第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会
【主持人】：非常感谢Peter Mitchell一直以来对本次论坛的大力支持和帮助。下面我们有请到中国老年宜居环境委员会副理事长王珏林主任，有请王主任。
【王珏林】：先谈经济，大家都知道经济一季度GDP增长7.6%，所以世界上很多新闻、学者，国内外的都实际上在唱衰中国经济，比他们的预期低。实际上一点都不低。因为中国的一季度大家分析它干什么了，实际上都在调整班子换届。
精力都在换届换领导上。全年看省市自治区定的指标，最低的，个别的是8%，大部分都是10%以上。所以这是第一点：经济。
第二点：城镇化。十八大提出新型城镇化，城镇化提出的核心是四化，也就是工业化、城镇化、信息化和农业现代化。
基础是发展城市，做大农村，没有城市哪有城镇化，没有城市经济，哪有我们的税收，哪有我们的发展。所以就要做大农业，做强城市。
第三点：建立以人的城镇化。这是新总理李克强说的，所以再加一点，以人为本的城镇化。李克强总理又说了，要释放服务业，实际上就是扩大内需，扩大内需解决经济问题。释放服务业实际上就是解放我们的服务业，给更多的优惠政策和让利让税。
这样建立以人为本的城镇化就要提高我们的生活品质，生活质量，使广大的城乡居民生活得更舒适、更方便、更幸福，更美好，所以这就需要商业发展。这是城镇化。
第三点：我们的商业地产到了升级换代时机。无论是北京、上海这样的大城市，还是中小城市，确实有一个重新整理，重新布局，重新规划，重新思考的问题。尤其我们中小城市短缺，短缺就要提升它的水平，就要布局得更合理。
再就是对住宅的调控，大家知道住宅调控不会放松，可能有问了你怎么越调价越涨，实际上大家没明白一个道理，不调价更涨。
所以放假的压力不是短期的，解决的问题办法也不是一时能够解决得了的，所以还是要靠调控来稳定市场，缓解供求矛盾，解决我们最需要住房的这部分人群，先解决这部分人群。
所以市场是动态的，这样的话很多投资、开发、消费自然会向商业地产转移，所以每调控收紧一步，我参加商业地产看到企业说春天到来了，确实有这个关系。这是我谈的第一点。
第二点，问题不少。这个问题不要打在企业上，应该打在政府的板子上。现在建立城市发展市场，或者是解决城市的功能，以及商业配套都是政府说了算，政府说建哪，安排在哪就在哪建，政府说应当做成什么样的水平就做成什么样的水平，但现在出现了无规划、无序，混乱。所以城市的商业地产规划和城市的总体规划，以及城市整个建设以及发展不同步。我们的社区商业缺乏规划不算，还不配套，所以很多新建的开发区，小区商业都出现短缺。
第一，朝前开发，商业的特点朝前就亏损，只有具备一定的消费群，消费人流，才能解决我们不亏的问题和发展问题。所以很多提前安排，提前开发，超前开发。超前开发好的是什么呢？它能带动这个区域发展，能够带动地价，但我们商业要亏几年。所以这个安排应该说不太合理。
第二，竞争。尤其是商业市场竞争不公平。所以很多政府请很多企业去做商业，做商业是好事，给城市增光，给地块增值，但这产生很多企业没有竞争，竞争不上去，所以出现了竞争的不平等，不公平。这是第二点。
第三，从事商业地产的可以说机会还在。我们政府现在从以前重点抓工业，企业工业上来我都欢迎，从零地价、低地价，再到让利让税，现在重点抓城市。已经明白一个很重要的道理，只要抓好城市，才能带来更大的投资，才能吸引更多的企业，才能把我们的人口做大，消费能力提高。所以现在是做城市，做城市的话，重视商业地产，提升商业水平。所以这一点非常重要。各地政府领导到各地招商对我们的城市综合体，购物中心的商业非常感兴趣。刚才说到我们的地级县级城市现在商业处于升级换代阶段，传统过去的百货也好，零售也好，小店也好，城市发展已经滞后，所以这些城市带来了很多的机会，我们的城市多啊，是吧？
现在不光是住宅，或者还是商业，我们都应该适应市场，要学会竞争，怎么办？所以我们的投资、开发、运营，以及销售都应当创新，只有创新我们才有进步，只有创新，我们才能发展，才能在市场竞争中永远立于不败之地。
谢谢大家！
【主持人】：谢谢王主任，王主任他在住建部一直担任领导，目前在建筑市场、城市规划、商业地产领域，特别是在区域经济和市政设施等等都有了广泛的研究，也参与了政府的重要课题研究，也是我们重要的顾问。下面有请到行业重要的影响力人物，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，以及商业部市场运营专家王永平先生。王秘书长也我们行业的知名人物，他在个商业地产上有指导性研究，他的研究题目是：综合性商业地产的“突围之路”：“独特性”和“复杂性”的应对之道。掌声有请！
【王永平】：各位好！很高兴能够再次来到亚太的商业地产会议上，今天借这个机会来跟大家交流一下去年既来整个商场地产发生的变化，以及我对后期市场走向的一些看法。
刚才主持人讲到的题目是主办方设定的，我觉得这个题目本身已经够复杂了，如果再讲下去可能会听不懂。去年以来整个商业地产发生的变化概括起来有这么几个方面。第一，市场的外部行业政策环境无明显改善，因为商业地产是政策性很强的，或者说房地产来讲当中，中国房地产跟中国政府的政策影响有很大关系的企业，所以讨论房地产情况时候要必要来讨论政策环境。
大的方面来讲，去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：
第一，商业地产最重要的，影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学状况，依然没有得到改善。这一点我们刚才住建部王珏林研究员也讲到了，他们把商业物业当成一般的招商引资项目，在他们的眼里就是GDP，就是投资，没有考虑到商业本身的特性。比如说一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活多少商业，这个没有人去研究的。
整个国家的城市化率每年实际上只有1个百分点，平均下来是这样。新增的商业人口增量实际上平均下来只有1个百分点，但我们的投资，商业地产投资增幅非常高。你看从07年以来，07年商业银行投资增长18%，08年增长20%，09年是24%，10年到了高点，33%，11年31，12年26，所以大家可以看到今年一季度是21，投资增幅和人口增长有一个比较大的差距。
当然不能说商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里面可能有13500万的人口增量，同时还有很重要一块，就是城市人口消费升级以后带来的这种升级商业机会。这里很难做一个数据对应性的测算，多少人口需要多少的商业增量，但显然这么大的落差应该说有问题。
一个是商业投资的增长和人口增长严重地不相协调，我们跟消费力的增长也不协调，我们每年都有可支配收入的增幅，另外跟消费市场的增长也不协调。讲到社会消费零售总额，这个数据过去十年差不多15、16的增长，商业地产增幅比它大。外部的商业政策规划其实仍然没有改变，我想背后更多是一种政府的政绩工程，是投资、政绩的驱动力，所以没有考虑到商业的特性，也不了解商业的规律，比如说很多地方的商业问题更多还不完全是量的问题，而更多是规划，不科学、不合理。比如说沈阳的话，很多业界觉得沈阳商业有问题，这不仅仅是量的问题，跟布局也有很大的关系，一公里一个，一公里一个，这样的商业就形不成商圈，对大型商业来讲要么高度集中，要么高度分散，这是比较容易存活的。最忌讳的就是公共汽车的布点，把商气都给冲淡了，相互之间又有竞争，但又形不成足够的竞争。如果是面对面竞争，可能可以改变转型、调整，反而更容易集聚人口，集聚消费力，现在的规划有很大的问题。
再就是整个金融产品没有创新，商业地产最需要的金融支持下，退休金、养老金，房地产信托资金，这些金融产品依然受到打压，从政策层面上来讲没有鼓励性的政策，没有放开，这一定会导致很多物业成为是的主流产品，这对后期的规划运营带来很多的问题。这第一个，政策环境无重大改善。
第二，商业地产发展模式无明显创新，一说商业地产都是综合体，一说综合体就是住加购物中心，一说购物中心不是LV，就是ZARA，HM，然后再加上商业街等，大量是小万达的模式，全国各地到处复制，没有太大的一种创新。这也会给后期运营商带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法去激发消费潜力。这是第二个特征。
第三个特征，就是商业的行业格局无明显变化，这是什么概念，第一梯队基本上是这几家公司，万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，二线可能像申国投啊，宝龙啊，绿地啊，是这些公司，大的格局没有重大变化，现在趋势有点黑马的是苏宁、红星美凯龙，这几家公司后期的爆发力比较强，或者是后期的增量比较大，但市场的表现，或者对市场的影响还没有看到，因为很多产品正在开发建设阶段。
像苏宁去年一年新开工量达到8百万方，光设计费就花了16个亿。红星美凯龙近两年里会有十多个购物中心开业，这些购物中心通常是综合体的形态。过去面临的挑战主要有三个方面：泡沫化、同质化、边缘化。所谓泡沫化，很多是里边投资的商业总量已经非常地大，是一个很很可怕的量。成都、天津等增量非常大，实际上在短期内市场肯定无法来消化这些东西，这里边将来有可能会形成泡沫化的问题，这些泡沫化我觉得有不同的表现形式，有的并不一定完全造成大面积的空置，有的可能招商满了，但品牌入驻条件是非市场化，正常的商务条件。用各种形式来把你诱骗进来，背后潜伏了很大的市场风险。一年半载不行了，品牌还会退出去。还有装修，这个品牌进去了，过两天下一个品牌又进来了，不断地更替，非正常的调整，这些都表现出后期的泡沫化问题。
第二，通知化，大量的商业项目雷同，但商圈半径没有太多重叠、交叉的时候，就意味着每家有独立商圈时候，可能这个问题还不特殊。但商业布局密度高的时候，大量的商圈交叉重叠的时候，你的同质化就会比较致命。有一次在北京参加两个项目的论证，论证的时候有些业界担心说：你怎么有这么多的人口？开发商就说了：我其实可以覆盖到什么什么区域，哪些楼盘这样。好，下午我去参加另外一个项目时候，很巧合那个项目跟它也不远，也做了大商业，同样地被问到这家开发商的时候，他也说我的人口可以覆盖商务的楼盘，相互交叉辐射，这种市场研究定位带有很明显的自欺欺人痕迹，实际上消费市场没有这么多覆盖和交叉的成分。尤其到定位差不多的情况下，同质化就面临很大的挑战。
有人认为说同质化好半，我搞很多的差异化，现在很多说你们是购物，那我就搞体验。我前两天到北方去参加一个项目的论坛，这个项目现在也很猛，是一片黑马，150万以上的大型综合体，而且位置还不太中心，他告诉我定位是做大量体验为主。它自己做儿童体验馆，然后做KTV，做影院，甚至还自己做百货，基本上都自己做，基本上全能，你做得是跟别人不一样，但这里边是不是有一个问题，为了差异化而差异化带来的风险。你到一个回民集中的地方，人家都卖羊肉，你卖羊肉卖不过人家，你说卖猪肉，那不是找死吗？
第三，边缘化，电商对购物性消费的取代和影响。这个情况实际上现在在中国表现得更为严重，从这个意义上来讲商业地产如果是内部白热化竞争，泡沫化、同质化是内忧的话，电商的介入是外患，我们现在处在内忧外患的阶段，这是我们面临的挑战。后期市场发生的变化至少有三个方面的改变。
第一，商业地产投资的高速增长时期逐步要过去，因为越来越多的开发商意识到商业地产的风险在加大，商业地产的复杂性和难度比预估的要高，所以很多人从无畏开始敬畏，从这一点看到投资增幅。10年到高点33，11年到31，12年到26，今年一季度到21，可以看到11年增幅开始明显放慢，我觉得商业地产投资的乱象慢慢趋于理性。
第二，市场的集中度。优质专业公司的集中度会提高。什么条件给你还是招不来，速度租金的不断飙升，会两极分化，这是第二个。
第三，也是最重要的趋势，商业地产的竞争，由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争，这里边尤其是现在这种市场环境下当持续地宏观调控之后，定价速度开始放慢，这时候经营回报部分就是过去被忽略的部分，或者是人们并不这么重视的部分，它的重视程度会比过去明显地提升，投资一看定价放慢了，才更多地关注到经营回报，所以这部分会迫使我们专项运营的竞争。还有一个是规划适当，大量的项目短平相接时候，在同一个商圈里边可能品牌商只能开一家店的时候，所有的品牌就需要在竞争过程当中看谁的运营管理更好，这样品牌才会认可你。
第三，开店速度开始放慢的时候，也迫使我们更好地做好运营管理。我觉得前面的趋势里有个无重大的改善，有三个面临的挑战，我们市场会三个明显的走向，这是对市场的基本判断。有些展开的部分还有讨论环节，在环节里边还可以再做展开，或者是大家有什么问题，还可以再进行交流。
由于时间关系，先讲这么多。谢谢各位！
