CRIC研究：浦东发展置业37.75亿夺地王 下半年政策变数凸显
4月10日上午，经过三百多轮激烈竞价之后，上海浦东发展置业有限公司最终以65%的溢价率竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块。唐镇地块吸引了包括融创九龙仓联合体、保利地产、中海、建发、招商、旭辉、福建中峻、浦东发展置业在内的多家知名房企参与竞拍，更吸引人们眼球的是，该地块的成交楼板价高达18199元/平方米，成交总价高达37.75亿元，成为2013年上海单价、总价双料地王。
就目前与D-05-01地块土地性质类似的周边在售项目来看，象屿鼎城的住宅类产品2013年第一季度的成交均价为24617元/平方米，而毛坯交付的保利御樽苑，住宅产品的均价略低于象屿鼎城，为22158元/平方米，D-05-01地块地块的楼板价仅比保利御樽苑的成交价低3959元/平方米。
其实，本次唐镇地王的出现并不让我们感到意外，事实上，自2012年9月开始上海的土地市场持续回暖，高楼板价、高溢价率的土地已经频频出现。2012年11月黄浦区594(北块)、596街坊地块以34494元/平方米的高楼板价出让，而今年1月30日，中海工业联合体也以高达34821元/平方米的楼板价竞得了黄浦江沿岸E20地块。在我们看来，地王频现源于2012年以来住宅市场的持续回暖：一方面，住宅市场的稳步上升使得众多房地产企业资金链好转，企业拿地的地气较足，而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地。另一方面，众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克而瑞监测的15个典型企业在一线城市拿地总建筑面积占拿地总量的46.65%，企业纷纷出手一线城市补充库存。
客观上讲，在当前时间点出现地王，对房地产行业来说压力是相当大的。自3月1日晚国务院办公厅下发国五条、拉开新一轮房地产调控以来，到目前为止，绝大多数一二线城市都陆续以公开发文的方式回应国务院。但除了屈指可数的几个城市还相对“严谨”地复述了一遍国五条以外，大部分地方政府的态度是消极的，这使得本次国五条的调控力度已经明显弱化，甚至面临失效的窘境，而一旦本轮调控目标落空，则届时中央将面临比今年年初时更为沉重的舆论压力，恐怕新一轮的政策加码将无可避免。从这层意义上讲，接下来的二季度将是中央对市场的观察期，其主要观察的对象自然离不开交易量、房价、地价等指标，而从目前来看，应该说情况是不容乐观的，仅从上海市场来看，3月份新建商品住宅市场151.75万方的成交量已创下了2011年9月以来的新高，而新开盘项目价格走高也已稀松平常，加上唐镇地王的登场，我们可以想见当前上海政府的压力已经开始积聚。
结合以上的论述，我们的判断是：下半年新一轮的政策加码已经很难避免，站在企业的角度来说，应当抓住二季度的市场平稳期。在具体的项目选择上：从目前国五条的政策逻辑上看，下半年有可能出现的政策加码恐怕依然离不开限购、限贷等手段，即便是房产税试点扩张，可以确定的一点是，中高档项目必定仍然是重灾区，因此我们建议中高档项目应加紧推案，尤其是目前手上这类楼盘库存较多的企业，切不可放过二季度的机会，必要的情况下可以选择适当降价；而对于中低档刚需类项目，尤其在一二线城市，该类楼盘需求量一直以来都非常旺盛，且政策调控的重心终究不会集中在这一层面上，结合去年以来这一细分市场的持续火暴销售，我们认为企业可以根据自身项目库存结构决定推案节奏，在后续销售压力不大的情况可以适当涨价以补充之前两年的利润损失。
