合富辉煌：国五条调控新政影响分析
特定城市(直辖、计划单列、省会)限购覆盖全部行政区域，及国家规定二手个税按转让所得20%计征，是本次政策力度最大的两点，后续市场影响取决于这些政策的落实程度。与以往调控相比，本次细则更强调地方问责，强调对房价上涨过快城市的政策抑制。
未来楼市若继续过热将招至更强政策压力，在中央对地方问责加强之下，地方政府对楼市政策的决定作用会明显增加，不同地区在地方政策/政策执行上的差异会进一步放大。
政府以控制地区房价为首要目标，预计投资投机购房，及高端物业会受到较大影响。
“新国五条”细则重点内容：
(1)：加大对地方的监督、问责力度，后续时间地方调控压力将明显增加
“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。”
解读：
地方控房价压力增加：
一季度前地方需公布价格控制目标。由于2012年多数城市成交均价“前低后高”，这使2013年楼价更难控制(不少城市本年1月初均价已较2012年年度均价高出不少)。
“各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”
解读：
加大对地方的督查和问责：
明确指出要建立考核问责制度；
明确提出要加强对地方的督查、考核和问责；
明确提出要对房价上涨、政策执行不力的地方进行约谈与问责
对地方的针对性加强：
对房价上涨过快的城市/供过于求的城市有所区分。
(2)：限购范围扩大、执行收紧。对广州而言，原理上增城、从化实施限购的可能性不大，但若该2市限购，将直接压逼成交量下行。限购城市进一步增多，对楼市预期会形成一定影响。
“要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；”。
解读：
地方限购区域扩大：
估计部分原限购区域较小、外来购房客户占比高的城市会受到较大影响；
广州十区已全面限购，而增城、从化属“代管市”且成交价格较稳，增城、从化原理上无需再实施限购。若实施限购将对增城、从化成交带来明显影响。
“限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”
解读：
限购执行政策收紧：
对比2011年“国八条”原文，多了“连续”两字，估计后续地方政策执行，将不再允许补缴社保/税单
“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。”
解读：
限购城市增多：
限购城市有可能进一步增多，但参考以往调控政策[2011年8月中央要求限购扩围]，估计近期不会有太大规模的限购城市扩围。
(3)：部分城市限贷政策有可能加码。二套房贷加码或相关“吹风”，会对抑制地区楼市预期起到一定作用
银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。
严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
解读：
继续支持首套房贷：
与以往调控政策不同，本次细则直接明确要进一步落实对首套房贷款的政策支持。
部分城市二套首付比例和利率有可能提高：
该项条文基本与“国八条”保持一致，从条文来看，二套房贷加码的决定权在地方政府手上。而国家(银监会等)亦可对房价上涨过快的地方进行施压。
不排除广州地区在地方政策落实中会对二套房贷加码。亦不排除在日后会频繁对相关方面进行吹风以控制地区房价预期。
(4)：二手交易税费明显增加
二手市场：利空，二手房交易成本明显提高；
一手市场：或致部分二手买家分流至一手市场；但对一手市场中“卖一买一”(卖二手楼买一手楼)的买家亦存在较大影响。
--由于该政策有可能误伤刚需改善型买家，不排除在后续政策落实过程中，会对其中的某些方面(如，免个税条件是否与原来保持一致，为“五年以上唯一住房”等)略为调整。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
解读：
转让房屋需征收的个人所得税明显提高：
原二手房交易个人所得税(向卖方征收)存在两种征收方式：1>核定征收(全额的1%)；2>据实征收(卖房所得的20%)。原各地基本按税费较低的“核定征收”方式执行。
“核定征收”改“据实征收”后，个人所得税将明显提高。
(5)：政府层面比以往更强调对市场预期、社会舆论的把控
非常规调控下，高端物业会受到更大影响。
除强调地方问责/执行外，未来政策面更注重影响市场预期、引导社会舆论。在这样的政策导向下，预计未来国家/地方层面将对楼市“频繁吹风”。
对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。
解读：
以“非常规”调控手段抑制地方楼价：
从国家层面为地方“非常规”调控开口；
为控制楼价，预计特定地区(尤其一线城市)将采取更多“非常规”调控手段以控制地区均价，如：抑制甚至停止部分高端项目预售/网签，等。因而在各种物业类型中，高端物业将受到更大影响
对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。
解读：
加大对房企违规的查处力度：
对房企的惩处措施比以往列举得更为细致，语气亦更加强烈。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
解读：
更强调对市场预期、社会舆论的引导：
包括主动公布官方信息、正确解读数据、处罚造谣者等，该部分相比“国八条”时期进一步细分
(6)：增加供应、推进保障房、扩大房产税试点。增加供应、推进保障房、扩大房产税试点，这三点基本与以往政策思路一致、基调相同。
原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。
各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
解读：
增加重点城市土地供应量
对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
解读：
对“90/70”项目提供开发贷款优惠
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。
解读：
继续落实保障房供应
总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。
解读：
加快扩大房产税试点范围
广州房产税方面：
预计广州开征房产税尚需时日，但后续不排除政府为抑制市场预期而“吹风”对高端物业开征房产税
房产税征收除受国家政策导向影响外，亦受地方政府意愿影响。从广州官方表态来看，广州开征房产税尚需时日，但后续时间不排除政府为抑制市场预期会“吹风”对高端物业开征房产税
目前房产税离真正全国实施仍有距离。在此之前，预计国家在实施层面仍以试验方式为主(如，有可能在湖南湖北等范围试点与重庆、上海所不同的征收方式并评估作用，等)
“新国五条”政策导向分析：
加强政策针对性以控制楼市预期
1、政府调控决心，抑制楼市过热预期
2、继续强调增加供应、推进保障房和房产税试点
3、对[投资投机/合理购房需求]有所区分：坚持抑制投资投机，但同时明确要落实对首套房贷的支持
4、对[量价齐升地区/其他地区]有所区分：更强调地方问责，强调政策针对性
除二手个税调整外，其他政策都基本针对房价上涨过快地区
“新国五条”细则有待进一步落实，不排除在具体落实中会更照顾实际需要
新国五条“细则需要进一步明确的地方：
“限购区域应覆盖城市全部行政区域”所指，如：其城市限购范围是否包括下辖县、县级市等，是否应该包括在内等(若包括县及县级市，将对楼市产生重大利空)
“个人所得税严格按转让所得的20%计征”的执行细节，如：是否需要对原免税条件(五年以上唯一住房)进行适当修改，是否需要对“增值税可扣减范围”有所规范和详细说明，等
--以上政策的执行标准及落实程度将直接对市场(包括交易行为、楼市预期等)产生直接影响；
--不排除在具体落实过程中，会更照顾实际需要，更考虑对刚性置业需求的影响。
2013年两会政府工作报告：明确控通胀难度大、并要求进一步深化经济改革
2013年国家对宏观层面的考虑已与2012年(特别是下半年)有所转变，更强调控通胀与经济转型
政策对广州市场的影响：
一、时间未满5年的物业，二手税费增幅约相当于楼价上涨5%左右
举例：上手交易在2010年，以110万(2010年二手成交套均总价)购入物业，2013年以150万(2013年二手成交套均总价)再次交易，税费增幅：
举例：上手交易在2009年，以90万(2009年二手成交套均总价)购入物业，2013年以150万(2013年套均总价)再次交易，税费增幅：
二、出证时间超过5年的物业，二手税费增幅相当于楼价上涨10%以上
举例：上手交易在2007年，以50万(2007年二手成交套均总价)购入物业，2013年以150万(2013年二手成交套均总价)二次交易，税费增幅：
小结：出证时间越长，个人所得税越高，“新政后”的税费增幅越大
1、出证时间未满5年的物业，税费增幅相当于房价上涨5%。
2、出证时间超过5年的物业，税费增幅较大，相当于房价上涨10%以上，尤其首次交易房改房的增幅会更大；
三、目前市场各方反应不一；核心区中高端二手买家转投一手楼市的现象暂未见多
前线反映地方细则正式出台前，市场出现了一波赶搭“末班车”行情，各方反应不一
买家：
部分买家“跑步”入市，尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家；
部分需求迫切的刚需买家(首置以及“卖一买一”等)承接叫价稍高物业的意愿增强；
计划“一步到位”中高端二手买家有所增多；
按揭需时较长的买家焦虑、犹豫；
天河、海珠、越秀、荔湾等核心四区的中高端二手买家更认可市区的物业，转投一手楼市的客户暂时不多
业主：
大部分看好后市；
资金需求不迫切以及出证时间较短的业主，心态平稳，议价空间缩小，部分惜售心态加重，部分小幅返价5%；
多套单位的业主和投资客快速出货，部分小幅让价5-10%，其中番禺区表现明显；
部分“卖一买一”准买家迅速放盘；部分市区较优质单位的“卖一买一”业主提价。
高端二手买家受税费影响弱
华南板块、金沙洲、芳村的中小及中等户型最有可能吸纳二手挤出需求
小结：部分二手买家会转向一手市场，但不宜过分乐观
从成交数据来纯理论上判断，一手市场有充足的，与二手住宅市场的同总价产品；
但由于数据中分析的二手物业多来自市中心，潜在客户对于郊区的接受和认可程度有巨大差异，大部分依旧青睐市中心的便利和成熟；
当一手价格涨幅超过5-10%时，这种挤出效应更弱；
综合起来，需考虑部分客户放弃置业，抑或选择接受二手税费的客观存在；
调控后的数月内，低总价物业成交萎缩最小，高端物业明显缩量；
二套房贷若收紧对高端楼盘影响较大，但顶级豪宅一次性付款的比例高，受影响程度降低；
二套首付提高对置业者心理影响更甚；
对后市预期的改变，令市场观望情绪蔓延；
限预售、限签约对于平抑整体楼价有明显作用；
但到年底积压的成交释放，体现了限签约的弊端；
小结：如实施限预售，对高端项目影响大
由于限制高端项目预售及签约对于遏制楼价的数据表现有立竿见影的效果，在中央调控强调控制楼价的要求下，地方政府有可能通过此类操作手段，技术性控制房价过快上涨，达到控制目标。
限制签约对高端项目的实际销售难有实质性影响；
但限批预售则会大大延长楼盘的销售周期，部分甚至可能要等至现楼阶段才能发售，大大影响开发商资金周转速度；
2009年至今针对楼市的调控政策密集出台，“史上最严”调控屡次被超越，但楼市依旧起起伏伏，顽强反弹，是什么因素仍楼市在严厉的调控下，多次从低迷中重新被激活？
1、经济背景的变化，成功令市场改变预期，走出低迷；
2、经济大背景并无重大转变，但银根的持续放松是此轮市场回暖的重要因素；
启示：经济面及银根的变化可有效令到市场激活
3、普通改善型市场，尤其是外围受冲击最大，端物业潜在风险大；
后续政策研判：调控压力增加，楼市过热将再招政策施压。
