老房子加装电梯三道难题：点头率、资金和产证
来源：解放网-解放日报
给老房子加装电梯，今年全市共有7个试点楼。其中，进展最快的是位于静安区美丽园居民区的延安西路150弄1号楼，前几天，电梯方案公示刚刚结束，工程进入施工阶段。据初步测算，工程总费用56万元除了两级政府共同出资、市老年基金会捐赠之外，20户居民总共自筹资金16.8万元。
十年前，这幢楼里的居民就联名给区人大代表写信，希望加装电梯，方便老人上上下下。殊不知，原本“众口一词”的好事，到了征集方案、筹措资金的节骨眼上，还是出现各种令人意想不到的不同意见。
全程操办电梯工程的美丽园社区共建联合会会长陆纯说：“点头率，资金筹措，产证变更，这是电梯加装工程面临的三大难题。”
在美丽园，这三道难题又如何解的呢？
全体业主同意，能否实现
这幢楼原是华东医院系统房，后来变成售后公房，住户以老年人为主。
去年2月，由业委会牵头、20户居民全体联名写信给区人大代表，要求给老房子安装电梯。因为居民“众口一词”意见统一，这里被市有关部门选为首批试点楼之一。而根据2011年市房管局等5部门印发的 《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》和2012年《关于明确本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，加装电梯必须征得所在房屋全体业主的同意。
谁来负责这件事？大家决定委托在当地口碑颇佳的民间组织“美丽园社区共建联合会”操办此事。陆纯“本以为这是件"皆大欢喜"的好事，谁都没有不同意的道理”，但在意见征询时才发现没那么简单。
联合会工作人员挨家挨户走访。听到每户人家都要按比例出资，一户已经搬家的居民首先表态：“我家房子目前空关着，要我承担工程前期建设费和日常运营费用，这不合理。”有居民算起账：老夫妻每月退休工资加起来只有4000元，拿不出那么多钱。
陆纯和居委干部召集全体居民开会，向大家解释：建设费用“大头”由政府和社会组织出资，居民只需承担小部分。详细了解情况后，201室老人第一个在征询表上签字，“有生之年，我不会再搬家了，今后出门就靠电梯了，我愿意出钱。”第一批“点头”的，是迫切需要用电梯的老人。前后开会五六次，全体业主同意装电梯。
“幸运的是，这幢楼里没有遇到其他试点小区"一楼居民出不出钱"的争议。”市老年基金会负责人介绍：底楼4户人家产权仍归单位所有，装电梯的费用也由单位出了。
电梯安装正式协议，每户一份、一家也少不得。在签约过程中，却节外生枝：有一位居民同意装电梯，但不肯出安装费，今后也不打算用电梯。该怎么办？大家多次讨论认为，由美丽园社区共建联合会先垫付这户人家的资金，再慢慢做工作。
居民自筹资金，如何分摊
居民自筹资金怎么计算？不同楼层、不同面积的租户，按照何种规则缴费？对于这个“敏感问题”，每家每户自有一种说法。
住在低楼层的居民觉得应该按楼层高低计算不同的份额。上班族建议按照乘电梯频率收费，白天不在家、用电梯次数少的人家少付钱，退休在家的老人多付钱。
联合会负责人会同街道、居委会，区房地、建交、规土等相关部门，综合居民意见制定方案：加装电梯建设总费用大约56万元，居民需自筹资金16.8万元，分摊到户的计算公式为“18000元+6000元×(n-2)”。 其中，1.8万元为基数，6000元为递增数，n为楼层，1楼2楼居民按基数缴付，3楼到6楼按公式方式缴付。此外，筹款按一套房子为单位，套内面积和居住人数不计算在内。
热心的联合会副秘书长李永廉挨家挨户为居民反复解读分摊规则。许多居民一边听一边拿着纸笔算账，最终都认可他的说法每户居民乘电梯的次数和一套房子里的居住人数都是变量，如果按照这些不确定因素收费，很可能造成不公平。以每套房子为单位、以楼层为基数，符合大家整体利益。
起初，4楼有户居民反对。因为这层楼面两套房子的产权都归他家所有，他希望只出一份钱，经陆纯和李永廉多次解释，这户居民同意“让步”：“有了电梯以后，我一旦把这两套房子出租或出售，收益都会高于以前，也应该多出一份钱。”
还有居民半开玩笑地提到：“筹款到开工建设还有一段时间，这16.8万元产生的利息怎么算？”联合会也认真答复居民提供给居民打款的账号，是为这个项目设立的专用账户，几个月的活期利息都将“用之于民”，转入今后的日常运营费用。
装电梯后，产证能否重新办
老房子装电梯后，运营产生的电费、设备维修检测费和日常保洁费等，也需所在楼栋业主承担。经测算，这笔费用每年11800元左右。
为了避免今后产生矛盾，联合会负责人在方案征集时制定了后续运营费用方案同样按 “阶梯式递进”方式，楼层越高的住户，按基数所需缴付的运营费也越高。目前，前阶段的运营费由联合会募集的公益资金填充，这笔有限的资金用完后，再由业主共同筹集。
有居民质疑：“在商品房小区，不管是2楼还是20楼，电梯运营费都是"一刀切"的，我们这里为何也要按楼层收费？”
联合会负责人又一次组织居民开会，告诉他们：商品房运营费之所以一刀切，是因为不同楼层居民在购房时体现了差价，维修基金也按购房款的百分比来出，所以电梯运营费“一刀切”；但售后公房维修基金是“一刀切”的，所以电梯运营费要有所区别。这个说法，让大家心服口服。
“希望还能为居民重新办产证。”陆纯还想到了居民们都没想到的问题。楼房外侧加装电梯后，整幢楼将多出35.6平方米，也就是说，平均每户家庭的套内面积可以增加1平方米以上。“楼房形状改变了，面积也增加了，就应该调换产证，让增加的面积名正言顺，居民出的钱也获得更高潜在收益。”
说起来容易，但具体该怎么执行？陆纯对这件事“心里没底”：“到目前为止，许多政府职能部门的负责人都觉得这种诉求有理有据，但实际上却从未如此操作过，真要推行起来也并非易事。”
带着这些问题，美丽园小区的加装电梯工程正在加紧推进。如果进展顺利，这里的居民们就能赶在6月1日前用上新电梯。经过一年“磨合”，居民们都十分信任为他们到处奔波的联合会成员和居委会干部们，“没准施工过程中还会遇上麻烦，但我们肯定能有商有量地解决问题。”
