本报记者 曾倩文 上海报道

  调控风暴下，上海楼市“红五月”预期落空，新房成交量现明显下跌。5月20日，金丰易 居&佑威联合研究中心发布的监测数据显示：5月第3周，上海市新建商品住宅成交面积为18.04万平方米，环比下跌17.45%；5月前19天， 上海市新建商品住宅的成交面积为52.1万平方米，较4月同期下跌4.3%。

  而此前的4月份，上海新建商品住宅成交量为90.29万平方米，相比3月创纪录的153.8万平方米，下跌约四成。

  表面来看，”新国五条”细则满月，上海楼市受政策影响成交量连续数周下滑，房价下行压力逐渐累积。然而，记者调查发现，近日上海入市的刚需及改善型楼盘购房者持续增加，开发商多有涨价意愿，出现成交遇冷的短暂表象。

  “成交量的下滑是因为有效供应不足，属于市场阶段性变化的正常现象，未来上海楼市不会进一步冷清，价格也只会稳步向上走。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜对后市较有信心，而这种乐观的姿态在开发商中仍较为普遍。

  “政策外紧内松，市场外冷内热，目前数据并不能准确反映实际市场心态。”上海汉宇地产董事总经理施宏睿指出，新房市场自3月成交量井喷后，一批市场需求 提前释放，但上海版”新国五条”细则并未按时落地，购房者的冷观望将会逐渐转化为由内而外的暖回流，成交数据有望在6月份后得到改善。

  供应不足

  记者在宝山区远洋香奈售楼处看到，尽管地处偏远，售楼处每天看房的客人仍来来往往，大多是为子女购置婚房的长辈。该楼盘近期推出200套房源，一次性去化约60%，成交价约为21673元/平方米，高于所在板块均价约4000元/平方米。

  位于浦东航头的长泰公馆是上海“五一房展会”的热销楼盘，近期推出约280套86~108平方米房源，均价在1.5万元/平方米左右，开盘当天销售80%。售楼处工作人员告诉记者，目前只剩高区与低区房源。

  坐落在“豪宅集中营”新江湾城的盛世御珑湾近期推出稀缺的80平方米的小户型，均价4.3万元/平方米。记者从售楼处了解到，此次开盘认筹量超过50%，推出的仅有的几套首付100万元左右的低总价房源已被订购一空。

  对此，施宏睿分析指出，目前上海楼市刚需房源新增供应量有限，刚需或首次改善客户是目前市场的成交主力，小户型产品上市量不足，这使得刚需成交量明显下滑，楼市产生结构性失衡。

  此外，受政策影响较小的上海中高端市场延续去年四季度以来的回暖势头，市场需求得到进一步释放。5月第3周，新江湾城豪宅项目迎来入市高峰，公寓供应 6.03万平方米，别墅供应2万平方米，两者均占据全市首位，其中新江湾城地王项目中建府邸的别墅最高报价达到11.19万元/平方米。

  新江湾城某民营房企营销负责人告诉记者，目前新江湾城板块内看房量保持平稳，每周可保证至少100组看房者，许多客户购房热情高，但受限购影响，实际成交周期明显拉长，这些都无法及时体现在成交数据上。

  降价没可能？

  但房价下行的压力依然存在。中房信高级分析师薛建雄预测称，随着入夏淡季的来临，预计6、7月份成交量会继续下滑，三季度出现成交低谷，一些销售压力较大的房企很可能采取降价促销策略。

  但对于这一预言，开发商们并不那么悲观。对于5月份的成交量，上述民营房企营销负责人表示：“房价经过这轮行情，已经全面涨上去了。虽然目前楼盘的销量 没有继续放大，但销售也算进入了平稳期，像上海这样的城市，短期内房价上去了就很难马上下来。长远来说，市场是呈现一个健康、价格稳定上涨的趋势。”

  记者调查发现，近期上海新增入市楼盘的涨价动力明显充足。位于嘉定江桥的宁兴上尚湾推出的新房源，均价提升到了2.06万元/平方米，此前该项目均价在1.8万元/平方米左右；位于闵行的浦江华侨城的最新报价也由此前的2万元/平方米涨到了2.8万~3万元/平方米。

  “我们目前在售的嘉怡水岸和嘉御庭的销售价格比前期上涨了5%，其中嘉怡水岸每次推盘都能去化9成左右，报价已由3月的1.6万元/平方米上升至1.7 万~1.8万元/平方米，嘉御庭曾是上海中高端楼盘的销售冠军，价格也从8.3万元/平方米上涨到9万元/平方米。”谷文胜告诉记者，未来上海房价稳中有 升的趋势很难改变。