会参照中国B2C。第二个例子，两年半以前的银泰百货，银太泰百货电子商务的团队已经达到了8百人。整个银泰集团战略由两分天下变成3分天下。现在加了一个电商事业部。

最重要的一点，它商品的进销存管理起来了。去年超过了6个亿。有一个网站叫名品导购网，推到购物中心去的时候，他以来的并不是实体流量，而是通过网络过来的流量，这一部分流量不仅可以带来销售价值，也能给旁边其他的品牌带来消费价值。通过名品导购网来获得流量。

还有大众点评网。会有一系列的点评，在大众点评网的影响下，有可能辐射50公里，我们购物中心的商圈基数进一步扩大，互联网还有更多的应用，我们在这里这个领域里是亲生实践者，想请您分享一下。

【安士辉】：非常高兴能够有一个交流的机会。目前从行业来说成功案例非常少，甚至说还没有特别成功的案例。在过去的几年当中我们来看整个电商的生态链，看到每个角色的定位，商业运营，或者是零售商，还有一类是商业地产，这是三类。

第四类，就是街区的概念，整个概率，还有城市的概念。在这样大的生态体系下，毫无疑问品牌商在自有的体系内他有一定的，比如说线上、线下产品的区隔，价格的差异化策略，还有包括消费者如何地有效差异化分析。

这个数据证明了电商对于品牌商毫无疑问是一个盛宴。这是地产商和街区在这样大的背景下的定位。如果大家看一下股东构成很有意思，有（富新）在里面，为什么商业地产公司在里面，介入到整个电商物流的产业里面，未来在整个电商的后端，就是整个体系里面，未来的商业地产增值来看，后端整个以数据化和仓储、配送一体化对商业地产公司来说是非常重要的方向。

接下来我们看一下零售商，零售商过去几年受电商的冲击最大。11、12年增速在下滑。典型的代表分两大类，还有一个代表是苏宁，以家电，大电器为中心，要分成两类来看市场，未来电商格局中策略有所不同。我个人的观点来看，我觉得在电商情况下做大家电，对配送，对安装要求比较高的零售商，它的机会更多一些。因为他弥补了电商非常重要的环节，就是体验，质保，最终的服务体验这里。所以这就是为什么过去两年大家看到苏宁云商，看到国美在线高速成长。这就是日用百货类的情况。

日用百货类的话，我们在想做电商到底是完全做一个线上的零售渠道，还说做一个线下渠道的线上补充，这两个渠道不同，导致在产品策略和营销策略，以及价格策略上完全不同。我们现在来看一下王府井，新世界百货做电商等，坦白来说没有彻底地解决是产品区隔。如果产品区隔，线上线下卖得不一样。线上的产品如何跟品牌商做竞争。如果说某些产品跟线下是区别的，那如果区别的话，同样面临的是平台的竞争，这样无法进行价格竞争。如果说不区隔的话，消费者为什么会去线上买一个线上的产品。

接下来我谈最后一个概念：商业街区，认为这是中国电商最高级的商业业态，再过几个月就看到我们的产品，是一个大的项目。我在08年给SK，就是韩国能源来做咨询的时候，比如说做智能城市，目前看到迪拜，迪拜已经做得非常成功了，将购物、生活、社区融入在一起。如果再缩小一点，有一天再去北京的王府井，去南京东路逛街的时候，手上拿的IPAD，或者是手机，可以看到商店里每一个产品做的促销，甚至我我们可以搜集到消费者数据，配送给某个商店。

对服装有定制化需求，那会做双向的联动。随着WIFI全球覆盖，有一天我们去商业购物的时候，我们一进到商店的话，就会显示出来真正需要产品的类型，可能这个商家一看，现在的商店没有适合的款式，那可以立刻为你定制。未来可能会在全球商业的地产门店里应用。这是整个商业街区的情况。目前在中国还没有任何一家做这个事情。未来会跟政府有一个立项。

电商背后来说，我觉得每一个角色都有自己的定位，对商业地产来说会很痛苦，但电商的终极状态还是要回到线下，这我个人的观点。未来还是线上、线下联动。社交性，我觉得这个概念非常好。如果可以把这个概念普及的话，然后再做联动，那我觉得中国电商会完全是一个线上、线下完全联动的产品，这是我的观点。谢谢！

【主持人】：很具体地分享了一些做法。我们作为第三方的咨询公司，安总统提到了苏宁的案例，有几个点值得关注一下：

一，线上、线下商品同价的战略决策，这是发生在去年苏宁做出来非常重要的战略决策。因为商品区隔不是零售商控制的，商品是品牌商，零售商没办法做商品区隔。线上、线下商品同价这是苏宁做出的非常重要决策。

二，区域电器化。开始涉足到百货，从垂直进入到综合，这是非常重要的商业战略。

三，把实体1千多个门店和3千多个售后服务点集结起来为电商提供物流仓配服务的整个运作体系。这也是非常非常重要的战略变革。

四，还有两个小的战略变革，其中之一用比较高的价格收购了网银在线的支付体系，也就是自己有了独立的网络商支付的牌照和经营体系。

五，花重金请IBM建立一个独有的电商经营品牌，这5项战略转型没有一项可以轻易做得出来，也没有1项是小投入能够解决的问题。这是案例的关键点。

过去3个月内我们一直在和中国最早的，也是最著名的购物中心之一，在做他们的电子商务发展战略，相信大家知道广州的天河城，广州的天河城是中国购物中心的鼻祖，更多的细节我不方便讲，但有个方法论思考值得大家去参考。

第一，装上一对翅膀，把网络上的有效人群导入到实体空间里面来，就像刚才举的例子，名品导购网，大众点评网，妈妈网等等，把网络的有效人群导入到实体商圈来。扩大人群基数，从而有效地拉升频效，这是第一点。

第二，建立一套系统信息，与实体商业对接起来。

第三，建立一个电商化的运作团队，帮助到线上的消费者和实体的商业去对接信息流，物业和支付流。这三点值得大家去做些关注。

不知道大家是否有意愿来提些话题探讨？

【提问】：大家知道宏观环境是反腐倡廉，电商是我们非常好的选择，在这里我有一个问题想请教三位。首先电商我们为什么没有进，官方授权，网络环境水太深了，很多时候假货、次品，这些会对品牌造成影响。

第二，购物体验。

第三，售后服务。在传统店里享受到体验感。

问题就来了，包括钱送是实体店方面的专家，有非常好的合作。安总是咨询，包括网络层面的专家，请教三位，该怎么样来启用电商，未来空间到底在哪里？谢谢各位。

【付志勇】：现在网络上买奢侈品确实是一般消费者比较困惑的问题，因为我们的网络环境确实还没有这么正规，包括我们也在做电商，但我们在做电商的过程当中感觉这市场上好象有点不公平。因为我们做电商的成本很高。任何一件商品都必须出具正式发票。但如果大家有网购经验的话，网上销售的话很多没有发票，也没有守候服务，我们还要包退包换。我认为奢侈品从中国目前市场上来讲还没有到这个时间。

另外奢侈品实际上需要把你的文化，把你的服务介绍给客人。这在往上达不到。所以我认为奢侈品为什么这两年在奥特莱斯销售这么好，因为有很多中国的消费者，尤其是年轻的消费者对奢侈品有追求，但能力没有消费水平，所以这几年奥特莱斯增长非常快。几乎每年以30%到40%的增量在补充。所以我认为目前奢侈品，尤其是像珠表、钟表的奢侈品不适合在网上销售。

过去半年大量的公司开始咨询这个问题，我觉得奢侈品是强调服务体验，所以电商的话要考虑相对标准的STO产品，比如说一些包包，这个是标准化。

第二，要选择一些库存品，就是通过库存品来做一些实际销售。我觉得相对来说这样会在短期内对营业额有一定的帮助。

再就是什么呢？你可以通过对数据分析来给他推送一些精准的需求，比如说一些完全高端化的私人定制化的产品，库存和标准品可以作为初期进入点。还有通过积分合理的线下新品，还有限量版的高端品等等。

【主持人】：这个诉求有一定的普遍性。受国内非常著名，非常知名企业的委托，前段时间我们走访了15家奢侈品企业，在研究一个奢侈品在中国网购市场的适应性问题。得到了三个非常重要的结论。

第一，网站的品牌设计，平面设计是否吻合我的品牌调性。

第二，跟我一起的品牌，他们整体的调性和我是否吻合，是否一致，如果不吻合不去。

网络上需要有一定的客群，在网络上有大概不足5%的人群买得起奢侈品，从这里要条出5个人来要付出多少代价。如果网站人群不纯正属于奢侈品人群的话，也是不适合的。因此它们给出一个结论，除非满足三个条件，我不去。

所以在这里听见您去（银泰）网的高层来做交流，他们有效地解决了这三个问题，当然不是做广告，但值得去交流一下，这是品牌商自己的生意。但在另外一个点，维品会，维品会现在如日中天，中国消费者是拥有高端消费品的消费观念，但是更多的人群还没有这种高端消费品的消费水平。所以恰当奢侈品观念培养的时机。

先到这里。谢谢！

【主持人】：下面继续会议议程，商业地产资产管理面对创新金融环境，中国的商业地产确实存在资本的一些退路和投入的困惑。

像建银金瑞李总讲的一样，可能2013年曙光就出现了，有些利好的消息，面对商业地产的某种泡沫化也要警惕，但更多是走向一个更加合理资本市场，更加合理的资本结构。

下面有请全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟阎宗成，阎总。我们就请二位首长，你们两个人唱相声，一捧一逗。

【阎宗成】：到会议后面，全部是精华了，台上就是我们两个人，比较孤单，所以我们需要热闹一点。首先我做一个小小的现场调查，探讨的话题是商业地产到底有没有泡沫，所以就现场做一个市场调查，认为现在这个商业地产有泡沫的请举手，9个。

没有泡沫的请举手，3个。看来还是认为有泡沫的比较多。既然说有泡沫及今天的议题就成立了。咱们既然认为有泡沫，那对于搞资本的，搞资金运作的，在泡沫当中怎么样来把握住机会。

郭总，你怎么看？

【郭宇】：认识阎总很多年了，很多年的老朋友，大家认为有泡沫。分享一下这几年的心路历程，做投资中的东西。首先第一点，我认为是不是泡沫的话，只有泡沫破灭了才是泡沫，之前不能证明。每次多空的转换非常多，而且很多专家增值非常厉害，但很多人很悲摧地没有买到房子。

从商业的地产里面我认为有几个现象值得关注。几年前我和一些经济学家探讨过，当时大概3、4年前上海房租价格已经接近，或者超过了台北，在北京一些房租和售价的对比现象也很严重。当时跟一些经济学家探讨当中发现一些增值。一种认为泡沫很严重，中国支撑不了收益率。

另外一种，大家认为存在即合理，买卖形成了，是对预期定价的反映。至于租金收益率达不到的问题，可以通过动态中、演化中来使收益不断地向上追来解决。通过存量和流量的变动来解决。是靠经济发展结果来解决。

商业房地产是一个积累的过程。为什么到90年代初，到中期的时候，万达在沈阳开铺就卖到几万块钱一平米，已经有积累了，到现在为什么还支撑，证明大家手里有货，有钱的。现在收益率不到，是因为还没有贴近它，当贴近了就合理了。

【阎宗成】：大家帮我们算一算被媒体称之为鬼城的有几个：鄂尔多斯、常州、唐山、还有部分的贵阳，还有河南的一个地方，最近又曝出了营口。看来中国的鬼城层出不穷，既然贯之为鬼城，一定是到了晚上没有灯的凄惨景象。鬼城频出，是不是意味着地产真的有泡沫了，我看像。为什么城市人口没有导入，说明供大于求。城市化进程严重了脱离了产业化进程。

一个若干的购物中心冷冷清清，完全没有人气，出现鬼铺，有没有？

【郭宇】：绝对有可能。

【阎宗成】：如果出现了鬼铺和鬼城现象，是不是意味着搞资金运作的下手机会就落了呢？对不良资产怎么改造，怎么提升，把它重新地焕发新机，有没有机会？

【郭宇】：困境中才显英雄。这很正常，由于商业房地产过程当中选址，设计、定位，招商，这几个环节来看，任何一个环节都有可能导致经营的失败。

现实当中大家发现同样一个街区里两个竞争对手之间，一个可能很好，另外一个由于定位失误等发生了很多问题，这时候就需要有一些有经营能力的基金，或者是英雄出现来挽救它，整个给社会带来不必要的财富损失。因为建成了不运营就是损失。

【阎宗成】：我觉得咱们搞基金救世主也充当不了白衣骑士的角色。住宅类的项目，假如说纯粹由于资金链断裂，而没有说是因为它去化率的问题，那对这个基金非常关注，只要重新改造，这个项目就能够重新活起来。同样我们对一些商业地产项目也要看，为什么会造成冷冷清清，是因为当初的规划定位过大，或者是本身的定位和功能就错了，这是我们关注的根本。

【郭宇】：从这几个方面来讲，从商业角度有几个方面的要求，首先要有核心的能力来做，必须要招商经营管理的能力。包括上一个议题实体商业不断变动过程当中，你对挑战性更强，你的核心能力一定要突出。

从基金的角度来讲，需要寻求一个资本对接属性，要有一个能忍受长期资本回报，或者是较长期限过程的资本。

前几天偶然看到一篇文章，对商业房地产的一番讲述对我很有启迪，做商业房地产不是短期的行为，大家一定要耐心。

【阎宗成】：我个人感觉做商业地产的投融资，它是两头不好做，中间好做。为什么这么说呢，一个商业地产在拿地环节的资金寻求量最大，这时候对开发商的要求，自有资金要求最高。商业地产开发运营以后，目前国内没有和它相匹配的，支持长期运营的工具也难。信托可以做，银行的开发贷，基金也可以做，怎么来解决商业地产两头融资难的问题，这的确需要考虑。解决开发商在拿地环节的自有资金压力，随着这一、两股权型投资基金的兴起，应该说这个问题有点解决的迹象。比如说个某一个资产管理公司现在发起了基金，这个基金可以称之为是一个股权型的投资基金。当时了，也不算不上真正的股权，比如说拿地环节来进行配比，股权的方式，债券的方式的退出，等等。

开发商只要自有基金有一部分，选择的项目又不错，应该说在拿地环节相匹配的金融工具和解决方案应该说也有了。

运营管理之后这种长期持有型的基金，在国内也已经出现了，先不说哪一个公司，跟招商银行发了一个5+2长期持有型的基金。这是一个突破。看之前的基金哪一个做到5+2。随着金融环境的改善，开发商两头不好做的形式得到了改善。我也知道我们郭总也是负责夹层这一块，他在这方面有一定的心得体会，跟大家解释一下夹层是怎么做的。

【郭宇】：这部分阎总介绍得比较好，他们的经验也比较丰富，金融机构等更偏向于住宅，因为商业的风险更大，直接的经营过程当中对是否进行融资，安全退出造成了一定的障碍。这个过程当中一个是要选取对基金的投资方式，我们在公司内部做几个结构进行分析时候，一般分成三个层面，首先是生产品，就是基础的项目。第二个层面是投资产品，投资产品就是所谓的基金和开发商，以及与项目之间达到的主要商务条件。

地个产品是基金产品，也就是说你作为一个基金管理人如何处理和出资人，就是有限合伙人之间的关系，以及进行分配，风险隔离匹配的风险。

还有对于风险控制的手段，通过股权、债权等进行一些选择，我认为最根本的风险还是你要找对合作伙伴，找好合作伙伴至少风险降一边以上，然后找到合适的项目又降了一半。所以我们的策略是找优质企业所擅长的区域，擅长的产品类型来进行合作。

【阎宗成】：感谢郭总精彩的观点分享。下面进入互动的环节，台下嘉宾有没有问题要跟两位互动，或者说有些提问。有没有？

【提问】：作为一个投资者来选择做基金投资，或者是信托投资的话，在选择一个商业物业的时候，你们希望什么阶段金属商业物业，是前期，还是进入到快速增长期，或者是进入到成熟期，你们判断的标准是什么，怎么评估合理的资金回报价值？作为投资者非常关心地您对这一块评估的纬度，这样的话对发展商怎么更好地运作项目也有些启发，请回答一下。

【阎宗成】：我觉得作为一个基金管理人，我们的投资目标不是说由我们所决定的，而是由我们背后基金的后面的LP和投资人所决定的，家所有的投资人要求我一年内退出，我能做什么，只能做有抵押的，一年之内产生现金流的，只能选择这样的标准。

假如说我的投资人，就像刚才所举的例子一样，它可以认购5+2这么长时间的，当然会进行分层设计，比如说A、B、C类，有两年、5年退出，股权债权夹层的，会进行设计。

作为一个基金管理人，我觉得我选什么样的项目，我投什么样的项目，我们背后的投资人，它对钱的认识，尤其对钱的风险承受能力，包括对钱期限的长短要求，直接决定了我选择项目是怎么样的标准。

【郭宇】：这个我非常赞同阎总的观点，个人经验从07、08年的房产基金发展起来主要经历几个阶段，有共同性，资本的力量，资本的属性决定了这个市场。存在即合理。当时09年我们在发第一支比较长的基金，大概3+1+1，有可能5、6年时候，市场很难接受，投资人不会接受这样的基金，当时做得很困难，但最后也募集了，虽然比预期的募集额要低，但也有一部分投资人认可了。

可能更短期限更好，所以看到信托快速地发展，慢慢地又回归了理性，像阎总说的长期资本出现了，项目选择，或者是回报率，其实不同的基金有不同的做法，短期基金有短期的做法，中期有中期的所发，慢慢随着资产证券化的发展，未来会有更理性的来对接。

【阎宗成】：接下来探讨一个当下房地产行业的热点话题，国五条，对这样现象是怎么看的，有没有就这个问题来发表观点的？有点难度啊。

【郭宇】：5月份帝王发生了非常大的变化，有几个原因，6.6万亿的社会融资规模，融资在资金池的基金非常低，永远比去年低，但反而到现在投资人，或者作为个体个人的话，收益率高。

再一个由于不缺钱，导致了一些核心地段的

地段，哪怕是住宅，或者是商业，大家的分享率会加大。再一个是对中国经济发展的稳定，稳定对新一届政府来说是有信心的。

再一个是核心地段土地越来越少，几乎要没有了。包括现在古北长宁地块越来越少，对这种地方的支撑实际上从房地产规律来说有强劲的支撑。所以不缺钱。

【阎宗成】：我们作为一个基金管理人明显地感觉到今年上半年募资更多了。无论通过什么，甚至通过第三方，那很好理解。3天就卖了5个亿，可见市面上不缺钱了。但好项目的话有点难。

【郭宇】：两头夹的现象出现了。

【阎宗成】：我们开发商有感受。全国排名50强以内的，基本上让他拿一个抵押物估计越来越少。因为有抵押物，有开发贷，还有一些上市的房子，通过境外的企业债，非常低。

我们跟前50强合作，就开始把投资的阶段往前移，往前移到什么程度呢，甚至是说从哪一个环节来介入，所以我们这个基金主要是把投资的前端往前移，我们来给开发商做优先和募集。

【郭宇】：基金行业有两个特点，从策略上来看一个是前移，甚至到共同拍地，形成战略合作关系，只要达到标准事前约定，什么类型的地产，议价率怎么样，均价怎么样，这个现象在今年上半年出现。再一种是向后移，向后端的销售型，或者是持有型，核心增值型来移。我去买你们的物业，打包销售，或者是资产的出售，这两个现象非常明显。

【阎宗成】：从主题的策划，复合地产的概念，这不是一个简单的工具，和开发商一样，变成了项目的发起人和主导方，比如说我们也在和一些商业地产的开发商在合作，比如说有复合地产概念，养老地产，旅游地产，医疗地产，从前期的规划设计，然后开发商来扮演一个协同关系，从设计的角色，我们基机构来扮演，商业地产迅速扩张，有一定的需求。

不知道在座有没有听说过红星地产，在座各位有没有知道有红星地产的。能不能给大家介绍一下红星地产有什么特点？

其实红星地产是一匹黑马，为什么说它能够异军突出，我觉得它完全实现了跟金融的无缝链接，而且利用了金融资本的力量。他们支持红星地产一路崛起，迅速扩张。

看到一个报道，应该说来源于银行资金池的选择。有这么一个庞大的，而且是低成本的资金池，再以后谁能够跟金融挂上勾，或者说商业地产和金融郎才女貌的话，谁就能够在未来的竞争当中取胜。我想红星地产的崛起应该会给大家一个非常好的启发和启示。

或有没有提问的？如果没有提问的话，郭总，我们就结束今天的讨论。

【郭宇】：我把我个人的几个认为做房地产的感受跟大家说一下，个人的见解，供大家参考。第一，房地产游戏跟以前不一样了，土地储备为王的时代可能要慢慢过去。第二，房地产发展应该是资本家的专业能力，缺一不可。这个专业能力挤包括全产业链，还包括各方面营销。第三，遍地是黄金的时代结束了。这里面说到既有北京、上海、深圳很好的地方。

接下来就是秉承一个理念，如果做投资的话需要考虑一下优势区域优势项目和产品类型，对你们而言需要考虑要投资的目标是什么，投资到什么产业里面，投资到什么区域里面，投资到什么类型产品里面，投资到是不是品牌开发商的商品，这是大家需要考量的。

最后就是一个小的东西，可能整个里面大家都没有考虑到，为什么在现在租金很低，商业房地产的核心区域涨幅还是非常大，但为什么价值标价，就对外出售没人租赁的商铺还是比较高的情况出现。这里有对中国物权法的期望问题，商业办公从法律问题来讲以前经营10年、20年的项目，你的价格应该是低的，或者通过增值和贬值相符的状况，这时候大家都认为中国的政治经济结构未来会逐步改变，甚至说有可能名义不变，但实际上换了一种延期做法来

改变，这是大家没有预期到的前期。

谢谢！

【阎宗成】：咱们俩最后再用一两句话对今天的会议做个总结，有个期望。我觉得商业地产一定要找一个金融的如意郎君。

【郭宇】：相信专业的力量，到这个年代跟大发展年代不一样了。

【阎宗成】：感谢郭总。

【郭宇】：谢谢大家！

【主持人】：，非常感谢阎总和郭总为今天的会议议程画上重重的感叹号，非常给力。明天议程分成板块来讨论。下午的时候还会安排参观。希望大家明天早上准时到会。谢谢！

（结束）

会议主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会 

会议时间：2013年5月31日

会议地点：绿地万豪酒店  A厅

    【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾大家早上好，我是来自A的寥亮，我在A担任建筑可持续发展的一个首席顾问，今天很荣幸受委办方的邀请，我来担任主持的工作，我待会儿会在11：20会有一个发言，也会介绍一下绿色建筑的技术来促进商业地产的可持续发展的命题。在今天的模块里面我们将去围绕现代事业模式与商业建筑，商业建筑的合理性，商业地产建筑合理评价体系，设计提供设计共享和消费，并与文化旅游和服务紧密结合，预算和进度范围内合理优化设计和满足招商和运营的基本需求，这些热门的话题我们展开讨论。我们介绍第一位演讲嘉宾理查德·法瑞尔先生，法瑞尔先生，有超过三十年的规划、建筑工程设计经验。他参与设计的项目种类繁多，尤其擅长大型综合体项目开发、酒店及度假村、政府建筑、学校设施、剧院、商业项目和办公项目的设计。再工程设计中，法瑞尔先生自始至终地参与每一个阶段的设计，从总体规划，概念设计、扩初设计直至施工配合阶段，并担当项目管理、工程协调工作以确保项目的完成质量。法瑞尔先生的设计作品遍及美国、中国、迪拜、法国及芬兰等国家。我们欢迎法瑞尔先生，

    【理查德·法瑞尔】：尊敬的女士们，先生们，大家上午好，首先我介绍一下我给大家介绍一下我们公司在近几年以来的一些设计方案，在我们的建筑领域里面，包括建筑，规划室内，我们也做很多的改造工作，主要这方面的工作在美国，还有警官这方面的工作，在建筑这方面我们做方案，室内是从方案扩出到示功图，我们做大型的规划，我们已经在中国的26个城市做过规划，主要说一下我们公司的演变历史，从2007年开始我们做的第一个项目在北京当年的三大地方之一，蓟门桥这样的项目。之后我们在2007年开始做的北京和大连的两个项目，然后在2008年已经做到15、16个项目，给了我们很大的项目，觉得中国有很多好的项目可以进一步地发展。到了2010年的时候，我们已经在中国的20个城市已经有我们的项目，在2012年我们已经超过30个城市，一直到今年所以我们可以看出整个公司的发展是非常迅速的，我们是一个纯设计公司，不包含任何的基点，我们是一个精品型的设计公司，所以我们公司是每一个项目都会有董事级的参与，每一个项目都会有30年以上的资深董事参与到项目中去，而不是一个项目拿到手的时候发给所谓的一些年轻的设计师进行设计。其实我们认为我们的设计师以人为本，我们做任何东西的时候，实际上能够为人类的活动提供一个背景，所以我们认为要和甲方在一起了解甲方的意图来做整个的舞台为人类的活动提供一个平台。所以，如果在你理解以人为本的情况下，你才能够知道怎样它的动向是做的，怎样以简单的流线能够让人们到一个所谓的目的地，所以说不论是从家庭，个人、朋友、从不同阶级年龄层次的人都能够到一个地方来享受你的生活。而且我们认为，以现代的所有项目都是应该以家庭为中心，所以无论是一个城市规划还是一个综合性的项目，我们觉得以家庭为中心，它要满足的是不同的老年，中年和青年甚至到儿童的不同需求。这是一个综合体，这是我自己本人在芝加哥工作了15年，实际上我们是从规划到每一个单体，这是在波士顿的FH，当时在本节民公司也是一个比较大的设计师建筑所，在这个公司我学到了很多，最重要的一点是以人为本。我们认为所有的规划是要功能性的，所以它一定要有可使用性，而且它最终达到的目的是能够使整个地块的价值得到最大化。所以首先要理解的是周边的环境，如何把它价值提升上去。这是我们做的一个博物馆，它的好处就是非常简单，非常简洁，但是能够使人们自由舒适地使用这个空间。比如说芝加哥，纽约都是通过自然城市的成长达到一个合理的规划。

    所以，建筑的形式要与功能性相协调，我们认为建筑这一块你可以出新，你可以有不同的新意，但是你一定它的功能性要满足，它一定要能够有使用性。这个是我们在海南做的一个项目，人们看到这个的时候，可能两个反映，有的人看到觉得好像很奇怪，有的人就觉得非常酷。实际上在海南的这个地方，因为是地势非常的陡，为了能够保护当地的丛林做起了这样的设计。或者是比如说大型的城市综合体的一个规划，比如说这个，这是在北京的CBD中心的大型规划，看起来是一个异形的建筑，但是它每一层的楼板是非常的有效率，而且在顶部可以做一个高端的7星级酒店，它也是无与伦比景观。建筑设计需要符合美学，所以我认为在建筑这一块需要能够以简易的语言，能够让所有的受众体得到一个启发这是一个在芝加哥的一个很知名的建筑，它叫赏光的豆子，它可以让人有一个亲身体验感。作为一个设计师，我不想用非常抽象的语言来表达，实际上我们觉得真正好的建筑是不需要过多的语言，你看到它的时候就理解它。所以有的时候，比如说你记住自然的手段，把它进行重新的组建，所以不一定都要以土木，都要以人工的手法来表达你的建筑语言。所以这又回到我们当初说的这个话题以人为本。或者你可以看到，比如说一些细节的部分，一些雕塑，一些现代的艺术品，这是在北京的789，中国这一块我们已经非常丰富艺术品值得我们推荐。这是我们在芝加哥的洲际酒店，这是一个大型的会议中心加上酒店联合在一起。这个酒店的有趣的地方是在酒店当中，我们拜访了很多现代的艺术品和画，所以这个画挂在墙上是随时更换的，因此它的室内风格也在不断地更换。这是我们当年做万豪酒店的时候做的一个方案，它也是通过法式的强壮的色彩对比达到的一个效果，通过这样一个非常吸引眼球的形式表达我们的设计理念。

    当然这是在美国银海，我们在50年代的时候，美国的设计流线是，你把办公、商业完全分开，但是实际上这样的做法是让所有居住的人分散出去了，但是实际上现在在美国最新的风潮是应该做很多的综合体，这才是以战式的体验能够让人们在有限的空间当中享受到所有能够体验的东西。比如说这是在纽约，17号码头，所以我们现在在中国也希望能够把这个理念拿到中国来，这是在深圳，这是在大连。另一方面我们希望能够它的受众体是要有目标性的，所以你在进行设计之前需要甲方做一个非常详细的市场可行性报告，所以这就首先周边的人群需要什么，我们要设计什么，周边的消费能力是什么？所以这是我们的设计。比如说你要做研究的时候，你要知道周边的人群需要什么，比如说这个地方看起来不是一个很美丽的地方，但是为什么这个地方人这么多，你要理解它，然后用一个很优雅的设计语言把这样的空间打造出来。比如说我们在安吉做的城堡酒店，所以跟甲方探讨之后是一个很好例子，因为KTT是一个城堡，但是所有的周边研究也好，所以我们就顺应大势。比如说在深圳的华侨城，我们做了一个西班牙小镇的商业体，所以我们希望能够最大化地让甲方得到他的回报，我们也希望能够把我们的设计的灵活性带到中国来。比如说同样一个地方，同样的人群它的使用方式是不同的。通常情况下，实际上是你打造出一个公共区间的时候，最好的公共区间定义在于不同的人对它不同的用处，而且人们能够自己创造出不同的性能，这才是一个成功的设计。如果人们喜欢这个地方，觉得是有亲和性的，人们希望来，那么你的设计就是成功的。我们做了很多的规划，比如说这是在柳州，这个地势是非常的陡，而且中间有一个大泄洪的问题，所以我们当时把泄洪渠进行了改造，我们设计了蓄水池，第一，能够让所有住宅人群能够享受到灵水的景观，所以这是把一个劣势变成了优势。当时我们的灵感是美国的沿河步行街，它的成功点就是在于如何把这个水井与商业完美地结合在一起，这是在柬埔寨的大型整体规划，整个的第一期是36平方公里，非常大是为四万人口解决的大型的东方拉斯维加斯，比如说10个酒店，10个高尔夫球场。

    我们希望这样的沿海，因为它的景观是无与伦比的，所以我们做了很多的沿海的田岛设计，实际上就是把沿水边的设计做了一个很好的规划，这是第一期在沿海做这样的设计，第二期我们要做一个填海，这是我们七星级酒店的方案设计，这是在保亭的度假项目，它是在高山上，所以既然你到海南不去海边，那么你怎么样把热带树林利用起来，并且能够留住客人住在度假区的酒店当中，所以设计上的挑战还是很大的，因为它是非常陡的山势，而且当地政府最大的要求就是不能把树林砍掉，所以我们怎么做。你可以看到我们的路，为了能够保证7%的坡度，能够达到它的用途。整个的酒店是350个房间，我们做了非常多的新颖的设计，比如说有扇形的，有50个别墅客房，还有200个甲方的基地。比如说这就是我们认为比较最合理的一个做法，我既然不能砍树就把它长起来，所以在非常密的树林当中是没有景观可言的，所以你只有登得高望得远。从这个角度最大的本地景观资源就是七仙林，所以我们就把它拔起来。这是整个的规划，我们已经做完了，我们实际上整个规划分了两片地，一片是在沿海，另一部分是在内陆。这是在深圳的规划，通过我们的项目把两个国家公园连接在一起，这个是为了本地客户，也就是说实际上在本区的居民进行的设计。在北京的整体规划，这是在北京郊区的一个规划，它实际上是礼堂斯非常的近，我们当时把明朝开始的一个小村落完全毁灭掉，因为我们理解到原先的历史，原先的流传，所以我们希望把原先的自然的部落、村落能够保存下来但是把它进行一个重新的改造，因此，我们把整个原先水的渠道重新进行了一个整改，整个的项目得了北京市的金奖。这是潍坊的一个设计方案，我们更大的卖点是做了很多的绿化。

    在北京我们做CBD中心的120万平的总体规划，这样的  规划是每一个设计师希望做的，体量非常大，有四家高星级的酒店，有住宅。我们整个的商业都在地下一层，这样可以突破我们所谓容积率的限制，因为它是不计容的。首先和甲方，北京市领导一起合作，所以我们要研究这个地方真正能够为北京做什么样的贡献。我们也做了很多的超高层建筑，比如说我们在美国做的很多超高层，比如说这是在芝加哥、比如说在大连，在深圳、这个实际上结构已经封顶，所以这个还是提到我们怎么样以甲方合作，甲方得到最大的回报，我们也做了很多的酒店类的设计，这是北京的喜来登，北戴河市中心的酒店，所有的规划都是我们一体做下来的。我们刚才有看到的城堡酒店在安吉，离上海有一小时的路程，今天酒店在福州，我们已经做完了建筑室内，现在马上就要开始。比如说这样的别墅在北戴河，超高层的复古的住宅在陕西，不同的住宅项目在北京，在安吉。我们做很多的医疗部分的设计工作，我们做了40多年的医疗设计，比如说有社区医院，有综合医院，有大学的附属医院，妇女医院，儿童医院，然后一些肿瘤的治疗中心，放射中心，癌症的研究中心，最重要的是我们是世界上做得最好的癌症治疗中心，也就是世界上最先进的质子数研究，实际上这是将来的癌症治疗最先进的做法，它透过电脑对质子数的控制，能够消灭我们的坏细胞，保存好细胞，所以没有任何负作用。这是当初最先的一些设计，比如说各个大学的校区，学生的宿舍，整个的体育中心，整个大学的园区，这是我们在最近刚刚完成的，得到美国和世界建筑大奖，这是一个超高层建筑，这是罗斯福大学，这是一个一站式的设计，这是在非常小的地基上建起了所有的学生宿舍、教学、食堂、实验，甚至到生活的服务设施。当然我们也做了很多的剧院方面的设计，然后我们做很多的巡演型的一些剧院，这是在一个大学里面，需要的一个剧院，实际上它的体量是比较小，但是实际上在美国大学是需要这样的剧院，然后我们做了非常著名的莎士比亚剧院，所以这个图片的意思就是说，如果大家对英式的莎士比亚剧院熟悉的话，也就是说它的独特点就在于这不是一个舞台，整个剧院是一个舞台，演员有时候和观众在一起进行表演，所以是一个整体性的体验式，我们在做了很多的住宅，比如说在迪士尼旁边的项目，在福州、鄂尔多斯，北戴河，我们和金投、银泰都是一些老的客户之一。

    我们还有一个单独的项目，所有的设计团队都是分开的，做建筑，做室内，做酒店的这是我们做上海做的一个万里酒店就在普陀区，我们非常幸运能够在中国进入到万豪的项目当中，万豪是一个规格非常高，非常严的酒店运营方。当然我们不仅非常自豪的和万豪一起合作，当时我们在上海的甲方也是一个非常专业的甲方，所以合作的非常愉快，这个甲方是海涵。泳池，这是总统套房，这是在大场的喜来登的室内设计，这是中餐，这是西餐，这是中餐的包房，这是大的宴会厅。我们也做了很多的设计竞赛，这是在温州的一个万豪项目，温州是很好的一个项目基地，这是在安吉，这是在HKT的城堡室内，现在建筑这一块已经做到了扩出阶段。除了和我们所有的世界500强的酒店服务公司，比如说万豪、洲际，当然我们现在也和中国最大的酒店公司合作，然后我们也做了很多的办公室室内，我们芝加哥的总部实际上起家是从办公室室内开始做的，比如说这是美国大众的办公室总部，有时候我们把人员全球性的综合在一起设计项目，有时候当然也是按照区域来进行分化，我们做过很多的银行，金融投资公司，很多的法律公司，比如说美国银行，美登投资公司，这是我们在北京做的一个室内项目。当然像我们刚才说的，比如说医疗这一部分的室内，也有单独的团队，我们刚才看到的很多都是我们医院部分的室内，所以您可以看出为什么我们这么做，实际上确实是每一个业态它之间的区别还是非常大的，也就是说目前尤其在医疗这一部分，其实大家目前的做法是先把医院做成非常舒适的空间，不是做成医院，甚至有一些高端酒店的体验。

    我做一个总结，我们认为从新拿回以人为本的概念，所以我们要理解人，人的一些日常生活在做什么，比如说在庆祝，与朋友在一起，在锻炼，大人、小孩和家庭在一起，情侣。比如说衣食住行各个方面，当然星巴克在中国的成功也非常的成功，咖啡在中国的成功。比如说在网上购物，阅读、其实就是动静区间、教师、学生和朋友在一起，和家庭和情侣在一起，静的地方。老年人、中年人、年轻人，孩子，中国人，外国人。所以所有的人综合在一起，我们真正服务的是这样的一群人，所以我们所有的设计是替人类设计一个空间，能够享受更好的生活。谢谢！

    【主持人】：感谢法瑞尔先生给我们带来精彩的演讲，我们从中间看到一些新的作品，也听到了以人为本的时间理念，下面是我本人最喜欢的话题，我们会有请在行业内从业多年资深，有在设计行业内的从业多年的设计老总，也有在地产开发行业从业多年的老总，我们有一个讨论环节，大家可以用这个时间，我们也准备了一些刁难的问题，能够给大家去互动一下。首先我介绍一下，在这个讨论环节内的嘉宾；

    第一位、陈宏伟  业态助理总裁/上海世茂股份有限公司/总经理/上海世茂商业投资管理有限公司，对超大型工程规划，商业定位，招商运营、推广工程物业等有非常独到的见解，欢迎陈宏伟先生。

    第二位、胡树志  来自于深圳招商建筑公司，他之前的工作经历包括在学校当老师，包括在设计行业当老总，也有十多年的经验，今天他代表招商地产来参与我们这个活动，欢迎胡树志先生。

    第三位、陈凌，现任主设计师、董事/维思平建筑设计，1999年加入维思平，至今有20多年的设计经验，在高品质住宅，产业地产，文化及建筑设计方面有很多的经验。欢迎陈凌先生。

    第四位、吴弈凯  执行董事、上海公司/凯达环球有限公司，曾经参与高档项目设计，他曾参与的重点项目包括上海闵行的开发项目，上海万科七宝商业项目，北京华润凤凰城三期开发项目，欢迎吴弈凯先生。

    第五位、田媛女士，市场总监/VOA维可建筑设计咨询（北京）有限公司，与2006年加入BOA，并在亚洲及欧洲相关工作岗位有经验，欢迎田媛女士。

    刚才我的介绍是组委会给我们的介绍，下面我们请嘉宾自己用简单几句话介绍一下自己的经历，然后我们讨论的时候准备了一些刁难的问题，我会发问，也会有很多观众对我们的嘉宾进行一些互动。

    【吴弈凯】：我现在是在凯达，担任执行董事，目前全球大概有2000多位设计师，在世界各地，我们的建筑其实都是为人去服务，设计空间的。我们目前上海公司有120个设计精英，在中国国内几个大区我们都在做项目，目前在上海的几个重点项目在闵行做了一个办公项目，还有在普陀区做的项目。谢谢！

    【胡树志】，大家早上好，我叫胡树志，1983年从清华毕业，因为我山东人，应该说是很想去青岛，可是我们那时候组织说到了省里就扣下了，然后在省院做过两年设计，然后在大学又教了5年书，当时又离开大学，当时有一个深圳青年报报告了蛇口风暴，觉得那个地方是一个比较自由的地方就去了。可是缘分不凑巧，一个是目睹了一些比较不好的情况。之后又做过一些设计，但是做的项目其实只做了一个项目，但是一个项目团队，当时是5个项目，之后基本上做的都是跟设计相关的工作，一直到现在。现在我是公司的副总建筑师，管理深圳产品部。以前叫超市，现在做发展土地谈项目，和后期的支援，以及材料、采购都放归我管理。谢谢！

    【陈宏伟】：我是来自于世茂集团，世茂集团是一家全球性综合性的投资公司，主要是从事房地产、商业地产、旅游地产、以及高科技产业集群的开发运营和管理。目前，我们集团拥有港沪两家上市公司，我们目前商业项目已经在全国有20个项目，如果再加上酒店和房地产项目，全国有70多个项目，我们世茂股份主要是做从事商业地产这一块，世茂股份的核心竞争力，第一是资金，第二是土地，每年我们的土地储备量都是在1000万平方米，第三、就是我们有经验非常丰富的商业地产的投资管理的运营。第四、我们还有很多的战略合作伙伴，目前我们在世茂股份主要从事商业这一块的运营和管理。谢谢大家！

    【田媛】：大家早上好，我是VOA的田媛，VOA在业界发生有40多年，我们做的最好的最英明的一个决定是到中国来，我本人是在欧洲、在日本、在美国都生活工作过，比较起来在美国做的项目和中国做的项目是完全不同的概念，所以我们做了一个非常明确，非常好的决定就是来到中国来。我们有幸接触到了很多好的甲方，实际上我们刚才通过总裁演示的时候，实际上我们作为一个建筑设计师而言，能够以非常激动的一个建筑模式来表达我们自己想要表达的东西，我们是非常幸运的，我们也非常珍惜这样的机会。我们实际上是一个相对而言比较小的设计公司，所以这也是一个比较精品式的公司，所以我们希望在每一个项目上把它做到一个好的精品的表达，虽然我们很小，但是我们希望把最有经验的人员分配到每个项目当中去，实际上每个项目都倾注了更多的心血。所以我们希望对整个建筑的合理性，能够提供我们一些抛砖引玉的一些经验能够和大家进行分享。谢谢！

    【陈凌】：我们是从1996年在一家建筑师事务所，进入中国已经有16年多了，目前我们在北京、上海、杭州都有我们的建设团队。在这十几年的发展，我们跟政府，开发商都一起研究，我们中国当前怎么做，我们刚刚在数字上超过了50%的人本化，但是载质量上还需要有一个很大的提升，下一步中国设计怎么做，这是一个中国发展的非常核心的话题，作为建筑设计师，作为城市规划者，我们能够站在这样一个历史时期，我们有必要去研究中国城市未来发展的方向，在未来的城市中，它的建筑形态又是什么，这是我们维思平在建筑中所思考的，非常感谢今天有机会参与互动。谢谢。

    【主持人】：感谢我们的嘉宾，下面我们有一个命题作文，命题作文的题目是我们如何在我们的设计过程中间去实现开发商、设计师和使用者的三合一，我们今天主题是商业地产，我们请大家给我们一些交流，自己的工作中有什么样的体会。

【陈凌】：开发商和使用者，我想应该再加上两个非常重要的决策，一个是城市的决策者，我们的政府部门，或者相关的决策部门，应该在最后再加上真正的，我们说应该是消费者，如果说其他的地产，比如说住宅，这也是我们的居住者。因为现在是城市规划，刚才我们老总也讲到了，现在的设计应该是以人为本，在中国越来越感觉到，随着人类社会的能量不断地扩大，我们的交通的发展，汽车，以及我们的建造能量的不断发展，我们发现我们人变得越来越渺小，中国的城市是一个水平扩张的城市，随着房地产的开发。包括我们现在建一个桥，可以很容易地把河连接起来，由于我们的开发商越来越庞大，这实际上是一个蛮大的问题，未来的中国城市到底是什么样的，是水平扩展的格局，在这个格局里面应该是设计好的建筑还是不好的，那么在建筑里面我们也做了很多的思考，我们在考虑人的不同需求，我们也要考虑政府的操作，我们要考虑开发商的能力，我们要考虑所谓的城市或者建筑的合理性，那么我们更要考虑使用者，包括商业的设计，也包括我们的物流、办公的区域，我们要考虑企业的诉求。其中我们还要考虑到真正的人，不管是在商业建筑立面，在企业里面，他们也有家庭，他们也有亲戚朋友，那么这样一个城市它是有所有这些人组成，包括它到最后的使用，一个城市它是不是美好，一个建筑是不是美好，最终它是不是能够吸引住人才，这是我们最关键的。

我们提出的想法应该是建造一个高密度城市，我们希望把这个想法能够跟大家做一个分享，中国未来一定是是何人住宅的城市，看似建筑很高，其实中国的房子已经盖得很高了，上海已经建到500米、甚至600米，这都是很平常的事情。虽然建筑越建越高，但是我们城市人口的密度并没有提高，实际上我们的人口密度，虽然在某些局部的区域加大了但是大多数还是很低的，也就是说我们中国每平方公里也就是1万人，但是如果我们看上海，看陆家嘴，如果我们加上浦东的整体区域，人口密集就没有那么高了。我们可能想不到在某种程度上会去享受，可能我们要离开金茂大厦，去一个很远的地方去居住，这实际上是一个生活被割裂的。这是我们走的一个弯路，这实际上都是和相关的人的因素有关的，由于我们的开放模式，也许我们搞一个商贸都可能会有更大的利润回收。比如说在北京的国贸区，包括上海也是一样的，往往在一个平方公里的范围之内，我们可能会同时出现很多家的办公地区，这实际上是一个非常值得讨论的问题。那么我们觉得这是对人的真正使用思考的一个欠缺，可能未来诸多的城市发展，应该是更加高度集中的，强调的是街道生活的展开，而不是大家做自己的生活，如果有很多体验空间，刺激人去消费，那么人有没有时间去消费，还是说从楼上走下来，就是很自由的消费。如果我们要走出这一块，我们可能会有更多的思考。这样的话我们要尽量布局，它跟任何一个开发商，一个设计者需要去思考的话题。

    【胡树志】：我从操作层次来讲一下，从规划设计、开发商、使用者，如何能够设计和使用，或者说是前期的规划设计如何满足商业地产的快速发展需求，我想具体分这么几个阶段；

    第一、我们作为开发商来讲，和设计不服打交道的比较多。1、在概念设计方案，作为规划设计一定要了解开发商他的想法，把项目的策划定位包括  规划一定要吃投，项目策划主要是什么？开发商的一个投资模式是什么？它是自有资金还是开发贷，还是销售资金，以哪一个为主。2、全部销售还是自持。如果是自持开发商的需求是什么？你的回报率，你是10、还是8，还是多年年要收回你的成本。包括开发商，开发它的目的就是主力为根本，他会测算整个的投资，收回的整个周期是多大，现金如何进行平衡。这是我们做规划都应该了解到的，而且这个出售比也受政府的制约，政府也希望开发商，不是说你开发完了就卖掉，现在很多的政府都希望有一个四六开，这是我们规划设计需要了解的。产品的定位，根据开发商的现金流的平衡，那么你在规划的时候就要确定自己的形态，所谓的具体形态就是在项目当中酒店面积是多大，写字楼面积多大，商业中心的面积又是多大，住宅又是多大，具体的形态希望我们规划设计去做的一个工作。最后就是产品规划，根据开发商他对项目的具体要求，还有一个更关键的核心因素就是政府的需求来确定我们整个的产品规划。

    目前，实际上大的开发商拿地，基本上不走召开的流程，当然走也是形式上。特别是二三线城市，他有一个大的总体规划，刚才我们也看到了大的总体规划，它里面包括CBD，也包括商业区域，它有一个初步的规划之后，他会邀约很多大的开发商，特别是国内排到前20名的开发商，他们按照我们政府的需求来做，包括很多的标志性的建筑，要求超五星级的酒店，政府会有很多的需求，哪家开发商能够达到这样的需求，政府才能够把这一块地给到你，然后你跟政府议价，到底是多少。政府会跟你的需求，会量身订作一个具体的条件。所以我们作为规划设计，在概念设计方面要吃透，开发商会拿概念设计去拿地，这是第一个环节，这是规划设计需要掌握的。

    第二、在建筑设计的整个方案，大家知道每个商业都有自己的个性，因为有区位个性和地位来确定的，每个商业项目都是不一样的，整个的建筑风格，里面的功能布局，包括它的组合，包括它的景观，包括草坪都不是千篇一律的。所以我们规划设计的时候，你要问开发商要几个东西。1、整个城市的调研报告，关于整个城市的规划，交通、如何组织、消费习惯，竞争对手等等。2、项目里面都有那些业态，有多少的能源。3、开发商关于这个项目整体的组合。4、设计建筑书，关于里面的空间，业态组合，交通组织等。根据这些我们  规划设计部门可以做一个要点，根据这个来做我们的建筑设计方案。建筑设计方案完成之后还要请开发商包括他的成本部门，包括使用者，包括他的经营管理者，大家再到一起对我们的建筑方案重新进行设计和完善补充。那么这时候我们把控的要点就比较详细了，包括我们出口口，包括里面的动向，开间、地下停车场，包括水平路线，这些都要跟开发成本，包括使用、管理者都要进行一个很好的沟通，来修改我们整个的建筑方案设计，因为你设计再好，但是你的审核是不通过的。

    从下周开始，还有一个整个专项的设计，理解专项的设计，也要请开发商、运营公司来看，这就是包括本面，内观，运营商，管理者大家都要进行一个整体的充分讨论，最后才能形成我们建筑的方式，然后再变成我们的储备设计。

    第三、施工图设计，它的改变不是很大，但是在一些基点的设计，包括有些材料的整个改变等等，涉及到这些有调整的时候，我们作为规划设计部门我们要进行调整。

    第四、施工阶段，我们要把握它是不是按照规划设计来进行施工，在施工阶段由于开发商他整个的商嘉合作的伙伴，中途也有变动，包括图纸的变动，这就是规划设计部门也要按照开发商的需求把这些工作做好。最后就是运营阶段，有的开业了，我们设计部门感觉到自己的工作结束了，实际上不是这样的，运营阶段我们在半年到一年，我们要征求他们的意见。在运营阶段对经营有哪些帮助，有哪些影响，要把这些信息进行反馈收集，避免在下一阶段出现这样的问题，这样才能形成一个完整的设计循环，也就是说你的规划设计才能满足商业整个发展的地产需求。目前存在的问题比较多，改来改去，改的成本也很大，规划设计部门也很不满意，因为它把我们很多的想象空间都扼杀掉了，这也是目前开发商和管理者之间存在的问题。谢谢！

    【主持人】：谢谢陈总，通过开发商、设计师、三合一的总体讲解。

    【田媛】：我觉得我们刚才一直在说从归提建筑方案，实际上我觉得这个流程应该是一个逆向思维，首先我觉得要同受众角度而言，我要想到这边的消费群是什么，将来建筑以后服务谁，从微观的角度线去考量。有时候我们先去举例子，我做出这个产品是为本地人消费，还是说做一个高端住宅，我要面对的是全国的消费者，甚至包括国际上的人士，所以这根本上取决于我们设计上的不同。实际上我不是去追求资本，而是资本来追求我。什么意思？从末端的时候我已经想透了这个事情要怎么做？我们作为建筑设计都需要一个调研的，以此来知道整个的消费群体，以及他们的消费能力，所以不要做为了做规划而做规划，不要为了做方案设计而做方案设计，而是要从最根本服务于谁，我将来服务的人谁，这样的东西才能被消化掉。这个东西已经被周边的人所认可，那么它一定是符合市场发展规律的，一定是符合甲方意图的，如果从末端理顺了，那么我们就会比较顺了。如果从跟上抓住了，实际上这个问题就没有很大的改变。我们遇到一个案例比如说现在中国的甲方一来就希望做一个一千多间客房的酒店，但是实际上真正受众的消费群有没有这么多，第二、我们经过长期的研究，你的房间数越大你的入住率是越低的。如果你能够提高你的居住感受，把你的房价提上去实际上是一样的。我这边想提的是一个逆向思维，从你的受众开始想，再回归到怎么做建筑方面设计。谢谢。

【陈宏伟】：我觉得很有意思，包括主持人提到要三方面，其实三方还不够，因为哪怕是最私密的一个建筑，它再一个环境下，它都是有影响的。或者是你旁边的人或者路人不会看到它，但是至少会看到他的外观。所以，仅仅是跟他使用者，设计者、开发者去说，我觉得如果能够做到大家都认可，可是大家都认可的共同基础是什么呢？我想了想我觉得是我们的工作，包括我们的设计，我觉得最根本的一个源泉应该是生活。设计师常常会把生活的某个片断改变成带有艺术特制的，这个当然是一种背景下的一个结果，如果能够融合当然最好，但生活是多元的，多方面的，我觉得现实是很难的，因为现代大家看到，本来是东西方苏联岛，大家会觉得世界进入一个和平期，但是实际上没有，而且越来越复杂。所以每个设计或者设计人被迫的支撑，其实是世界观，一个价值的趋向。实际上是对你不同的看法，不同的思想，也会产生不同的手法，包括刚才陈总和田总，当然我觉得很合理，应该就是这样比如说我现在是负责一块工作，我的部下有时候就觉得，找我请假，如果说我上哪儿去旅游学习，这样有益，我觉得年轻人这个是应该保护的，如果是别的事情我可能会考虑一下。当然我也会问一下，你去干什么我们交流一下。我觉得生活本身是政府、甲方，大家如果有对生活的基本理解，或者是近似的理解，他们合作起来就比较容易，如果纯粹是把它放在一个审美的方面就会发生分歧，资本有资本的说法，使用有使用的说法，很多的时候纠结也就在这里。

    比如说我自己可以说30多年专业的学习和工作，回想起来也是蛮有体验的。我就想我在大学三年级、四天际的时候，设计就很复杂，因为那时候觉得自己会很多东西，学很多的东西。可是到了五年级的时候已经趋于简单了因为你很多东西得到了升华。再加上我们当时号称是梁思成的学生，但是后来觉得越来越不理解。也就是说他衬底地看到一个人，他非常不希望一个状况必然发生的时候，那种心境。因为我的角色常常跟设计方，市场设计、工程等等都发生一些交往，有时我也觉得通过过程能够慢慢接近，当然有时候我也确实挺担忧的。有时候会想到姚先生的那句话，生活真的会更美好。十几年前我在深圳看到华盛顿的图纸看得很清楚，并不是说看得越来越清爽。比如说最近我们跟万科合作的深圳的东部大型项目，我觉得基本上是一种乱象，这么一个综合过去有着辉煌历史的设计单位，你结构还要请顾问。因为今天大多数是设计者，我专门说一点设计的感受。发生一些事情我觉得，其实就是一个世界观的问题，就是对生活的一种体验，历练、认识的不同方式。因为我是负责设计这一块的多一些，我要求自己各种生活通过自己的体验和观察别人的生活，就像作家一样，因为你生活有限不可能做到很多东西都体验，你很深入地了解，但是你可以观察。比如说我在深圳搬了10次家，通过搬家我了解了什么样的住区，什么样的配套我都很有体会。我现在看到我的员工很着急要怎么样要买房，买车，我就觉得这个趋向，对设计师来讲是不一定合适，我觉得你可以通过更多的经历去更多地体验各种生活，否则的话会使设计者走到一个狭窄的区域，以至于在现实生活中发生一些难以解决的尴尬。

如果说是抱着一个充分投入的生活，去热情地理解认识，以至于要把生活观察到的种种的经验运用到你的工作中包括设计中去，我觉得这样的话会慢慢地升华。有时候我们很纠结，为什么最后也不得不请一些外来的设计师。但是通常有时候做不到很完美，因为他生活的背景、经历不一样，要确切地讲我的项目都在中国，我特别希望中国的设计界能够诞生出很全面的，思维很思辨都很强的设计大师，但是我很遗憾，经常是碰不到，或者没有找到。常常是我们领导都说找海外的，做出来的东西常常还可以，但是我认为因为差异化的一些因素是不可能做到非常完美的，必须是我们当中，尤其是我们设计师们去完成这项工作，但是应该说也很困难，当然生活可能就是存在着种种的不顺。因为从头到尾我都经历过政策的演变，我没有觉得那个政策是很恰当的，也没有觉得相关的一些政府部门，包括电视部，我恰恰觉得电视部做的很不够。刚才提到你的设计应该是在生活和艺术的一种中间的结合，当然过去古典的艺术它常常是高于生活，当然那是贵族的生活。大家现在看看设计，它应该是把艺术与生活拉平的。如果我们设计者能够把生活和艺术捏合到一起那就是比较理想的。

    【主持人】：好的，我们带着这样的思考和心情我提这样的一个问题，如何在前期的设计方案及实施过程中，做好充分的准备，储备及空间，因为我们知道，商业界如果在使用过程中可能会有一些变化，跟当代的经济，跟生活也都是会产生一些人性，那么我们如何在前期的设计中间做好充分的准备空间。

【胡树志】：我觉得在中国做项目，除了做准备以外，很多事情都会突发现状，会有一些特殊的情况。哪怕是特殊的一些企业文化，或者一些政策性的因素，或者一些地方性的因素，都会有一些特殊性的问题。从设计师的角度或者个人的角度也好，其实我觉得，这个问题跟大家提的第一个问题有关系，在前期怎么样去做这个事情，我个人运用的一个方式我觉得最重要的就是两个字“沟通”。如何让三合一，开发者，设计者和最终的使用者，合在一起的时候最终产生最大的效应，得到一个所谓的三力效应。第一个就是城市，项目开发完了以后城市得到的是一个亮点，是一个有意义的建筑，那么建筑美不美，这是个人的审美观。所以，希望三合一之后第一个最大的效应就是城市是营造了一个很好的建筑。第二、开发者，业主能够得到一个可以很健康去运营，而且长期去运营得到利润的一个项目。所谓的第三点就是我们所谓的我们的设计师，可以顺利地得到我们的设计费。所以我觉得大家追求的东西都一样只是在不同的层次，可是目标还是一样的。我们作为一个设计师、开发者、使用者也好，我们希望某个建筑设计好以后可以保留得很长远，这是一个很好的事情。

所以说，我们作为一个设计师其实在前期，有时候我个人觉得并不是什么概念、设计阶段，方案阶段。我个人比较喜欢当我们还没有在纸上画第一条线的时候，前期做充分的沟通。这就跟我们平常的家人一样，大家会往往发现，问题的出现就是没有沟通。所以很多指标上，技术上的东西都是从文本上看得很清楚，包括业主的指标，市场的调研，什么ABC报告一大堆都有。那么甲乙方怎么利用报告，最终落实到最好的一个方案，前期就是共同，连一条线都不需要画。所以有时候我会去访问业主，我觉得在前期的时候，与其花一个月的时间一直在公司里面画草图，想出一个更好的方案。我宁愿花三个礼拜的时间不停地找业主内部的设计部、管理部、或者是业主内部的一些大领导，要跟他们不停地探讨，不停地讨论，大家谈谈想法，谈谈理念，最终知道这个业主能够得到的什么东西，我们建设设计师能给这个城市，这个区位，在上海、北京、深圳哪怕是三四线城市也好，那时候如果清楚的话再开始动笔，只要理念清楚、设计清楚做一个很好的方案就可以很快出来了，而且不用走太长的弯路。所以我觉得现在在这个行业里面做建筑，我们的生活其实是很痛苦的，因为我们不是纯粹的在纸上画几条线，我们要做的事情很多，这就要通过多年的累计经验跟业主的交流，而吸取这些经验以后，作为我们建筑师的储备，我们的预备。

    我们在做设计之前，我们首先需要学会沟通，怎么跟甲方沟通。第二、要怎么学会知道市场的需求，要怎么去学会人在心理上的要求，因为这是对我们设计充满影响。业主的一个指标，如何最终通过我们的设计能够得到最有效率的建筑，最不浪费材料的建筑，我们是需要了解的，才能做设计。那么在心理学上我们需要知道人的心理，到商场逛街，到怎么享受生活的心理，我们才能设计商场里面的东西，我们才能设计车库里面的设计，我们才能设计广场的大小，比例尺寸。这些东西是大学时候有书本可以读，可是都是需要很长的一段时间，跌倒又爬起来，慢慢的吸取慢慢的累计。所以从个人的设计角度，其实最重要的就是两个字“沟通”，只要沟通得体的话，后面很多的问题都可以逆转得到一个很好的结果。我简单举一个例子，最近在上海做了一个项目，我也得到了业主的一个报告，当时他们谈的覆盖率是45%，最后我也拿到了所有的报告，一看之后我说你们的覆盖率要达到65%，然后业主就听着我们建筑师的要求而批准，所以我觉得这就是一个成功的案例。上海高楼大厦已经太多了，七八层的楼层对街边的空间影响还是很大，然后对于业主的经营来讲，每一层的出租面积就增加了，他的招商的压力也减少了，我现在只要招四层店，不用招7、8层的商业。从设计师的角度也好，至少我对社会，对业主付出了一个责任，这个话我就可以很早提出来。所以说这个也得到了业主的认可。 

    【主持人】：非常好，谢谢各位大师跟我们分享了成功的经验，还有分享一些体会。因为时间关系我们就一个问题，有没有问题。

    【嘉宾】：请教一个问题，目前中国的商业地产发展的很快，我们也接触了很多的开发商，他们除了满足功能之外，他们还需要满足两个问题，一个是如何实现创新，一个是如何控制成本，既要创新又要控制成本，那么请问在这方面，各位嘉宾有什么好的建议？

    【胡树志】：成本问题，对开发商有时是能不能活命的事，因为企业他没办法，他进入资本运作以后，他就受资本的规律束缚。比如说上海公司，如果你到年底报表这些都影响，你最后融资等一系列的问题，有的企业就是这样，最重要的就是成本没有做好的情况下，有可能就是全盘结束。我认为一个企业首先要赚取你的利润，你要养活你的员工，尽到自己的责任，所以任何开发商对成本都非常关注。但是创新，应该是活得时间长短的问题。现在的综合体，我们公司原来它是一个配套公司，盖厂房，服务设施，生活建筑，也就是说它从最早的一个单一的小功能的区域，慢慢演变成一个城市综合社区，这里面有商务区，综合体，有商业综合体，还有其他的综合体等等各个类型也都经历过。发展到今天也面临着创新，比如说公司做大了以后，有的人就说，咱们搞标准化吧，因为实在太多了，很难管。我看过一个现成的例子是唐山，咱们国家最著名的公司做了一个楼盘，一个从未搞过房地产开发的公司，他只是拉了一波人去，然后他的卖价就比它高一倍，这是一个很奇特的例子，没有经验的一拨人居然比最大的公司高一倍的价钱，而且大家都去买他的房。我觉得无论是你创新也好，成本控制也好，对于一个开发商，甚至对于设计师也好，最重要的一点，你要拉一拨最优秀的人组成你的团队，只有这样做到了，基本上你就成功了一大半了。

    【陈宏伟】：有时候创新和成本并不矛盾，开发商是公益的创新还是成本的创意，作为开发商来讲是公益上的创新，你的创新是体现在使用者和顾客使用的角度，比如说新的行业，你是用什么样的建筑，在基础的设计场。再一方面，怎么样创新让我们的成本最低，这是我们非常喜欢的。但是你在创新的过程中，比如说国外的银行，你就是比较抽象的角度，需要投入很多成本的时候，作为我们开发商来讲，你创新的成本是否是我们能够承受得住的，或者说你在外面，或者在里面顾客能够感受到的等等，这些投入开发商是愿意投入的。这些你做好了，我们的整个收益就会很高，我们完全可以从以后的收益当中弥补这部分的创新。所以创新和成本并不矛盾，关键是什么地方的创新。

    大家知道都知道高层，机坑，你有什么样的方案能够节省我们的成本等等，这些建设设计中都会有体现的。包括你们刚才说的，怎么给未来的发展提供一个更好的平台？现在的老板说能不能给我们已经建好的建筑再加一个什么东西，如果说你当初在设计、审批的时候都把这些做出来，实际上就跟我们做建筑的预留成本一样的，所以说我们希望规划设计跟开发商的交流交流，没有什么矛盾，也没有什么不可调和，只要我们利益方向是一致的，那么大家合作是没有问题的。谢谢。

    【主持人】：因为时间关系，讨论环节到此结束，如果大家有任何问题，也希望大家在会下或者茶歇的时间我们可以有进一步的沟通。谢谢各位嘉宾。下面一个题目是城镇化背景下的城市商业综合体设计， 牛斌先生是滑动建设设计研究院有限公司，院总建设师助理，第一建筑设计所副所长，曾获得“第七届中国建筑学会青年建筑师奖”“中国45岁以下建筑师最高奖），上海20位最具大师潜质建筑师，上海市建筑学会第二届青年建筑师新秀奖，第四届上海市建筑学会建筑创作奖公共建筑类佳作奖，（上海）第五届国际青年建筑师作品展二等奖，（上海）第三届国际青年建筑师作品展二等奖，2007年度上海市优秀勘察设计二等奖，2011年度上海市优秀勘察设计二等奖。下面是茶歇时间，15分钟后回到现场。下面我们欢迎 牛斌先生为我们带来城镇化背景下的城市商业综合体设计。谢谢。

    （茶歇）

    【牛斌】：接下来今天给大家交流的主题是切合我们整个论坛的题目，是走进商业时代的新时代。首先在我们谈的论题里面分为三块，第一块，中国现状下的大型的商业设施，现在整个国内经济和建设都非常的发展，商业的背景发展我们做了一个仔细的分析，对于这个分析我们给大家做一个分享。

首先中国经过了改革开放之后大概30年的发展，会迎来商业地产的新时代，这是现在政府、开发商讨论的一个问题，既然是新时代，我们从那个方面来看呢？首先是新的政府对城镇化建设提出了一个非常明确的方向，包括李克强总理他在90年代的时候就提出了这么一个方向，目前，城镇化的建设，对于商业地产起到了很大的一个促进和发展作用。首先从改革开放国内的城镇化速度来看，我们和国外的相关数据统计来看，我们看到目前新时代一个新的特点。在中国建筑初期的时候，中国城镇化率只有10%左右，在整个文化大革命时代10年左右，只有1%的增长点，正确的城镇化增长实际上是在改革开放之后，从图表上可以看出来，基本上增长速度在1%左右。在城市规划里面方面，对城镇化的曲线也是城市发展的综合出来的，基本上它定理了城镇化的一个绿地，20%—30是一个启始作用，而中间过程是一个大量的加速期。刚刚提到中国在建国初期的时候只有10%，连起始阶段都没有达到。对比一些典型的在19世纪、20世纪主要的一些发达国家的过程，我们可以看出一些特点。在英国还是资本主义国家，整个的城市化，包括工业时代的发展，一个重大的发明，都是在这个时代产生的。它的城镇化阶段也是在摸索阶段和探索的阶段。所以可以看出来，整个英国的城镇化速度相对来说是比较平缓的曲线，它与重大工业革命的结点是相匹配的。从20%—80%的阶段是基本上用了100年的时间，平均的速度在0.4%，相比后面的我们可以看到一些案例，它是比较平缓的。韩国和日本的分析，韩国和日本它实际上从20%—80%的阶段，可以看到它速度明显地加速。比如说韩国在达到了2%的速度，而其他的国家在1%—1.5%。日本可以看出来它的曲线更为陡峭，最高速度发展的时候在1951—1955年的时候达到3.8%，因为现在的城镇化，包括前一时间我们参加的城镇化讨论很多人都知道，现在的速度过高了，我觉得这个还是需要一个学术的探讨。但是中国的发展速度和日本和韩国相比是比较缓和的。包括人口、地区也好都有一定的可比性。

    所以说，从整个的数据来看，它是一个大的发展趋势，在中国的城市报告里面未来的城镇化率达到70%，每一个1.1%点，这是一个非常大的人口。对于商业地产的发展来说，前面各位嘉宾也提到主要是人的因素，城镇化增速是一个非常重大的背景，即使是每年1%也有70%的增长点。第二、刚才谈到了人的基数的变化，第三个就谈到了量的变化，前面谈到了人，人数每年是1300万的数量，第二、商业它本身有一个发展期，中国整个的发展在世界的发展规律，包括整个发达国家也好，它的商业地产经过了一个成长期、缓和期和成熟期。比如说美国的导入期大概在战后，日本在60年代，中国的是在改革开放之后。这些导入期实际上是前面是释放了1300万的人口，这些导入期的人口，这个跟人的消费力度相关的，1300万是不是都具有消费力这是一个问号。所以说，在商业地产里面有一个很重要的特点，也就是说我实际具有消费力的这些人，才能够真正地诞生一个新时代。和日本相比，日本大量的消费是从战后阶段，然后真正到20—30岁阶段形成了一个大的消费，这个是跟人口的总的经济发展是相关的。也就是说社会在发展，人口大发展之后，它的消费力也提高之后，它是为整个地产的进步新发展提供了一个良好的基础。从这个图表上可以看出来，中国大批量的消费是从改革开放之后。这个图表是蛮有意思的，这个是日本1980年的人口的金字塔，实际上在这个位置30岁左右的年龄段，实际上它是最好的一个消费群，它的消费群对应着前面的商业成熟期。这是2011年的金字塔，可以看到它现在的文化，主要的区别是在60岁，主要的消费群体是20—30岁，这个跟日本的整个经济状况产生了蛮有意思的一个联系。

    前面谈了一下日本，从中国目前的人口发展也可以看出来，中国目前实际上在40—20岁的金字塔，实际上是最多的，这也是同时改革开放30年之后，它的消费力，它的基础是非常的旺盛的。所以在这些基础下，每年1%的城镇化人口，第二、在整个中国经济不断发展的情况下，新一代的人，主要消费群体的成长起来，实际上对整个的商业地产起到了一个巨大的支撑作用。这个是美国的表，它的人口状况从出生到现在非常的平稳。同时也可以看出来，发达国家和发展中国家的一个区别。这个图表实际上非常有意思，图表中可以看到很多社会现象，也可以看到在整个社会中，经济发展与人口的关系。这个数据是也正在分析的，因为目前中国的商业地产很多人说处于饱和了，这个是与日本、美国做了一个测算。包括购物中心的定义，可以看出来中国的购物中心是明显偏少的，根据2012年上海的购物中心数，它的指标只有78个，而对于上海这么大的一个城市它是明显偏少的。前面是它的背景，一个是人的基数背景，第二是人的消费力的背景，第三块是一个大的消费背景，就是人均GDP，它是跟人的消费有关系的，它的走向是这样的，有非常重要的一个指导性作用。根据国际上多年的一个发展和分析，人均一万美元的时候进入了高速发展的时期。中国群众的GDP增长大概是6000美金，而上海、天津、北京人均GDP到13000美金左右。主要的城市比如说辽宁、江苏、浙江、广东它的人率GDP都到7000美元左右。无论是人均还是GDP来看，商业地产是一个比较好的机遇期也是一个发展期。

    二、商业地产的新时代，我们既然谈到新时代，为什么以前是什么样子的？现在发展的趋势是什么？对于大型商业在之前是一个单一的地块单一的功能，为什么会需要做成一个城市综合体？实际上对于我们原有的一些生产模式，或者一些商业可以做一点建议。原来这些商场受到了一些冲击，包括一些电商的冲击，包括它没有特色，它是非常的单一它里面没有空间，就像一个百货店的形式。而且它没有满足人们的体验，比如说这栋楼，以前的百货店、商店也好，你做得再好也是处于一个非常糟糕的环境中。在这种情况下，你不可避免就是传统商业的设施受周边的环境制约，在这种情况下，人的体验会受到很大的制约，甚至会受到很大的影响。而且多地块，每个开发商不同的想法，对整个区域的资源，整个的空间形态，包括整个综合的利用都没法形成共享，这个设计带来了，比如说以前在单块地块里面做的时候缺乏一个总体的设计，在现在时代的背景下是一个非常不利的情况。实际上很多理念商业都不是卖出来的。前面谈到了单个的功能，地块，慢慢地随着现代城市的发展，在最短的时间2008年成都和广州就提出了城市综合体的概念，现在整个国家，包括也是从西方的发展过程引进来的，城市综合体已经成为一个现代城市的定位。城市综合体实际上是我们经常给它富裕一个名称叫做PSK，它里面有酒店，这对整个城市走合体的一个大致定位。比如说酒店到到底几星级，这都是一个确定的方向。之前城市规划理论，办公区和城市区要分开，在美国也好，欧洲也好，都会产生很多的问题，现在慢慢随着城市的发展，发达国家城市的问题，实际上随着城市的发展纠正了，慢慢的，也可以跳过这些阶段而这个城市综合体，正是原有的一些城市功能的业态，它起到了一个互补的作用。

    现在的城市发展密度越来越高，对于空间的要求不一样的，比如说商业它可能尽量在越低，这样它的商业价值越大。但是对酒店不一样，酒店需要的是环境，需要很好的一个视野。现在因为中国国内有一个法规的限制，因为地下室不计入容积率，所以现在的车库都是放在地下车库，这个是由法规带来的给设计上的一个改变。比如说深圳的车库，对整个人流的拉动，对空间的影响会产生一个很大的变化。那么在今后的政府层面各项的法规肯定会做一个调整和修整，这应该是一个方向，容积率的计容方式肯定会引起一个变更。这个变更实际上是对不同的业态，不同维度的一个方面。实际上，在70年代，80年代，那时候人还是以温饱为主的，但是进入90年代，进入2010年之后，包括80后、90后慢慢成为的主力军，他们的社会需求不一样了，他们从最早的温饱状况衍生出了很大的需求，那就是人的需求，人的需求在城市中需要多的一个需求。所以说，在这里面，实际上它有多种液态，包括办公、酒店公寓，还有后面说到的文化性质的，旅游性质功能的综合，这些都属于综合体的一面，它可以满足人性的需求。目前我们做了很多的项目也有所体现，这是我们在武汉做的一个项目，实际上它是通过大型的一些公寓、商业、酒店形成一个整体的氛围，这些氛围对城市的管理者，实际上也是很重要的，目前中国经过了二三十年的发展，很多城市建设非常快，但是很多的城市都缺乏一个规划，那么他就需要一个大型的开发商来做。比如说有些先放在一边，比如说像万达，对于政府来说非常喜欢，至于万达的发展方向有很多的探讨，因为万达对于新区也好，或者对于老区的改造也好，它实际把上把城市综合体引进来之后，他自己形成了一套体系，这套体系非常完善，人在里面行走的时候，形成了大量的体验，因为它足够大，同时因为这些城市综合体对老区的贡献或者周边的价值贡献产生了巨大的提升，实际上这跟政府的需求是相温和的。

    前面是谈到了人方面的，还有谈到了开发商层面。大家看到这个地块从单一地块到复合模块，项目的运作以前从3万平米，5万平米，现在是50—100万的平米，开发的基地是50万平米，但是现在都是1平方公里的开发商他整个来开发。对于现在的情况，开发商这个层次来说，它实际上对于融资，资金投入也好，都是不可避免的一个业态组合。所以这一块实际上就是城市综合体从人需求的角度，还有从政府本身对旧城改造，对经济的拉动都是契合了时代的特点。

    对于城市规划体系我们经常在探讨，中国的一个现象就是只要产生一个东西觉得好以后就会一窝蜂而上，2008年杭州提出了一个综合体建筑，2012年成都再建288个，2013年桂林要建180个，但是实际上每个城市都有一个自己的规划，但是这个实际上也形成了很多业界的争论，城市综合体是不是接下来都在做了，那么如果都做的话会不会死掉。从设计层面包括我们后面看到的，就是这个路在何方。关键从设计的角度也好，从城市综合体的方向来看一下，首先要分析一下新思维，新的人的想法是什么，这样才能落实到新的房地产商业地产的设计，首先中国的商业是吃吹来的，中国有一个特点就是面食为天，大家可以看到很多地方都有吃的地方。包括像万达广场，以前可能餐饮的比例占到32%，最近在  规划希望能够拿出更多的比例来做  规划。在整个的城市里面，电商对整个商业的冲击，我们分析下来还是片面的，因为电商它只是对固定化的器械有一定的控制，但是吃喝玩乐是没有办法控制的。这个是我们做的一个项目，他们以前不仅仅做一个商业，做一个办公，在这个过程中，因为中国在近30年的持续发展过程中，人都感到很浮躁，这种需求会在心地慢慢地泛出来，我需要那些体验，需要那些是静下来做的事情，感受一点更有意思的事情。所以现在我们碰到一些项目里面，它包括把剧院，包括把博物馆，他也放在一个综合体里面来做，这里面实际上就起到了一个文化渗透优点。刚才提到的城市综合体，全国大发展的情况下，你如何标新立异也好，这个是成都的一个项目，它是一个最大的单体，它里面做了很大的娱乐，这个跟美国、国外很多项目是一样的也就是说商业你要做好，就把人吸引过来，人吸引过来就要满足更多的需求，有吃喝玩乐方面的，也有其他方面的需求。比如说拉斯维加斯，他首先要把人吸引过来，人吸引过来之会长时间地来游玩。那么从设计的角度来看说在思考这个问题。

    从前面的整体背景分析，综合体的分析状况，基本上总结下来有几个特点，一般都是面积非常大，包括商业办公、酒店、第二、它是一个区域和标性的建筑，而且它的高面积的节约性。另外从综合体来看，它的交通非常的方便，这样就决定了它的整个设计是不是能够比较有效地满足各个功能使用的特点。商业、办公、酒店也好，对每个位置都有不同的平分价值。有的位置使用商业，有的位置使用做酒店，这是对土地使用的一个均衡性的判断。另外，在设计、空间完整方面这是以前的商业是无法做到的，包括在空间形态，包括在地下交通的形态，包括在功能的设置比例等方面，都可以做到。因为在这种情况下，实际上对新的商业地产，它会产生新的利好点，这个利好点他就可以控制很多他自己想要的东西，这些体验可以比较完整，慢慢地它会对周边的腐蚀性产生一个巨大的升值潜力。因为它本身的特点，它实际上需要一个多专项的技术支撑，前面谈到的这些是背景，这个实际上就是设计的要求。多元实际上它涉及到多功能，各种功能的一种组合，而且它是聚合在一起的，可以发生很多的积聚效应产生的。这个对设计来讲产生了一个要求。因为它有多变的组合，比如说有商业、办公、酒店、剧院、会展、有各种各样的功能，对于这种功能，它就要求必须在各方面都有一个比较强的势力才能应对城市新的商业地产的发展。而且单项的势力有一个整合的要求，因为并不是说我会做酒店，另外一家会做办公拼在一起就可以了，包括地产空间的一个设计能力。

    三、前面一个背景需求，设计院也做了大量的探索和跟进，接下来我们对这一块的组织也有一个分析。对于城市的综合体，在设计过程中我们也有项目的一个团队，对于单元的和多边的，对于商业酒店和交通建筑，这一块是单一类型的建筑，但是这一块每一个建筑，都有一个专业化的团队在组织，对于整个的整合，通过项目的整合，能够打造一个比较好的多变设计能力。另外，各个构架设计。比如说我们可以提供超层的大量设计，这个是对于酒店文化类，办公类的设计，对于商业地产的大量的实际案例，这些案例支撑了我们对城市综合体今后的发展，我们现在做了大量的城市综合体的地产，在这些过程中，下面一些案例蛮有意思的，探讨了新的地产下面各种类型的一个方向。由于时间关系简单地说一下，这个是在天津的，整个开发达到160万平方公里它里面包括酒店、办公，包括整个开发的要求，实际上都是一个联在的因素它是一个系统的整合。这个是深圳的珠海沿街香港、澳门和人工岛上的交通枢纽，它上面有娱乐、观光，整个岛是人工岛搭出来的。这个区域实际上也概括了整个的城市综合体，那么它如何整合大量的交通设置，这个在设计中是非常重要的一点。第三个案例是在上海世博会的一个设计，这个设计是正在实施中，整个地块是14个地块，整个都是世博的开发，上面的楼都是这样盖的，如何使整个区域不是一栋楼一栋来设计，它下面全都是公共停车位置，下面是一个各个区域，整个能源体系是设在公共区域下面，起到了一个很大的整合作用。在产权管理和运营管理上产生了一个很大的沟通，这也不是一个单一个体可以做的事情，它不光是一个单方面的设计，它实际上是一个方方面面的设计。这是我们在上海红桥商务区做的一个项目，这个区域它是一个绿色的办公区域，这是一个主题性的展示，综合体它是有特点的，它没有特点是很难做到生存的效果。

    前面谈到了文化性的需求，这个设计就是一个剧院，它把人文的需求反映在综合体里面，这谈到了一个会展的设计，它是目前最大的一个商业会展，它在二号航站楼的旁边，它有多功能的会展综合体，它也有商业，也有酒店，也有宾馆，各种各样的功能组合在一起产生了商业的综合体，产生了办公的综合体，也产生了交通类的综合体。对于综合体里面整个的经济，包括前面谈到的成本各方面，这个实际上是需要大量的技术支撑，大量的支撑，我们在整个的项目过程里面，我们在天津为一个余家铺里面做了一个大量的设计，在技术层面也体现了对成本节约的技术性。总后做一个总结，随着城镇环境进程，我相信中国必将进入一个新的时代，从人均的数据分析也好，我们始终关注商业地产的新转型，新思路和新对策。我们希望同在座的所有开发商，还有跟各位设计界的朋友关注商业地产的发展，也秉承华东的理念，敬业的企业精神，携手各位共同走进商业地产的新时代。谢谢大家。

    【主持人】：谢谢 牛斌先生，下面是我的一个专题发言，我先简单介绍一下我自己，我是在建筑可持续发展设计、绿色建筑项目管理方面拥有10年以上的工作经验并参与国超过50多个绿色建筑的认证咨询（LEED  NC/CS/CI/ND、BREEAM、中国绿色标识）项目的咨询与管理，建筑能源系统的调试，以及低碳生态区导则定制工作，代表项目包括太古可口可乐漯河工厂项目（已获得LEED铂金奖），北京环球金融中心项目（已获得LEED铂金奖），上海会德峰广场LEED—EB金奖认证项目，上海147能源调试顾问项目，上海688LEED调试主管顾问，上海电气总部办公室项目，上海Sky  SOHO项目，杭州嘉里中心项目，泰科电子苏州工业园新厂项目，宁波象山低碳和生态开发体系，武汉新世界西区，欧普苏州工业园区项目等。今天的主题是商业地产，我想借这个机会用我们专业化的眼光，来帮大家看一看，我们怎么样用一些绿色建筑来维持可持续发展的。

    第一个，我想介绍一下AECOM，它是一家整合的综合公司，我们是在安吉下面有一个咨询小组，我们在AECOM参与的建筑项目也非常多，在环球AE2的里面排到第3名。AECOM在办公楼和商业这一块是排第二名的，我们是中国的建筑委员会的会员，从2000年开始成为绿色会员，甚至现在在英国成为绿色建筑的评价标准，BR在英国做了很多了，也是全球的一套绿色评价标准，这个实际上是AECOM前身的顾问在参与编写的，所以一直到今天，AECOM公司在英国都是他们的创始会员，包括现在新的一些标准制定都是AECOM公司帮助他们在开发。然后也包括像新加坡、香港、俄罗斯我们也是他们的绿色建筑的会员。我们建筑工程这一方面，我们涉及到的市场和服务，包括我们机电工程，包括我现在负责的绿色建筑可持续发展，包括目前的工程，还包括建筑信息辅助设计。我们参与的项目向大家讲了，有北京环球中心，深圳嘉里中心。这是一个基于城市的混合开发模式，而专门制定出来的一套社区开发模式的绿色建筑评价标准，它区别于单体建筑的标准，我们这种社区的评价标准更加考量社区的联系，产地的生态做法，考量场地的基础设施等等。我等会讲一个题目不是LE的项目，特别是针对我们的持有物业，我们怎么通过绿色建筑的好的方法，来帮助我们提升资产价值。为什么我们谈绿色建筑？在环球、二氧化碳的排放，特别是中国和印度比较发展的国家，我们的二氧化氮排放是非常高，很多人说这是一个不可逆转的形式，目前我们已经感受到有很大的不同，所以现在各个国家的政府领导，都做过明确的表态，我们必须要做一点什么的时候，现在中国也在指定各种各样的建筑标准，也有一些补贴政策，所以大家听过了。比如说中国现在有绿色建筑标识，那么在这个补贴和推动的过程中，我们也需要冷静地思考一下，这个补助到底我们用那些绿色建筑的技术，更加适合于我们自己的产品。

我们看到现在在中国做绿色建设的公司确实也非常多，从2003年、2005年开始有第一个LD认认证的项目，除了有政府向奥林匹克的公园做了一个LD的认证，到现在一些企业、开发商也都在做LD的认证。包括开发商，万达广场，包括嘉里、万科都在做这些绿色建筑的项目。当然也包括我们世茂，在世茂也有很多的绿色建筑。为什么这些企业要做绿色建设？我来分享一个我们最近研究的报告，这个报告不是我本人写的，这个报告是世界绿色建筑协会2005年1月份在他们的官方网站上在全世界公开发布的一个叫做BSS，就是绿色建筑的商业价值的报告，如果大家去登陆世界认证协会的官方网站可以直接下载这个报告。这个报告它分享了他们的一些调研结果，包括绿色建筑在设计和建造的费用，成本是多少，包括资产净值有什么帮助，包括绿色建筑在运营费用上有什么帮助，包括绿色建筑对使用者的健康有什么帮助。

    第一、绿色建筑它的增量成本，我们现在确实看到一个共同的区域，这个实际上不是发生在中国，是发生在世界各个国家，一个原因是因为我们的设计师，我们绿色相关的论坛越来越多，我们设计师对绿色建筑的技术整合越来越强，所以不需要到了初步设计我们再重新改设计，而是从一开始我们更多地在方案阶段，在策划阶段我们就把建筑的理念融合到建筑的开发里面，这样做下来，它的成本反而会减少，因为我们没有额外地增加一些很过分的东西来做，所以我们不需要花很多的钱。

第二、我们的团队研发能力，也在逐步地提高，所以在中国绿色建筑不需要国际采购，包括本地的设计师，本地的顾问，本地的产品都可以完成整个的绿色设计。纵坐标表现绿色建筑增量成本的趋势，我们看到绿色建筑增量成本，现在已经大部分控制在5%以内。那么绿色建筑它对于我们的资产净值有多大的帮助，我们是把绿色建筑的项目放在同样的坐标轴里面，我们看到这些做LD的认证，做国内认证的项目，现在没有统计到三星的标准，我们之后下一点是努力把我们三星的市场数据发到认证协会去。我们看到绿色建筑，他对我们的租金回报，大部分的绿色建筑租金回报都超过了5%以上，当然也有一些做的特别好的绿色建筑，比如说英国的标准他是非常的好，如果做BR它的资金回报甚至可以超过20%，有一个回报率超过29%，另外一个回报率它提升了19.7%。另外，当市场上的绿色建筑成为主流的时候，那么实际上如果非绿色的建筑价值还会减低，这也是我们最近接到一些业主很着急地来找我们，他们觉得旁边的一个楼盘拿到了一个LD的认证，所以反而是这样的一个担心，他们也拿到了绿色建筑的标准。

另外一个绿色建筑，它实现的一个好处，我们看到它是通过节能节水来达到一个节约的成本，这是一个非常好的一方面。我们看到统计结果，我们把一个建筑按照29年的使用周期我们把它的每年运行成本，把它折算到第一年的净现值，我们看到20年的节省成本是我们在建筑刚开始的时候，投入成本占到5—6倍。所以我们现在统计的数据是我们在建筑刚开始的时候，我们增量投资是每个平方英尺3—5美元。相对来说每个平米是100—200块钱，这样的一个数据在20个周期里面，平均占到每个平米300—500块钱。另外，我们绿色建筑的项目也提高了办公室效率，这个对于金融型的公司和国际世界500强的企业，在选自己办公楼的时候，他们特别看中是不是绿色建筑。我们看到他的销售额，我们的销售额如果是有这么一个健康舒适的环境，能够去提升销售额的统计结果，发现能够提升15%—40%。当然，另外我们看到医院，发现病人在里面停留的时间，因为做了这些建筑以后，病人在里面停留的时间减少了8.5%。另外，这个数据也分析了简单的体力劳动和简单的脑力劳动，我们发现在电话中心工作人员，他们的工作效率提高12%，普通人的脑力计算速度，记忆力通过一些测试发现，他的记忆力在健康的工作环境里面能够提升10%—25%，所以这也是我们使用设计师和开发上的三合一，实际上这也是我们使用者对于消费者来说很关心的一部分。

    所以，我们将看到一个趋势，绿色建筑在这个行业里面做得越来越多，我们现在谈到绿色建筑，可能明天会谈到绿色城市，我们通过在城市化的过程中，加入一些绿色生态的一些指标，使我们从城市到各省建筑都能够实现可持续发展。我给大家讲另外一个题目，我们怎么样去做绿色建筑？怎么样在我们的商业项目中间能够提升我们商业的价值？在关注商业价值的同时，关注一下建筑的开发成本，实际上增量投资是开发的成本，建筑的开发成本实际上占到了一个建筑全寿命周期成本的11%，我们这里如果做一个数据的话，如果看它的金融成本，占了整个建筑全寿命周期的14%，而我们建筑75%的成本，实际上花掉了建筑的运行和不断地改造过程中。实际上我们看到绿色建筑，我们在增加一点点绿色建筑的设计，和绿色建筑的一些施工的成本，实际上我们是减少的一个更大量的建筑运行和改造的费用。大家都听说过LEED，它是美国最先开始开发在世界上推行的一个绿色评价标准，它翻译成中文为建筑节能与环保领先设计，那么LEED标准它评价了建筑的使用周期。比如说招商地产都做过LEED的认证。如果是商业项目，很多时候我们做的叫COMMERCAL，我们做的是一个核心和外部结构，还有一些项目是我们自己全部都装修好，我们做了NEW，CON，前面说的这些评价体系，实际上它从设计的时候刚开始一直到竣工的时候结束，我们拿到LEED奖牌可以从结束的那一天拿到。我们可以对已经持有的物业进行一些调试，进行一些环境调查，帮助他们更好地去环保，管理建筑，使我们消费者在里面能够体会到一个健康的环境，这部分工作我们把它叫做LEEDEB。

    那么LEEDEB的简介，它评价的方面也包括场地，这个场地上面关注与建筑外面的联系，场地的效应，场地的雨水管理的方式，做一些生态的雨水进流的管理等等。在节水方面，我们会关注用水效用，如果建筑的能源超过了一个指标，我们建议做一些整改，使得建筑效用更好。另外就是材料，在现在中国LEED的项目下，材料实际上很难去做，当然也有项目它可以把物业停下来，我整体去改造。但是实际上LEED的比较好一点，它有一定的弹性，我们在这一块不能说我们停止这个建筑的使用来做改造，实际上做一些升级的时候，我们可以做其他的一些设计，所以材料这一块我们综合的并不太多。另外就是建筑的室内环境，因为我们关注与使用者的一个体验，我们传统的商业建筑，我们能够提供给消费者，提供给使用者的一个很大区别，这个差异就来自于我们室内环境，我们的体验，我们怎么样能够提供这样一个健康、舒适的空间。所以这一块也是占了很大的比例。整个评分体系有100个得分，如果再加上一些创新的本地条件，那么在100个流量中间如果我们能得到40分，我们就可以拿到LEED认证牌，如果能得到50分就能够拿到银奖，如果达到60分就拿到金奖。如果你想做得更好，能够做到80分以后能够得到LEED的铂金奖，所以如果能够做到LEED的铂金奖，那就是想让全世界都知道了。

    那么LEED在中国的实际建设中国我们发现有一个优劣式，我们在中国做的一些商业中心，我们都是在交通和发达的地方去选址，另外我们的物业也比较完善，所以并不存在很多的增加工作量，而我们中国的物业实际上很注意行为阶段。什么叫行为阶段？就是说色彩不是自动控制，但是我们会有很好的物业经理会在合适的时间把灯给关掉，实际上我们的行为节能也做的比较好，所以我们看到电费比美国的公共建筑的使用数据还是比他们低的。另外，我们中国做的绿色建筑，第一个，我们不希望去影响，已经在里面办公，已经在里面运营的一些租户的行为，另外我们缺少一些记录，我们很多好的工作都没有看到，我们去找他们要文件记录的时候，没有找到好的文件记录。另外，也经常发现过滤器，很多时候我们发现大楼的物业从第一天开始到5年、8年的时间物业都没有换过空调，换的好一点的物业也是两年左右换一次，过滤器用的长的一个楼，大家会觉得空气质量不是太好，这就是他们没有及时地做一个更新维护。

    下面我讲一下，对于这样一个LEED已有建筑的认证，从我们项目开始到最后拿到认证，我们整个过程花12—24个月，实际上它这个过程是比起心电图来说是更加快的，我们主要做的事情，第一，我们对现在已有的材料进行审核和评估，我们找到一些差距，现在这个楼离我们想达到的绿色建筑的运营楼，在运营上有那些差距我们去分析，另外我们根据差距提供改造升级的计划，跟物业跟甲方去讨论，确定下来以后具体做哪些措施。这时候就要开始做一些提升运营管理和现场改造的工作，这时候需要2—3个月完成，在这之后我们就要开始进入它的成效，把这些好的效果进行一些记录和审计的工作，我们收集好这些材料之后，我们把资料一起提交送到美国的LEED认证委员会，他们进行评审以后，他们认为通过以后我们就可以拿到LEED的认证标识。所以我们可以看到LEED已有建筑，从我们的工作量来说，它第一是基于现在已经有这样的设计，第二、他需要了解业主的想法策划，另外，我们会做一些实际情况的调研，看看实际情况的数据，建议一些改造方案，在不影响他运营的过程中改造一些方案，最后提交材料。下面我就讲讲这个项目看看它发生一个什么样的事情，这个项目是很好的一个项目，最后它拿到LEED的金奖，我们做这个项目的时候，我们做了一些指标的调研，第一、我们调研测量了它这个区域内的二氧化碳的浓度，为什么要测它的二氧化碳的浓度呢？因为我们觉得这个房间空气质量不好的时候就是二氧化碳的浓度过高，当然我们会分析为什么不好。第二、我们测量房间内的温度，我们也看到这是冬天的测量情况，它的很多设备是更大，所以它冬天的设备比采暖的温度还要高，实际上空调并不一定是采暖，它出现的问题就是冬天特别热，再加上二氧化碳的浓度又特别高，所以当时我们还没有拿出仪器来的时候，我们就感觉到它楼没有什么问题。

    另外，就是湿度感觉稍微偏高了一点。还有一方面就是室内的照射区，现在大部分的照明设计，基本上都是设计的有点过了，实际上我们要求经常做完了以后，达到800—1600的数量。第一，过量的设计会有点刺眼，它是一个光的污染，从环境的评测上来说我们并不需要这么强的光，另外，他们配这么亮的灯对我们建筑业没有什么帮助。另外，它的公共区域的照明超过了大量的照明指标。另外我们去新风管，因为我们看到二氧化碳的浓度特别高，我们就分析这个新风量可能有问题，所以我们就测了很多层的新风量，我们看了图纸上的新风量和设计师的新风量做了一个对比，大家看到10层的新风量基本达到了我们需要新风量的要求都没有达到。  后来他们的物业人员跟我们说，他们受甲方的要求，他们需要每年节能5%，可是你的建筑没有升级，没有改造它怎么样能够节能5%？最后物业就想出了一个办法把新风给关了，所以说很多时候大家并不觉得，但是等你觉得的时候就会非常的糟糕了。这个新风量测完了以后，我们确实发现需要我们做一点事情，第一我们看一下新风的问题在那儿，很多新风达不到要求？问题在那儿呢？1、我们发现新风系统它装了一个全热回收系统，它在北方用的非常好，那么在南方就不一定了。在深圳我相信也并不一定，转能热回收把新风和热回收做一个回收，所以我们进行一个测算，我们分析了转能热回收，在中国中部的地方长江流域的地方，在这个项目里面发现的问题，转能热回收带来的节能的能力，是没有加能热回收引起的风机增加的风的能耗高，实际上加热以后反而它不节能。我们建议，1、减能热回收做了一个更换，最后建议做了一个静电除尘，同时它不会增加风机的阻力，同时我们要求他们要有一个节能和维护。这个问题也讲到三合一的题目，那么我们下一步在做节能建筑的时候，我们可能会先分析一下转能热回收，在这个地区，在这个气侯条件下，我们能不能做一个更好的设计

    另外，我们也分析了一下总的用电情况，停车场用电还是比较高的，租户占到37%，这种情况我们做了一些人为的调试系统。第一、  我们不要去影响大楼在运行的商业区和办公的塔楼，他不想影响租户的情况，所以改造一些公共区域。另外他还希望做一些投资性质比高的项目。我们进行的一些实际的测试，发现在他的项目中间，我们发现会起到很好的效果，另外我们在楼梯间发现它的灯照明非常的强。另外我们把冷气的测试做了一个调整，冷气的运行时间也是有所减少。另外，我们在公共区域，建议他们把现在的照明换成LED照明，他们也这样去做了。在做了这样一个测试之后，我们做了一个成本的效益比较，这些项目用的改造花了183万元，实际上这些花的钱里面算出来还是比较高的，很多时候没有花这么多钱，它的成效测量下来，每年的减少费用是93.8万元，这样的话是还算是不错的。我们把这个项目再总结一下，刚才我主要讲的地方是大家比较感兴趣的地方，一个是节能，一个是环境的品质，这两个方面是物业非常关注的地方，这样一个项目，我们把它几个方面的表现用雷达图来看一下，外面的雷达图是LEED得分的总情况，里面雷达深绿色是我们项目实际的表现，我们看到实际的表现，我们看到的是实际上跟我们很多的已有建筑的最后情况也比较像，一个是我们刚才讲的优势是场地，很多时候我们场地得分不需要做特别多的改造就能够达到。另外，节水，我们用一点点钱换一些节水的器具就可以实现比较好的节约。还有一点是能源，需要我们做一些调试以达到改进。另外，不同的材料和资源，因为我们不想把大楼停下来，还有一个优势也是我们特别关注的地方是室内的环境品质，通过调整新风量，检测他的环境使用指标，使得整个的环境品质有大大的改善。最后在创新上面，我们也充分考虑到创新的技术。最后整个的项目也是一年前，两年前已经拿到了LEED的已有的认证。所以我想这样一个做法，第一个我们用了国际的绿色建筑标识，能够提升到我们已有项目的商业，毕竟LEED的认证是比较有名的。另外我们用了LEED好的这些设计和工具，来帮助我们衡量一下已有的项目，在我们投资性价比合理的范围内，做了一些升级，也是我们大量的资产能够运行的更加良好。这样共同地实现了我们建筑资产的可持续发展。今天我就讲这么多，谢谢大家！

【主持人】：今天上午的会议就到这里，接下来是午餐时间，午餐的餐券麻烦大家到前台领取，下午的会议是13：30开始。谢谢大家！

   （会议结束）

时间：2013年5月31日AM

地点：BD厅模块B

主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会

【主持人】：今天做一个简短的开场，把我们对房地产的理解、观点跟大家分享。虽然不多，但我想应该是从内心最渴望得到一些真知灼见的分享。早些年房地产是资源竞争的阶段。现在逐渐从资源规模聚焦到产品竞争上。产品竞争永远是房地产企业最核心的竞争力所在。

产品创新是一个系统工程，产品创新起点上从市场、客户需求等来看问题。举个例子来分享，在充分竞争白热化的手机市场下苹果是怎么脱颖而出的。苹果取得市场份额这么大一个对传统手机厂商的冲击以后，三星的手机是怎么样通过一种设计的创新，产品技术体验的创新和品牌营销的创新上来取得新一轮的成功，它给我们地产行业有很大的启发，也给我们与地产商合作的供应商很大启发。

所以永远从市场需求出发，永远找准客户对需求的体验，从这个角度来出发，可以找到产品创新的源泉。我今天会给大家引荐几位专家，从工程方面来做些分享，然后在房地产的技术领域有所突破。

有关有请张永明先生来跟大家做分享。张永明先生是同济大学材料学院高级工程师，统计中欧建筑节能培训与研究中心的常务副主任等等，这次带来商用建筑领域节能减排“政策解读”，以及商业地产的绿色之路——墙体保温材料的应用与相关政策解读。有请！

【张永明】：各位嘉宾上午好，谢谢主持人的介绍，也感谢主办方给我这个机会来介绍。

商业地产如何实现绿色，这个命题很大，我们面临着很多的问题，做报告之前也有所交流过对房地产的理解，商业地产大家都在做，但如何展示优势，我觉得绿色化这一块是个方向，不仅仅要体现社会责任，同时也要体现竞争。我们提供更好的品质给客户。商业地产面临着能耗问题也是非常大的。

今天只有半个小时，所以我简单就政策方面的问题跟大家分享，也会介绍一些具体的技术内容。我们现在都在讲绿色建筑，回头来看一下为什么要推广绿色建筑，绿色建筑理念就是减少对地球、资源的负荷，希望创造一个健康、舒适的环境，跟自然环境相协调。

真正绿色建筑是指提供一个健康的活动空间，同时最高效率地利用资源，最低限度地影响环境。中国古话说：天人合一。就是跟自然协调。节能减排主要是降低能耗，看到一些开发居住在里面是不舒适的，但为了节能减排需要拉闸限电。比如说商业地产为了节能把空调关闭。

还有很多人觉得把绿墙刷上绿色的涂料就是绿色建筑，因为绿色建筑国家有政策补贴，确实有这样的概念，可能大家觉得不可思议。也有大多数人解的绿色建筑就是最新、最高技术的堆积。这样认为的比比皆是。出去讲课大家都问有什么最新的材料，最新的节能技术，他们每天都在要最新的东西。创新很难，到最穷的地方也需要最新的东西，这就很奇怪了。比如说德国做建筑节能十多年，就2、3种技术，慢慢地做下去，深入，然后发展，但很可惜我们国家没有完全学会，我们要创新，搞了很多新的东西。但没有做透。

因为今天是个商业地产，听说来了很多地差开发商，很关心我们的成本。绿色建筑是不是必然带来高的成本？其实也不是。做绿色建筑评价的时候，比如说做到绿色3星、绿色2星，感觉造价非常贵，北外滩有一个楼盘说要申报绿色3星，装置增加的成本是9500万，那相当可怕。为了得一个分，要花这么多的代价去做。大家知道绿色建筑的评价是按照一条条来打分，他为了拿到那个打分。房子下面有游艇，可以直接开到里面。

这都不是推出绿色建筑的目的，并不意味着做绿色建筑就是高成本。德国的绿色建筑就是把现有的一些法规，建筑的法规很多，要造房子需要面临很多国家的规范，如果你完全符合这个要求的话，就是比较好的绿色建筑，只是怎么样来更好地体现我们在中国的节材、节地、节水、节能这些都有要求。比如说环保的要求，我们说室内的一些有害物质，所有这些东西都有要求。

讲到政策，这是今年国务院的1号文件，绿色建筑行动方案。相信会议上大家都反复研读了，这确实值得我们以后很长一段时间在建筑领域，尤其在房地产开发方面作为方向。我们搞绿色建筑这一块的话它提出了宏伟的目标，2015年，十二五末新建建筑要达到15亿平方，这是非常巨大的量。20%的城镇新建建筑都要达到绿色建筑要求。绿色建筑都要达到2星以上。

建筑节能这一块，每年新建18亿到20亿的新建建筑，但还有4百亿的存量，如何提升绿色建筑的舒适度，尤其是在上海这一块不仅仅是要求节能，因为舒适度还没有达到。我相信在现阶段我们建筑能耗和世界先进发达国家相比的话，我们还是比较低。虽然很多人说住宅很耗能，但实际的能耗我们要比人家低，只是建筑的品质远远比不上，现在还没有达到舒适度。每次出去一听都说中国的住宅能耗超过了美国的4到5倍，这绝对不可能。

美国的能耗远远高于我们，因为他的生活方式跟我们不一样。尤其是像上海这边家里的空调不是24小时开的，我们是间接式开。太热才会打开，感觉不热了就关掉，这是很好的生活模式。所以我们的实际能耗很低，但我要强调的是舒适度。所以要关注这一期。大家整天都在提节能减排，就像刚才说的要做绿色建筑，很多人以为只把高科技的东西堆积在一起，然后我需要一个可再生能源，我需要什么什么东西。

现有的绿色建筑评价标识也有所缺陷，像中国人做教育一样，我们是应试教育，只要给出一个考核的目标就去完成，但不知道为什么要这样做，这就是我们为什么犯了这么多错误，花了很多的钱。大概2月份的时候我参加了一个宁波商业地产的，像万达广场一样，那个老板说赚很多钱了，要为这个县做个贡献，做一个大的、标志性的建筑，要做绿色3星，但不是所有的地方都可以做到绿色建筑。需要跟周边环境协调，也不需要花太大的代价来做。

在我们商业地产这一块单体建筑超过2万平方米以上，比如说写字楼，商业地产的写字楼租金率在上升，但在商铺这一块据说所有的量远远超过了人家的量。我虽然一直在上海，看到人流很少，周边都是商铺，就怀疑这个商铺能不能赚钱，这种地方发展商铺合适吗？各位都是商业地产的大佬，我们只是从实际角度来看。

做绿色3星有没有好处，会不会赚钱。国家也会给政策，包括税收、融资这一块。听到昨天会议开得很成功，大家讨论怎么样跟金融结合，融资，搞模式，关心商业模式。但希望从技术层面抽出10%的时间，虽然你是老总，可能更关心地产能不能卖掉，或者说怎么样来让品牌更好。包括我们在容积率，土地的招挂拍条件里如果你做绿色建筑，它会有很好的奖励，所以大家要好好仔细研究国务院的1号文件，这对公司的发展有好处，是个长远规划。

具体补贴举上海的例子，上海去年时候发过一个88号文，有个上海市建筑节能项目的专项扶持办法，每年拨了很多钱，本人也参与了评审，请专家来审项目，了解到每年项目的钱都花不了。为什么花不了？没有这么多项目符合要求，也没有这么多项目申报。有可能你做了，但不知道有个政策，没有拿国家补贴。所以想借今天这个机会来跟大家讲一讲。

我相信很多的商业地产，你现在肯定追求一个高的品质，既然谈到高的品质，实际上很容易符合我们给出的一些奖励条件。支持的原则先介绍一下，有利于培育示范项目，给你钱，不断地有示范引领作用。有利于提高利用效率，这样对节能减排指标有好处。有利于调动建筑节能各项工作的积极性。

一，绿色建筑示范项目，也就是说你能评到国家绿色建筑2星、3星以上可以拿支助。

二，整体装配式住宅示范项目。

三，高标准建筑节能示范项目。这个跟我们蛮相关的。公共建筑这一块的节能要求是65%，如果超过65%的话，比如说达到70%以上，那就可以拿到这个补贴。现有标准看到50%、60%，还是比较相对比较低的标准。我们跟国外先进的一些节能建筑指标相比还是比较低。大家都玩虚的，我不知道原来的基准是什么，以后要提到的是单位面积、能耗多少，这是一个绝对值。以后逐步地这个值要降低。

另外还有针对既有建筑节能改造，大家现在很愿意做能源管理，就是针对一些老的写字楼、宾馆，他们最愿意做宾馆，或者是政府大楼，这些是最大的节能潜力。另外我们对既有建筑单项拿出来做示范，门窗这一块是节能里最薄弱的环节，主要是改造节能门窗，然后做了一些措施。可再生能源、立体绿化，还有管理与服务项目，这些也会支持。商业地产里涉及到的能源、设备比较多，所以这一块可以做些工作。

具体每个平方的补贴标准，前面几个项目每个平方可以补贴60块，虽然补贴不多，但这是一个鼓励，也是一个政策的支持。既然开发好了楼盘，完全符合要求，为什么不拿这个钱，这是白给你们的，是政府给你们的钱。如果做一些窗户的话，窗的面积可以补贴150每个平方。一般现有标准的节能门窗可能5、6百块，当然需要更高的标准，比如说做一个建筑，从德国进口了3层的窗，这是从科研的角度来看。其他的比如说做屋顶花园，绿色的种植，也有些补贴。因为时间关系，就不一一介绍了。这是我们的简单介绍。

再介绍一下墙体建设，最近几年碰到建筑节能行业比较大的问题，我们说做节能建筑的话墙体要保温，大家看到大的建筑外面有一个名牌，说这个墙体可以保温。10年我们在上海有一个影响非常大的大火，死了非常多的人，所以造成了人民生命财产的重大损失。大家知道如果把墙体维护结构做到保温性好的话，有些材料非常有效。但同时防火性能出现了问题。国家规定不同的楼层需要设置防火隔离带。11年以后出了65号文，要是A级防火的材料，可能老总们不太关心下面怎么样来实现这样的目标，又要做节能，还要符合防火的政策要求，其实很纠结。业主可能不是太了解。

看一下德国，学习欧洲是怎么解决这些问题的。在德国实际上82%还是UPS板的系统，就是我们说的白色颗粒板，但它的建筑基本上都是些住宅这一块，不像现在土地资源非常紧缺，对上海来说接地比节能更重要，大家都是开发房产的。

我们主要是做高层建筑，高层建筑在德国22米以上都是用A级，可以看到A级材料是用岩棉板。所有建筑的高低，怎么样防火，都跟高度有关系，消防救援达到多少，包括消防人员进去救人，要奔楼梯，需要在什么指标说完成，我们国家定在52米，难道中国的消防人员比人家高很多吗？人家定是有严格依据的，所有建筑里都有一个耐火极限，保证安全的距离，现在定在了50米以上，有的放到1百米，各有博弈。人流密集的地方要更高标准地提高防火标准。

我们现在用到岩棉是很好的防火东西，在高温下熔化，纺出像棉花一样，做成一块块的板材，类似于棉花，叫岩棉，保温性能非常好。它可以做成一块块的板，也可以做成一条条的带，作火焰上可以保证很好的防火性。具体的内容就不介绍了。

时间有限，所以我介绍得快一点，很多开发商觉得像五星级这样的酒店可以用岩棉吗，切实很多材料充斥了其他的棉，质量非常低。放在高温下烤的话，好的材料还是保持原来的样子，但劣质的已经不行了，所以说不要选择便宜的东西，做得不好就会出问题。这个就不介绍了。

再说我们的一些配件，在外墙里面的系统包括很多配件，在欧洲是在些很难处理的地方都有配件，但主要材料没有配，我们国家不是这样，觉得这个东西不好，出问题，这个地方漏了，那个地方漏了，所以会否掉，这是我们的差异。

今天既然听了我的课程，去看看楼盘开发的，可以提出要求，然后更完善一些。包括一些门窗节点，这里体现出了品质。楼盘的品质好坏其实就是看细节。为什么我们说德国的制造业这一块喜欢买它的产品，都要求精益求精，细节上做得很好。有的客户说房子漏了，就在角这里。开发商用的东西好吗？好，但是细节这里出现了问题。

我来自同济大学，我们做一个合作，把欧洲的一些好经验介绍到中国来，所以在学校开展了绿色建筑与建筑节能的培训课程，这4年多里已经培训了大概2千多家的开发商、设计院。我们不仅仅在课程上讲这些知识，也提供实践的场所。一些建筑部的领导都一起合作，他们一起参加，亲自实践。有某一个省的副厅长，他主管建筑节能，他说原来节能可以做到这么好。

我们现在做的是绿色建筑，但我们的学校还没有完整的课程来提供，只是通过一些辅助的方面，比如说继续教育来做。我们这个项目的运作成功，12年时候欧盟驻华代表团大使和同济大学校长专门设立了一个机构：中欧建筑节能培训研究中心。最关注的就是节能和可持续城镇化这一块，这是交流合作的平台，希望大家以后有时间可以与项目实践当中。这是我的方式。我们的地方在同济大学校园里面，有时间跟大家一起交流，也会参加很多的活动。

再次感谢各位聆听，谢谢！

【主持人】：感谢张老师给我们的精彩、专业分享。听张老师的建筑节能技术时候就听到一些关键词：成熟度、系统设计、生活的舒适度。我想每个人都会听到自己感兴趣的话题，我为什么对这些词感兴趣？成熟是很重要的标志，从节能技术来讲我们确实总觉得跟自己无关，但使用的时候又有很高的要求，作为发展商的代表，我们使用过程当中也是强调了一个系统性的考虑，我个人把节能技术分成主动性和被动性，有很多被动性的技术已经通过多年实践，随着产品成熟已经变成每一个技术公司所需要的了。

还有主动型。主动型可以根据不同的物业等级，不同的客户需求，以及每个企业自己的定位来做出一些选择。在整个绿色建筑体系里边，我个人觉得在国内能够更多使用的就是在外墙的保温方面和防水方面特别重要。这一块我也是希望自己的企业能够在这方面来有所作为。

另外一方面，我强调系统性。绿色建筑系统性不是说单纯某1、2个单项技术，而是从整体的硬件到可持续的经营、运营管理方面的投入。我理解的是持有型物业和销售型物业有所不同。现在很多发展商在销售型物业只做被动性的要求，而持有型物业上，是持有型，需要保证它持续的稳定增值，给租赁客户提供长期保障，所以他在主动性节能技术上会投入多一些。

关于生活的舒适度问题，这是一个回归生活本质的一种要求，我们常说好看、好用才会有好生意。形成一个循环。人在绿色建筑里边长期地使用会感受到品质。建筑的品质竞争力才是发展商最根本的产品竞争力。下面我们会从另外一个专项技术上邀请一位专家跟大家做分享，这个是照明技术。大家知道在建筑里照明是一项不可或缺的专项技术，从一般可以看得见，看得清楚开始，到看得舒适，看得有趣味，这是非常有意思的话题。下面我们请出KA事业部设计总监/惠州雷士光电科技有限公司的任江先生做分享。有请！

【任江】：大家好！

首先让大家了解什么是光，人的生活和光息息相关，密不可分，包括我们的时间，有了光才有了生命。

光也是超价值的建筑材料，用灯光来做装饰材料，不仅可以提高品质，同时可以降低成本。不同的光射也有不同的情趣。可以看到左边这幅图是清晨的光，给朝气蓬勃的感觉。右边是夕阳，给人温馨的感受。

这是我们在照明里边经常说到的4W2H理念，首先需要考虑谁需要光，哪里需要光，需要多少光，怎么做，怎么实现。

先介绍一下做照明的几个基本照明手法，首先是环境照明，就是把整体的环境打造成照明的手法，这是环境照明，一般在办公环境用得比较多。

重点照明，在一些高档的专卖店经常见到，比如说用灯光来照射模特，把产品给体现出来的效果。

其次就是装饰照明，装饰照明很简单，在装饰照明里有两种区分，一个是用常用的艺术调动来做装饰照明，再一个是用灯光来做装饰照明。最后是功能照明。像绿光，穿透灯，书桌灯，只要是工作需要的都是功能照明。

先给大家简单看一下，从这几幅明显地看出来下方第二幅的整体照射效果很舒适。第一个属于从顶端往下直接照射。第二幅从下方往上照射，给人比较恐怖的感觉。第三从正面照射，整体结构比较平。第四是平射。第五是经常用到的，3/4照射方式。最后是逆光。

光与影的效果，相对来说越成一个影像，效果越强烈。这是我们在照明场所的照明设计要素。首先是色性，还有色温，色温其实就是光的颜色。

大家看过很多种，有不同彩色的光，还有现在看到的光色，属于暖色的光。光色通过黑体加热到一定程度时候，会达到一个暖色光，当温度越高，光色越冷。燃气灶，一般的蓝火温度比较高，像红火和黄火的温度比较低。

显示器，现在市面上经常见到的灯具，比如说节能灯光色完美行不够强。像白炽灯泡，它可以达到百分之百，任何物体百分之百还原。经常到菜市场买猪肉，发现猪肉摊上有很好的灯罩，是为了让猪肉显得颜色非常地鲜艳。

照度比可以把档次提高。首先说到最普通的小卖铺，小卖铺可能就是几根灯管，而且没有什么层次，这是小卖铺。再往上升一点，到了便利店，会发现有一大排的支架，可能整体照度很明亮，但也没有照度比。专业一点的超市，沃尔码这些，生鲜、化妆品区等都有重点的照明。档次到生鲜区域的话，会有生鲜灯，有一定的照度比值

再往上走，像经常去的品牌专卖店，它的照度比值可以达到很好的重点照明。再往上走，比如说一些奢侈品店，照度可以达到1比20，甚至更高。也就是说从这上面可以简单地来判断照度比值越高，可以说层次档次越高。

像日常生活当中的照度是10万，阴天情况下达到1万，像了晚上，路灯照射情况下，照度只有30，我们经常去的办公室里面，照度应该是作3百以上，从这里感觉一下空间是怎么样的感受、感觉。在这里可以跟大家简单介绍一下如何看待光的照度。

大家卡自己的手掌心，如果能把手掌心的细小纹路看得很清楚的话，代表达到300S。300是我们经常会用到的功能照明。像办公、餐饮、餐桌空间，只要需要看仔细的地方都需要300S，包括大堂各方面。这是照度和色温的搭配情况。

现在给大家感受一下，如果说这个空间整体照度非常地亮，而且也是现在的暖黄色，有什么感觉，很闷热，非常闷热。平均照度也就在1百，不会超过2百的照度空间情况下，可能相对来说是比较温馨的感觉，这就是很多的客房都会用到这个照明。

像医院的话会碰到冷色调的效果，色冷掉给人感觉比较清凉清爽，情绪会比较镇静。如果照度很低的话，如果大家喜欢看恐怖片应该可以感觉得到，像妖怪出来的时候，会出现很吓人的光射，阴冷阴冷的。

这个照度高在800S左右，低的话是100S，但用300S，不光是冷色，还是暖色都是最舒服的。300S是最常用的照度。

现阶段我们最常用的几种光源，首先是像射灯，这种射灯的光射是最漂亮的，出来各式各样的效果，但是也是最节能的，光效很低，像现在常用的节能灯泡。

现阶段像国家提倡的LED，光效相对来说可以达到节能灯的光效效果。节能灯里面用汞，汞对环境有伤害，节能但不环保。

再说到眩光，简单解释一下什么是眩光，刺眼的光都是眩光，只要觉得这个光不舒服都是眩光，如何更好地控制眩光。人在30度角的情况下看不到光源，代表防眩性能非常好。这个酒店用的灯具是防眩的。

给大家介绍空间常用的照明设计手法，首先是大堂。我们常见大堂色温大概都在3000K，这个照度是国家的标准。很多酒店不按照这个标准来做了，平均照度可能是150左右，重点照明可以达到工作要求，3百到5百，但普通区域照度做得非常低。

像大堂里经常会遇到一些空间，多属于层高非常高，这种地方如何用灯，这是很讲究的地方。遇到层高比较高的空间，首先需要考虑节能，还有灯具很好维护，否则坏了，要维修需要浪费很多精力和金钱。这种情况下选择的灯具一般是相对大功率节能的LED灯具，或者是这种光源，它的效果最好，但节能功能不怎么样，功率是120瓦，用LED替换的话可能30瓦左右就可以了，就是1/4的光效。

餐厅。中国人吃饭讲究色香味俱全，这我们的中国人的包房，首先整体的餐饮空间很简单，不需要专门去做些环境照明，只是在我们的餐桌正上方有一圈射灯，我们称之为打菜灯，可以让菜色变得更加颜色鲜艳，增进食欲。

整体的空间，平均照度可能120左右就可以了，但桌面需要达到3百到5百之间，就是工作照度。旁边区域可以适当地用些装饰性的灯具，也没必要做些环境照明。

再说到西餐厅，西餐厅的空间有点特殊。真正去西餐厅可能是朋友聚会，或者是情侣约会。西餐厅一般很少有包厢，一般是卡座。这种情况下用灯光来区分，拉开人的距离。甚至有的只有桌面上的小蜡烛，让你和我面对面时候看清楚对方的表情。也就是说用灯光来区分空间，他们真正的照明基本上在桌面，不会说有环境光，平均照度很低，一般是30到50，很低，很暗。低照度，低色温，温馨温暖的感觉。

走廊。一般情况下电梯和大厅相连接，大堂如果用暖色的话，电梯也用暖色，整体是比较均匀的照明。走道要给人的感觉是什么呢？需要一个很好的指引性，用灯光去做一个指引，还有一定的趣味性。走道没有特殊的照度要求，它对照明艺术性的要求就比较高了。

这里给大家看走到的照明方式，同一个空间里用不同的照明手法去做，可以体现很多种不同的照明方式。给人感受完全不一样。两个侧臂灯。同一种空间你用不同的方式去诠释它。

我前段时间刚做了一个照明学术的采访，专门说到医院，医院通道如果这样做问题就大了，我们的病人躺在病床上，往前推，发现一个灯一个灯从眼睛上晃过去，会对你心理产生很不好的影响。很多空间里要么照射太高，要么照射太低，要么太乱，没档次。

第一个空间照度很低。第二，觉得酒店的客房，或者是床头属于叫阅读灯，这个没有问题，其实不然，这个灯的照明手法没有问题，但在里面用灯有问题，功率太高，会发现很强烈的眩光，很不舒服。一般来说会照射在墙面一半的位置，通过反射下来，而不是直接照射在枕头上，这是很细微细节上的东西。

第三，整体光色有蓝色，也有绿色。现在国家提倡的是节能减排，绿色环保。我这里有一个小调查，在照明成本里面首先就是我们一个项目在购买的灯具费用占到4%。维修管理费用占了8%，真正最后用得最多的是电费，88%。也就是说整体一个灯具安装下来最终使用得最多的是88%的电。为什么国家在提倡节能环保，如何节能环保。

这是我用了8套26瓦桶灯做的餐桌效果，很简单，一共用了281.4瓦的功率，它的照度红色代表300，桌面要做到300，其实没有达到200，只有260，也就是说没有达到技术要求。黄色代表150，用光色模拟图。其实这里还没有达到很好的一个照度要求。

这里我用了35瓦色灯做的模拟图。我们的餐桌桌面已经达到了。旁边绿色达到120，从这个方面来说我用的是（路数）光源，它应该比节能光源更耗电，但这样做只用了210，我这样做效果比刚才更好。桌面很亮，不但它的光小有了，而且也节能了，再就是整体效果也出来了。

不是说非得用节能灯具一定可以节能，要想办法如何来用这个灯具，如何把这个灯用好，该用的用，不该用的地方不要浪费。

最后给大家简单介绍一、两个比较有意思的案例。这是一个北欧的北极光大酒店，这是客厅。北欧人比较喜欢使用壁炉。酒店里肯定不需要这个东西，有中央空调这一类的暖气。这地方用了灯光模拟出来一个壁炉的效果，包括烟雾是投影灯光的效果，其实是假的，不是真的。包括火焰都全部用灯光来模拟出来。

这是酒店的客房，那里常年见不到阳光，所以干脆把阳光直接搬到房子里来，这个阳光一样，这是清晨的，慢慢从床头升起，这是黄昏的，太阳塞整这张床上慢慢消散不见了，给人温馨的感觉。

这是他们的餐厅，刚才跟大家也聊过用灯光来做装饰，不仅仅用灯做装饰，这是很好的例子。首先用了一系列的聚光灯来照出小光圈，类似于新丛林透出来的光效一样。这是一个大投影的太阳，像野外就餐的感受。

这是他们的艺术吊灯，因为当地常年夏雪，这是根据冰凌形状来做出来的。

这是一个冰酒店，很有名，全部用冰来做成，整体入口做得比较简单，就一个灯带，指引性的，这是通道，照明里有一个手法，用灯光来缩短距离。这条通道其实很长，有段距离。只在末端加了一个灯，有一句话说得好：光招人，人招客。想往明亮的情况下，走到这个情况下想不断地假期，缩短这段距离。本来很快，但因为走快了反而没多长。

这是客房，每一个客房设计是不同的风格，这是类似于整体教堂一样的感觉，这是满天星星。像童话故事一样，每个空间不一样。如果缺少灯光装饰，肯定会失彩很多。还有海底水草一样的效果。

我的介绍就到这里。谢谢大家。

【主持人】：谢谢，我听得很开心，也有些偷偷的欣喜，因为我自己做设计出身，无论是建筑、设计、景观，还是室内，非常重视对光线的使用感受。帮着大家回顾一下刚才任先生讲的几个关键词：色温、显色性、照度比。色温给大家一个小诀窍，如果家里买光源，买3300的日光管不会差，3300就是现在的光线感受。你买的时候要看一下，有的写4200，有的写2700，还有的写5500，买3300是最舒适的普适照明。局部可以用稍微白一点4200看得更清楚，有的想更温馨一点，可以买2700的，这样房间里会很温馨。

显色性，谈到了节能灯的显色性不好，人会产生色盲的确实，虽然节能，但加里边因为使用量不大，所以不要用节能灯，但公共空间可以用节能灯，这样又节能，也不会有太大的色彩损失。

照度比，这是有意思的事情，相机大家都喜欢用，照射比是1比6，如果超过1比6，相机无法捕捉。眼睛里觉得亮的、暗的可以看到，为什么相机里拍出来为什么要不然太白，要不然太黑，因为相机只能控制1比6的照度比。这是有趣的生活体验。

我自己做设计时候要求不管是建筑景观，还室内，都一定要做日照分析，为什么？因为你要考虑到日照阳光照明和室内照明的匹配度问题。

大家注意到任江专家讲到白天晴天达到20万，阴天是10万，但人眼睛最舒适的照明是多少呢？300，就是人的瞳孔肌肉在300时候是最舒适的，最不容易疲劳的，是一个科学的实验。这个科学是人类在照明技术使用几十年的过程当中逐渐总结出来的。

我告诉大家一个历史的小秘密。早期写字楼，美国规定办公区在8百到1千，非常亮，觉得人在这种环境下像白天一样很亢奋地工作，后来电脑出来以后，电脑屏幕照度和环境光照度出现非常难受的视觉疲劳，后来照度一直往下降，降到了550。欧洲人研究用双光照明法，人看电脑屏幕和环境光最舒适的方式是什么呢？台面和电脑在300，环境可以降到150，这时候人最舒服。所以整体室内环境照度不断地降低，不断地降低，然后精准地控制在3300左右，人就最舒适了。

就这些跟大家分享，当然我不是照明专家，是应用者。光照环境生活中每一天都会遇到，但都交给了别人，自己不控制。所以会舒适、不舒适。你们记得这几个关键词就好了，以后回到家里时候会很专业地告诉朋友们，我知道这些常用的数据。上午当中有一个小的茶歇时间，可以自由交流一下。首先我把个人的交流方式告诉大家，因为我的卡片发完了。

叫朱宣，在新浪微博上可以搜我的实名，我是在业内一个小行业内的公众人物，大家搜我的名字可以进行私信交流。15分钟以后再回到这个会场。

谢谢！

（茶歇）

（圆桌讨论）

陈音：当代节能置业股份有限公司

朱宣：花样年华地产集团

Parker White：能源和可持续业务总监，大中华区

胡哲：华通国际

樊迪：上海分公司总经理

【主持人】：因为今天后面有一位朋友由于时间关系，可能不能赶过来，所以这个论坛的节目会稍微丰富一点，给几位嘉宾更多的时间。

今天主要是从专业技术方面来对整个的商用物业开发，做节能可持续方面的探索，第一个专家请陈音先生先从他的专业领域给大家分享真知灼见。

【陈音】：商业物业没有太多的经验，当代开发里面有些商业物业，对于商业物业的节能，以及运营的效率关系有些实际的体会，就这一点跟大家做个简单交流。

我们看不同形态物业的运营成本，这是当代自己管了十多个物业的统计结果，而且大概各种类型都有，既然有住宅项目，也有商业项目，还有城市综合体。我们看到人工薪酬支出大概渣到37到51。其实人工薪酬在商业运营里是刚性的成本。也就是说要维持高品质的服务，一定需要比较高的人工成本支出，不可能花30万、50万请一个五星级酒店的总经理，一定是7位数的薪酬，想维持高水准的服务，就需要支付人工的高成本。

在不同的物业里看到大概占到20%到41物业的支出。维持一个建筑的舒适度，冬天采暖，夏天制冷，室内的新鲜空气，舒适的照明等等都需要消耗能源，但如果是一个优秀的节能建筑，能够维持好的舒适度，或者是维持同样舒适度的标准，能源支付在不同的项目里有的占到20%，有的占到41%，所以是不一样的。这跟建筑节能与否，是否是绿色建筑有很大的关系。也是我们维持物业运营的效率，或者是运营成本上是个有潜力的方面。今天的主题是绿色建筑和商业运营。

再就是设备的维护，发现这里面占到2%到10，高端住宅和商业项目占到2到10，如果是运营维护，设备维护的话占到维护的10%，这就相当高了，当代确实在一些项目上用了一些非常复杂的，非常尖端的技术，这从商业角度来讲未必是最佳的选择，带有实验性的，高技术项目的运用，结果造成了维护成本并不低。

还有管理费用，财务费用等等占到5%到10。其实从一个商业物业运营来看成本开支里很多方面有潜力可挖，我们讲到绿色建筑，就是第二项：在能源费用的支出上，这有很多的潜力可以挖。

能源开支有很多方面，包括采暖、制冷、通风、生活热水，公共区域的照明，电梯、水泵等动力设备，所有这些消耗能源的设备系统都有很大的潜力。当然每一种系统节能有不同的途径，不同的方法。

刚才第一位专家，同济的张先生说了，中国的能耗和发达国家相比比较低，但这个低不代表中国的建筑节能做得好，而是代表中国室内的舒适水平和发达国家还有很大的差距。所以我们看到中国和美国、日本，以及欧洲国家相比，它各方面的能耗，包括空调、生活热水、照明电器还有很大的差距。

中国的经济发展使得住宅的舒适水平、设施水平逐渐提高，能耗增加。但中国建筑节能又要求建筑能耗应该逐年降低，其实这对建筑设计是很大的挑战，对建筑运营也是很大的挑战。

节能技术的投资效益在什么地方，建筑节能，其实我们做商业建筑特别关注运营。投资在建筑节能效率体现在什么地方，其实节能最重要的是三个方面，一个是建筑维护，建筑的性能，这是建筑固有的性质。所谓固有的性质，你这个是节能的建筑，比如说在上海地区冬天室内外，室外比室内高15度，15度情况下如何来保持一定的温度，这就是建筑的固有性质，保温做得好的话，用比较少的热能就可以维持比较舒适的温度。夏天希望有10度的温差，外面33度，室内23度，如何维持温差，用多少能源来维持温差，这就是建筑的固有性能。保温隔热做得好，能耗就低，做得不好，能耗就高，被动式永远是最重要的。

第二，建筑耗热的量，这是对建筑节能的要求，跟舒适度、参数的设定有关。看到ISO如果维持0.5，这样比较高的标准，PMV正负0.5的标准意味着95%的人在这个房间都感觉舒适，温度控制在22度、27度之间，需要系统来保持室内温度。这跟我们的舒适要求有关。

第三，实际运行的能耗，真正维持室内舒适温度，不管设定在什么温度，在实际运行时候系统的耗能，这个耗能包括制冷设备、采暖设备、风机、水泵等等，这跟运行有很大的关系，好的运行管理，好的优化运行方案，运行的策略对实际的运行能耗也有很大的影响。所以作为一个绿色建筑，特别是在商业开发上持有运行这个项目，要降低运行的能耗，降低运行的成本，其实在几个方面都需要做到。

我们看一个实际的案例，这是一个城市综合体，一共是23万平米的城市综合体，包括了电影院、幼儿园、商业、餐厅，等等。13.5万是指公寓部分，还有一些配套的电影院、写字楼、幼儿园、商业、餐厅，这些有3万平米，16.5万平米，还有6万平米的服务设施，16万平米的这些建筑都是中央空调的系统。采暖系统有8兆瓦。

整个项目运用了非常多的先进技术，包括热湿分离末端系统。还有一套辐射系统。利用了可再生能源的技术，包括太阳能，地缘热泵，还有水源热泵的回收。这是一个先进技术综合应用的效果。

中间是一个电影院，电影院后边玻璃房子就是一个圆的酒店，周边有些塔楼，是住宅。首层是商业，后面还有写字楼。是个综合的项目。

很有意思的是把9个塔楼联系在一起，包括游泳馆，以及一些画廊，还有咖啡厅，酒吧等等。设计上非常地前卫。当然设计难度很大，但有非常高的建筑节能标准，这个项目其实在建筑技术上，应用上下了很大的功夫它在美国的纽约建筑师协会获得可持续建筑奖。申请LEED的项目很多，但得到最终认证，建成以后的验收认证中国是第一个。而且这个也获得了中国建筑的詹天佑奖，北京市的建筑设计奖，等等。这是对这个开发项目的认可。

从这个项目上来看所有绿色建筑的应用最终结果换来了整个能耗的降低，整个项目运行能耗相当低，因为上海建科院，包括上海同济大学做过公共建筑和住宅建筑的能耗的调研。这个项目能耗不到45千瓦小时，非常低的能耗，舒适度标准非常高。设定的就是按照PMV的标准来设计，常年温度维持在22度到26度之间。

由于优质化运行的结果，01、02年相比，几乎所有的计量结果能耗都在逐年降低，我们统计的结果在不同的项目上，特别是中央空调的高端住宅和公建、综合体项目上我们的管理部门通过优化运行和运行策略的优化，基本上能够做到每年运行能耗在维持建筑湿度不变的情况下降低3%到5，这是不错的成绩。

我们看2011年制冷的能源费是11.5元，12年时候降到了9.08元，采暖的费用略有上升，从12元上升到13元。由于有些商业项目陆续地开业，商业项目通过招商运营，开业的时间有前有后，所以说能源费用不太一样，略有上升。但总体能耗一直在持续地下降，所以应该说绿色建筑，包括建筑节能在商业项目上的月能够得到切切实切实实商业上的回报，就是成本的降低。

应该说建筑节能能够降低物业运营的能耗，而且改善管理公司的财务状况，因为收取了能源费，收取了物业管理费，如果通过优化运行能够降低能耗的话，就减少了开支，减少开支就增加了管理公司的的利润。

先进的设备系统需要专业的团队来维护管理，这个维护管理其实有相当大的专业性。刚才讲了为什么当代项目上每年都能够运行得好，有3%到5%百分点的降低，并不是说一开始就可以达到最佳状态，一开始总会有各式各样的问题。当代管理要求：

要维持室内的舒适度，能耗高一点。然后通过管理运营，逐渐地积累经验，在维持建筑舒适度，维持室内舒适度标准情况下，逐渐地把运行能耗往下降，让能耗尽可能地降低。大概给大家介绍的是这些。谢谢！

【主持人】：谢谢陈音副总裁，科技改变生活，梦想推动现实。在不知不觉当中，我们很多发展商很努力地做了很多的尝试，也有很好的案例，在刚才陈音副总裁的介绍里也有一些关键词，我跟大家一起回顾一下。

可以看到如果把设计的初投入和运行加在一起占的比重非常高。在商业物业一般是持有型物业投入和运营当中，这一块的费用非常高，它也会持续地带来客户价值。所以我们今天在这里探讨围绕着这样一个主题来说。

第二，大家刚才看到了一个非常漂亮的建筑，今天其实有一个规划建筑的专题演讲，我把这里关于规划设计也串在里边了。建筑规划设计最初有一个标准，然后提供一个空间，所有的建筑设备作为一体化设计，这是最初项目定位阶段，在项目总投资方面给了一个合理空间，所以才有实践成功的作品，大家到北京也会作为经典的参观项目。在第一个专家的分享里边，我们感受到了专业技术能够带来商业价值。

下面再请另外一位嘉宾Parker White先生来做分享。

【Parker White】：谢谢。非常感谢今天邀请我来这里分享。其实我非常喜欢参与像今天这样的会议，谈的就是我们过去所做的一些成就。是中国现在最大的物业管理公司，其实我们有3000万平方米的资产在管理当中。

这样一个量相当于上海所有办公大楼加起来的面积。从这个角度来说看我们也可以在这样的平台上来看哪些可以行得通。

这里有些好消息和坏消息，坏消息，一个行业做的很多东西都是行不通的。比如说LEED认证，它的非常好的工具，但光靠LEED不行，50%的LEED建筑，它比一般大楼表现还要糟，尤其是在运营的时候。

讲到我们的能源审计，这也是一个非常好的工具，让我们在这个建筑里看看能效怎么样。但如果单靠能源审计是不够的，仅仅是一个报表和图表，如果仅仅靠这个图表得不到任何价值。因此真正的考验是对于运营的落实。

这里就有一个问题了，我们有没有在运营的阶段达成在之前设计阶段所规划的美好蓝图。当你在打造一个建筑、打造一个工厂时候，如果没有把设计带到运营当中，那么答案就是不可能达到你的初始目标，那就是跟改善环境、保护环境、减少能效、减少能耗，同时减少成本，持续改善你资产的金融表现、财务表现，这样的目标不可能达成。

并不是说光靠技术就可以达成目的，技术、科技仅仅是工具，在设计阶段就要考虑这个问题，恰恰是人，人在使用工具，人在使用大楼，人才是关键，如果人不知道怎么样运用这样的工具，那么你的性能表现也不会好。

仲量联行我们发现其实最有效的解决方案，如果你要达成预定的目标，需要将人和工具紧密地联系在一起，不光是照明，或者是电梯，以及管理系统，所有这些主要的系统都要做到良好的调试，要针对每一个大楼做出最合适的调试。

比如说有一个HBAC，或者是照明系统在安装。安装的过程当中我们是有一些安装标准的标准说明，但是每个大楼都不一样的，每个大楼的人都不一样，大楼的规模、管理和维护也不一样，为什么要放一个标准的东西在大楼里，恰恰相反大楼安装一切应该是定制化的。需要通过资产管理，专业的物业公司来做这样定制化的调试，同时也需要持续地追踪你的管理到底怎么样。

比如说我们现在有机会来定期地谈一谈，看下运营做得怎么样，其实关键就是怎么样让技术为我们服务，不然只是把大楼变得更昂贵，而没有更实际的好处。

【主持人】：谢谢！关于美国的LEED认证是一个比较知名国际的标准，我自己也参与一些项目的LEED认证工作。刚才Parker White先生提到标准，为什么需要标准，投入很多，因为不会使用，所以造成大量的浪费，他们会提供很多标准的设定，然后合理的财务投入，在经营时候会有一个很准确的财务成本、收益的测算。他们在这方面会给一个很精准的咨询。

所以在高端物业上大家都在寻找一种不同的行业标准，LEED认证会提供这样的标尺，所以我想可能有很多朋友也会有些基础的了解，以后会在会后有了Parker White先生联系方式以后，会邀请他作为顾问。

下一位邀请胡哲先生，华通国际的总建筑师，请他跟大家分享建筑设计领域里商业地产相关联的咨询分享。

【胡哲】：大家好！我想从设计角度来说，我本人做了这么多年的商业设计，在美国做了非常多的工作，刚刚回国，可能对国内情况不像各位专家这么熟悉。

我想分享给大家一些绿色的话题。绿色话题在业界已经讲了非常非常多年，但不管是国内，还是国外，在很长一段时间，尤其设计领域有一个困惑，大家都讲绿色、节能，好像这么多年了也有很多的认证，好象取得了很大的成就，但实际上就像陈总讲的一样，效果不明显，不理想，到底是什么原因。从设计师角度来讲也想把很多东西做成绿色，但到底怎么做的，也有很多的困惑。

我在商业的领域，我想举一个实例，我们做商业的时候经常遇到的是甲方说：我想要一个绿色的商业项目，但是一到做商业的时候，比如说中庭的空间，要很漂亮的中庭，这是商业必须的，这是SHOPPINGMALL，跟别人不一样的地方。投资要控制，要上很好的设备，这不行，因为初次投资太厉害了，收回成本时间也比较长。因为你知道商业的资金量非常大，一上来万象城占30个亿，这个钱不能马上收回。讲的是回报。

同时最开始商业的印象里，比如说很漂亮的中庭也是很重要的，这两个因素加起来就是不能源控制角度来讲一剂毒药，没有在前期投入在绿色上，但又想要一个绿色认证，然后再去改进，以及怎么样，我们是想能不能有一个解决方法。现在发现实际上能源的浪费不仅仅是后面的事情，运营的事情。实际上很大影响你购物的体验。例子太多了，在北方、南方都有，南方太热，北方也一样。我们曾经专门去了哈尔滨的项目，很漂亮的中庭，夏天的时候闷热无比，无法购物，一进去就想出来。

但后面再进行改造的话非常困难，因为热量已经进了中庭，然后再去做什么东西很困难，改起来也很费劲。所以在想可能进入了一个误区。我在美国待了这么多年有一个突出的感受，美国的商业物业舒适度，进商场是一种享受，很多人愿意在商场里逛，那才是真正的体验，管叫24小时，7天。在富美国我平常时候不去购物的，到周末就去购物。因为我有吃有喝，关键是舒适度非常高，声音的环境，风的环境，不仅是温度，还有室内空气的质量。这些都给我们普通消费者一个非常不同的购物体验。那时候购物就是一种享受，真的是一种享受，吃饭的话肯定是在里面吃，又便宜又好。

其实国内现在有很多，就是想把绿色建筑怎么样来做到跟人类舒适度、体验、购物环境的体验，以及帮助地产商怎么样在资金平衡方面来达到平衡，因为你需要做更好的，或者是升级的产品化，那你求需要有某些的投入，这个投入是一个产出比。现在有一个界限，技术的谈技术，设计谈设计，设计谈设计的时候，说要有多好的环境，还有说要怎么样节能，但这两个东西必须要结合起来，必须掌握一个平衡，这样才可以达到新一代的购物环境。美国和欧洲有很多值得我们学习的地方，这就要求技术水平和业务水平提高。就先讲这么多。

【主持人】：谢谢胡总，我刚才听到一个词：舒适度。确确实实舒适度应该是所有商业地产最终的结果，也是我们的追求，也是他在商业经营上能不能有更好客户体验的基础。

商业地产的成功是一个系统设计的过程，包括了选址、定位，等等。过去商业供应比较少，每个城市只有一个，或者是两个商业点，节假日都到那里聚焦，现在商业严重地供不应求，所以进入了竞争时代，金属竞争时代以后，商业成功有非常微妙的要素在里边，其中有一个重要性，就是舒适性的问题，当然它还有包含了商业品牌的聚集效应，个经营活动的一种状态，还包括了它的停车，包括它的区位等等，但总体来讲我想有三个基础要素，然后再加一个舒适要素。

哪三个呢？商业成功，第一个叫喜新厌旧，大家非常地喜新厌旧，喜欢看看新东西。

第二，能够不断地自我更新。它有新颖的内部调整，随着市场、客户，会有内部调整。逐渐越来越好地适应客户需求。

第三，观念要素。无论是从传播的推广上，还是从客户口碑美誉度方面，最终达到一个观念的认同。也就是说喜新厌旧、自我更新+观念认同，这构成了商业成功的基础要素。最终我在所有的休闲时间我喜欢来，很舒适，它变成一种体验感。

在几乎所有的大盘综合体里都有综合商业，我们也想用综合商业来带给所有居住客户一个完美的生活体验，我自己有这种体验。我生活作一个大社区，大社区旁边有一个巨大的SHOPPINGMALL，休闲时间带着家人到里面坐一坐，吃住行走可以解决，把人在家里宅，在手机里宅，变成在环境空间体验里。能够在这个环境里宅上一天会非常舒服。

看到在商场里有太太喜欢的美容美发修指甲，休闲服饰，孩子们的乐园，还有先生喜欢的电子产品等等，让一家人在很大的生活空间里去享受一个难得的假日时光。所以我觉得在这样一种难得假日时光里边，舒适就变成了非常重要的词，但舒适又可以定义为温度，光线，空气，视觉，声音，等等。所以它是一个系统工程。你看大家讲到很多量化的支持，这一点非常重要。

其中有一个最关键的点：空调的舒适适度问题，空气调节，冬暖夏凉，空气清新。请到另外一位专家：樊迪先生，他是海盗海信日历条系统有限公司的上海分公司送经理。有请！

【樊迪】：我们作为项目实施方我也来谈一下感受。我们公司从06、07年开始做一个关于商业项目空调节能方面的研究。这个已经做了7年，从以前做的项目当中选择了大概30几个项目，包括商业项目，写字楼，租售型的写字楼，还有酒店式公寓，商业项目，采用了BIF的系统。

我们的系统都带着中央系统，比如说这个写字楼的实际耗电量通过电脑来记录下来，每年来搜集这个数据，然后做关于空调使用，包括你节能方面的研究。

通过这30几个项目，南到深圳、广州，包括华东、上海这边，北到北京、大连，30多个项目从数据研究来看，基本中央空调能耗经过1、2年使用之后，入住率比较高的阶段基本上稳定在30千瓦时每年每平方。

入住率比较低的时候20多一点，有些气侯，或者是其他的原因，特别高也不到40。我们知道中央空调有一个数据，以前大型的中央空调水系统，特别是商业建筑里的能耗非常高，我们也有一个数据，最低40%左右，高的60%、80都有。日本基本上在1百多一点，商业建筑。

我们现在项目平均值基本上30到35之间，包括上海这边也有几个项目，上海选择了4、5个项目。上海这种气侯条件来看，我们空调包括了制冷、制热30千瓦，每平方每年的消耗量，我想这个数据还是比较理想的。这是我们一直在关注的。

实际上作为开发商、运营商、设计方，选用什么样的中央空调，感觉有三方面的因素：第一，根据功能，商场，写字楼，还是酒店式公寓来选择合适、合理的空调系统。

二，空调系统怎么样来运营管理，能够达到比较好的使用效果和节能效果。

三，让使用方、用户从行为方面来考虑节能。

如果他不在办公室，可以把室内的空调关掉，或者是温度调高，通过很多方面来达到商业建筑节能的效果。这几个方面都非常重要。这是我想跟大家分享的一点。谢谢。

【主持人】：空调是大家每一天都会碰到的，最近国内气侯温度越来越高，越来越热。我们永远都是从家里的一个环境到达一个办公的，或者是商业的公共环境，在两个环境之间不断地转换。

我想换一个角度，从用户的角度来分享一下对于物业选择，对于空调的基础知识。可能有些同事很专业，我讲错了请大家多包含。

从家庭来讲如果你是小的户型，那就选择分体，或者是一拖二的小型机就好了，到了140平方，别墅的就选择小型中央机，有水冷、风冷，还有其他方面的一些选择。

作为海信它跟日立合作，做VLV系统，比较适合于中型的物业空间，无论是商用，还是家用，最大的好处就是弹性灵活。比如说一些大型的商业综合体，写字楼等，空调主机一关掉以后，很多小空间无法使用了。

去一个朋友的公司，办公室租在上海展览馆里边，我问他为什么租在这里，他说是设计公司，天天加班，要到正常的写字楼，到了加班时间就没空调了。所以有很多迷你型的写字楼，比如说花样年专门开发迷你型中档的写字楼，全部用分层、分户，VLV小层中央机的方式来适合于自由时段的使用。

作为国际性的跨国企业，选择甲级企业楼的时候就要选择大型的VAV变风量系统等等，这里有小小的秘诀，传统的风机盘管中央空调系统，它要另外配一个新风系统。大家多数关注风机子盘管，但忽略了新风系统，所以要问新风量没小时是多少。

作为现代办公室的层高对空调的选择有比较大的限制，如果说它建筑层高达到4米05以上可以有条件去选择变风量的VAV系统，是变风量的，这样舒适度会非常高，它的空气系统可以用变风量来调节。

作为调整的二线写字楼，因为建筑层高的限制3米9到4米左右，用风机盘管，这样要另外出一套新风系统，可能层高会降到2米7左右，这物业等级，跟大家分享小小的常识数据。

海信空调会带来一些小的专业宣传片，请大家分享。

（播放VCR）

【主持人】：谢谢，本来我们下面有一个环节请SOM老总来讲城市设计和规划设计的，因为一些原因他没来。我把一些我理解的讲解来跟大家分享一下。

跟周学望先生是十多年的老朋友了，合作一些项目。从单体设计，一直到几次在上海开的交流会，我也是想从几个方面来跟大家分享什么是好的建筑，什么是好的规划设计，怎么样买房子。从设计师角度来看怎么看这个问题。

现在有一个观念一体化设计，以终为始，从建成的用户角度来看，最终结果是好看、好用。我们归纳为7个方面来看。规划设计、建筑单体设计、环境景观设计、室内设计、所有的标识体系设计、视觉识别系统设计，所有物料方面在整个跟客户接触品牌营造方面，销售物料管理方面的设计，也就是行为体验的设计、物业服务方面的设计。7个大的方面。

在7个方面里可以系统比较不同的物业，然后来进行你所需要的选择。规划是在跟城市结合的问题，以及规划区域内建筑组团之间，建筑与建筑之间的一些和谐并处关系，更多是一些更大的系统，朝向、垂直和水平方向做社会资源的平衡分布，来达到一个最佳的系统平衡，所以规划成功这个建筑才有未来，如果规划不成功，整个社区和建筑有很大的隐患，这是规划层面。

二，建筑层面，建筑层面主要是解决了自身的系统平衡问题。规划和建筑的尺度级是不同的。讲到规划的话，这里局限在建筑级的规划，而不是城市级的规划，可能数量级是几十米，几百米，或者说几千米的数量级。

但到了建筑级，可能是几米，几十米，或者是

1、2百米的尺度级，层高啊，社会管线排布可能是几十公分，几米，离人更近了。包括车行、人行、货流、物流等等，这是建筑级。作为用户很关心的东西是什么呢？建筑的外立面风格，建筑的设备设施标准，人在公共空间进行交流和使用时候，比如说入户大堂，交流空间，电梯厅，公共走道这些东西是我们设计师需要严格把握的。再到深处到了用户空间，商家的用户空间，等等。

第三个大的领域环境规划，环境景观。环境景观这一块其实融入到了建筑内部，建筑室内。环境景观要上天内地，建筑是环境的景观，景观是建筑的景观，这是一个很有趣的意向。

做开发项目时候会反复地从环境，从规划到环境，可能胡总都不知道我们已经跟华通有合作了，跟樊总日立也有合作，他们可能都不知道。实际上交流过程当中有很多有价值的建议。一个项目成功有非常系统的一个权衡控制来得到实现。

最重要的第四点是室内，室内称之为叫人居的友好界面。室内不仅是硬件，还包括软环境，以及建筑物理界面，可以感受到声光电，平时感受比较多的是室内设计风格，各种材质、光影，软硬的接触。

后边再有一些关于平面视觉设计，销售过程当中，比如说大家经常接触到售楼处，样板间等等，这些是让客户感知未来物业所呈现状态的过程体验。

物业管理阶段大家都很清楚，就是在运营阶段要有非常好的一个物业服务，所以现在经常讲管家式的服务，请仲量联行，Parker White先生的仲量联行等高端物业管理，形成一个系统的物业品牌效应。

其实作为发展商我们在思考一个问题时候非常系统，当然一定会有缺陷，在有限的投资，有限的认识，有限的工程技术的约束下总是会有缺憾的，但我们致力于不断地提高、改善，最终达到用户投资商和建设商之间的系统平衡，这样才会形成一个良好的商业循环。用户满意了，才会买单，彩绘有发展商的收益，才会有持续循环的再投入。大家身处大上海，上海不是中国的，是世界的。我每隔1、2年走一走上海，发现有巨大的变化。

包括现在绿地的外滩汇，昨天晚上走了走，有一个感受，把很多封闭的室内商业地产变成开放空间，这样提高了得房率，降低了能耗，也会给客户一个非常有趣的空间体验。比如下雨时候会看到雨水降落到中庭内部，这也是一个有趣的新体验，带来了新的商业模式和新建筑能耗测算的成本结构。这是在实践当中不断地总结经验。

今天很感谢主委会给我们提供这样一个交流的平台，也请到了嘉宾跟大家有一个互动的环节。我想问一下下面的朋友们有没有需要大家做互动的，我们有一个很短的，5到10分钟的简单互动有没有一些问题需要交流的？

好，如果没有的话，因为时间关系，那我们今天就到这里。感谢各位嘉宾，也感谢各位能够坚持到最后的朋友们。今天我们就这样。谢谢！

（结束）

会议主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会 

会议时间：2013年5月31日

会议地点：绿地万豪酒店 C厅

    【主持人】：下面开始我们今天下午的会议，首先我先介绍一下Peter  Mitchell先生，Peter  Mitchell他是在日本工作了十年，然后到中国差不多两年的时间，我们是非常好的朋友，他今天的主题是《我们的机遇在哪里》。

【Peter  Mitchell】：非常高兴来这里做演讲，几周之前他打电话跟我说，要我来谈一谈亚洲地区的一些状况，所以我今天会重点把它讲一下，我们的时尚品牌跟房地产的关系，我也曾经邀请一些朋友参与我们的时尚秀，今天我来讲一讲，我们在快速时尚品牌界面临怎样的机遇，如何在商业地产在购物中心展开不同的合作。我先来解释一下我们所做的工作，我们是有一大展会，是一个时尚展会，我们会召集很多的品牌，都是一些时尚品牌，让他们聚集在一起来创造出一个平台，来给更多的消费者选择。能够提供高品质的产品，供消费者选择，实际上我们所做的工作就像红娘一样，把时尚品牌和市场上的买家做一个桥梁，我们的背景就是我们曾经是NU品牌旗下，在中国也是一个很大的品牌，现在在全国有18家门店，我们都处于不同的购物中心，其中我们所在的领域就是行业秀，这个就是我所主管的业务，NV集团去年被认为是中国第20大品牌之内，同时我们NW的行业秀在亚太地区也有背景。另外我们还有一家公司，叫亚太地区公司，它是最大的亚洲地区最大的展会组织方之一，不管是在中国还是在亚太地区，同时也在全球第二大的公司，叫UVP公司，这也是很自然的一个步骤，就是WBM也是非常强的展会的背景，我们有一些展会的经验，但是有更多的时尚品牌的经验，所以两者组成了公司，那么在两方面来讲，我给大家讲一下我们的一些理念。

    我们要了解一下中国正在发生的情况，大家都知道中国有全球最大的人口，同时也是全球发展最快的经济体制，中国有非常大的年轻人群，他们年龄在20—35岁，我们称之为80后这一代人。同时还可以看到，另外这一代人他们有最多的可支配的收入，因为我总是喜欢做一个比较，我一般非常喜欢先看看自己，我是来自于欧洲的葡萄牙，我相信中国的人群应该比欧洲国家的人更受到溺爱，他们的组父母都在溺爱家中的独子独女，所以他们有能力去买我们欧洲的青年买的东西，所以中国的青年是有更多的数量，所以他们对数量的需求比对质量的需求更高，我们在中国质量有时候并不是那么重要，但是如果你要跟人家有所区别的话，你一定要提高质量而不是数量，所以中国现在也慢慢提高质量，虽然中国有很多人都是相信说，我用的东西越多就会越幸福，但是他们现在渐渐地更去注重质量。我们现在是在上海，这是上海20年前的图片，我从来没有见过这样子的上海，我不知道过去的20年发生了什么样，但是在座的各位很清楚的，这样的变化会很大的变化，但是从业务的角度来看，这就意味着这是更多的竞争，可以看到人口数量的增加，因为更多的人在进行跟我们竞争，不管是零售商还是购物中心，你必须关注你所发展的业务是什么，不管你是在什么业务当中，你总是有别人跟你在竞争，如何能够让自己脱颖而出呢？这不仅发上海的情况，这样的情况在全中国都在发生，这样的情况都在各地发生着翻天覆地的变化，那么我如何脱颖而出呢？在这里我特别想指出一些发展当中的机遇，我们再次看到我们的时尚界，这也是我比较了解的一个行业，实际上也代表着很多的零售业，有很多的购物中心，都有很多时尚店所组成的。它是全球第二大市场，有很多的品牌都纷纷进入中国，但是他们不知道如何在中国获取机遇，中国是一个非常有意思的市场，我想它是全球唯一的市场，男人在时尚上面花的钱比女人还多，这简直是难以置信，中国的男性变化很快，但是女性对时尚的追求更多。

    那么市场非常快速地进行演变，过去是运动装，我们可以看到如果你进入一个品牌店的话，你看到阿迪，李宁、耐克迅速地转换为休闲装，不同的场合进行不同的事件，比如说从办公室到其他的场合都可以穿同样的衣服，在这方面也有很多的机遇，我们看到这个市场在不断地提升当中，现在是一个更多的机遇质量的市场，人们不仅是去买一条裤子，一条牛仔裤，它需要特定品牌的一条牛仔裤。所以我希望放更多的图片让大家不至于那么的乏味想睡，这是对中国的一些认识，其实这是我们过去的上海我们所记忆的城市，是这些图片里面所展示的上海，我们去淮海路，或者去南京西路，特别是在一级城市，我们可以看到络绎不绝的人都在寻求一些新的理念，新的东西正在发生的情况，你如果每天去看新闻的话，看到一些品牌不断地在成长当中，其实都是一些奢侈品牌。我们可以看到另一方面，出现了对本地社会认可的一个下降，也就是说我们不想用本国的品牌我们想买LV的品牌，跟阿妈呢的品牌，但是Logo的品牌在降低了，这里存在品牌的降低，这里是机遇风格而不是Lgog的品牌，过去有更多穿运动装，还有另一断是阿玛尼，都不断地被一些注重风格的品牌所淹没。所以这是市场上发生的一个重大的改变，谈到我们时尚业，你可以看到，从原先的一个店面卖一种品牌的形式，转变为现在一个店面卖多种品牌的转变，除了这个之外，我们还看到了网上店面的一个新的网购形式的出现，它跟线下的零售形成了一个竞争，我相信大家对网购都了解，它目前已经成长为购物中心最大的一个竞争对手，因为大家知道很多人现在他到购物中心的唯一目的只是为了能够品尝美味，然后看一下最新的一些时尚的衣物是什么样的，最后他们真正购买是在网上购买，这种事变得越来越流行，而且也成为人们零售消费当中的一个重要组成部分，这也是诞生于两三年前网购的一个形式，变成了购物中心的一个最大的竞争对手，那么之前的话购物中心完全不需要担心来自于网购的威胁，但是现在确实是购物中心不得不去直面的一个竞争。

    所谓的购物中心来说，他们不仅要关注其他的购物中心竞争，而且还要担心跟网上的购物中心进行竞争。那么回答这个问题，应对这个问题的挑战方法，那么第一就要改变适应，我给大家举一个意大利，如果你购买一辆法拉力，基本上你只能够购买红色的法拉力，因为没有其他的颜色。但是在中国你可以购买粉红色的法拉力，为什么呢？因为中国消费者跟法拉力公司说，我需要购买一辆粉红色的法拉力，那么法拉力公司很爽快地就说我没问题，我们马上生产一辆法拉力，但是在意大利你却做不到这一点，如果你开着一辆红色法拉力的话，意大利会不同意。这是两个不同的区别，那么拿波斯顿的品牌形象，如果到了欧洲英国把自己的品牌设计进行了一个修改，也就是说你要针对不同的市场，你需要做出新的改变以适应当地的市场竞争情况，从个人的角度来说，我可以跟大家分享以下的经验，我现在发现我到宁波、杭州、沈阳我觉得令人非常枯燥的一点，就是那些主要店面的形式差不多，我觉得购物中心必须做到差异性的话要做很大的问题。第一点，现在一个新的趋势的出现就是单一店面中出现多种品牌，很多人对于一个店面对应一个品牌的销售形式已经感觉非常的枯燥了，那么如果说你到法租界区的话，你可以看到，已经出现了这样的一种新的趋势，在中国的话这也就表明中国已经诞生了单个店面，多种品牌的趋势。有的时候，同一个品牌在不同的城市，它所销售的店面的名称有可能是完全不一样的，那么比如说我到了一家店面之后我可以看到，有来自多个不同品牌的服装销售，再也不是原先的单个品牌的景象了。所以，这样就能够增加购物中心的吸引力，然后会引导更多的消费者垢污。

    给大家举一个例子，比如说我买牛仔裤的话，我希望有50多个不同牛仔裤的品牌，我们把所有的牛仔裤的店面都逛完呢？同样一个道理，消费者希望能够实现一站式的消费，到单一店面就能够进行不同品牌的比较。第二、时尚的话要跟设计和生活方式联系在一起，比如说我作为一个消费者，我不仅仅要去购买牛仔裤，我还要购买一本书，我还要购买音响也就是说，消费者越来越强调消费体验，如果说你的购物中心不能够提供这样的一些体验，那么消费者就会进行网购，因为网购不能够提供任何的体验，如果你能够提供非常棒的体验，那么消费者就会愿意到购物中心去体验。大家可以看到这些辣椒，它非常的引人注目，这是在购物中心的底楼所出现的这样一个布置的情况，另外，就像之前所说的，设计和生活方式进行紧密的联系，你到一家店面，一家购物中心，你只需要逛一家店就可以买到的话，你就可以经常到这一家公务中心进行垢污，因为我可以买到多种不同的产品。第三、我们公司可以帮助到各位一点，对于新的品牌，消费者会对原先的品牌感觉厌倦，因为有的消费者觉得我再也不想从原先熟悉的品牌购买产品，我希望市场上能够出现新的品牌，那么我觉得这一点是我们公司可以去帮助大家的地方，我们可以帮助大家开发新的品牌，新的产品，我们会组织贸易的展览，贸易的展示，这边是我们去年展览当中拍摄的一些照片。

    接下来我还有关于展览的一段视频，我不知道这边能不能成功地播放。这就是我们公司一种业务的形式，我们在全世界各地进行一个观察考察，我们去那些时尚之都进行调研，最后我向市场推广这一条信息，我们会把市场的重心放在中国，我们希望有国际性的品牌参与到我们的产品展览当中，同时我们会有一线的中国产品参与其中。所以，总的来说，我们能够为市场提供新的想法，新的品牌。就像我之前所说的，另外一个非常重要的一点，大家必须要强调自己产品的质量，质量的话是最为重要的，是所有的需要考量因素当中最为重要的一点。那么这就是去年的一个展览的情况，我们已经做了四年的展览了，非常值得我们开心的一点就是差不多6个星期之后我们会召开新的一届，也就是新的产品秀，差不多7月份在上海召开展品会。最后在我的演讲最后，我给大家介绍一下我们的展览当中，一些产品是什么样，就像之前所说的，包括中国在内的品牌进行一个展示，差不多分为五大展区，我觉得在中国市场上来讲的话，产品分类是一个重要的一点，因为很多消费者他不希望不同类型的产品堆在一起，他们希望有产品的分区，就像之前所说的我想购买一条牛仔裤，那么消费者希望看到不同品牌的牛仔裤，所以我们有牛仔裤区，有现代服务区，还有一个非常小的展区是专门为房地产设立的，也就是说对于地产行业的，特别是商业地产行业的同仁来说的话，这是一个展示你们产品的很好品牌。对于所有的参展商他们非常乐意在这里参展，最后我想给大家介绍一下，我们今年展会当中涉及的品牌，有可能这些品牌大家不熟悉，但是它在韩国和日本非常有名的品牌，但是这些公司的专业人士对于时尚和产品有一个非常专业的认识，这些品牌可能在未来的几年当中会进入到中国，在美国的牛仔裤市场，前三大品牌，他们首次在我们的展会上展出了他们的产品，这个牛仔裤的品牌是一个非常时尚非常酷的牛牛仔裤，另外我们还有来自与巴西的拖鞋品牌。这个鞋它是来自于欧洲的生产商。除此之外， 他们展示了多种不同类型的鞋类，包括了城市休闲到高端的。另外，M也是一个非常高端的意大利的鞋，一双鞋差不多要花5000元人民币，另外我们还有来自于中国这样一个品牌，它是来自于中国的一个家时尚品牌，也是一个高端的品牌。

    最后我想给大家介绍一下，现代服饰和高端服饰，因为这两个品类的品牌，都做了很多的研究，他们的产品是比较昂贵，LSB它是来自于韩国的高端品牌。最后我想诚挚地邀请在座的各位参加我们下个月在上海举办的展会，对于各位来说重要的一点信息就是大家必须要去关注多个品牌，你还要去确保自己的店面能够跟其他的购物中心进行一个区别化，你还要在你的购物中心当中开辟出新的天地，而不是简单地把所有的店面做成时装的的店面，如果你们不能给他们很好的消费体验，他们会选择网购。另外，你必须要引进新的品牌，不然的话他们会抱怨说，我看到的这些品牌，在不同的购物中心永远都是一样的，觉得在这些方面，我们的展览是能够给大家提供具有建设性的帮助和意见，非常感谢大家听完我的演讲。

    【主持人】：非常感谢Peter  Mitchell先生和我们分享了他的时尚理念，接下来我想把时尚进行到底，我们Peter  Mitchell很有激情的画面和图片，大家也可以在上海周边去参观一下。下面，我们请香港新世界购物中心的陈总经理为我们一起分享，K11购物中心案例分析：艺术+人文+自然。陈先生有25年的管理经验，大家也知道K11他就是最高的提出者。现任香港新世界集团旗下购物中心的业务总经理，K11艺术中心是非常著名的品牌，它将陆续登陆广州、宁波、沈阳，希望能够带来不同的购物体验，我们有请陈健豪先生演讲。

    【陈健豪】：谢谢大家，我叫陈健豪，我说的像是连续剧一样，因为等一下跟大家交流。很简单，其实当我们看到中国零售的行业在发展的时候，我自己个人的感受，因为我去过很多的大城市，包括国外，其实看着香港零售的成熟度，我们觉得很惊讶就是以上海为例子，基本上在上海5年所发展的零售，等于在香港永乐20年的发展，很简单，包括我们上海大家到一些街边小店，没有什么购物中心，这些街边的小店，卖衣服、杂货，慢慢我们开始在上海其他城市也是一样，我们有很多的百货，香港也是一样，20年之前，我相信在座的很多朋友都去过香港，铜锣湾很多都是其他的百货，其中都是一些百货的模式，然后再过一段时间，要盖一个购物中心，其实我们看到其他的城市也是一样，不管是日本、韩国、包括香港这些城市都是一样，都是经历过一段时间，在这个时间变化很大的。中国有一件事情跟其他的国家不一样就是变化很快，现在大家看购物中心的时候，我们有看清楚我们社会想要什么，我们现在的社会不单单是买货，买东西，基本上就是我进去，我已经选好要买什么东西，然后另外一种目的性消费就是百货大减价，一年可能有两三次的大降价，然后打折打得很厉害，慢慢消费者因为成长的太快了，我们信息也很快，大家在成长的时候，我们发现很多消费者不单单是购物，他需要的是一种很不一样的东西。所以跟大家讲解的时候，在中国统计一块，现在在中国面临很多的购物中心，面临的情况是基本上每一个商业都是一样的，如果一个商业是做奢侈品的，那么购物中心A和B是一样的，而且购物中心是做快时尚的，所以说很多都是一样的，基本上都是这几个品牌，所有的购物中心为什么都是一模一样，所以当我们认识到购物中心业务的时候，我们开始发展到一个新的业务线出来，这就是我们提供出来的品牌，就是零售上面的消费。

    新世界集团，可能有的朋友听过，有的朋友不熟悉，周大福就是我们起家的一部分，我们先是做零售起家，1700家慢慢从零售到地产，可能你们的公司跟很多的开发商一样，我们是从房地产起家，我们从香港开始，一直到今天我们有很多的百货，新世界百货大家肯定听过，但是上海我们是巴黎春天，我们在上海的10家巴黎春天，其实就是新世界百货，因为我们不可以由新世界百货这个名字，所以用的是巴黎春天。所以中国总共有40家，我们一步一步发现，以前新世界百货到百货，我们是有在发展这个业务，但是我们要发展另外一个购物中心，所以我们慢慢地开始注意到做了很多的调研，我们也做了很多的研究，我们新的品牌就叫K11，而K11跟其他的有什么不一样？其实我们K11是做品牌的，很多人以为是做购物中心的，其实K11，我们所谓的购物1区中心，如果大家看到我们现在很多的业务，包括有做办公楼，我们也做公寓，我们也做零售，现在的零售很大，但是我们做MTR，就是品牌组合店，但是我们品牌组店不一样，我们培养本土的服装设计师，在中国有一个很大的规划，把我们零售，我们干很多的国际品牌合作，如果今天有朋友去看K11的话，会看到很多的国际品牌。我们有一个很大的愿望，在中国本土有很多的设计师，当然今天的形式不一样了，之前都没有很啊的平台给他们，但是我们现在做的品牌就是香港本土的服装设计师。然后我们会设计一些服装，可能设计一些小公司的饰品，但是我们要做商业的，商业是我们要利用的，另外一块就是非商业的。很多人问我，K11要打造一个体验式的消费，问题是我们要消费者体验什么？可能有的人是体验的是什么东西，但是对于我们来说，怎么发展怎么快，我们看到蛮空白的地方，以为这个东西消费者不懂，当我慢慢跟你们接触了以后我们发现会比较很接近人群。但是另外一块我们会培养这些艺术家，当我们做商业的时候，当我们把它结合的时候，我们都会有一个报表。所以我都面临一个同一个问题，我都要跟公司说我可以拿到多少的回报率，我们的投资什么时候赚回来。其实我们做艺术这一块都是各个行业去做的。

    我们有艺术村，为什么我们要建艺术村，艺术村什么概念？我们一般很有潜力，很好的人去艺术村，中国本土的。然后我们给他们提供资源，我们在未来的21位艺术家里面，在武汉2012年初开的，里面我们去了11位人员，如果大家可能没有知道很多的艺术家，可能连住的都有困难，连生活都困难。所以我们在这里，我们都是培养这些年轻的艺术家，等我们以后再合作上面可以有更大的合作范畴。然后我们可以再去培养，我们很多的新的品牌都可以带到商场里面，我们培养新的艺术家，所以现在我们有两个艺术村，都是有我们自己的土地，有我们自己去盖，这是一个比较长期的合作模式。我们在上海淮海路1月18日，开始营业，如果说跟大家在座的人比可能就会比较小了，以前香港信息街大厦就是在苹果店这边的楼，如果你们在上海可能会知道，如果你们看到chi，可能会看到有中餐厅。然后我们在这里改造的时候我们有困难，当然，结果对我们来说，这对中国的意义很重要，因为我们真的把K11推出来，我们到2018年中国有160万平米我们最大的K11可以建到650平米。我们在这个小的地方里面，我们没有一家超市，很多时候我们做商业，我们首先要做一家距离店，我们要一些国际品牌，我们的奢侈品牌和其他的奢侈品不一样。我们可能有3000平米的地方可能会做一个艺术交流，如果做超市什么时候最需要？大家现在都是需要一个很不一样的购物体验，我们打造了一个3000平米的艺术中心，但是在这里面我们除了艺术展览以外我们做互动，我们一直说体验，体验是什么？就是互动，我们允许我们的消费者来到K11，所有的都是互动，然后艺术展览有工作方，我们消费者他们都可以进行体验，所以这就是一个互动，我们通过艺术空间，现在有很多消费者过来就看艺术展览，但是现在大家在照片里面看到的艺术空间，其实在这个里面我们都有很多的艺术品，这个艺术品我们是把它融合在里面的，当你走这个饰品的时候，它会融合在一起的。

    刚刚说了很多所谓的工作方，如果从商业的角度，刚刚从艺术的角度说让艺术和商业结合，我们提供给大家体验的消费，体验的消费好处是什么？我们消费者不断地回来，他会在商场里面所花的时间比一般的商场时间长。我举一个例子，如果一个朋友对商场感兴趣了之后，他来一次之后还会再来，他们会不断地回来，包括他们的妻子，包括他们的小孩。其实在中国，有很多的小孩出来，有的小孩是有爷爷奶奶、父母等等的照顾，我们其实跟小孩的互动，反而是可以把成年人拉过来消费的。但是我们这个艺术展，其实这个楼我们要把一个很大的水晶瀑布，今年24号我们在那里做了一个表演。我们这边的主题它很有特色，比如说从中国、澳大利亚过来的餐厅，从日本有一个75年的老牌，其实我们餐厅根本都不互动的我们的四楼全部都是互动的，包括上海天气很热的时候，上海下雨的时候，基本上是全变化的。我们这栋楼改变了一部分的建设，做了一个屋外的餐饮地方，我们在商场里面有种菜、我们在商场里面种水果，我们背后教育的目的，就是希望给他们教一些现在吃的东西，教他们叫有机，什么东西叫安全。现在中国食品的安全是大家很关注的，所以说，我们现在开始了很多互动的课程，小孩来参与，你们有没有发现照片里面一个成年人都没有的，如果我们照顾到小孩的时候，一个成年人都没有参与的。还有一个好处是都市农庄，比如说刚刚讲到的他们种草莓，种草莓了也不是一天就能够吃的，这样的话他们就会经常回来照顾它，每个礼拜都会过来一趟又4—6个的成年人陪他过来，这就是一个商业的原因在里面。

    由于今天的时间关系原因，我没有说太多，但是我需要强调一点，在我们那边说到很多的文化的理念，其实连我们的租户都展开了互动，我举一个例子，在中国同期化很严重，在我们那边来讲奢侈品对我们还重要。如果大家有机会会发现，同一家店铺都不一样，其中有很多在中国是没有的店。举一个例子，因为我们是做艺术的，大家在这个行业有经验，可能大家时不时地听到一些M，它有一个品牌的家族，作为大的艺术收藏家，而这个艺术互动在今年的8月份出来，而且慢慢地会有很多在中国没有见过的事情，因为我们所提供的平台很不一样，消费者来到这边，不单单是消费的体验，品牌，包括我们住户本身可以提供什么样的体验，包括奢侈品，包括服装，我们很有意思的就是ABC的方式，其实另外淮海路有很多的办公楼，如果每天基本上6点钟下班，这些OL每一期都有回来，因为他们重复来，因为现在大家都很开心，做做面包、做蛋糕。所以很多朋友是跟住户做互动，所以通过体验式消费，我们可以由更多的人来参与到这个里面来。我希望接下来能够有更多的机会跟大家交流，谢谢！

【主持人】：非常感谢陈先生跟我们的分享，下午的时候大家可以在现场感受到他们传统的零售里面发生了哪些变化，当时我们陈先生也讲了，我们也听到的他心跳的声音，那么我们也一起来听一听心的体验。那么下面我们开始进一步地讨论，从零售、创新的角度，还有我们商业发展的角度，我们来看一下，我们怎么样提高自身项目的定位，还有对于今后商业成功的吸引力，更成功的判断，等一下我们做一个主题的探讨，大家可以互动，请工作人员先准备一下。

    【穆健玮】：北京和美商地投资管理公司，我们也是专门提供综合服务的一个服务机构。

【洪万康】：台湾总裁特别助理，大家知道台湾润泰集团，成立于1996年以最直接，最生活化的方式为消费者服务，在全国有40多家连锁店，在上海开始发展，目前已经超过了60家分店，在2001年和欧尚集团合作更进一步迈向了事业化的连锁公司，目前在消费领域中有非常好的口碑。

    【程忆沧】：是渠道发展总监，UR快时尚时装有限公司，他是主要负责招商业务，先后参与国香港港会项目，上海来福寺的项目管理。在2005年的时候参与一些时尚品牌方面的工作，在2012年加入了法国时尚UR品牌，取得了亚太地区的发展工作。首先有请程先生上台，UR计划在2015年发展到150家店，我们现在可以和程先生互动，来感受具体一他们对于目前时尚消费，这方面的一些具体的问题，大家也可以进行提问，我本人也先就坐，我们等洪先生一起，大问题小问题一起问。

    【穆健玮】：我们先开始，我们请程先生能够就UR全国的基本情况，另外法国时尚志愿集团，在2015年要发展到100家店，同时还要进军到东南亚等等，那么先请他介绍一下UR的整体情况，以及他们对中国快时尚的理解，同时对所谓的线上线下的发展的趋势，消费者的特征讲述一下。

    【程忆沧】：谢谢有这样的机会，给大家介绍一下UR品牌，我们现在在全球范围内，包括在国内为数不多的做以时尚为主的快时尚品牌。为什么这么说呢？自从快时尚这个概念出来之后，大家还是比较模糊，快时尚到底怎么是来定义的？如果用UR观念来定义，它有四点。第一、它的店铺要够大，1000平方米我觉得是比较折中的。第二、它的货品数量非常快，以前我们做服装的都知道，可能是以季度甚至是一年两季，现在快时尚的标准是以周来计算每个星期要上多少款，三位数的几百款的数量。第三、性价比高。第四、店铺里面的SKU数要多，基本上满足消费者的所有需求，这四个点就是从UR角度来做的定义。如果大家把这个纬度去套到底这些快时尚品牌上来，可能有一部分不是真正的快时尚，而是一个只满足了几个部分其中几个纬度，所以我们自己觉得可能在全球范围内，在坚持这四个基本点的作用，应该不超过4家。其他部分可能在某些方面，它的翻新速度也够快。

    【穆健玮】：SKU就是库存单品，就是非常多，所以要搞一点装修补贴你们就不要在乎那个钱，人家付出那么多的成本那个装修费算什么对吧。

    【程忆沧】：对的，大家都觉得服装利润很厚的，但是我们做快时尚利润是最薄的部分，因为我们要花很多的钱在物流、库存等方面，我们的特点是量多，比如说同样一个服饰就是基本上就是单款。

    【穆健玮】：刚才我就在想，人家一个库存的量，每天就是来回的打车，好像是坐地铁的票，假设有6块钱、7块钱算什么，人家一年要花多少钱去对吧，所以你的那些装修补贴折算起来每天就是几块钱的事，但是你贴两百万、三百万就更多了。程总你大概讲店的规模、装修补贴。

    【程忆沧】：我觉得第一个还是看中城市及商圈，以及开发商的背景，其实我们考量一个地方的因素还是挺多的，除了硬件方面的因素之外，还有管理团队，运营团队也是很重要的。目前为止，我们非常重视线下店，这也是未来购物中心一个非常重要的寻求突破的点，刚才陈总也提到了，这个购物中心到底给消费者提供了什么，难道购物只是店一点鼠标，快递送过来就完了吗？这也不是一个非常健康的生活态度和生活节奏，所以我们还是觉得，虽然现在电商的发展速度很快，但是它一段时间之后还是会回归到需要一个跟人接触，需要呼吸新鲜空气，需要很大的社交圈里面去享受生活的模式。所以，从UR的角度来说，我们现在还是在一二线城市，再寻求一个布点，但是在未来我们也尝试一些三线城市的变化，我们在定位、面积、包括产品搭配方面都会有一些创新，如果这个模式成型的话，我们未来会加快三线城市的布局，但是未来我们还是觉得三线城市未来会是一个增长的新亮点，所以2015年100家店也是一个目标，但是基本上我们不会在一个城市里面有非常多的店，  可能在面上会铺开一些，这是我们的一个策略。

    【穆健玮】：我们把话筒转给我们的老大，我们今天的主题跟洪总介绍一下，零售业创新，特别是目前电商的冲击下，还有城市综合体的发展情况下，我们有的开发商，有一点摸不着头，找不到方向，要多大有多大，有的走错方向了，所以我们要严格地，特别是这种大店，我们要进行一个第一时间的沟通，我们最近也知道，大润发1996年进来以后把最先进的理念带进来，最近我们听说大润发进行了产品的升级，它可能要出很多的新的内容，我们请洪总介绍一下，大润发有哪些业态上，还有品种上的变化。

    【洪万康】：大家好，目前我们作为大卖场来说，有很多人说到电子商务对我们有没有冲击，电子商务是一个新的形态，实际上它是一个新的服务方法，我们大家都清楚，作为服务行业来说，在股票市场叫红海，什么叫红海？就是风险很高的。我们每天打开我们的店门，不知道今天来多少客人，也不知道今天的生意好不好。但是如果我们把问题想清楚了，我们可以永远站在这个市场上。首先谈谈我对零售行业的一些想法跟观点，我们从大的角度来看，所谓的服务型行业，我们的核心思想就是如何为顾客去着想，为顾客服务。但是我们现在很多想钱的多，思想很多，从政府层面来讲，也是集中精力为什么呢？也是为了政见，我们在凤凰卫视看了一个电视节目，我不知道各位有没有看这个节目，陈贝尔说：在贵州大力推动叫城市综合体，我在想这个人肯定不懂，比如说有医院，办公楼，有公园，城市的公园都具备了，这个叫城市综合体。实际上他讲的我知道，讲的就是购物中心，所以现在很多人把城市中的几个购物中心都分不清楚。另外我们做商业的，首先要考虑到，我们的人口支撑，现在已经出现了很多的问题，我曾经也去过一次规程，一个是苏宁、另外一个是百货，中间还有韩国城，娱乐城，到最后全部都是空的，很难看的。但是是不是可以去做这个？可以，所以我看了以后我跟包罗的老板说，我可以做一个角，就是做超市，这个城市的人口做超市是可以的，我觉得当地的人口支撑可以支撑另外一家店，到今天我觉得还是挺好的。为什么会很好呢？我觉得首先就是定位，所以我觉得现在很多的房地产公司，从不动产业转向了商业地产，因为他跟政府谈，地价拿得便宜，政府希望大而全，要有政性，一个小的镇最好可以建一个12万平方米的购物中心，这不符合商业的模式。比如说大卖场，我们大润发我一看这个城市，没有20万人我不去，为什么不去？人口不够，我活不了，我不是标超，所以我们说做百货有百货的人口中心，做超市的有超市的人口中心，所以我们要有一个很清晰的定位。作为电商来说，一般都是自己的店买自己的品牌，一个你到我的店里面买东西拿了走，另外，你通过网上购买之后我送到家里面，实际上换了一种服务的方式，更方便顾客。所以对我们来说电商并不可怕，只是我们有一个服务的加强。所以大润发有很多人问我，要不要做电子商务，我说一定要做，好的方法出来为什么不学呢。我们如何让顾客满意，我们作为一个零售商来说，我们把角度放在顾客上来考虑问题，我们才能活得久一点。所以，刚才我们主持人问所谓电商的问题，我就给大家回答一下，电商对我们的冲击比如说你去麦可乐，电脑点击一下就可以送到家里，所以有很多东西是可以替代，有很多东西是不可以替代的。

     另外说到创新，我天天在了解顾客的需求，现在大家都知道，了解顾客需求满足顾客的要求，这是我们做零售行业的基本原则  但是现在有很多认不是这样在想的，他了解顾客不让顾客满意。为什么不让顾客满意呢？因为他想钱，做假冒伪劣商品，怎么做虚假广告等等。但是顾客是欺骗不了的，你永远要诚实地对待顾客，你才能生存在这个行业当中。对于创新的问题，我们一直在想，什么叫创新？实际上天天在揣摩顾客的需求他的想法。比如说我们现在大型卖场，我们都在做很多的自由卖场，所以不是任何人都可以买到我们的产品，这就叫差异化定位。如果我今天自己建立了自己的网站，自己的电子商务，只有通过大润发的电子平台才能买到我的东西。所以每个人都有生存的空间，所以大卖场还会发展，并不是说它会消亡，很多年大卖场出现的时候，大家说百货公司要消灭了，我们现在对百货公司的定位也不差，以前百货公司家电也是相当大的一部分，现在很多百货公司的家电没有了，吃的东西也有，包括建材都在百货公司买了，但是现在不会了，因为现在分工越来越专业化，所以所谓零售行业的创新，实际上我们根据顾客的需求，不断地去聆听顾客的要求，改变我们的方向。我先讲到这里，如果大家有问题再要了解的，我们再沟通。谢谢！

    【主持人】：我的左边是大店，右边是一个小店，实际上我们应该这样讲，我是做专业策划和招商运营的，实际上我们可能对面有很多的开发商朋友，开发商更多的时候是受到土地、条件的制约，还有资金方面的约束，可能更多的经历是在忙于实现一个产品的投资情况。那么忽视了商业未来的生存考量，更多的时候是想到把地拿下来，能卖得赶紧卖，这个时代我觉得过去了，虽然从用地的选址，不管是相对性物业，哪怕你销出去你还是要做买卖的，只不过是大业主变成了小业主，它只是所有权的改变，但是它业务的性质没有改变。我们不管做大店小店，我们在做商业物业的前期定位，中期得细致规划，一直到它最后的产品交付的时候，都有未来的考量生存。因为你卖多少就多少，因为商业是要持续晶莹的，10年、20年、40年，中间还有一些维修更新等等。由于它有长期的收益，当然有未来的收益权来决定它的资产质量，资产价值，所以比较慎重。那么在这个过程中，要花一定的经历去做，人家说，我投资商投了，我爱怎么做就怎么做，跟你什么关系，实际上跟这种有实战经验的第三方策划公司，第一个是减少成本，第二、我们每天都在了解，每天都在沟通，这就是他们的选址要求，  还有对零售市场，当地的市场进行区分、细分，然后结合你在城市中的未来消费，是否符合于这个地方它的潜在市场的零售的组合，那么我们来设定提炼你的建筑形态，店铺的相关规范，然后再深化到体面的布局里面，再布局空间上，还有未来整个位置的业态方面，它的舒适度，客流量等等，这种成本的付出是应该的。这就像对土地和建筑材料的投入，对精细的商业投入也是很重要，所以你不要说工程建设很简单，土地拿过来占百分之几，营销成本2%，还是3%，商业地产里面，我建议一定要有一个单独的预算，这样前期的规划或者营销策划，它必须要有一个商业的定位，而且要丰富。那么在这里面我们说万达，他找到了自己的设计方案，在现代大家讲已经源源不是这个阶段了，我们要做什么呢？我们的提炼更大，精细度更高，我们可以看到，你的规模，你的体验不可能像万达这样建立很高的部门，你需要再找好的合作投资机构，来完成项目产业链。所以一个成功的商业平台项目，它应该也是一个产业链合作的最终项目。

    比如说我们在全国有很多的项目，我们首先把我们对项目的判断，基本选址的信息，发送给相关的投资公司。还有一些定位比较高端的，我们可能会HN，UR，优衣酷都要做一些整合，在第一时间告诉你合适不合适，可能要根据你的资本，姓张还是姓王是没有关系的，这是市场说了算。很多因为我姓张所以我说了算，因为我姓李，我尊重市场的选择。所以说你对社会还是要负有责任的，所以我们还是要尊重市场化的运作，把我们的城市综合体时代，把我们上一期讲的城市综合体的时代，我们要更多地要科学地、理性地、尊重地看待市场，我们要获得更多的理性成功。下一个环节我们把话筒交给在座的朋友，看看大家有没有什么问题，如果有问题的话可以随时提出来。洪总的时间也非常难得，大家想了解洪总或者大润发有什么新的想法都可以提问。

    【洪万康】：没有要沟通的，那我自己就随便讲讲，大润发到现在为止，我们经历了16年的时间，时间并不长，而且我们这一批人都不是搞商业的，都是搞机械制造，从制造业走向商业，走到现在为止也不容易，但是我们理清了一个思路就是如何去想顾客，紧紧围绕这个事情，我们在做我们自己的业态，现在说实在的，商业地产现在大家都在做，但是对于商业地产的理解我觉得有很多的差异，第一、作为商业地产怎么去理解它？我每天都在谈项目，今天因为匆匆忙忙赶来，我从上午到现在谈了四家，当然他们都是拿着方案来跟我谈的，我说你这个方案都定了跟我谈没有用的，又不能动，一定要量身订作，你做什么都不知道，你已经把它画好了，到底是我来听你的还是你的，同他的角度来讲是听他的，实际上我们错了，我们都应该听消费者，所以商业零售你要去做商业地产的话，你一定要先招租，后规划再造房你要经营什么业态，经营什么行业知道了以后再造什么房子，而不是说你已经  规划好了再招租，就拿超市来说都不一样，就像烧菜、烧饭不一样。我们有四大菜系，我们扬州菜和北方菜是一样的，所谓大润发跟沃尔玛不一样，谁为顾客想的多就在行业里面领先一点，谁为顾客想的少就会落后。刚才我来的时候就是刚刚结束一个项目的洽谈，他说我已经帮你办好了，你大润发这个位置现在不错，我首先问他你为什么找我？大润发现在做的好啊，在这个大超市当中你是第一位的，我说现在第一位不代表大润发永远第一位，像我这个65岁还那么拼命的人也不多了，所以现在的大润发不代表永远的大润发，首先要把位置选好，但是也要把房子造好，你怎么来保护自己，你建好比较适合你，适合我们消费者使用的商业服务的体验房子，你才可以长期地生存下来。那天大润发倒掉房子都抢着要，那就对了，如果大润发倒了谁都不要那就完蛋了。最近，我接触了很多的业务，我首先就把他的方案改掉，把他外面的面铺打掉，原来他做7000万，我进入以后做5倍，我为什么能够做到，因为我以顾客为出发点，从顾客的立场去想问题。所以如果在座有很多的是开发商的话，一定要想一想，这个城市人口有多少，适不适合我搞这么大的规模，第二、你做什么找商家来聊天，有的时候，我们都是要货比三家不吃亏，你找我谈了以后，你应该跟家乐福谈了以后，跟沃尔玛谈一谈，所以三家谈下来之后，你至少比谈一家人家，比大卖场定位更清楚，如果他来跟你谈方案无所谓，那你就不要谈了，如果他对租金无所谓，对方案蛮讲究的，你应该跟他合作。为什么呢？因为他知道方案搞好了，位置又那么好，怕赚不到钱吗？赚到钱大家分得多一点，那有什么不好呢？所以真正要做好，我们首先要考虑位置是不是好，城市人口是不是支撑我们消费，接下来我的商场是不是很舒服，很漂亮。我谈一个观点，永远大虫吃小虫，永远舒服的把不舒服的淘汰，永远是有诚信的商场能够存在于这个社会。我是自说自话，这样引起大家对我的重视，如果有什么问题大家可以进行探讨，因为你们都是搞开发的今天来开这个会，大家都没有互动，没有互动没有争论。我不知道我讲的对不对，你们有争论了我才会修正我的想法，所以今天我坐在上面和你们在坐的下面都一样的，所以说，我是带着学习的想法来的，不是说我只给你们讲好的理念，你们应该跟我们想，不对，我也天天在学习，改进我的错。

    【嘉宾】：有一个问题想问一下您，之前我们也跟您企业谈过一个合作，目前您公司的物业要求，你现在公司的计划是不是要做好物业？

    【洪万康】：不是，我商店开在什么地方？首先我的原则我刚才讲了，我在想顾客，我曾经在上海红桥枢纽区买了一个物业，它是一个什么情况呢？单层八千，三个楼面，地下有一万七，把买下来以后超市是放在它安排停车的地方，我一层做打听，三层全部停车，倒过头来做。让我的客人下去，为什么让客人下去？一个客人到一个楼面还是三个楼面好？所以进了商场以后他很舒服又有空调，自然而然地把你引到地下去，他把东西买完就出去了，如果他跑三个楼面他累了，其实在长沙，我开的一个店，边上就有沃尔玛，为什么沃尔玛的生意做不过我？我是两个楼面，他是三个楼面，永远是一个楼面打两个楼面，两个楼面打三个楼面，因为一个楼面买东西方面，爬两个楼面不舒服，三个楼面也不舒服。所以说，房子买得越多赚得越多，但是很多城市我去了以后，规划搞不清楚，什么3%，商业要的是单层面积，绿地面积那么多干什么，干脆搞一个公园去了，比如说像南通，南通的建筑面积更低，27%、30%，跟他们讲都讲不清楚，所以我们不能认为所有的领导都很清楚，领导都是很聪明的，但是有时候也不一定很清楚，所以要跟他们沟通，沟通的理念是我是顾客，你是不是顾客，你也是顾客，你希望跑一个楼面还是跑三个楼面。所以刚才你说我到那里去，我可以上天也可以入地，如果顾客愿意走就对了，如果顾客不愿意走你安排我的地方错了。我不知道我的回答对不对，所以我的很多店面我都是往下走的，他说给你一二三，我要地下室，我进了商场以后，不知不觉地把客人引到地下是，而且地下室空调也很好，高度也够，一个楼面把东西卖完，很舒服。所以说有时候要到地下是而不到上面去，但是沃尔玛有很多都是三个楼面，有时候到了三层以后，包括大连万华跟他的合作，三层出来以后都是自动扶梯，这时候客人怎么想？我在三楼，我的车停在地下一层，他在想拿了东西，小推车不能用了心里有压力的，我恨不得把我的客人送到他要去的地方，我甚至愿意背他走，所以说你问我自己愿意到那去？你就想我自己是客人，你就到哪里舒服就往那里走。

    【嘉宾】：第一个问题，现在很多大卖场都是自己购地，自己做商业的氛围，很多的商户品牌依托大卖场做新区的配套，那么在大卖场做盈利的商业体，就是未来是一个什么样的趋势。第二、之前我们在安徽有一个项目，也有跟您这边有过沟通洽谈。在很多三四线城市，很多大卖场是扎堆在新区只有30—40万人口的情况下，有3—4个大卖场方圆不超过5公里，从您这边怎么看待这个问题。

    【洪万康】：首先回答您第二个问题，大卖场扎堆，随便扎堆，今天我大卖场，大润发对面有一个家乐福，日子很难过，但是也有帮助。如果今天这个市场有40万人，只有大润发一家，我的店一定是稳定这个市场，他会打瞌睡，没有竞争对手。但是如果有竞争的话是好处，那么是不是愿意扎堆大卖场？不是，但是有时候为了吃口饭还必须得扎堆。比如说我到一个城市，里面有一个大卖场，3家，我站在店的对面使世纪莲花，市中心有一家1600人，有一家庭1700，但是已经有三家大卖场了你还去不去？我去，我跑去一看停车场很少，所以后来我就把我的店开了一个店，我给他算好了，半年以后这家店关门，为什么？门对门最好打死，今天下午我们说大润发买东西，如果边上有一个家乐福随便买买就算了，我自己也是一样，我不会在大润发的周围还有其他的店，所以说，门对门最好打死对方。所以我进去一看，我这家店有很多的停车场，晒不到太阳，第二、我的商场，他两万多，我也两万多，的资源力量达到，大卖场的力度叫我不买品牌东西，我买必须品。今天在座的都刷牙吧，但是刷牙并不是一种类型的，如果我们市场上都有的，在大润发都买得到，如果到了对面以后，他只有一半的商品品种，那当然你到丰富的地方去。所以，世纪联华两万平方米，有一半都是外租户。第二、他的布置不合理。我在想，你已经在掉盐水了，我再推你一把就死了。现在我打电话问他，我还有两家，在市中心还有一个苏国，他们活的怎么样？他们告诉我，他们两家加在一起30—40万。那么我在想他也是寿命很短，说一我们说扎堆，你要有本事扎堆，在这个卖场你有没有能力把它干掉，推陈出新一定是这样的。所以我认为不是愿意扎堆，而是无奈。所以很多城市已经有大卖场了，主要就是我把我的规模，我把我的动向，我把我的配套服务做得比他们好，能够淘汰他们。当然如果我做得不行，他们也会淘汰我。最近我也在建一个超市，71000平方米，为什么那么大？我告诉他不大，我的停车场1100个，四万多平方米全部停车。他问我为什么这么做？因为淮安的超市太多了，我今天进去就是让人家吓一跳，吓一跳人家都来了，所以刚才讲的就是这么一个情况，我不知道讲的是不是符合你的要求。

    【嘉宾】：第一个问题就是现在有一些大卖场在三四线城市，也在尝试着自己买高楼。

    【洪万康】：大润发从第一家开始我们能买地尽量买地，因为商业地产比房地产赚得多。也就是说抓一个小鸡把它养大，然后再重新再抓小鸡，再抓小鸡的时候土地价格更贵了。有相当一部分利润又消化在土地当中，还不如不卖掉自己持有，当然第一个位置选好。第二、商场你一定要设计得好，第三、经营得好，所以你的地产会升值。所以从开始的时候，第一家我一直能够买就是买，所以大润发有1/3的店都是自己持有的，另外有很多商家在大卖场进来推出他的物业，我告诉你，如果要是卖掉了就很难经营了，大家都到购物中心去了，一个门面店，开设的都是做服装的。我们一个小姐买衣服都要收一次伞的，所以门面店卖掉都是为了钱，所以他没有办法，必须要这样做的，。但是真正做商业地产的不是这样的，你看广汇广场他就不会卖掉。我只谈谈我的观点，不一定讲得正确。谢谢。

    【主持人】：因为时间关系，我们就抓紧一点，来一点实际的洪总我最近有四五个项目，一个是石家庄、一个是张家口，一个是河北的霸州，另外就是离扬州的地不远一个小镇，现在我正在做规划，你就按照你讲的这个，到底是放在地下还是放在地上？

    【洪万康】：我认为这个地方的人口太多，

    【主持人】：我希望洪总能够给我提一点意见，另外石家庄最好的位置，你得跟我讲讲。

    【洪万康】：我们跟房地产公司合作实际上要取得双赢，我是长工为你打工的，你是地主，所以我们首先想我们共同的老板是顾客，如果我们把地选对了，房子建好了，我经营也非常轻松，回过头来你的商业地产也升值了，那么我也会给你交很多的地租。所以很多人有误解，因为大润发租金都是很低的，那么大润发我告诉你，大润发有很多的店，我的租金都是4、5块。所以租金这个问题就是我们共同的老板，我们的客人他们人民币的投放，所以我们想客人我们的租金就来了。

    【主持人】：今天时间比较紧了，如果你们找高端品牌的，你在做项目选址规划设计，你要把你的定位的基本术语要表达的很清楚。洪总今天时间比较紧，下午还有参观，所以非常感谢各位来参加会议。谢谢。

【洪万康】：大家有机会一起学习，谢谢大家！

   （会议结束）

模块D）

【黄亮生】：大家好！我今天很荣幸能够跟大家分享这20年的经营管理，市场管理和开发的经验，首先简单介绍一下我。本身是从凯德置地出来，成立了开发顾问和管理公司。

在中国也跑了很多城市，在经营管理方面曾经也经营了酒店式公寓和SHOPPINGMALL，SHOPPINGMALL最多，大概有40几个，也是亚洲最大的开发商，简单介绍我们公司是做综合体零售和开发的顾问，经营管理。有1千万平方米的业绩。

今天我想介绍的课题有几部分，一部分是针对零售业目前是怎么样的状况。二，怎么样来规划出来，怎么把增值起来，然后才可以达净利润。昨天讨论做（瑞此），要达到净利润才可以（瑞此），怎么做。三，怎么样达到赚钱的模式，可持续的模式。投资商，怎么延长物业的生命期，现在有十年的物业，50年不落后，30年不落后，会讲为什么会做得这么好。

现在的动态是这样，我们有各式各样的竞争对手，包括网上购物，有很多替代新产品越做越大的开发商。在这个环节里边怎么样来对付大环境，这是一个很关键的点。

十年前做一个来福士、恒隆太容易了，2千万人没有购物中心。98年在台湾做第一个购物中心，95年中国中国购物中心，我做第一个。在天津没有综合体，我做综合体。在新加坡85年做最大的综合体，因为是空白点。但现在一线城市有1百到150个购物中心。二线城市，像沈阳有120个综合体，成都也有120个综合体，这个环节里你怎么生存，这是今天主要的课题。

首先了解资产升值的来源，怎么去找寻战略伙伴，这很关键，因为你没办法在5年、10年里把商业地产的学习经营累积，要整合不同的资源。你的模式是什么，主要是靠人脉关系，还是管理者，如果说什么都要做，可以，用20年、15年。所有大的开发商从这里开始。

香格里拉25年先就整合了维斯汀的管理系统，然后才有了香格里拉。你的角色是什么，做商业地产首先要有良好的土地资源，然后需要有执行能力，执行到后面的开发运营管理。再就是资本运作。

凯德是亚洲最大的开发商，他也一样整合，通过一样整合出来。其中有一个很重要的就是在开发过程当中选点、定位、执行、团队，有核心团队的话可以做10个、1百个。

还有流程，管理流程，没有流程摸着石头过河，靠总经理不行，他也会离职，也会到另外一家公司，所以需要系统的管理才可以做到。再就是退出机制，通过合作有地找基金，或者是做完了转到另外的基金，凯德的模式，再转到信托公司，因为他在外国有一个平台，在开始的时候你要有一个模式，一个退出的模式。登记在香港、新加坡，然后股票、股份在外面交换，很简单，税收也是比较低的。这是一个很重要的模式。

6年前做了5百个购物中心，找我们来做资源整合，做了现在的印象城。15个城市我们帮他做广告，什么城市适合做购物中心，应该怎么定位，你想到二线城市怎么定位，规模多大，应该有什么特点，做了5个印象城，很快地完成了。我现在把这个流程再细化。就是开发阶段，你在做什么，你在做决策，决策什么？选择战略伙伴，选择顾问，你选择你的产品，定位是什么。社区购物，还是超大型的购物中心，或者还是CBD MALL，产品里面的层高，里面的规划洞线都是决策，这个定了就可以了，错了就错了，结构不能用，没有人招商，没有人用你的物业，就是招商不成功。

还有什么是资产，比如说现在要收购某一个物业，要知道这里面的积淀是什么，这里面的物业怎么分割，综合体怎么分，酒店和商场在一起，有没有独立的空调系统，很多人不注意这个东西，最后要收购的时候说空调和商场、酒店、五星级不能在一起。

包括十年后需要重新定位，你的材料，机电没有人知道是哪一个供应商，所以资产要从这里开始。弄一个CD很简单，全部在里面。施工图全部在里面。你用1、2年设计来做好，然后用4、5年的工作来做出来。

运营阶段就是商家跟消费者是我们主要的客户，商家成功，我们成功，但你要知道怎么样来鼓励他，影响他，这就是管理。你怎么提高租金收入，你管理的制度要有一个流程，怎么管，招商管理，财务管理，等等，没有制度怎么管。比如说服务，我现在冰激凌掉在地下，在几分钟有人捡就是管理，这是指标。整个制度需要规划出来，叫SOB。

很多人没有考虑到运营，我们是50年的物业，50年物业在50年里面运营成本占到75%，就是投资本只是20%几，所以在策划的时候没有把所有运营节能方面，未来递增的空间没有规划出来，你怎么赚这个钱。我怎么去利用主力店，主力店你没有规划，没有规划的话等于5年后的物业没有递增的可能性。如果你规划的时候把餐饮、娱乐、酒店、写字楼，5年、10年、15年的规划都考虑了，5年后我这个物业空了，我应该怎么去利用这5千平方米的物业，怎么样来分割出来，这是递增5年后的空间。

包括合约期到了，放水养鱼，先拉进来是错的，实际上主力店和次主力店放在最弱的地方。沃尔马放在4楼，不可思议，在国外这么做，在中国也可以这么做。把沃尔马放在4楼，4楼6千，3楼6千，然后分出一部分来做招商，有垂直的停车库，沃尔马放在4楼和3楼，要不然地下没有容积率。规划的时候要把这些原则、空间规划在里面。这样才可以赚这个钱。

我们做开发商的工作，是在四个阶段，从战略再到后面的运营，前开发的时候有两年半的时间，你做的决策在资产里面就是运营成本和投资成本。

你的定位，你的团队，你的组合，你的退出机制，包括你的主力店摆放，等等。选择的材料、（积淀），包括机电的容量，如果想把零售改餐饮不可能，餐饮可以改成零售。所以机电的容量是排入，要有足够的容量，还有做体验，要增加餐饮，如果没有积淀的话不能做。了解信息的时候，发现层高不够高，（机电）不够，没有人租，那就麻烦了。所以所有决策在前面一年，这就是为什么要严谨地调研策划，要谨慎地了解竞争对手，要谨慎地了解市场细分，到底做什么样的地产，什么样的商业地产。

第8站是第一个物业转到信托基金的。93年就用（VIM）的管理方式，18个月全部开业。这个物业从93年到现在已经有20年了。每年递增7到8，过了两个金融风暴。我们把所有理想递增的空间预留在这里面，经过了两次的金融风暴。管理费可以维持整个运营，包括营销费可以拿到7%的收入。社区的物业经营了十几年，运营的时候要把运营成本控制好，要把我们里面的环境、卫生、安全（细节），风险在你手上。女孩子喜欢厕所大一点，要两倍于男厕所，厕所里的灯光，这些是细节的安全管理。让客户不知不觉喜欢你的商场。商场有没有充手机的设备，不只是管，在而是在不断地研究针对家庭式的，小孩子的，年轻人的，有不同的细分，不同的要求，包括里面的环境都不一样。

上海来福士是15年的产品，这15年没有进步吗？不可能没有进步，要没有进步也是没有用心地做。如果好好地研究空间，不可能供过于求你不能生存。受管理、营销管理，财务管理和运营管理。各式各样的收入从租金、停车位、营销费用，这也是一种收入。如果是营销管得很好，占到总收入的5%到8%，等于一天如果有10万、5万人，我在营销的时候，刚开始是放水养鱼。

应该找谁来替代不成功的，不成功的商家你怎么帮他，你还有装修，3个月，6个月，你怎么养它，怎么帮它。我举一个例子，在新加坡我们做了20几年，马来西亚、东南亚，有的商家做得很好，我们是用心用力去考虑，做得不好是产品不好，还是人力成本太高，或者是占的面积太大，是什么原因。或者还是营销弱，营销弱很简单，找几个高手来做。原来做得很好，现在做得不好是什么原因，是服务不好，还是什么，你来维护客户，怎么去帮它。

真正不行的话，需要替代它的是谁，看趋势有什么变化，什么商家会进来。例如苹果，苹果不会通过第三方，现在通过第三方。这是一个趋势。

最后是达到的经营管理，这是品牌资产。也就是说人家认可你这个来福士的品牌，你到哪里去，他到哪里去，商家跟你一起走，可口可乐的资产有两种，一个是品牌资产，超过了持有的资产。从认识度到忠诚度，知道你对个人的文化，需求等等，对目标都非常地了解。

十几年前用这个图，今天也用这个图，商家赚钱你才可以赚钱，我也揭示了一些例子，还有消费者关注它的需求，管理者，就是平衡在业主、投资商、基金、商家和消费者的中间，要把这三个平衡起来。不能只说每天增加租金，商家受不了，我前两个月在曼谷跟一个主席讨论（瑞此），我说（瑞此）有风险，每天每年要租金增值，如果人流没有增加的话，我可以维持多久。要商家赚钱，你才可以赚钱。不能说（瑞此）每年6%，这个6从哪里来的。

一般来说老的物业维护不好会下降，我们希望S是客服，不断地上去，而不是下降。刚才介绍了你要怎么去规划增值的部分。

过了10年、15年可能是你的定位不合适，不断地研究出来新的商机，然后怎么样来增值，物业增值的做法会举很多很多的例子。2万、30万，50万的都可以做。可能你们比较了解四川北路我们做的一个项目，叫玫瑰广场。玫瑰广场在四川北路的地铁上，跟一些基金合作，收购了一些物业。7万平方米，用了两年，在中信对面。

位置很好，但外立面太老了，我们重新包装，现在是成都北路最漂亮的，市长看了也很满意，用了两年的时间，速度也快，把外立面的系统弄好了。收购过来2万多，最少的是3万到4万。60%。

第二个项目在北京，这个物业空了60%，也是2、3万平方米，人流有4、5千人，外立面调整一下，开了一个通道。为什么开通道呢？建议旁边开一个通道，外立面改一下，洞线不用改，花6百万人民币来改造，从40%的招商率到98%，物业增值1.5亿，15倍。空间还存在，你要找到这个物业应该怎么样来定位，定位是年轻家庭。我看到这个项目。

还有刚刚前两天在马来西亚有一个物业空了10年，就在地铁站，没有人敢做，我说我来做这个项目。这是几年前马来西亚过来的。

洞线效率低，有地铁地铁就是有人流，看你怎么去找出你的生存在哪里，这定位。所以要把外立面重新做了，洞线也做了，增加租金，一期的租金没办法增值太快，但使用率10%，跟主席说投资已经拿回来了，放心，没钱我帮你找钱，不用怕，没钱帮你找。因为使用率已经增加了14，算过来就是物业增值了，就这么简单。

这个物业的洞线可以了，没有什么大的问题。有一个美食城，它很大的面积，它的面积是4、5万，我们找出2、3个别人没有的，全马来西亚没有的在里面。他做高端的，我做中端的，周围有很多写字楼。待会介绍来福士的历史。

最高的没有人要的，我做一个国际展览的概念，电影主题的展览，这种概念可以吸引人流。把它利用起来，带动人流从上面下来。滨海广场，这是20几年做的综合体，在新加坡，这是赌场对面的项目。20年前做的，从120亿到3百亿人民币。25年的一个历史。

大理石是原装的，还没有拆，运营成本控制在你的规划里边，你选择的材料，选择的系统，整个物业45万平方米在东南亚来看85年是很大的综合体，2500个客房，商场的主力店都可以单独卖，但现在一平方米都没卖。因为物业到了3百亿。

用了地砖，用了建材，一流的配件，已经用了20几年，所以不用再重新大量地装修，因为这些都是成本。这是滨海广场的物业。

63年就做了25万平方米，50年不落后，是中端和高端的物业，持有物业要长远来看这个物业空间，最关键的是空间，人流车流物流，层高，手扶梯、电梯，补角改，改的是格局。真正做购物中心的人没有第二代，第三代，今天说服你了。都是20、50年不落后的产品。

空间做好了，只是生活水平改了，新的概念来了，格局里换一下。空间不能改，空间改就是大量的投资，这里边有很多做开发商，做酒店的你们也知道一投几千万、几亿，所以真正的规划不要说20年，十几年的机会要规划在里面。还有未来的递增机会，投资成本控制好，运营成本控制好，包括未来的商家要求规划在里边。就这么简单。

这里涵盖了很多技术，把市场来细分好，1百个购物中心里怎么做，你是5万，你是8万，需要把市场弄清楚。现在很多做的调研报告马马虎虎的，简单的报告，没有用，看得多了。没有具体的方案出来说这个数据怎么去找到空白点。我怎么从这里面来找到与众不同，没找到的话怎么来定位你的产品。

用最后的一个例子，来福士从2004年开业时候是90块钱人民币一平方米，去年做到1千，10倍的租金，应该达到4到5倍物业的增值。这是典型在上海的情况。

我95年在武汉也做了一个保护建筑，最后也卖给了凯德，把未来的规划放在里面。物业应该慢慢上来。你的洞线没有问题，商家认可，定位是你的商家认可，我们的洞线，包括建材料已经12年、10年了，进去像新的一样。维护成本控制得很好。层高不用改了，有足够的层高放一线品牌。天鹅城就是矮了一点，不能做高端品牌，最后开了一个高端的购物中心。

这些资产管理要从开始塞策划的时候考虑好，决策好，怎么去整合你的资源，并不一定什么都懂，要整合专家、资源，包括资金资源，技术，等等，招商的，管理的，资产的，还包括怎么退出。

我们的公司在中国十几年了，包括腾飞，摩根史丹利等等，中国有嘉里中心，浦东嘉里中心也是我们做的，包括绿地，平安，等等。海航，我们的角色基本上是一个开发顾问，资产管理，经营管理，就是整合开发商的资源，互补我们的资源，人力技术上，或者还是外地的资本运作上。

我今天的介绍到此为止，感谢大家！

【主持人】：接下来还有一个资产管理的专家，美国哥伦比亚博士，对金融产品，包括酒店资产增值的研究报告非常有经验，有请李玉辉先生！

【李玉辉】：大家下午好！我今天跟大家讲一讲价值投资在酒店投资中的应用。其实我觉得刚才黄先生讲了很多内容，随时都可以用在我们的酒店投资之中。

尤其特别同意黄先生的观点，构建一个好的酒店资产，必须要在初期把投资，人的洞线等，这些都要设计得非常好，这样才能支持你长期优质的资产。

今天做的广告分四部分：

首先，价值投资。这是在证券市场上的理念，怎么样应用到酒店投资上。

二，解析一下中国酒店市场的大概情况。

三，酒店资产管理，以及价值在这里面的应用。

首先讲一下价值投资，价值投资是1928年哥伦比亚大学商学院两位教授提出来的，他最早是在教学中提出来的。这本书里讲了价值投资的理念和方法。49年写了另外一本书，向个人投资者来介绍价值投资的理念。

现在价值投资最著名的代表人物就是巴非特。价值投资主要用在证券市场上。在酒店投资上我们简单地总结，就是要低于酒店的内在价值来建造，或者是购入酒店资产。价值投资的三个基石，首先是正确的态度，二，内在价值。三，安全边际。

正确的态度就是你为什么要投资酒店，现在我们公司接触到的客户很多，不同的客户可能有不同的诉求，比如有些是政府的融资平台，它要开发某一个区域，做酒店是说要把这个地炒热，这个酒店的投资，建好以后每一亩地涨多少钱，这个酒店等于是白得的了。所以他在乎酒店的品质，以及这个酒店对这个地区带来的一个影响。

还有一部分是开发商，如果地点特别好，这个酒店将来很赚钱的话，他可能考虑的就是酒店本身的投资，以及这个酒店将来开业之后经营现金流得到的回报，还有酒店物业的增值。

再一个是在酒店周围有其他的商业，可能在综合体里，比如说旁边有住宅、公寓这些。你做一个品质比较高端的酒店，对周围物业的价值带动作用使得他可能在投资酒店的时候，即使知道酒店项目本身是亏钱的，但对周围物业带来的增值也会投酒店，这就是为什么要投酒店的正确态度。

第二点，酒店的内在价值是多少。也就是我刚才所说的不同的投资商对酒店的内在价值要求不一样。我后面会讲到我们会根据它的经营预算来预测未来的现金流，再根据造价来做回报。但如果是牵扯到周围物业的升值，甚至是周围地价的升值，可能要把升值的部分来加到内在价值里边。

第三，安全边际。相当于有一个安全垫，安全垫有多厚，这是安全边际。

下面我就花很短时间大概介绍一下中国酒店市场。这个表是从04到11年，根据中国饭店业务统计得到一些数据。其中蓝色柱子，ADR，就是平常说的平均防价，这个平均房价是说酒店里无论是套房，或者是以标间，算下来大概可以卖出去多少钱。

黄色的点是入住率，也是不分你酒店的房形算出来，一年下来这个酒店卖出去的间夜和可售的间夜数，相乘可以得到平均房价乘以入住率，不管有没有卖出去，只要有一间房带来一天的营收是多少钱。

从这个趋势来看，08年是平均房价的最高点，但入住率可能是一个比较偏低的数字，08年虽然房价很高，但真正拿到的营收部分并不是很大。我们在客房这一块最主要是追求入住率，但也要考虑房价。

09年是一个低价，无论是房价，还是入住率。10、11年数字来看是一个缓步上升的过程。这是一个平均每间房的毛利水平，我们这里说的是五星级酒店，有一间五星级酒店的房间，大概毛利是多少钱。2011数据大概是11万8千块钱。毛利率大概是在35%左右。

按照他们的分类，分类方法是说把全球某一个品牌酒店的平均房价列出来做排名，前百分之多少归为奢华酒店的级别，中间再往下百分之多少是超高端，是这么划分的级别。

这里可以看出来蓝色的是中国现有的供给量，比如说奢华酒店，现在现有的大概是10万间左右，红色部分大概是5年之后，5年内即将开业的酒店数目。有些项目刚刚开始策划，大概是这样的概念，从奢华酒店来看大概要增加56%的房间数，超高端大概是54.5%，这个过剩是供给过剩，据我了解现在比较典型的是天津。

国家的政策，尤其是对高端餐饮这一块影响是非常大的，我前一段看到一个消息说济南的高端餐饮，很多店要么改品牌，从高端往中端走，不改品牌的话，菜品也好，佳味也好，有一个从高端到终端的降级过程。

新酒店和老酒店价钱一样，肯定会选择新酒店。老的酒店市场占有率可能存在一些压力。最近几年人力成本在酒店支出占的比例越来越高。

再下面就是能耗费用的增加，能耗费用的增加有几点原因，有可能是酒店结构一开始就有问题，另外一个可能是在管理过程当中有些管理不善导致能耗费用的增加。这都是给酒店的盈利带来了很大压力的几个点。

下面我们就看一下酒店资产管理，这里是业主和资产管理双方要对酒店进行资产管理。主导是由业主来主导，管理公司在业主的主导下，对酒店资产有一个实际的管理过程。

我们看一下业主和管理公司，因为他们的身份、角色不同，对酒店资产的诉求有所不同。管理公司追求的几个目标：

第一，长的管理期限。因为他们有一个估值，如果是期限比较长的话，那酒店价值也是比较大的。

第二，扩大酒店品牌的覆盖范围，扩大影响力。

第三，维持品牌的系统标准。

如果大家想做酒店的话，在这里想提醒一下，待会下一个环节会跟两位酒店管理公司的人来做个讨论。但我想提醒的是系统标准是他们不会退步的地方，如果你们有酒店，或者是想做酒店的话，这一块你们不要去他谈，他们不会退步的。

然后他们追求管理期限内的管理费，如果大家做酒店的人都清楚，管理费分为两个部分，一个是基本管理费，每一块钱的收入他们要拿走百分之多少多少，这是基本管理费。再一个是超过毛利率的那部分，毛利那部分他们要拿走一个百分比，那是奖励管理费。业主期望得到资产投资比较良好的回报。

第二，物业升值。物业升值不仅仅是酒店本身的物业升值，还有对周围酒店物业带动的升值。

第三，要维护和提升资产的价值。在酒店资产运营当中怎么来妥善地维护它，并且提升它的资产价值，可能涉及到一些物业的维修，如果再大一点涉及到物业的改造。

第四，追求长期稳定的价值。大家投资酒店都不希望看到一年高，一年低，波动非常大，都希望看到一个长期、稳定的回报。

第五，在物业升值这一块提到对其他物业的带动，不仅仅是物业价值的带动，比如说对人流、客户方面的带动。

下面简单介绍一下酒店资产管理的概念，这一块列了一些内容，这些内容都是在酒店资产管理概念里面，这里面每一项内容如果你觉得你的物业、酒店有问题，可以请管理顾问来做事情。

它目的是这几点：

第一，购置优秀的酒店资产，这在建造和买入酒店资产所需要注意的问题。

第二，保持酒店的良好运营，这是酒店运营期需要关注的问题。

下面两个：如果是个集团的话，是个战略层面上的，就是酒店资产的保值升值，还有对酒店集团的战略规划，是很好的补充、带动作用。

大家看起来比较乱，我简单地梳理一下，分为三个期，一个是酒店的筹备期，酒店筹备期我们所关注的是酒店定位，也就是说根据当地的市场，你的地块，你定位是渡假酒店，还是会议型，商务型的，这是一个酒店的定位。酒店订位决定了酒店的设施，你配备的房间，比如说里面的套房数，你的餐厅，里面的餐厅数，以及宴会厅的大小。

刚才所说的事情都决定了以后，就是投资测算了，根据你的设施，你要大概算一下酒店需要多少钱才可以建造出来，另外包括业主，或者是集团对物业要求的回波率，收益率是怎么样的。这是投资测算的部分。

下面两项可能更具体一点，设计管理和开业采购。下面我会讲到在酒店整个成本里面，其实7、80%在设计阶段已经决定了，你在后面改动不了了。在设计这一阶段如果能够管理好，这对酒店资产，就是以一个更低成本建造出来高品质的酒店。

第四部分：开业采购。这部分一会儿也会跟两位酒店管理公司的老总来探讨这个问题。

第五部分：运营期。运营期是业主所需要关注的业绩管理，你要知道这个酒店达到什么样的一个业绩，达到及格线也好，或者是能够满足投资方的要求。一般跟行业标杆相比，就是竞争市场上竞争酒店的业绩来比。

再一个是资产的改良。刚才也提到了，比如说有意大利餐，结果意大利餐因为所处的环境，或者是种种原因，业绩非常地差，那你是不是考虑把这个餐厅换成其他的物业形式，或者说如果当地喜欢东南亚餐，你可以换成泰餐，或者是换成其他品位的餐厅。

退出期。如果考虑退出的话，退出通道，是像国外物业的（瑞此）上市呢，还是说把它卖出去。不管你把它卖出去，还是做上市也好，它的资产估值很重要的，要明明白白知道这个物业值多少钱。

再就是交易的构架，通过什么样的方式，这里面涉及到的就比较多了。比如说是一次性现金买断呢，还是用债的形式，然后债转股啊，因为不同的买方和卖方，因为种种原因，包括税务筹划方面的原因，不同的交易架构对他们来说有不同的影响。

这部分我刚才讲过一些，就是正常地做一个酒店定位和投资测算大概的流程图。首先我们通过项目的资源特点和行业趋势，地域市场特点来对酒店进行定位。比如说当地的城市情况，青岛的话大家肯定会想到偏旅游为主。

如果是北京的话，大家会想到偏商务为主。还有地块所处的位置来对酒店做一个定位。定位完成之后，我们就要考虑你目前市场上竞争酒店的设施特点，以及需求，通过一些调查，通过一个访谈，会得到一些方面的信息。有些现有的设施不能满足，比如说有的地方目前酒店比较老，会议室比较小，但当地有很多大型的会议，如果定位为一个商务，会议酒店的话，可能在宴会厅和宴会是的设置上有些反映。

这样决定了酒店设施之后，我们就来预测业绩，酒店一般来讲现在的开发周期可能是3年，这是一个循环，如果发现投资回报比较低，甚至可能不赚钱的话，就需要重新考虑，酒店定位需要重新考虑酒店应该是怎么样的，直到不停地循环，酒店定位等满足要求了以后，最起码是一个比较优秀的酒店资产。

通过代建酒店的预测来算出未来的现金流，另外我们通过酒店的定位，以及刚才我所说的设施规划，比如说客房有多少间，会议室多大，餐厅多大，这样来计算出来投资成本。这两项相差就是安全边际，如果说内在价值是6个亿的话，待建成本是5个亿。

通过现金流和成本，可以把酒店项目的收益率算出来，现在大部分投资方可能更注重的是内部收益率，我们通过现金流和成本，也可以把收益率给算出来。看有没有达到业主对项目的要求。

做个总结：酒店开发是投资行为，回报率有两方面：先进回报率，酒店经营产生现金的回报。

再就是资本的升值，跟住宅升殖一样，住宅物业也会有升值。我们更注重的是资产的后续，就经营期长时间段的回报。在做酒店定位的时候，我们一般来讲从5个层次来考虑：战略、身份、竞争、发展路径、资源充足。其中竞争和发展路径形成于酒店的产品定位，需要满足定位的三个元素：自然禀赋。比如说你的地块是怎么样的，平整的，还是有一个山坡，再或者是在海边的话，离海边距离是怎么样的，海景看上去是怎么样的，这是自然禀赋。

历史传承和地域文化可能跟它所在的巨大区域城市，或者是地区相关性更大一些。如果我们酒店的投资成本超出了你当期酒店的单位价值，也就是说这个酒店投资是失败的，刚才所说的你的投资如果比我们现在得到的内在价值还要大，那你这个投资一开始就是亏本的生意。这个并不是说真正地亏钱，而是说应该达到的目标没有达到。

酒店营运的固定费用一般占到收入的35%，这个意义上来你在酒店规划的时候功能分区，以及合理的机电设备，这些重要性比你外立面更重要。

在酒店的运营期的资产管理，左边是我们关心的一些数据，右边是我们的一些手段，通过收益管理，以及竞争组合和市场的跟踪，经营预算审查，以及一些成本的分析，可以对酒店资产有一个了解。通过这些了解，我们对资产管理会提出一些自己的方法。

可以通过各部门的员工数目配比，以及薪酬结构来看是不是合理。这个参照标准是市场上的平均值来看一下。还需要看酒店自身的定位，你的定位要比其他会高出很多。

还有各个设施的经营状况，比如说你有几家餐厅某一家餐厅效益不好，那是不是可以考虑下面的改造呢，改造其他的餐厅，觉得会议室不够用，改造会议室。

最后一点就是FFE，维修维护储备基金的使用。一般来讲由酒店管理公司来提出来，我们业主那边要看出一下是不是合理，如果说合理的话，我怎么样用最小的成本来达到酒管理公司所要求的系统标准。

在这里面以改造项目来距离看一下价值投资怎么应用。比如说知道改造前的经营状况，可以预测改造后的状况。比如说亏5块钱，你现在做完以后赚10块钱，这个差值是15块钱。如果说这对其他的设施也带来一些价值的变化，也需要考虑进来。

通过改造计划的话，会得到改造这个项目的成本是多少，这个是所获得的安全边际。这是改造项目时候比较有用的方法。

目前高端酒店增长非常快，预计是存量的50%以上这样会给酒店的投资方、管理方带来很大的压力，对投资、管理提出精细化的要求。关于这一点想用更形象的例子来比喻，这是赵总经常用的一句话，现在管理酒店就像毛巾拧水一样，利润是一点点挤出来的。

使投资人获得投资回报的价值最大化。想说一下酒店价值不仅仅是酒店物业本身，如果周围有写字楼，公寓，住宅也需要考虑到对其他物业的影响。

第三，酒店资产管理是全程、全面、全方位的管理体系，贯穿于资产酒店的整个投资周期。刚才大家可能注意到了，我并没有讲退出，退出说实话在中国的案例不是很多，而且可能主要还是以直接买入酒店资产为主，这主要是根据国内一些现行的状况，尤其跟税务这一块有关，所以没有列在这里。

第四，酒店投资、酒店资产管理当中要合理地使用价值，投资的方法来构建优质的酒店资产，以及衡量酒店投资和改造项目。相信用例子可以说明价值投资在里面的作用。

大概今天报告的内容就是这些，看有没有什么问题？

（圆桌论坛）

【主持人】：不好意思，可能大家觉得我怎么还没走，主要是这三个环节由我们三个人来讨论一下酒店投资和酒店资产管理方面的一些问题。首先我想还是请两位来自于管理公司先对他们公司做个简单介绍吧。

【吴旭伟】：我先做一下介绍：我来自于新加坡的泛太平洋酒店管理集团，这是新上市的一家酒店集团，73年就在新加坡上市。目前我们集团下面拥有和管理的酒店有41家，目前在国内有8个点，3个酒店在开业，5个酒店在施工和做前期筹备。我们属于新加坡的家族，是一个家族酒店。

我们集团上个星期新加坡宣布集团在未来两个月做些资产组合，上周对外宣布可能会在新加坡进行退市，因为我们这个酒店集团在资产运作方面来讲做得非常好。

包括我们这个酒店集团的负债率控制在5%左右，而且我们这个上市公司在过去的15年中也没有通过上市平台来进行融资，我们通过最大股东家族自己投资来进行。

接下来会从新加坡来进行退市，然后专注于把资产和酒店管理集团分开，专注于做酒店管理集团这一块。资产这一块会有些其他的战略考虑。我们酒店集团有40家酒店，有一半酒店是集团自己投资，有一半是我们做的传统管理委托合同。新加坡目前（瑞此）比较热，也会有多方面战略资金考虑。我相信国内很多开发商如果做酒店集团，特别是做到一定规模也会考虑有类似的动作。

【郁国刚】：万豪集团是美国的上市公司，目前为止大概8千多家酒店，分布在80多个货币。除了万豪酒店这一个品牌以外，万豪在全球是18个品牌，在中国是9个酒店品牌。除了万豪，还有万丽酒店，JW万豪酒店，丽丝卡尔顿酒店，万怡是4星级的，万豪行政公寓。还有三个品牌大家不可能不太熟悉，但已经进入了中国市场，包括宝格丽酒店，是非常高端的精品酒店，（易迪迅）酒店，（奥童格）酒店，万豪在上海已经开了20家酒店。在中国还有差不多60家酒店在建，万豪目标是到15年年底能够开到1百家酒店，这是我们集团大致的情况。谢谢！

【主持人】：我想问问两位，两位认为各自的优势是在哪里，比如说大规模、小规模这方面的优势。我想请两位给大家讲一讲。

【吴旭伟】：不同的企业有不同的定位。我们下面有两个品牌，泛太平洋，还有（冰乐雅），定位在5星级以上，时尚5星，一个可能是入门5星的概念，一个是传统豪华的5星概念。集团战略目标来讲并不希望在未来变成另外一个洲际，或者是万豪。希望品牌覆盖到3星、4星、5星、6星、7星，全功能的酒店集团。

我们集团的战略目标，从地域上来讲叫泛太平洋酒店集团，所以只关注于泛太平洋地区，包括我们的北亚，中国，东南亚，澳大利亚和北美。集团定位来讲不会去到中东，或者去到欧洲。

从品牌定位来讲未来也没有说要到4星级，3星级，以及往7星级市场来开发。5星级酒店定位决定了没办法达到万豪洲际有上千家的规模，仔细研究每个集团的话，万豪和洲际大部分酒店集中在3、4星级，5、6、7星级做得也不错。

很难比哪一个集团的特色怎么样，每个集团秀逗自己的定位，有的可能定位为全国性大型的物业开发商，不管是从经济型用房，终端，高端，或者是豪宅全面开发。我们定位于一个中高端，或者是高端的，但并不是超开豪华住宅开发商的定位。从这里来找市场的细分定位。

【郁国刚】：万豪集团优势在这里也不想多介绍了。今天还比较关注业主对酒店投资，或者是对酒店管理方面的问题。万豪专注于做酒店管理的公司，采用的轻资产的策略，跟泛太平洋不太一样，它的自己持有的比重很大。无形当中步伐方面不会特别快，而万豪是轻资产的公司，持有和租赁的不到30家酒店，也就是说整个数量不多1%，大家的发展战略步态一样。谢谢！

【主持人】：下面要代表下面的业主来提一些问题，如果想投资酒店，想接触国际管理公司，可能第一个问题就是，我的项目对方是不是看得上，想请两位判断项目的时候有什么要素是他们所看中的？

【吴旭伟】：万豪集团在中国有9个品牌，这是针对不同的市场，所以它相对的要求也不太一样。不过整体而言我们会从几个方面来考虑这个项目应该做什么品牌。第一个要素，这个市场已经成熟劳动什么程度，也就是说从全球和中国来讲处于什么样的地位。

丽思卡尔顿是在一线城市，北京、上海各两家，香港1家，三亚一家，还有深圳和广州，对不起，是8家酒店。可以看这个酒店当中最核心的位置。JW万豪酒店除了一线城市以外，还有主要的二线城市，所以看这个城市到什么样的地位。

另外，这个项目在城市当中属于什么样的位置，刚才我也谈到了，比如说要做的是丽思卡尔顿的酒店，那希望是CBD的位置，中央商务区的位置是最成熟，最好的。包括商业地产都一样，位置位置，还是位置。

对JW来讲并不一定要是最核心的位置，但要是核心的城区，避暑说看到万豪的时候，像这个酒店不能说是最衷心的位置，是在上海，然后在上海相对离成熟的城区不远，或者是靠近这个城区的位置。

万怡已经做到嘉定这样的位置。上海以前认为比较郊区的位置，我们做了万怡。所以这个位置对我们来讲也是核心的考虑因素。

再一个是业主自己做项目本身，定位定到什么样的水平。比如说以丽思卡尔顿为例，如果是做一个单体的酒店，这个单体酒店得达到酒店的作用。如果做的是一个综合体，比如说写字楼，酒店做的是丽思卡尔顿，旁边的写字楼不能是非甲A级的，比如说百货的话，希望是高端百货。中国目前做得最成功的百货，一个是上海的IFC，就国金中心，那个顶楼就是丽思卡尔顿，北京最成功的华贸中心算是其中一。南京最成功的百货是德基广场。

你项目本身和其他业态能够匹配到什么程度，这也是我们的要求，还有业主对投资这个项目跟万豪来讲大家是不是有一个共同的理念去做出一个像样的酒店，不希望你花万豪的钱来做万怡，不希望你把万怡做得这么好，万怡达到万怡的标准就可以了，当然有一个幅度，但希望你围绕一个标准来做。做一个万豪，也别告诉我们说按照丽思卡尔顿来做，这是投资回报的不对等。否则我们的品牌体系会被打乱。

我们会从这几个方面落评估说这个项目我们应该做什么品牌。要把产品品牌，产品规模定好位。

【吴旭伟】：品牌有特色是比较重要的东西，对我们来说对于物业本身的特性，包括开发商开发的概念，我们更为关注一些。比如说像泛太平洋的酒店，名字里让人感觉到了海边比较清新的感觉。所以对于泛太平洋的城市选择，希望是沿海城市，这不会拿到中国的内陆来做。

这个酒店所选的位置靠近河边，或者是靠近海边的位置。我们进入中国比较晚，但定位、品牌概念来讲我们比较类似的是香格里拉的品牌，因为香格里拉这四个字也是世外桃源的意思，到了酒店以后像到世外桃源。

对于来自于一个东南亚的新加坡酒店集团来九讲，我们希望在绿化、休闲的概念上做出一些特色来，特别是在做管理的前提下，希望业主有类似的一个共识，就是说我们这个酒店会是一个比较有特色的酒店。同样地对于我们的（冰乐雅）的品牌，希望建筑在绿地边上，或者是公园边上。希望我们所在的区域，项目的定位能够反映出这两个品牌的特色。

【主持人】：简单总结一下两位的发言，也就是说首先业主投资方要想清楚你想要一个什么样的酒店，如果周围项目也是你开发的，需要有一个匹配。你要好了才去找酒店管理公司，因为我们实际接触也听说过，有些只是拿了地，到管理公司说这块地是我的，你跟我谈哪一个品牌吧，这样对管理公司来说很不希望看到的，因为希望看到的不仅仅是地理位置，还有你开发一个整个的思路、理念是什么。

如果下面有想投酒店的，尤其是第一次投酒店的投资方、业主一定要想清楚你想要一个什么样的酒店，你周围的物业配置，或者说首先环境是怎么样的，拿充足的资料来拿到两位老总面前，然后他们才告诉你这个跟哪一个品牌比较匹配，进一步商讨，而不是拿一个地图就过去了，这样效率会很低。

下面我想了解的问题是说：前一段可能大家都知道洲际集团的官司事情，我看了一下新闻，其实我个人感觉最主要的可能是高层人员在酒店里面的每一个任期都不是很长，当中还空闲两个月，没有总经理的情况。这个问题可能比较尖锐，想请两位讲一讲，怎么处理快速扩张，以及怎么处理与高级管理人万之间存在的矛盾。

【郁国刚】：酒店流动，每个集团有自己的情况，但酒店行业来讲酒店总经理的流动，，这不是非常新奇的事情。我们从10年开始真正地在中国做酒店管理公司，目前我们有三个开业的酒店，宁波、苏州和厦门。明年天津酒店会开业，未来有两个品牌，珠海、成都、三亚。对我们来讲未来也会有4到5个酒店的阔叶，目前的做法从1月份开始，所谓的一个叫总经理，或者是中高层的快速培训计划。因为我们在中国易于，东南亚，世界上有30家酒店左右。邀请我们的总经理可能在他的酒店里面选出高等职位的人，节他们培训。这里可能有20家是自己拥有的酒店，那进行轮岗非常方便。让一些有才华、有潜力的人在不同的岗位来适应，然后不同的地区进行轮换。这些中高层的骨干可能就是未来开发的主力。

国内从我们集团分布来讲也是比较稳妥的，包括明年5月份开业的天津酒店，目前4个酒店：厦门、苏州、天津、宁波，除了宁波以外，另外三家酒店都是自己投资的。三家酒店也是自己所设想的，没有上海酒店的情况下，所谓的

南方、华东、华北人员的培训基地，或者是适应的基地。你做管理合同情况下，业主很难接受澳大利亚，或者是从东南亚空降的总经理。通常业主能够接受总经理的话要有国际经验，要有国际知识，也需要有中国的经验。会在这三个酒店里来进行轮岗培训，或者是至少担任过驻店总经理的岗位，这可能是运营方面的设想。

【吴旭伟】：人才问题是任何一个快速扩张当中集团碰到的问题，不过对万豪来讲第一，就是万豪在全球的酒店数量非常多，就意味着我们可以调动的资源会比较多，全球3千多家酒店，而且有1千多家是五星级定位的酒店。全球有1千多个总经理可以调动。像欧洲、北美其实增长没有这么快，增长最快的是亚太，会考虑总经理全球怎么样来调动、平衡。

中国区已经开业的酒店有63家，如果未来3年每个月开一家酒店，每年十几家酒店，我们的人才储备量60多家酒店，开业酒店还是比较地丰厚，支持十多家酒店的发展我们认为压力不是特别大。

第三，我们还是有一个非常好的内部人才梯队计划，尤其对梯队的总经理而言，希望他有比较好的总经理经验，打江山和守江山不太一样，老的酒店会提拔一些总经理，目前运转下来非常顺畅，没有太多的问题。

从目前整个酒店行业来讲的确人才的流动率非常大，平均下来整个酒店现在30%几一年的人才流动率都是行业内成为比较正常的情况，所以这已经不是十年前大家做酒店的情况，当时一年有10%的流动率已经觉得比较高了。现在不是这样的市场了。中国酒店行业要经历快速成长期时候必须要碰到这样的问题，无非就是怎么样来应对好，处理好。谢谢！

【提问】：……（没拿话筒听不清）

【郁国刚】：谢谢刚才的提问。我觉得在中国市场里出现了这样一个酒店快速增长的情况，这主要还是由于市场环境所造成的，大家知道作北美和欧洲可能它的GDP来看，有关GDP基本上属于停止增长的状态。像北美地区，美国是1点几、2点几的GDP增长率。而酒店就经济的晴雨表，当酒店快速发展的时候，势必会造成客源需求的增加，而这又反过来促进酒店大量地投资兴建。

其实在中国你去看，比如说十一五计划当中，中国GDP基本上控制在11.6%左右，十二五计划会放慢到7点几，经济仍然在继续发展。

十一五计划期间中国航空的人流也差不多是11%点几的增长量，就是航空、坐飞机的人。

第三，看外商投资，中国的外商投资增长比例差不多每年是10%上下，中部和西部增长在加快，而东部在放慢。

包括你看中国的人均可支配收入，大家看工资

就知道了，中国过去3年多平均的工资增长是37%，所有这些东西都会带动对酒店的需求。在这样的情况下，如果中国的酒店，比如说高端酒店是10%几的速度在增长，实际上供需关系是比较平衡的。最近广州有很多豪华酒店开业，上海在世博前有很多豪华酒店开业，北京在奥运前有很多豪华酒店开业，这样情况下酒店供给大于客源的增长，这会导出租率在那个时间下滑，或者是客房收益会下滑。

从今年或者是去年年底来看，即使增加了这么多酒店的情况下，基本上达到了07年最好时候的水平。上海去年的日子比较难过，今年从我们仆役监测到的数据，已经又恢复了增长，实际上中国豪华酒店供给增长是中国快速经济发展所决定的。

大家在投资酒店的时候也注意到酒店是一个长线的资产，除非持有2、3年卖到，注意短期内供给关系的平衡，长远来看基本上整个供需关系还是比较平衡的。

谢谢。

【吴旭伟】：我们有自己投资的，也有1到2个是管理合同。对我们来讲要在上海、北京、青岛、三亚等市场来寻找它的细分市场。所以我们可能对整个宏观面的研究并不是特别透彻，但落具体项目里去的时候，就项目而言开发商，包括前期定位的顾问公司，包括我们的营销策划概念，希望在那个阶段把它来做出亮点，脱颖而出。

看了关于商场、SHOPPINGMALL的介绍，是不是未来不能做特色开发了呢，我想肯定不是这样的，因为有很多同行也在做这个。同样酒店行业里也扮演这样的角色。其实从全国来讲供需还更大一点，但有些城市供比较多。我们去的城市往往来讲的确供大于需，或者是供需市场比较饱和的情况下，我们进去了。所以我们采取的姿态和措施就会有所不同。对于我们的挑战也会有所不同。有些开发商可能上来跟我们一讲就说希望能够做一个耳熟能详的品牌，比如说像洲际、希尔顿，这里的开发商不是我们合作的目标客户，因为谈率地讲泛太平洋这个酒店品牌有非常高的知名度，但是中国目前来讲80%的开发商可能还没有接触，或者是听过这个品牌，但如果去新加坡就可以看到。新加坡这两个品牌总共有8个酒店在经营中。中国立足于做好产品，在细分市场上做出蓝海。

【主持人】：两位是从宏观、战略层面上讲怎么应对供求不平衡的关系，实际上酒店管理公司有很多战术层面上的东西。比如说有会员的计划。据我了解像万豪的话，印象数字是40%把，在一些大中型城市大概40%客源是他们所贡献的。全球50%，他们有区域性的销售办公室，还有些城市用些手段来调控这些。我们要相信国外的这些品牌酒店做酒店管理可能有上百年的历史，不光是战略层面上4看好中国，另外战术层面上有很多方法来解决这些问题。

所以我觉得业主在投资的时候就是刚才黄先生提到的问题，最核心的问题一个是你综合体的定位，你综合体所处的位置，所面对的人群和酒店品牌是不是匹配。至于战术层面上的东西，我相信酒店管理公司也会尽力地会去把这个东西做好，甚至做不好的话还有很多手段，这里不多讲了，比如有些惩罚措施。

时间不多了，看还有什么问题？

【提问】：像万豪这样的酒店可能也不是自己持有的，想问一下净利润是多少？净利润多少算是合格的，对于五星级酒店来讲。

【主持人】：这个问题我先回答吧，首先要说明一下，国际品牌所采用的会计制度跟中国所用的会计制度不一样，他们所采用的就是刚才所讲的毛利，算法根据统一会计准则来做的会计报表，所以跟一般所认为的毛利不太一样。

比如说刚才所说的毛利不含酒店的物业税，你每年的保险费用，这些都是不包含在内的。具体说包含不包含，一个是可以去查统一准则。每一份酒店管理合同后面都有详细的说明，哪些扣，哪些不扣。

提到净利大概是多少，我印象中全国平均，不不说好坏，就说平均全国大概15%左右把，15

还是20。

【郁国刚】：对管理公司来讲因为管理公司是一个管理者，我们不是投资者，我们能控制的，能负责的就是酒店的经营利润，以及经营成本而不是业主的相关费用。比如说万豪酒店3百个客房，差不多做到4.5个亿的投资，随便举例。但有些业主成本控制得很好。比如说大家知道像万豪两年就把一个五星级给盖出来，而有的要盖5年。

讲净利润的话就要讲折旧。管理公司无法管理业主怎么折旧，也是业主在做这个帐，建筑20年可能就折掉了。

比如说要讲净利润的话就要算利息，而利息又要涉及到楼的资产评估。比如说投4.5个亿，但是业主通过各式各样的杠杆，贷款额可以贷到5个亿，这些不是管理公司的人可以告诉你说这么做这么做，只能说人工成本我要控制到多少，能耗成本控制到什么程度，这个可以做，是职责范围内的事情，其他事情不是职责范围内的事情，做不了，也没办法替业主说应该怎么算应该算，这是业主应该独立做出的。

第二，如果你要了解酒店净利润的话，这些业主多多少少有些调整，折旧，或者是利息，因为不希望这个帐面上有很多净利润，净利润要交很多的所得税。但可以去查香港几个上市的年报，比如说香格里拉，可以看净利润是多少。香港的会计准则和大陆不一样，会看到说酒店净利润收益是多少多少，包括半岛酒店，可以看一下那个，那个是可供参考。谢谢！

【提问】：三位老师好，最近这段时间我出去也住了一些酒店，提的问题是这样的，现在五星级酒店趋势来看，有些精品酒店，比如说前段时间可能是快捷酒店经营形式比较好，现在实际升级到精品酒店。我最近出去住了一些比较有特色的酒店，比如说在北京的四合宾馆，是梅兰芳的故居，梅兰芳曾经住过的地方，还有民间的客栈，包括古香古色经过改造的酒店。未来以文化与酒店相融合的精品酒店发展的形式如何？

第二，我们知道酒店五星级对硬件是有要求的，但目前来讲硬件并不是达到五星的标准，没有申请说五星，但软件、文化、特色方面具备了一定的元素，一定的因素。这样的酒店会不会对现在的一些五星级酒店有冲突，未来酒店发展是怎么样的，就想问这样的问题。谢谢！

【郁国刚】：从中国市场的发展来看，包括全球的发誓趋势来看这应该是很好的方向，也就是说客户选择酒店的喜好会越来越多样化，他们对传统的酒店可能有些人喜欢，有些人未必喜欢。我觉得从方向上来讲这是一个发展的趋势。

不过在中国市场里大家对精品酒店的定义非常地不太清晰，换言之精品酒店时候，并不一定是有设计感就是精品酒店。在中国卖3、4百块钱，放到国际上定义说这是精品酒店，那会非常地勉强。

第二，规模不太大，精品，落实精品，不可能5百个房间就是精品酒店。我们不认为W酒店是精品酒店，你看很多客房做到4百、3百多间，那不叫精品酒店了。

设计方面会有独特的风格和特色。如果是中规中矩的酒店，你叫精品酒店也比较勉强。全球称之为真正意义上精品酒店的，比如说阿曼算是精品酒店。万豪集团只有一个酒店叫精品酒店，就是宝格丽，所有酒店不超过1百个房间。全球开了三个宝格丽酒店，全国平均房价是1千美金左右。设计有宝格丽意大利的风格，所以定义为精品酒店。

中国会叫成精品酒店，只是带有一点设计感，规模不大而已。一个大的国际连锁要去经营这种酒店的时候，难度会比较大，因为它的规模效益不太明显，比如说只有60个房间，每个房间卖1千块钱，出租率80%，算收入也就是1千、2千万的收入。这时候比较难经营。万豪9个品牌当中实际上真正只做了一个精品酒店，像（易迪迅）希望做到1百个房间以上。

您提的五星级酒店标准，中国五星级也一部分是硬件，一部分是软件，综合得分达到450分就是五星级酒店并不是说每一项都可以达到，只是说加起来达到就可以了。也有国家新评标准也有一个制度，有特色的小酒店，它可以不按照一般的五星级酒店来打分，可以特殊对待，另外有一个考核机制，一个是比较传统的五行，一个是小型的，有文化特色的。还有一套评估制度，如果做的是小型酒店，做得好会挂五星，基本上是这样的体系。

【吴旭伟】：讲到目前一些酒店标准装修是五星，甚至超过五星，但配套不像五星这么全。这在世界上是比较多的。像做综合体的开发。很多综合体已经是一个综合性的体验。综合体里面已经有餐饮，SPA，甚至亚历山大会所，包括我们也看到有些专门的会议组织者，会租下来做精品会议。会发现有些综合体里面已经把酒店传统的功能给放在综合体里面。综合体里面本身就提倡一种体验式。留给酒店只有一个大堂，或者是一个客房。

这类产品未来在中国是比较多的产品，如果一顶要打分的话，它是综合的评分，但有的东西是一票否决制，你把房间造得再好，但如果没有游泳池的话，国家四星级也不会评给你。不过旅游局给你一个特色五星的替代方案。从投资回报率，经营概念上来讲这也是非常好的。

在新加坡1月1号在克拉克码头新开了一家酒店，采用绿色建筑的概念，获得了很多奖。它有类似于我前面讲的酒店，其实它有自己的餐饮、SPA，但做得非常迷你。客房做得非常有特色。有一面垂直规划墙，艘浪布置了很多绿化。可以降低对空调的依赖，走到酒店里就像走到丛林里，这个酒店的客房面积也不是特别大。现在在新加坡卖的价格达到人民币大概1700多元一晚，比泛太平洋卖得还贵，因为整个设计感，包括所处的位置都非常好。

我们这个酒店连着地铁站，新加坡其实也是寸土尺金，这是我们只有开发的，未来程度上抓住它的价值，有一部分是后台办公，可能传统上来讲财务部、人事部是在B2，为了充分挖掘资源，我们包给了地铁商铺，有一部分做了特色的餐饮。充分地挖掘了B1、B2，1到5层的价值。同时这些价值分散到SHOPPINGMALL以后，并不降低酒店客房的价值。卖到1700元的话，其实在新加坡的价格里面已经超过洲际，喜来登，甚至接近于威斯汀这样的酒店。产品做了投资以后，自己的信心也是非常足。这个产品在中国来讲也是很好的概念。

【主持人】：由于时间有限，我们讨论的环节可能就不得不结束了。如果大家还有什么问题，待会结束之后私下里再探讨，下面把话筒交给分会场的主席。

【会议主席】：感谢三位嘉宾精彩分享，对酒店的投资进行管理。代表主办单位感谢大家这么耐心地参加下午会议。感谢大家！

（结束）

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