文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

  3月30日，合肥版“国五条”细则出台。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，为继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经合肥市政府同意，发布了合肥版的新国五条细则具体内容。

  那么，合肥版“新国五条”细则对于市场将产生哪些影响？总体上来讲，合肥版“新国五条”细则不如其他城市严格，诸如二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、单身限购等问题都没有涉及，关于房产税试点扩围更是没有提及，之前新国五条细则当中提及的全市范围均需限购的要求，在合肥新国五条细则当中也没有提及，之前滨湖区不限购的政策据此还应该继续延续。那么，每一条细则对于市场会产生哪些影响？笔者逐条进行了分析。

  一、进一步稳定新建商品住房价格。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。国土、规划、建设、房产、财政、税务、物价、统计、公安、民政、人社等部门要各司其职，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实工作。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此项调控房价的基本政策基本为新“国五条”细则内容的强调，但是，2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)，也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化，遏制今年合肥市第一季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。

  二、加快推进保障性安居工程建设。完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套，各县(市)、区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。完善廉租住房保障准入、审核和退出机制，确保分配公平、公正。加快拆迁安置房和保障性住房住宅产业化进程，优先规划安排在城市交通便利，基础设施和公共设施配套齐全，就业、就医、就学方便的区域建设保障性住房。加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度，确保2015年底前完成二环内城中村和危旧房改造，2014年底前完成全市老旧小区环境综合整治工作。继续扩大保障范围，城镇低收入住房困难家庭实现“应保尽保”；加快解决城镇中等偏下收入家庭住房困难，有效缓解新就业职工住房问题；2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过保障性住房、加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度等保障性安居工程，尽可能通过加大住房供应，满足支持中低收入、以自住需求为主的市场，同时，也通过把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围，完善保障性住房供应体系，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段的过度，为以后经济手段长效性政策执行、限购推出提供一个稳定的过度缓冲期。

  三、增加普通商品住房及用地供应。结合我市实际，科学编制2013年住房用地供应计划并按时公布，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。要明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设及土地供应数量，稳定土地市场预期。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过土地市场增加供应、商品房供应，尤其是加大中小套型户型的供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量，总体上确保支持以自住需求为主的市场的供应比例，满足自住需求，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段缓解中小套型自住需求相对紧张的供求关系，缓解房价上涨的预期。

  四、加强房地产交易秩序监管。加强商品房预售许可管理，逐步提高商品房预售门槛。继续整顿、规范市场秩序，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。加强预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。

  五、严格执行商品房价格明码标价规定。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。对于价格上涨过快的项目，由税务部门会同物价、房产部门及时进行清算、审核和稽查。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过短期内严格执行商品房价格明码标价规定，交易秩序政策执行的从严、监管等，防止市场出现炒作房价的预期，总体上通过加强市场监管，查处违法违规行为，规范市场行为，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。

  六、加强房地产市场信息披露与舆论引导。有关部门要加强对房地产市场的统计、分析和监测，及时发布商品住房建设、交易及房价等方面信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过对于市场的调研与解读，主动发布信息，破除房地产市场涨价预期的炒作，防止市场出现炒作房价而出现异常的现象，总体上通过市场的研判、媒体舆论，缓解商品房市场供求关系紧张预期的局面，稳定市场发展环境。