报记者 王 英

  目前，全市有物业管理的小区有近2000个，业主最多的小区人数已达到了四五千人。对很多市民来讲，小区物业既是“管家”，有时又难免成为“冤家”。一方面，小区没了物业，卫生、安保等就会麻烦不断；　另一方面，一些物业“重收钱轻服务”的做法，往往会引发业主群体性不满。

  今年5月1日开始，新的《江苏省物业管理条例》(以下简称“新 《条例》”)将正式实施。昨天，全市1000多名物业公司负责人接受了新 《条例》的学习培训。

  “如何规范物业服务，提升服务水平，是一个城市物业能否健康发展的关键。从这个角度而言，新《条例》解决了过去物业管理上存在的 ‘真空’问题，也让‘不缴物业费可能被公示’等在执行上有了法律依据。”市住建局物业处处长丁乔华说。

  全市正常收缴物业费的小区在50%左右

  物业费收缴一直是小区物业一个难题。市住建局统计显示，目前，全市能正常收缴物业费的小区，只占总数的50%左右。其他小区存在物业费收不齐或者失收状态。“我们调查发现，物业费收缴难的原因主要有两方面，一是业主拒不缴纳；　二是因为物业服务管理不到位引发业主不愿缴纳。”丁乔华说，个别老的住宅小区，甚至连公共能耗费也不肯交纳。

  为此，新《条例》明确规定，业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示其信息，来督促其限期交纳；　对于逾期不交纳的，物业服务企业可向法院起诉。“这一点在老的物业管理条例中并没有明文规定，但有些小区就是这样来操作的。新《条例》为公示的做法提供了法律依据。”丁乔华说，但是要公示必须是在业主委员会或者物业公司上门催交未果后。作为物业管理方，首先要尽到告知及催交的义务。

  每户业主只能购买一个车位

  新《条例》用了较多篇幅对小区停车位的出售、出租，人防车位的出租及对汽车有保管要求的停放等问题进行了规定。

  按规定，首先，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。其次，建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。第三，拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

  据介绍，按照新《条例》规定，建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；　业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定，每户业主只能承租一个车位或者车库。

  此外，新《条例》规定，在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租期不得超过六个月。

  人防车位出租期限不超过三年

  在一些新建小区，地下停车位与人防工程是兼容的，按新《条例》，物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

  人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的则将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余可用于补贴物业服务费。

  物业管理区内依法配建的人防工程，应按设计文件在实地标注。管理办法和收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

  汽车停放有保管要求应另签服务合同

  汽车停在小区收费车位后，发生盗抢或损坏，物业是否应承担责任？这一直是个有争议的问题。新《条例》要求，业主对汽车有保管要求的，应另签一份服务合同。

  新《条例》规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应根据业主大会或业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

  物业服务企业应将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应对汽车停放费的收支进行监督，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

  物业管理与处罚权限下移至区一级

  新《条例》对物业管理的监督和处罚权限还进行了下移。“过去，对物业管理上存在的违法行为处罚权在市一级，新《条例》把这种监督和处罚的权力下放到了区一级。”丁乔华介绍。

  新《条例》进一步明确了政府相关部门在物业管理中的职能，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。