张宏伟：当前土地市场四大基本特征
张宏伟
同策咨询研究部总监
当前，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市已经亮出大规模的推地计划，其他未公布城市推地的动作也明显增加。
数据显示，2013年第一季度，306个城市土地交易7929宗，土地出让金5939亿元，与去年同期相比上涨84%。其中一线城市在第一季度交易地块240宗，土地出让金912亿元，比去年同期上涨281.7%，土地交易额创2011年第四季度以来的新高。
此外，国家统计局数据显示， 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。
同策咨询研究中心数据显示，1-4月，10重点城市中杭州、北京、上海、天津及南京5城市住宅用地累积供应量超过去年同期，同比涨幅分别为2066%、817%、137%、64%、9%，重庆、北京和上海分别以325万平方米、281万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。
从当前土地市场变化特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，基本呈现如下四点特征：
第一、宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会；
第二、当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值；
第三、拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。以后整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升；
第四、土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。由于政策的干预与土地市场回暖，土地市场总体溢价率会降低，但是，起始楼板价或成交楼板价会上升，也就是土地价格开始进入上涨通道。
不要错过性价比较高的拿地“换仓”时机
据媒体报道，4月16日，国土资源部对外公布了2013年全国住宅用地供应计划，计划供应总量15.08万公顷，其中商品住房用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住房供地连续第二年减少。
对于企业来讲，政府公布供地计划的同时开始大规模推地，开发企业应该怎么样去把握好当前土地市场的机会呢？ 同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先，市场基本面正处于复苏、回暖这样的转型过程中，企业应该把握好转型过程中的市场机会。
在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税(20%个税征)”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。
其次，把握好政府大规模推地的时机。2013年3-4月这个时间段，2013年各个地方政府供地计划陆续出台，这也为各大房企在拿地、战略布局上也有了更多的选择。在这样的时间段，企业要把握好政府大规模推地的时机。
第三、不要错过性价比较高的拿地“换仓”时机。
从全国市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。
第四、把握好拿地时机离不开多渠道融资的支持。数据显示，仅仅今年3月多家房企积极从海外资本市场筹集资金，贷款、发债融资掀起高潮3月重点监测企业共发生融资15笔，累计融资金额超过400亿元人民币。同时，我们也看到至少有协信等6家房企准备在香港上市，上市前后这些企业势必也会有大规模的融资、拿地行动。
从以上分析我们看看出，对于现金流回收效率较好的企业来讲则面临着比较好的拿地机会，对于他们来讲，当前土地市场的“春天”就是拿地的机会。我们看到，现金流充裕的企业尤其是高周转企业、央企地产企业正在加速拿地，并且所拿的地块基本上是市中心优质地块。
2012年下半年以来全国各地出现的总价“地王”、楼板价“地王”等，其实并不稀奇，因为这些地块本身就是市中心优质地块，这些“地王”的出现大多数不是因为溢价率过高导致的。
把握好拿地机会，关键在2013年上半年
我们看到一方面政府正在大规模推地，另外，一些一二线城市也在拿出不少优质地块吸引开发企业过去投资。
从一定意义上讲，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好一二线城市的这些地块的推出。
从市场表现结果我们也看出，龙头开发企业看好一二线城市这些地块的推出，一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势。土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。
总的来看，行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于企业来讲，把握好现在，在2013年上半年，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。换一句话说，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次，在当前，把握好当前的市场机会，就把控住了未来，否则，可能与机会失之交臂，落后于其他房企。
