第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会
直播：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会
时间：2013年5月30日
地点：绿地万豪酒店三层
主题：“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”
【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！我是北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建伟，很荣幸一直以来担任论坛主委会的名誉主席一直，能与机会与在座的各位来宾共同相聚上海，共同见证亚太商业地产健康、蓬勃发展的重要时刻。
欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店，参加由亚太商业地产论坛主委会发起，领沃中国主办，亚太房地产协会，德中商会，欧洲建筑节能培训项目，同济中欧建筑节能培训，全国房地产投资基金联盟等支持的“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”。
在峰会开始前，请允许我介绍一下参加本次大会的一些重要领导和嘉宾：
亚太房地产协会主席Peter Mitchell先生
原住建部政策研究中心主任王珏林先生
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生
上海研究中心副总经理杜丙国先生
金科集团首席战略官李战洪先生
北京王府井百货集团发展部部长曹世斌先生
鹏欣房地产集团有限公司丁宏伟先生
……
对此次峰会的所有授权机构，支持单位，以及峰会的赞助商，师邦建筑，华东建筑研究总院，雷氏照明，飞利浦照明，HPP建筑设计，海信、日立空调等企业予以最诚挚的感谢！
另外两天峰会的4个茶歇段会由我带领大家到茶歇区各个展区企业参观观摩。现在我宣布“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”正式开幕！
亚泰商业地产合作论坛中国峰会以商业地产的势·道·术为组织，主委会将致力于线上、线下全产业链机构来全面发展，大会的特点高端的技术对接，高端的产业链资源伙伴对接，他有比较鲜明的特点，比较实用，比较实在，同时参与的对接机构含金量比较偏重于资源型技术型的这么一个特色的峰会。
受邀参加此次峰会的嘉宾来自于全产业链，到会嘉宾3百多人，既有国内外投融资资产管理机构，也有众多一线和正在转型的商业开发集团，既有耳熟能详的品牌商超、家电零售商，及百货品牌商业，又有众多商业地产运营服务商的加入，以及其他设计单位，提供商，服务商，等等。
来自媒体的朋友，今天人才济济。看到了来自路透社、美通社、中国日报、华夏时报、房地产报、每日今日新闻等媒体的工作人员。他们将对本次论坛进行全方位的直播和深度报道，也让我们为他们的辛勤工作表示衷心感谢！
接下来进入今天的正式会议日程。第一项：有请Peter Mitchell，亚太房地产协会的首席执行官。亚太房地产协会是房地产投资的非营利组织，总部设在新加坡，也有会员来自于日本、香港、印度、菲律宾、澳大利亚等，以及中华人民共和国。
Peter Mitchell演讲的题目是：全球及亚太经济环境，经济体系与商业部动产——透视世界、亚太舞台及新兴市场商业不动产投资机会。有请Peter Mitchell。
【Peter Mitchell】：谢谢各位朋友的介绍，大家早上好！
能够再次来到上海，我感觉非常高兴，我们本协会能够支持本次大会，也感到非常地荣幸，就像刚刚穆先生所介绍的一样，我们协会是非公益性的组织，提供房地产方面的支持，我们旨在能够促进更加健康合理的房地产市场氛围，希望能够吸引更多债券投资，直接投资到亚太的房地产行业当中。
在我今天的演讲中会主要涉及到以下几个方面：
首先，会给大家介绍目前亚洲房地产市场规模多大。
第二，介绍正在进展当中研究情况。
第三，给大家做些关于亚太，或者是亚洲房地产市场从今年到2031年的预测，这非常有意思的研究，还会给大家介绍一下亚太地区不同资产的类型，包括上市的房地产的资产，以及公司。另外，还会给大家介绍直接投资和养老金基金，会介绍市场的透明度。
首先给大家介绍一下亚洲的一个房地产市场规模，然后会给大家预判未来规模情况是怎么样的。协会工作人员做了大量的研究，不仅仅对于亚太地区上市房地产资产和公司进行了研究，同时也对相关的一些基金来进行研究，最后我们得出了结论，就是现在的一个市场规模是多大，然后对于未来的房地产规模也做了预测，主要考虑的因素包括了全球经济的发展情况，同时我们也对于市场的流动性，市场增长率都做了预测。我们正在进行的这项研究马上就会就被发布，我觉得这是亚太房地产的大事。
目前亚太整个房地产市场规模差不多是7万亿美元，占据了全球房地产市场27%的市场份额。2011年到2021年时候我们占据的比例会达到40%多，也就是说在短短20年时间内在全球市场占有率达到世界的一半左右，占到50%。由于有这样的预判在，7万亿的规模到45万亿美元的规模，我们主要一个预判依据来看不仅仅受到亚洲成熟市场的驱动，同时也是因为受到亚洲新兴经济体和正在快速成长经济体的驱动。
在过去几年时间当中整个亚太区的流动性得到了极大的改善，见到了很多房地产交易的促成，香港和新加坡，以及澳大利亚的成熟市场。看到香港、新加坡、澳大利亚目前仍然是整个亚洲地区，或者是全球流动性最高的房地产市场之一。
2011年美国在全世界的可投资房地产规模最大，占据15%以上，日本5%左右，还有印度等一些国家，可以看到基本上跟每个国家所对应的GDP比率比较相似。日本可投资房地产规模最大，2700亿美金的规模，中国是18000亿，紧随气侯的是印度。
到了2021年时候，中国迅速地上升到了第二位的位置，日本所占的规模只占到了全球的6%。到2021年时候，中国会占到27.8%的规模，印度只能从现在的1.3%增长到6%，这对于我们2021年的预判意味着什么呢？美国仍然是全世界最大的房地产市场，但它会从25%的规模下降到21%，到了中国这一块占据20%的市场规模，日本只会占到6.3%的规模。
最后我会给大家介绍一下在整个亚洲市场的可投资房地产市场的情况，给大家介绍一下这组数据。我们到了2021年的时候会占到39.2%，2031年会达到39%，到达2031年时候是39%，49%当中的39%主要受益于发展中经济体的驱动，这是我给大家介绍亚太区房地产预测情况。余下来部分会给大家介绍为什么会这样。
刚才介绍了房地产业，资产的类型，有不同的类型，包括一些证券化的产品，同时还有些私人基金投资的产品，它会吸引到不同的投资者，因为他们有不同的喜好，比如对于流动性，对波动性，对一些透明度，治理等等方面的要求。这是完全基于投资者对风险敞口的承受能力。
还有些比较大的重点我想给大家讲一下，这都是跟流动性相关的特点。在新加坡的年会上，这是上个月开的。我们曾经有些争论，其中有一个全球来自于美国房地产的专家，可以认为是我们房地产业在美国，以及在其他发达国家市场的一个先驱者，他讲到了重点。
你可以买些汽车的产品，也可以做些比较好流动性像GE这样的产品，但如果是在房地产的话，它的流动性一直是全球房地产发展市场的巨大推动力。从亚太市场来讲这尤其重要。我们现在来看一下在亚太地区的情况，2011年刚刚在日本推出了房地产相关的证券产品。
自从那次开始一直都非常地成功。市场市值已经到了1500亿美金，现在已经有7个国家参与投资不同的房地产。目前是日本、新加坡，接下来是香港，他们排名前三位，可以说占据大约90%的市值，当然日本是最大的房地产市场，接下来就是新加坡。
我们现在还是万里长征的第一步，因为看到目前市场当中中国市场，以及印度市场的潜力还没有充分地得以体现，将来也会成为这个区域最大房地产市场。现在我们在印度的监管方展开了很多的讨论，以及工作。希望在近期可以加快跟印度监管方的推进速度，希望他们在近期就能够推出跟房地产相关的法律监管条例，在中国方面我们也在大力地推进这方面的相似工作。
虽然在亚洲房地产市场是1500亿美金市值，这个数字其实跟亚洲市场最终的市场规模相比还是非常小的数字，目前的7大国家现在是1500亿美金，很快会达到1万亿美金规模。有几个原因：
首先，跟美国、欧洲市场相比。可以用证券化方法进行投资房地产的产品是非常小的比例。
其次，市场上可以进行证券化投资的产品正在增多。
另外，有很多房地产现在都是一些开发商拥有，在他们的财务报表上。比如凯德他们正在更大力地推进证券化，同时能够增加整个公司财务的地位。所以可以看未来有更多的公司会承受这方面的压力，需要更好地来体现他们财务的强势，从而会更多地考虑一些投资型的产品。
从目前来看资产的数值、数额，它资产化的这些数额在欧美市场来反映出来，数字会比较多。全球市场5千万，亚洲市场数字非常小，可以看到在亚太B区的房地产市场情况，会在未来，特别是来自于中国和印度的一些房地产证券化发展，会给全球房地产带来很大的推动力。不知道以后亚太房地产市场到底会有多大的规模，但会给整个行业带来正面冲击，这是肯定的。
房地产和一般的证券产品有什么区别，有什么不同？这有各种不同。我们去年做了一些研究，特别强调于他们是证券化的产品，而不是债券。我们来看一下亚洲情况，2001年首次推出了（J瑞特）的产品，我们把风险，以及风险调整之后的回报就普通的证券产品，以及跟我们的产品做了比较。同时我们非常紧密地跟踪股票价格，以及权益价格。
这跟踪是长期的，也是不容易的，因此要考虑各式各样的因素，比如风险，以及透明度，等等各种因素。我们简单地来看一下风险，以及风险调整后回报，两种产品的移动曲线，同时从2001年开始到现在我们也经历了金融危机，当时在2009年，可以看到两种产品表现都有所下降。
在大部分市场当中风险调整的回报跟大部分市场普通权益和股票产品还是有一个正比例的关系，从多元化角度看到了（瑞此）和多权益的相关性，图像来看这个相关性非常高。从新加坡所体现出来的相关性相比美国的相关性来说比较少，（瑞此）可以用于多元化投资的一种考虑，所以在美国的投资者也想到了这一点。
接下来讲一讲为什么要投资于房地产的证券化产品，而不是直接购买房地产的产品。首先，交易成本不同。如果你要在一个房地产产品里进行购买的话，就需要考虑到目前的利率，也需要考虑到将来卖出时候的利率，而作为一个证券化产品的投资，就可以避免这方面的风险。同时有很多的养老基金，包括在中国的投资者，以及国外的投资者都非常地看中房地产的产品，首先会看到流动性的好处，这一个非常好的方法，可以迅速地进入房地产的行业，而且几乎可以说是风险为零，因为如果一旦看到风吹草动的话可以快速地撤退出这个市场。
这就反映了我刚才所说的亚太地区房地产的表现，从1999年开始用的是（汤森瑞德斯）的指数，蓝色是房地产的综合只是，绿色是NCCI亚太股票市场的曲线，可以看到蓝线是（V此）的综合指数，它的绩效比另外两条都高得多。这里强调了重点，就是（V此）带来的好处，风险，以及风险调整的回报都非常高。
讲到多元性投资的要求，可以看到在右边（V此）的产品和整个股市相关性非常弱，所以非常适合作为多元化的投资。另外一点（V此）房地产市场和欧美市场不同，就是可以看到在全球经济危机之后恢复得特别快，特别强劲，整个市场市值，特别是在新加坡市场和日本市场来看受到整个金融非常重大的影响，但回弹非常快，回弹非常高。市场市值在危机之前大概是9百亿左右，现在已经达到了1500亿左右，这是一个非常快的恢复、复苏。可以看到亚太地区房地产市场弹性非常好，同时有很多大型公司的IPO，现在还有更多房地产股票正在等着上市。
从这张图可以看在危机的时候，整个市场受到的冲击情况，这个市场跌得非常厉害，亚太地区，特别是日本和新加坡市场受到很大影响，之后就回摊非常快，新加坡比日本回弹更厉害一点。这里讲到了刚才的重点，这是目前亚太房地产市场，主要是由日本和新加坡市场所占主导。
可以说在2012年日本和新加坡就占到了78%，总体亚太市场如果加上香港的话占到92%的总市场。香港和印度是发展中的房地产市场，如果他们上来的话，整个百分比分布会大为不同。这也反映了我之前讲的重点。就是亚太很多的基金再次回到房地产市场，特别是在危机之后。
可以看到08、09年会有一个低谷，但可以看到之后的复苏非常强劲，很多资金又回到了房地产市场。刚才讲到了一个非上市的一些基金市场，看到了很大增长，特别是看到了全球投资胃口非常喜好新的资产类型。现在来看一下直接房地产投资的市场，这些来自于季度报告，跟美国一家资本分析公司一起来做的报告，他们专门分析一些房地产交易的数据，这是亚洲已知交易的数据，它反映了亚太地区的动态，蓝色的是欧洲市场，黑色是美洲市场，红色是亚太市场，从09年第一季度亚太市场中可以看到在全球交易数额当中所占的比例非常高。
这张幻灯片就是刚才所讲的一些亚太地区交易额，就国家来做了分割，包括土地的价值。大部分交易，特别是2012年最后季度的交易，最大的交易额来自于中国。我们做报告的一大重点到底谁来投资亚太的房地产市场，发现是一些投资基金，包括一些退休机构他们非常关注亚太房地产的投资，他们也非常感兴趣（瑞此）这样的产品。
发现还是有很多亚太地区的基金并没有投资于亚太的投资者房地产市场，从13年开始研究亚太的退休基金，他们为什么不投资亚太的房地产市场呢，发现了几个原因，一直到目前为止大部分的投资基金投资方向通常是一些固定收益的产品，但这个固定收益比较低，他们现在这些基金面临着很多挑战，在很多情况下这些挑战都来自于人口的变化，比如说日本社会的老龄化，老龄化不仅仅是日本的问题，包括台湾、香港、韩国、新加坡都面临着同样的压力，甚至看到中国从今天到2015年之间老龄化也非常快，很多人需要从退休基金当中提取资金。
根据调查发现这些退休基金也更多地希望能够有机会来投资于一些更高回报的产品，比如说像房地产的证券化产品，他们觉得这是一个比较好的投资方向，所以也可以看到一些动向，看到较大韩国、马来西亚的退休基金，他们现在开始拥抱房地产的一些产品，在未来几年会加大这方面的投资。这是很大资金的来源，这些会很快地进入房地产市场，不仅会对亚太房地产市场带来好处，同时也会给全球的房地产市场带来一些好处。因为亚太的资本非常大。
日本的退休基金也是很好的例子，这全球最大的退休基金之一。现在他们没有在房地产上面做任何的投资，一分钱也没有，但现在他们表示需要改变他们的投资战略。现在更多地来讲一些透明度和基准性方面的问题。刚才我讲到了亚太的房地产市场非常有吸引力，除了之前我讲到亚太房地产本身的发展轨迹之外，也可以看到我们的（瑞特）战略会带来一些好处，比如透明度，这是透明度的指数，每年亚太市场的各个国家不断地提高本国市场的透明度，他们有一系列的措施来促进透明度的提升。可以看到40%亚太房地产市场被评为非常透明，以及相当透明的市场。
另外一部分可以给投资者带来更多的信心，可以看到不断提高运营的一致性。去年我们推出了第二版本的最佳实践手册，有很多的上市公司被要求他们来提交报告证明能够满足最佳实践手册的一些措施，同时我们也会搬出最佳实践的大奖，包括在中国很多的一些上市房地产公司都获得了这方面的大奖，同时在一些其他的国家，日本、香港、新加坡、马来西亚每年都推出了各国的指数，可以看到每个国家的平均数都在大浮上涨当中。
最后一个话题就是基准。大部分的投资者他们希望来跟踪他们的投资，需要跟本国市场做一个基线比较。这样才能够知道究竟自己公司表现是怎么样的，是不是做到成功。我们有两种方法来给大家介绍一下，首先由我们协会跟美国的公司一起合作开发工具，大家知道房地产开发商在市场上的很多信息都无法获取有了开发工具，以后他们可以衡量自己的表现。
像之前所说的几个月前跟（汤森）和（GPR）一起合作（这两家是来自欧洲的公司），发布了房地产指数，这个指数涉及到几十个不同的国家，这对于地产开发商来说可以提供很好的建议，在这个指数当中包括了31家中国的房地产公司，这是我们亚太房地产协会跟（汤森）一起合作发布的指数，这对业内来说是个好消息。
这个搜集数据是从1999年12月份开始，一直到今年的4月份，你可以看到也包括了房地产的公司，就像之前所说的整个指数从1999年12月开始，涵盖了372家不同的上市公司股票，中国也包括在当中。
我的演讲时间快到了，最后我想说，就像之前已经说过的一样，我们亚太的市场恢复有巨大的增长空间，特别是在中国，以及亚洲其他的新兴经济体，我觉得亚太市场到了20年之后，也就是2031年会占据差不多全世界50%的市场份额，跟现在亚太区在全世界的市场份额比会是翻番的水平，这主要是得益于亚洲最大经济体的快速发展。可以看到市场的运营标准，以及透明度方面会出现持续的改善。还有市场方面也会做出很多的改进，会见证到一个持续不断的亚太商业地产，亚太地产的成功故事。这就是我演讲的全部内容。
谢谢大家！
【主持人】：非常感谢Peter Mitchell一直以来对本次论坛的大力支持和帮助。下面我们有请到中国老年宜居环境委员会副理事长王珏林主任，有请王主任。
【王珏林】：先谈经济，大家都知道经济一季度GDP增长7.6%，所以世界上很多新闻、学者，国内外的都实际上在唱衰中国经济，比他们的预期低。实际上一点都不低。因为中国的一季度大家分析它干什么了，实际上都在调整班子换届。
精力都在换届换领导上。全年看省市自治区定的指标，最低的，个别的是8%，大部分都是10%以上。所以这是第一点：经济。
第二点：城镇化。十八大提出新型城镇化，城镇化提出的核心是四化，也就是工业化、城镇化、信息化和农业现代化。
基础是发展城市，做大农村，没有城市哪有城镇化，没有城市经济，哪有我们的税收，哪有我们的发展。所以就要做大农业，做强城市。
第三点：建立以人的城镇化。这是新总理李克强说的，所以再加一点，以人为本的城镇化。李克强总理又说了，要释放服务业，实际上就是扩大内需，扩大内需解决经济问题。释放服务业实际上就是解放我们的服务业，给更多的优惠政策和让利让税。
这样建立以人为本的城镇化就要提高我们的生活品质，生活质量，使广大的城乡居民生活得更舒适、更方便、更幸福，更美好，所以这就需要商业发展。这是城镇化。
第三点：我们的商业地产到了升级换代时机。无论是北京、上海这样的大城市，还是中小城市，确实有一个重新整理，重新布局，重新规划，重新思考的问题。尤其我们中小城市短缺，短缺就要提升它的水平，就要布局得更合理。
再就是对住宅的调控，大家知道住宅调控不会放松，可能有问了你怎么越调价越涨，实际上大家没明白一个道理，不调价更涨。
所以放假的压力不是短期的，解决的问题办法也不是一时能够解决得了的，所以还是要靠调控来稳定市场，缓解供求矛盾，解决我们最需要住房的这部分人群，先解决这部分人群。
所以市场是动态的，这样的话很多投资、开发、消费自然会向商业地产转移，所以每调控收紧一步，我参加商业地产看到企业说春天到来了，确实有这个关系。这是我谈的第一点。
第二点，问题不少。这个问题不要打在企业上，应该打在政府的板子上。现在建立城市发展市场，或者是解决城市的功能，以及商业配套都是政府说了算，政府说建哪，安排在哪就在哪建，政府说应当做成什么样的水平就做成什么样的水平，但现在出现了无规划、无序，混乱。所以城市的商业地产规划和城市的总体规划，以及城市整个建设以及发展不同步。我们的社区商业缺乏规划不算，还不配套，所以很多新建的开发区，小区商业都出现短缺。
第一，朝前开发，商业的特点朝前就亏损，只有具备一定的消费群，消费人流，才能解决我们不亏的问题和发展问题。所以很多提前安排，提前开发，超前开发。超前开发好的是什么呢？它能带动这个区域发展，能够带动地价，但我们商业要亏几年。所以这个安排应该说不太合理。
第二，竞争。尤其是商业市场竞争不公平。所以很多政府请很多企业去做商业，做商业是好事，给城市增光，给地块增值，但这产生很多企业没有竞争，竞争不上去，所以出现了竞争的不平等，不公平。这是第二点。
第三，从事商业地产的可以说机会还在。我们政府现在从以前重点抓工业，企业工业上来我都欢迎，从零地价、低地价，再到让利让税，现在重点抓城市。已经明白一个很重要的道理，只要抓好城市，才能带来更大的投资，才能吸引更多的企业，才能把我们的人口做大，消费能力提高。所以现在是做城市，做城市的话，重视商业地产，提升商业水平。所以这一点非常重要。各地政府领导到各地招商对我们的城市综合体，购物中心的商业非常感兴趣。刚才说到我们的地级县级城市现在商业处于升级换代阶段，传统过去的百货也好，零售也好，小店也好，城市发展已经滞后，所以这些城市带来了很多的机会，我们的城市多啊，是吧？
现在不光是住宅，或者还是商业，我们都应该适应市场，要学会竞争，怎么办？所以我们的投资、开发、运营，以及销售都应当创新，只有创新我们才有进步，只有创新，我们才能发展，才能在市场竞争中永远立于不败之地。
谢谢大家！
【主持人】：谢谢王主任，王主任他在住建部一直担任领导，目前在建筑市场、城市规划、商业地产领域，特别是在区域经济和市政设施等等都有了广泛的研究，也参与了政府的重要课题研究，也是我们重要的顾问。下面有请到行业重要的影响力人物，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，以及商业部市场运营专家王永平先生。王秘书长也我们行业的知名人物，他在个商业地产上有指导性研究，他的研究题目是：综合性商业地产的“突围之路”：“独特性”和“复杂性”的应对之道。掌声有请！
【王永平】：各位好！很高兴能够再次来到亚太的商业地产会议上，今天借这个机会来跟大家交流一下去年既来整个商场地产发生的变化，以及我对后期市场走向的一些看法。
刚才主持人讲到的题目是主办方设定的，我觉得这个题目本身已经够复杂了，如果再讲下去可能会听不懂。去年以来整个商业地产发生的变化概括起来有这么几个方面。第一，市场的外部行业政策环境无明显改善，因为商业地产是政策性很强的，或者说房地产来讲当中，中国房地产跟中国政府的政策影响有很大关系的企业，所以讨论房地产情况时候要必要来讨论政策环境。
大的方面来讲，去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：
第一，商业地产最重要的，影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学状况，依然没有得到改善。这一点我们刚才住建部王珏林研究员也讲到了，他们把商业物业当成一般的招商引资项目，在他们的眼里就是GDP，就是投资，没有考虑到商业本身的特性。比如说一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活多少商业，这个没有人去研究的。
整个国家的城市化率每年实际上只有1个百分点，平均下来是这样。新增的商业人口增量实际上平均下来只有1个百分点，但我们的投资，商业地产投资增幅非常高。你看从07年以来，07年商业银行投资增长18%，08年增长20%，09年是24%，10年到了高点，33%，11年31，12年26，所以大家可以看到今年一季度是21，投资增幅和人口增长有一个比较大的差距。
当然不能说商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里面可能有13500万的人口增量，同时还有很重要一块，就是城市人口消费升级以后带来的这种升级商业机会。这里很难做一个数据对应性的测算，多少人口需要多少的商业增量，但显然这么大的落差应该说有问题。
一个是商业投资的增长和人口增长严重地不相协调，我们跟消费力的增长也不协调，我们每年都有可支配收入的增幅，另外跟消费市场的增长也不协调。讲到社会消费零售总额，这个数据过去十年差不多15、16的增长，商业地产增幅比它大。外部的商业政策规划其实仍然没有改变，我想背后更多是一种政府的政绩工程，是投资、政绩的驱动力，所以没有考虑到商业的特性，也不了解商业的规律，比如说很多地方的商业问题更多还不完全是量的问题，而更多是规划，不科学、不合理。比如说沈阳的话，很多业界觉得沈阳商业有问题，这不仅仅是量的问题，跟布局也有很大的关系，一公里一个，一公里一个，这样的商业就形不成商圈，对大型商业来讲要么高度集中，要么高度分散，这是比较容易存活的。最忌讳的就是公共汽车的布点，把商气都给冲淡了，相互之间又有竞争，但又形不成足够的竞争。如果是面对面竞争，可能可以改变转型、调整，反而更容易集聚人口，集聚消费力，现在的规划有很大的问题。
再就是整个金融产品没有创新，商业地产最需要的金融支持下，退休金、养老金，房地产信托资金，这些金融产品依然受到打压，从政策层面上来讲没有鼓励性的政策，没有放开，这一定会导致很多物业成为是的主流产品，这对后期的规划运营带来很多的问题。这第一个，政策环境无重大改善。
第二，商业地产发展模式无明显创新，一说商业地产都是综合体，一说综合体就是住加购物中心，一说购物中心不是LV，就是ZARA，HM，然后再加上商业街等，大量是小万达的模式，全国各地到处复制，没有太大的一种创新。这也会给后期运营商带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法去激发消费潜力。这是第二个特征。
第三个特征，就是商业的行业格局无明显变化，这是什么概念，第一梯队基本上是这几家公司，万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，二线可能像申国投啊，宝龙啊，绿地啊，是这些公司，大的格局没有重大变化，现在趋势有点黑马的是苏宁、红星美凯龙，这几家公司后期的爆发力比较强，或者是后期的增量比较大，但市场的表现，或者对市场的影响还没有看到，因为很多产品正在开发建设阶段。
像苏宁去年一年新开工量达到8百万方，光设计费就花了16个亿。红星美凯龙近两年里会有十多个购物中心开业，这些购物中心通常是综合体的形态。过去面临的挑战主要有三个方面：泡沫化、同质化、边缘化。所谓泡沫化，很多是里边投资的商业总量已经非常地大，是一个很很可怕的量。成都、天津等增量非常大，实际上在短期内市场肯定无法来消化这些东西，这里边将来有可能会形成泡沫化的问题，这些泡沫化我觉得有不同的表现形式，有的并不一定完全造成大面积的空置，有的可能招商满了，但品牌入驻条件是非市场化，正常的商务条件。用各种形式来把你诱骗进来，背后潜伏了很大的市场风险。一年半载不行了，品牌还会退出去。还有装修，这个品牌进去了，过两天下一个品牌又进来了，不断地更替，非正常的调整，这些都表现出后期的泡沫化问题。
第二，通知化，大量的商业项目雷同，但商圈半径没有太多重叠、交叉的时候，就意味着每家有独立商圈时候，可能这个问题还不特殊。但商业布局密度高的时候，大量的商圈交叉重叠的时候，你的同质化就会比较致命。有一次在北京参加两个项目的论证，论证的时候有些业界担心说：你怎么有这么多的人口？开发商就说了：我其实可以覆盖到什么什么区域，哪些楼盘这样。好，下午我去参加另外一个项目时候，很巧合那个项目跟它也不远，也做了大商业，同样地被问到这家开发商的时候，他也说我的人口可以覆盖商务的楼盘，相互交叉辐射，这种市场研究定位带有很明显的自欺欺人痕迹，实际上消费市场没有这么多覆盖和交叉的成分。尤其到定位差不多的情况下，同质化就面临很大的挑战。
有人认为说同质化好半，我搞很多的差异化，现在很多说你们是购物，那我就搞体验。我前两天到北方去参加一个项目的论坛，这个项目现在也很猛，是一片黑马，150万以上的大型综合体，而且位置还不太中心，他告诉我定位是做大量体验为主。它自己做儿童体验馆，然后做KTV，做影院，甚至还自己做百货，基本上都自己做，基本上全能，你做得是跟别人不一样，但这里边是不是有一个问题，为了差异化而差异化带来的风险。你到一个回民集中的地方，人家都卖羊肉，你卖羊肉卖不过人家，你说卖猪肉，那不是找死吗？
第三，边缘化，电商对购物性消费的取代和影响。这个情况实际上现在在中国表现得更为严重，从这个意义上来讲商业地产如果是内部白热化竞争，泡沫化、同质化是内忧的话，电商的介入是外患，我们现在处在内忧外患的阶段，这是我们面临的挑战。后期市场发生的变化至少有三个方面的改变。
第一，商业地产投资的高速增长时期逐步要过去，因为越来越多的开发商意识到商业地产的风险在加大，商业地产的复杂性和难度比预估的要高，所以很多人从无畏开始敬畏，从这一点看到投资增幅。10年到高点33，11年到31，12年到26，今年一季度到21，可以看到11年增幅开始明显放慢，我觉得商业地产投资的乱象慢慢趋于理性。
第二，市场的集中度。优质专业公司的集中度会提高。什么条件给你还是招不来，速度租金的不断飙升，会两极分化，这是第二个。
第三，也是最重要的趋势，商业地产的竞争，由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争，这里边尤其是现在这种市场环境下当持续地宏观调控之后，定价速度开始放慢，这时候经营回报部分就是过去被忽略的部分，或者是人们并不这么重视的部分，它的重视程度会比过去明显地提升，投资一看定价放慢了，才更多地关注到经营回报，所以这部分会迫使我们专项运营的竞争。还有一个是规划适当，大量的项目短平相接时候，在同一个商圈里边可能品牌商只能开一家店的时候，所有的品牌就需要在竞争过程当中看谁的运营管理更好，这样品牌才会认可你。
第三，开店速度开始放慢的时候，也迫使我们更好地做好运营管理。我觉得前面的趋势里有个无重大的改善，有三个面临的挑战，我们市场会三个明显的走向，这是对市场的基本判断。有些展开的部分还有讨论环节，在环节里边还可以再做展开，或者是大家有什么问题，还可以再进行交流。
由于时间关系，先讲这么多。谢谢各位！
