张宏伟：热钱涌动推动房价4月67城上涨 房子买早总比买晚划算
张宏伟
同策咨询研究部总监
国家统计局5月18日数据显示，2013年4月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格变动情况：
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1个。
此前，国家统计局5月9日数据显示，2013年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。1-4月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。
热钱涌动助推房价通胀预期与房价上涨
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，诸如国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松、欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国与日本等国货币滥发等，这些内外因素已经不可避免使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显，最终也会诱导中国新一轮的资产价格上涨，尤其是房价的上涨。
4月70城房价环比67城上涨，最高涨幅13.7%正是在这样内外热钱涌动的市场背景下产生的。
从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013年1-4月份中国国内M2同比增速分别为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，截止4月末，M2余额103.26万亿元，同比增长16.1%，分别比上月末和上年同期高0.4个和3.3个百分点。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策一定程度上使CPI不断面临反弹压力。
此外，国家统计局5月9日发布数据显示，2013年4月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.6%，环比下降0.6%。工业生产者购进价格同比下降2.7%，环比下降0.6%。1-4月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，工业生产者购进价格同比下降2.1%。这个数据说明，2013年第一季度宏观经济数据甚至第二季度也不会乐观。从宏观经济角度而言，如果上半年宏观经济数据有可能不乐观，整个2013年上半年有可能仍然成为经济触底的市场阶段，在这个阶段，为了保证宏观经济“稳增长”，央行有可能在第二季度再次降息或降准。“降息降准”后，适当释放市场“流动性”，刺激今年 下半年宏观经济继续复苏反弹，也配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。
“降息降准”的市场预期，再加上随着我国经济发展逐步进入新型城镇化阶段，农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力与市场流动性的再次宽松将助推国内通胀预期的增加，同时，也将进一步助推中国新一轮的资产价格上涨。
从国外环境来看，5月7日，澳大利亚联储货币政策会议决定降息至2.75%。此前的5月2日，欧洲央行决定下调欧元区主导利率25基点至0.5%的历史新低。一天后，印度央行宣布今年的第三次降息，将基准利率下调25个基点至7.25%。加上美国、日本仍在持续的大规模量化宽松政策，欧美流动性进一步趋于宽松。反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱压境态势明显。这将导致国内输入性通胀压力加大。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国内外两种市场热钱“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估。在这样多种因素影响之下，国内通胀预期的不可避免，国内大中城市的房价持续上涨也将继续。
我们看到，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，2013年5月2日，中国指数研究院发布了《2013年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。
房价连续第11个月上涨的五大原因
2013年4月房价自2012年6月止跌后连续第11个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：
第一、二手房交易20%个人增值税政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致量平价涨的结果。
第二、2012年以来房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格坚挺，甚至出现涨价的现象。
第三、货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。
央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-4月份中国国内M2同比增速分别为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，截止4月末，M2余额103.26万亿元，同比增长16.1%，分别比上月末和上年同期高0.4个和3.3个百分点。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市，也会促使房价继续上涨。
第四、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
中指系统数据显示，2013年4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%。具体来看，北京环比上涨3.11%，涨幅最大，广州涨幅为2.41%，深圳、南京、成都、重庆(主城区)涨幅在1%-2%之间，杭州、上海、武汉涨幅在1%以内，天津环比下跌0.56%，为十大城市中唯一下跌的城市。
第五、品牌房企资金面改善，资金面相对不紧张也会导致楼盘定价略微上调。
同策咨询研究中心数据显示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下，尽管部分企业仍然资金面相对紧张，行业整体偿债能力较差，如果没有充裕的现金流回收，资金链断裂的风险加大，但是，相比去年第三季度约60%左右的房企速动比率在0.5以下来说，大部分房企资金面有所改善，这也就导致开发商在定价上会相对比较灵活，不会再受制于资金面紧张的局面。
“新国五条”细则落地用力不平衡，通胀预期下难改投资房产保值增值趋势
在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续11个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI在2013年还是面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
我们看到，在新“国五条”细则及限购之下，需求被压制，在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及其各地方政府细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，(部分城市)二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从新“国五条”及各地方政府版细则发布之后影响来看，新国五条细则发布前的二手市场“过户潮”就是为了规避如上所述的20%个税的征收，发布以后二手房市场成交受到了一定的影响，当前几乎进入市场冷冻期。但是，这并不影响整体房地产市场的热度。
这主要是源于“新国五条”细则落地对于一手房、二手房政策的调控“用力”不平衡，20%增值税的征收对于二手房明显是一个打击，但是对于新房市场来讲，有可能就是一个投资机会。从营销推广的角度来看，20%增值税的征有可能为一手房市场带来市场营销或推广的机会，比如在新房市场“免税(20%增值税)”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手的客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。
尽管“新国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施，但是，相对于二手房市场直接交付20%的增值税来讲，二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。
因此，“新国五条”细则的发布，“免税(20%增值税)”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力，有可能导致调控的结果事与愿违，不能够遏制房价过快上涨。这些问题也是整个政策层面与市场应该思考和处理的问题。
因此，“新国五条”细则落地“用力”不平衡，通胀预期下房价持续上涨将不可避免，当前整个市场也难改投资房产进行保值增值趋势。
我们看到，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。
新“国五条”房价控制目标：延缓通胀预期下房价上涨速度，但难改长期上涨趋势
4月初，地方版的“新国五条”细则内容已发布完毕，尽管各地细则有所差别，但是，总体上可以说还是有章可循。从各地“新国五条”细则出台的房价控制目标来看，这些控制目标的出台对于市场将产生哪些影响？尤其是在通胀预期下对于房价来讲会产生哪些影响？
我们看到，“新国五条”细则当中涉及的各地房价控制目标的角度来讲，除了基本政策上延续新“国五条”细则内容，各地房价控制目标基本也和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。比如合肥2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。
从这个角度来说，此次地方版的“新国五条”细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化与房价控制目标的制定，遏制和延缓今年第一季度以后房价过快上涨的现象，稳定房价上涨的预期。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从短期对于市场影响角度来说，地方版新“国五条”细则的落地出台，尤其是房价控制目标的的出台，短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期，短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象，房价上涨幅度尤其是一线城市的房价上涨的幅度也会收窄。笔者认为，这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用。
但是，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。
要解决通胀预期下房价持续上涨的问题不是单纯依靠行政手段将需求后置，而是要出台一个行之有效的长效性的办法，从而可以解决由于供需紧张、通胀预期而导致的房价过快上涨的问题。
笔者认为，要解决房价上涨过快的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。
此外，从短期内来讲，总体上是通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台，为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期，从而为以后以限购为主的行政化调控手段退出房地产市场提供市场铺垫。
对购房者建议：买早总比买晚划算
在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，在国内“降息降准”的市场预期、通胀预期日趋明显的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。
因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。
此外，对于准备结婚的人需要充分考虑生活成本的因素进行购房，在面积上，如果买90平方米以下的户型，可以享受到公积金、商业贷款贷款利率的优惠，买90平方米以下的从成本的角度来讲可以降低购房者的支出，是为最好的选择。
