张宏伟：“新国五条”为限购退出房地产市场做铺垫
张宏伟
同策咨询研究部总监
3月底4月初，为各地国五条细则出台的时间段，截止3月31日，已经有上海、北京、深圳、重庆、合肥、天津、南京、西安、厦门等17个城市已发布各自地方版的“新国五条”细则内容。尽管各地细则有所差别，但是，总体上可以说还是有章可循。各地“新国五条”细则具有哪些特征，未来调控手段和方式上将产生哪些变化？这些细则的出台对于市场将产生哪些影响？
坚持“去投机化”，“新国五条”为限购退出房地产市场做铺垫
从坚决抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨的角度来讲，一线城市以及部分二线城市如重庆等，基本上在强化原有的以限购为主的行政化调控手段同时，特别强调严格执行新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等经济调控措施，甚至出台严禁发放第三套及以上购房贷款等从严措施。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，从影响的角度来看，大多数城市的新“国五条”细则内容，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。
现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用，可以说，是为以后行政化手段退出提供一个市场缓冲期。换句话说，“新国五条”细则以及各个地方政府版本的细则内容，无论怎么变化，其实，总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主，为以后以限购为主的行政化手段退出做铺垫。
从这个角度来讲，此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。
具体来讲，从调控手段角度来讲，二手房交易20%增值税是主要针对短期内(5年内尤其是1-2年的短期投机客)投机行为而征收的一个资本利得税，通过这个税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
关于个人住房房产税改革试点，也就是房产税税率、征收对象范围的扩围及深入开展，笔者认为，在今后几年，房产税由上海、重庆扩围到其他主要省会级城市已成定局，由新房转向二手房，有存量高端转向整体市场全部，整体房地产市场开征房产税已为大局，只不过推进的进度及市场影响需要“温水煮青蛙”，慢慢推进。
从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
总之，此次政策主要是通过此次政策的强化与经济手段的中长期的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从短期内来讲，总体上是通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台，为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期，也是为以后以限购为主的行政化调控手段退出房地产市场提供市场铺垫。
从短期对于市场影响角度来说，地方版新国五条细则的落地出台，短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期，短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象。笔者认为，这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用，同时，这段时期也为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
政策重申不是简单强调，实为为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”
尽管多数政策仍然为原有政策强调，但是，政策重申不是简单强调，从调控手段和目的来看，比如通过增加土地市场供应、保障性住房的供应、增加中小套型住宅的供应、加大中小套型户型贷款的政策支持，通过限地价竞房价，同时，通过加强市场监管，引导舆论和市场预期等多角度调节房地产市场供求关系与市场秩序。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总体上来说，强化性的政策主要是通过此次政策的重申，满足自住需求，在坚持原有行政化调控手段的同时，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。也是通过此次市场化的手段的过渡，为以后经济手段长效性政策执行、限购退出提供一个稳定的市场缓冲期。
从各地房价控制目标的角度来讲，除了基本政策上延续新“国五条”细则内容，各地房价控制目标基本也和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起。比如合肥2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。从这个角度来说，此次地方版的新国五条细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化，遏制今年第一季度以后房价过快上涨的现象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
“新国五条” 行政化措施“阶段性”的收紧不得已而为之
关于当前一部分城市行政化措施“阶段性”的收紧，比如北京市新国五条细则内容中“本地户籍单身限购一套住房”，实属短期内为了控制炒作房价的市场行为，缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。但总体来看，短期内这项政策对于遏制投机行为，让住房回归自住价值具有一定的调节作用。从执行时间周期来看，总体上也是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件，一个理由是短期内市场可以通过假结婚或其他手段规避单身限购的政策，另外一个理由，也是非常重要的理由，那就是通过此项政策以及限购等行政化措施，总体上稳定当前市场环节，稳定涨价预期，为将来长效性的调控机制出台争取时间。
经济手段、市场手段调控会“阶段性”稳步推进
关于一部分城市尚未出台严格执行新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，比如合肥市，还有的城市只提出了房价控制目标以及简单的原有政策重申，其他措施并没有涉及，可以说是一个MINI新国五条细则，比如南京市、西安市，笔者认为，一定程度上来讲，类似于南京、合肥这些城市市场环境相对稳定、健康，当前房价过快上涨的迹象并没有出现，从短期内来看，出台这些政策遏制投资性投机性需求没有必要。
但是，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施不会就此而止，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围，对于省会城市或直辖市来讲，这是迟早要执行的，只不过从市场环境、房产税、二手房交易20%增值税等多角度来考虑，暂时这些城市可以避免这些经济手段首先的执行。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来趋势来讲，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势，在未来，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场。
