刘力博士：二三线城市迎来城市综合体时代
刘力博士
洲联集团五合国际总顾问 总建筑师、英国爱丁堡大学博士、清华大学硕士。八年的英国深造，具有超越于建筑设计的思想深度，在行业...
近十年来，中国城市高速发展，城市功能配套快速升级，其中最有代表性的变化之一，就是城市综合体的大量出现。作为城市居民消费活动的新热点，商业综合体不但成为政府提升区域价值的重要手段，也成为开发商寻求更高的物业价值和投资保值物业新宠。如今，商业综合体在我国一线城市已经形成了相对成熟的市场格局，早年的北京国贸中心、上海恒隆广场、深圳华润万象城、广州天河城，这些城市综合体深入人心。近年来，华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿态，成功打造了橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。
更值得关注的是，常见于一线城市的商业综合体，已经被大规模引进到二三线城市，在某些城市大批商业综合体井喷式供应，引起二三线城市综合体鏖战。但由于二三线城市自身的城市发展进程、经济基础、市场容量等大背景尚未成熟，很多项目并没有取得预期的效果。这就需要二三线城市开发商，认清其开发综合体的优劣势，谨慎投资，应对自身特点寻求正确的开发经营模式，而非简单复制效仿一线综合体的成功经验。
二三线城市综合体鏖战不休，但整体发展水平低。领导在设法推动新城发展之际，总会把城市综合体作为首选，而随着城市化进程的加快，各地新城开发前赴后继，城市综合体也跟着四处开花。二三线城市的城市综合体大部分都是在政府的强力推动下形成的，一些地方政府将城市经济实力与城市综合体的多寡直接挂钩，而不从城市实体经济、人均GDP、第三产业等角度考量，这就造成众多城市综合体存在重大不足：
相对一线城市，二三线城市综合体体量普遍不大，大部分面积在100万平米以下，其中50万平米以下的项目所占比例高达65%。这是由二三线城市经济基础、市场容量、市区内可供应土地等因素决定的。在物业组合方面，二三线城市商业综合体仍以销售类为主，占70%以上，而娱乐餐饮比例相对较少。
首先，行政决策存在盲目性。城市综合体一般都是城市的地标性建筑，往往会受到地方政府的行政干预。政府缺乏对城市的科学布局和配置，不考虑区域特点、市场容量和消费水平，无法对开发商从宏观全局的角度进行规划引导，必然导致开发商在进行商业综合体建设时背离一部分市场需要，在日后的运营中出现问题。
城市综合体是一个城市发展到一定阶段的必然产物，城市作为一个聚集体，吸纳了大量人口、产业，土地必然紧张，城市综合体就应运而生，因此城市综合体最基础的土壤是大都市，目前二三线城市大部分的城市综合体均出现在新区中，而新区正是最不适合建综合体的区域，于是便出现了众多二三线城市的“伪综合体”，现阶段众多二三线城市的综合体项目，连4种物业类型都不具备，大部分以3种业态居多。
其次，相关服务环境尚未成熟。商业综合体开发是一项系统工程，涉及诸多方面，需要与周边城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合型人才等。二三线城市与商业综合体相关联的服务行业刚刚起步，再加上所需要的综合型人才集中在北上广等一线发达城市，因而无法充分满足商业综合体开发的需求。
再次，消费能力滞后，购买力不足。二三线城市的小型商业中心常常用大型超市等招揽人气，但如果规模上升到商业综合体，10万方以上的项目仅仅靠一个大型超市就难以拉动。二三线城市的消费在餐饮娱乐所在比例有限，大部分集中在百货购物方面，因此综合体的多样性物业类型并不能吸引足够的消费群。
最后，开发决策缺乏理性判断。鉴于城市综合体的复杂性，很多开发商对市场的供需关系没有进行专业的判断，造成资源闲置、投资失败。由于大部分二三线城市经济发展仍落后于一线城市，对于酒店、办公楼、商业需求有限，因此开发此类物业前，应聘请专业的咨询机构，进行审慎详尽的前期调研，针对细分市场的客户需求，有效定位才使项目在同类产品中脱颖而出。
二三线城市城市综合体如何避免井喷放量后的恶性竞争，每碰到房地产调控，商业地产总是被众多开发商视为避风港，纷纷加大对商业地产的投资，尤其是城市综合体的开发，形成了一股综合体开发热潮，但实际上，跟风的一些开发商并没有考虑到综合体后续的经营以及对城市的影响，城市综合体对城市影响相对普通房地产项目要大得多，其特点是长期性及全面性，影响是间接性的，这样的资源需要现代服务业来支撑，但目前城市规划均是由拍卖、价高者得的方式配置城市综合体的资源。这种方式导致很多综合体最后都无法真正使用，催生房产泡沫，将损害城市经济的可持续性。
对于开发商而言，在对二三线城市进行城市综合体开发时，注重项目定位，必须准确地评估城市的发展阶段、项目位置、竞争项目等，切忌盲目追随一线城市现有的成功案例，因为其所属的区位、经济环境均存在较大差异。同时，在细分市场时不可局限于表面化，应从外到内，不但了解现有的情况还要深入研究潜在因素，如潜在的消费层乃至潜在的经销商，预测其未来发展趋势。
城市综合体的开发更多的是考虑开发商的操盘能力，从拿地、前期工作到建设、租售阶段整个开发过程中，应有明确的开发策略，而聘请专业的咨询顾问公司先期介入，可帮助整个操盘过程顺利有序的进行。总之，二三线城市应根据自己的实际情况因地制宜，更要在各种商业业态经营模式上有更多的研发和创新。
附：作者简介
刘力(博客) 博士
洲联集团(WWW5A)·五合国际总建筑师
英国爱丁堡大学博士
清华大学硕士
亚洲人居协会理事
世界华人建筑师协会创会会员,理事
清华大学、北京大学、上海交大、同济大学EMBA班客座教授
创造城市价值2008年中国地产年度卓越贡献人物
2008年度CIHAF中国房地产设计行业杰出贡献奖
2009品牌中国建筑设计十大年度人物
2010 十大意见领袖
2012 入选新浪微博名人影响力前十
2012 中国房地产设计贡献大奖
刘力博士具有广博的专业知识，丰富的设计实践以及富于魅力的领导力。八年英国深造，使他具有超越于建筑设计的思想深度，在行业发展、市场研究、产品创意等多方面具有独到见解。
主要作品：
青岛国际机场新航站楼; 北京柏彦大厦 ;北京世宁大厦; 京津新城凯悦大酒店
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