杨遴杰：不要误读不动产统一登记
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
前些日国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，其中要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。不动产的类型很丰富，像林地、园地、草地都算在内，但最引起人们关注的自然是城市内的土地与房产登记。尤其是在当前房地产调控与反腐都成为社会热点问题，很多人难免把统一登记与未来收取房产税和打击官员腐败联系在一起，认为此举对调控房价具有重大意义。
不动产统一登记，就是对不动产上的各种物权统一进行登记，目的是通过公示的方式，从民事权利的角度确定不动产的支配关系，从而为不动产交易提供统一的、有公信力的法律基础，起到保障交易安全，维持市场有序运转的作用。不动产统一登记制度是在《物权法》中有明确规定的，《物权法》中专门有“不动产登记”这样一章，规定“国家对不动产实行统一登记制度。”
既然叫统一登记，直接需要改变的自然就是当前各种不动产登记不统一的现状。我国当前不动产登记在统一性上存在较大的问题，主要是由于法律依据和登记机构的不统一。
我国有关不动产登记的法律依据繁杂不统一,除物权法外，房屋登记有《城市房地产管理法》和原建设部2008年出台的《房屋登记办法》城市房地产管理法，土地登记依据《土地管理法》和国土资源部2007年颁布的《土地登记办法》，另外林地、草原、农村承包土地、养殖用地、海域滩涂的登记都有相关的法律以及部门规章。法律依据的不统一，衍生了一系列的管理问题，比如登记的效力不一致、查询过程不规范、容易重登错登漏登等，导致不动产登记手续繁杂重复、耗时费财，社会成本高不算，差错比例高会损害登记的公信力，降低其公示的基本作用。
由于上一个问题的存在，就必然导致登记部门交错庞杂。相关管理机构处于利益分割的考虑，都依照部门法规设立了不动产登记部门，随便统计一下就能发现我国这样的部门将近十个。由此对不动产物权流转造成了很多不必要的障碍，导致交易秩序混乱。拿城市住房为例，房屋部分由房屋所在地人民政府房产管理机关管理和登记，土地使用权由县级以上地方人民政府登记造册，土地和土地上的房产分别登记，手续繁杂，耗时费财，也容易出错。
要想解决当前我国不动产登记存在的问题，第一要务就是解决立法问题，尽快出台不动产登记法或条例，把不动产统一登记的基本的规则和制度确定下来，改革当前各自为政，各管一摊的局面。主要内容其实就是把不动产登记的要素统一到一个管理框架内，比如登记机构、范围、程序、证书、效力、查询方式和法律责任等都作出明确规定。2007年出台的《物权法》就明确规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，六年过去在此方面并无明显进展。希望这次通过公布实施不动产统一登记的最终时间表，起到倒逼制度建设进程的作用。
当然，在制定不动产统一登记的法规时还可能面临一些技术上的难题，比如房屋所有权是无限期的，而我国我国土地使用权年期有限，统一登记无法避免如何协调两者的问题，《物权法》刻意躲避的续期费用也该明确下来。这样的问题在非统一登记时已经存在，但是在一个登记证书内展示就将此问题更醒目地摆在所有人面前。
需要澄清的是，统一登记是遵循《物权法》的要求来开展的一项工作，统一的是以不动产为对象的信息格式与管理方式，而不是以人作为主要对象的不动产信息归集。所以媒体和民间推测的反腐并不是实施不动产统一登记的根本目的。事实上也起不到相应的作用，现在信息虽然分散在各个部门，但是只要联网，个人信息可以查询到。那些并非登记在官员名下的不动产，即使在统一登记后仍然不会显示在其名下。
