囧途2013：中小房企的生与死
“楼市调控没打算让所有的开发商都活下去”，时任住房和城乡建设部政策研究中心主任的陈淮在2011年接受媒体采访时曾这样公开表示。这几乎一语成谶，随着近两年随着行业洗牌的加剧，大房企在调控中不断进化，而越来越多的中小型房企遭遇破产，或被迫转型，另谋生路。
有一种无奈叫做放手
4月19日，因高负债率和资金链紧绷接连卖地、卖项目而被称作“下一个绿城”的盛高置地宣告停牌，随后媒体报道有意“买壳”盛高的是沪上龙头房企绿地集团。4月21日，有消息传绿地集团内部已经公布收购盛高置地是事实。
而就在此前不久，万方地产在递交了2012年全年商品房销售零收入的白卷成绩后，黯然退出房地产行业，并在4月9日正式更名为万方发展。
与万方一样房地产销售业绩交白卷的，还有万好万家。万好万家在2012年年报中表示，公司业务拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型，并已正式涉足矿业投资领域。
但这还不是中小房企“退房”的全部。2013年2月4日，上海新梅发布公告称拟以3.49亿元向大股东兴盛集团转让江阴新兰房地产开发有限公司55%股权。同时宣布，以2.73亿元向向大股东兴盛集团收购其所持有的喀什中盛创投有限公司100%的股权，以间接收购宋河酒业10%股权。
绿景地产也在年报中指出，公司在经营范围中增加了项目投资、矿产资源开发，正力求逐步退出房地产业。2012年，绿景地产的财务数据惨不忍睹：营业收入3338.93万元，比上一年下降94.66%；净利润-1142.93万元，同比大降144.71%。
如果再加上2012年上半年那些纷纷宣布破产或申请破产的企业——杭州金星房地产开发有限公司、杭州锦绣天地房地产开发有限公司、广东顺德广德业房产公司、广东嘉粤集团有限公司、杭州瑞达实业投资有限公司等，中小房企“退房”的名单显然仍将继续拉长。
创业投资与私募股权研究机构清科研究中心的最新数据显示，2013年第一季度中国并购市场完成的204起并购交易中，发生在房地产行业的有25起，以总体占比12.3%的成绩“登顶”。
被资金与土地扼住的喉咙
中小房企的“弃房转型”，很大程度上是因为市场集中度的持续提高，而导致的生存和发展空间逐渐缩小。
在经历了2012年快速回暖之后，大房企市场份额再次扩大，行业分化迹象更加明显。根据2013年中国房地产500强测评报告的数据，前100强房企在全国的市场占有率达到35%，在前500强房企的销售贡献度更是占到近八成，创下近年来最高点。
CRIC研究中心公布的一季度房企销售额TOP50榜单数据也显示，2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升了0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期更有1.03个百分点的上升，行业集中度进一步提高。
“因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难”，万好万家在2012年年报中的分析道出同样经历资金、土储等困境的中小房企心声。
业内分析人士也指出，随着调控的深入，一方面是销售不畅与信贷控制带来的资金链空前紧张，另一方面是大型品牌房企对优质地块的高价垄断，中小房企的生存空间正日益遭遇挤压，“行业洗牌已是大势所趋”。
由中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《2012房企经营管理蓝皮书》称，综合各种可能的权变因素影响，预计未来三年内(2013-2015)将至少有30%的企业出局。
建业地产董事局主席胡葆森在去年接受中房网采访时也曾预言，今后600多个城市当中的地产商从现在的一两万家会减少到五千家之内。市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市发展主体的作用。
中小房企命运几何？
“弃房”的企业在不断增加，然而，中小房企“弃房”之后的转型道路是否畅通仍未可知。
比如上海新梅选择要进入的白酒行业同样存在“黄金十年”之后的整合风险，公务消费的“禁酒令”及酒水消费的多元化，让高端白酒同样面临着市场需求疲软的困境。绿景地产在2012年年报也坦承，去年虽然考察调研了不少项目，如铁矿、橡胶、超微细重质碳酸钙粉等，但至今尚未找到合适的转型项目。
中原地产市场总监张大伟对此认为，房地产市场调控常规化，行业平均利润在降低，对企业自身要求不断提高，行业出现分化是正常情况。退出是市场竞争结果，但如何转型、选择何种投资行业目前成了房地产业务难以为继的中小房企普遍面临的困境。
当然，并非所有的中小房企都面临被淘汰的命运。调控中也不乏涅槃重生，以小变大的案例。
在2013年500强测评榜单上，禹洲地产自去年第73位一跃上升至44位。年报数据显示，2012年禹洲地产合约销售较2011年大涨52%至65.29亿元，股东应占核心利润大幅上升39%至8.10亿元，均创历史新高。禹洲地产称，公司从创立之初就瞄准二三线城市，为城镇化开路先锋，迄今禹洲35个项目中30个分布在二三线城市，因受益新政导向明显，2013年及后业绩可期。
此外，不单纯求规模，力求稳健、长期发展也成了越来越多中小企业的共识和生存之道。年销售业绩不到30亿元的绍兴企业——浙江置业房产集团有限公司，在今年的500强测评中排名110位，甚至超过了阳光100、万通等知名企业。浙江置业董事长孙妙川多次在公开场合表示，中国民营企业不宜做大，长久才是基本点。
《2012房企经营管理蓝皮书》则认为，由于房地产市场散乱的格局未根本改变，这也意味着中小企业也并未全面丧失竞争力。无论是在一二线城市，还是三四线城市，很多中小企业凭借对当地市场的熟悉优势，依然保持着一定的竞争优势，与“外来”企业在不同的细分市场上展开多层次的竞争。如果中小企业能够变被动为主动、尽快地转变发展模式，练好内功，培育新的核心竞争力，尽快走上走品牌化经营、经济化管理、规范化服务之路，也极有可能实现逆势突破，跃入上一梯级。
