张宏伟:配建改建养老地产开发的窘境

养老地产用地即将破冰的消息不断。除北京市正在制定的首份养老综合用地的供应计划外,其他城市如深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。如根据成都市相关规划,到2020年,成都将规划建设395个养老设施项目,总占地11709亩。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  养老地产用地即将破冰的消息不断。除北京市正在制定的首份养老综合用地的供应计划外,其他城市如深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。如根据成都市相关规划,到2020年,成都将规划建设395个养老设施项目,总占地11709亩。

  今年“两会”,对于我国土地资源的紧张,小区养老服务能力薄弱的现象,一些代表也提出要完善社区建设规划,将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划,并将“养老用地”作为单独的类别,在土地价格、税费等方面给予优惠。

  而近期具有实质性动作的城市并不为多,有时还会因为种种原因停滞不前。如北京市首份养老综合用地的供应计划初步定于今年1月26日正式对外发布,然而至今仍然没有明确的发布信息。我们只是在随后的市场上发现中投发展一周内连拿北京两宗养老用地,至于这些是不是北京市首份养老综合用地的供应计划的内容,谁也不清楚。如果是,那么官方为何供应计划没有提前明确发布?这些都值得我们思考。

  深圳、成都等地更多的还是停留在政策制定阶段,起码年内土地供应计划中尚无养老用地计划的安排。那么,在土地供应计划中尚无养老用地计划与安排,或即使有也非常有限的市场背景下,养老地产如何推进?其实,一些在养老地产领域跃跃欲试的企业或地方政府也想出了配建、改建等办法暂时规避尚无养老用地的窘境。

  如深圳养老用地将通过按土地划拨目录依法划拨,由旧厂房、住宅或其他类型物业转作使用等来解决;在新建、改扩建保障性和政策性住房中,需安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人;在新建小区或旧城改造时,开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务;福彩公益金分配将遵循“养老优先”原则等。

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,首先我们应该肯定当前各项政策在养老地产上的支持与推进,我们也相信后期将会有更多的城市会将社会养老服务设施建设纳入城市建设规划和土地利用规划,以保障养老用地。但在当前来讲,没有落地政策的支持、周边配套环境的限制等因素,这样暂时规避尚无养老用地的窘境的配建、改建养老地产的做法的弊端还是会暴露出来。

  第一,养老地产短期内赶鸭子上架凑数与市场需求不匹配。养老地产市场最需要的其实是医疗配套型的养老地产项目,而并不是随便在一个地段、随便一个项目就拉郎配,改建养老地产项目,仅仅供老人居住。

  略微有些养老地产常识的人都清楚,如果养老地产的建设环境与配套条件和保障房、新建小区相同,这样最直接的结果是,地产有了,而老人最需要的医疗、健康或养生服务没有办法获得解决。拿保障房、新建小区来讲,其多为地段略微偏远的地方,短期内配套不全、交通不方面是事实,这样的项目对于可自理的养老群体短期内或许可以克服,但是,这就不符合养老地产开发的初衷,对于不能自理的养老群体来讲,这将是一个大麻烦。

  第二、在由旧厂房、住宅或其他类型物业改建转作养老地产使用时,应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题,避免配套服务与养老地产项目脱节的现象,避免因公众认可度不足,设计、配套和服务等难以满足老年人的需求,地段过于偏远等因素,使现有改造完成的机构养老项目陷入“空置”的窘境。

  第三、缺乏统一的、公开的标准化的政策支持也一定程度上会阻碍改建养老地产项目的推进。对于养老产业的支持政策,目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说,政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。即使有一些政策,也是针对个别企业量身定做而来,并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产改建的推进。

  第四,和所有养老地产项目一样,改建的养老地产项目最艰难的还是在经营阶段。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,对于开发企业来说,无论是直接开发或改建,养老地产项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此,养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式,如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题,则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这,或许也是未来是否能够持续生存的关键所在,也是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。

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