合富辉煌：2012年房地产宏观环境回顾
2012年管理层维稳经济的力度有所加强，全年实施降息、降准各两次、5月后中央层面加大了对地方基建投资的放行力度，具体表现为国内流动性增加。楼市政策方面，虽然国家调控继续强调“限购/限贷”不放松，但在“维稳”前提下，2012年各地金融机构普遍重回首套房贷优惠利率，而自年初至8月的一段时间内，全国各地一批城市执行“自主向松微调”获管理层放行通过。可见，管理层实施的系列维稳措施虽然未直接指向楼市，但2012年楼市却能从中间接受益。
2012年宏观经济形势回顾
前三季度经济通胀双回落
2012年前三季度国内GDP累计增长7.7%，较2011年同期回落1.8个百分点。1至3季度GDP单季增速逐季放缓，分别为8.1%、7.6%、7.4%(见下图)。全年通胀水平持续下降，1至11月CPI累计涨幅为2.7%，较2011年同期回落2.8个百分点。
2012年国内拉动经济增长的三驾马车均出现不同程度“失速”。其中，出口下滑最为明显，前11个月累计增速仅7.3%(11月单月增速仅2.9%)，全年出口增长保10%的目标基本难以完成。
5月后维稳力度加大流动性增加
2012年5月后管理层对国内经济维稳的力度明显增加，包括2次降息(6月、7月)、1次降准(5月)，并于5月和9月分2波加大投资审批力度。楼市相关方面，2012年各大金融机构在管理层授意下普遍重回首套房贷优惠利率，2011年房贷执行偏紧的局面被打破。
以上反映在流动性上，表现为5月后国内流动性增加，2012年5至11月国内新增贷款为4.6万亿元人民币，分别较2009、2010、2011年同期增加约15%、13%、20%。
2012年宏观政策形势回顾
“新国八条”继续地方执行自主微调
2012年，国家层面继续延用以“新国八条”(限购/限贷)为主体的调控框架。国家政策保持总体平稳，年内政策最大亮点在于地方执行层面的自主调整。
纵观全年：
年初至7、8月份“国务院督查组督查”前：全国30多个城市通过提高普通住房标准、放松公积金、提供购房补助等措施向松微调被中央放行(另有少数地方政策涉嫌突破限购红线被叫停)。大量城市“向松微调”加深了民众“政府救市”的心理预期。
8月份至“十八大”前后：管理层更强调抑制楼市过快增长。一线城市包括北京、上海、广州，及山东、陕西、杭州等省市纷纷出台“向紧微调”措施抑制自身楼价上涨。
2013年宏观环境展望
投资仍是拉动经济增长的主要动力
2013年环球经济仍面临诸多挑战(美国财政悬崖、欧债危机等影响仍将持续)，国内经济亦较难摆脱低速状态，预计2013年国内GDP增速或保持在7.7%至8.3%之间，国内经济仍将面对严重的外需不足、产能过剩问题，虽然系列改革对社会消费会有一定带动，但预计整体消费水平难有显著提高。
2013年国内投资仍是拉动经济增长的主要动力，由此，经济面对资金的需求仍保持在较高水平(投资比重与M2关系见下图)。年底中央经济工作会议管理层定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加；发挥好投资对经济增长的关键作用”。预计2013年国内流动性仍将保持总量宽松，社会广义货币(M2)将突破100万亿元人民币规模；新增人民币贷款亦将较2012年有所增加，或在9万亿元左右的水平；在维稳经济的前提下，不排除还有2-3次的降准空间。
在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，另外，受主要产粮国可能减产的影响，全球范围(包括国内)粮价或明显上涨。预计2013年国内CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右，粮价上涨或致使国内民众的通胀感受将进一步加深。管理层为控制通胀不排除会实施一定程度的加息。
楼市政策限购难退出
当前及一段较长时间内，国内经济仍然面临“货币量大+资金效率低”的问题(具体见下图)，管理层仍将致力于平抑资金对民生领域(如楼市)的冲击。在保障房未能形成供应规模，或，房产税等替代政策未能完美替代限购效果的情况下，骤然取消限购政策容易诱发国内楼市的加速膨胀、届时房价及由此引起的社会问题亦将更难管理。预计2013年国内楼市(尤其是大型城市)限购仍难退出。
个人住宅开征房产税方面，鉴于当前上海、重庆两个试点取得的成效并未十分明显，若要在更多城市推广，则需要在征收标准、征收对象等方面再作详细考量，另外，在实施大范围征收之前，原则上还须经过全国人大立法。比较关键的一点是，管理层实施该税种的主要目的在于以长效方式取代限购，在2013年限购难退的情况下(前述)，管理层对全面落实该部分的要求或不至于十分急切。由此，估计2013年房产税对个人住宅部分仍难全面开征。而从可能性的角度来看，由于“非住宅”(商铺/写字楼)位处“新国八条”调控框架以外，此前一直受“不限购/不限贷”拉动，属政策的相对空白地带。因而，2013年房产税对个人“非住宅”部分或先于“住宅”部分征收。
2013年国家政策仍将在“防滞”与“防涨”间平衡。从“防滞”的角度看，房地产仍是国家经济、地方财政的重要支撑，国家层面仍将支持合理自住和改善性需求；另外，流动性保持适度宽松、及管理层推动新型城镇化等方面，亦将为房地产市场带来一定程度利好；从“防涨”的角度看，2013年“社会货币量大+通胀上行”环境可能使楼市投资热情再度激发，国内楼市面临的政策压力将进一步增加。但宏观层面上无论经济活跃度及通胀水平均难以达到红区(调控与宏观关系见下图)，预计国家政策面亦难有大的收紧，政策收紧空间或主要集中在加强对土地、资金监管、加强对地方政府问责等方面，中央压力下，地方政府“向紧微调”的压力或进一步增加，部分大城市可能会出台更多“非常规调控”(限售、限签约等)以平抑楼价。
