杨遴杰：20%二手房所得税激化社会情绪
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
国五条细则出台，要求对二手房交易的个人所得税严格按转让所得的20%计征。其实在1994年起实施的《个人所得税法》中就有此规定，之后国家税务总局也下过几个通知，要求严格征收。一些城市曾经实施过，大多都由于操作的困难而中止，当前各地多采用交易额的1%缴纳个人所得税的做法。此次要求严格计征只是对已有法律和政策的强调，但对于当前正处境尴尬，找不到方向的市场形成了巨大的冲击。股市暴跌、成交剧增、舆论热炒，当前谈论房地产市场怎么都绕不过去“20%”这个巨大的存在。
各方对此产生的剧烈反应很多是源于征收后对市场和房价产生的影响。主流的看法是卖方会将此税负转嫁给买方，带来二手房市场的价格上涨；而一部分二手房需求将会由于价格上涨转而购买住房，带来一手房市场的上涨。这样的结果与房地产市场调控的目标相反，由此也产生了各方对于政府谋求税收的质疑，毕竟不管如何计算，按照这几年的房价上涨幅度，扣掉原值和相关税费成本后的20%也比交易价款的1%多。
从短期效果来看，上述的市场表现并不是想象，不过仅局限在政策实施前市场较热、上涨较快的城市。价格持续上涨，说明是一个供不应求的卖方市场，卖方占据价格谈判的主动地位，可以将税负转移。但也应该看到越来越多的三四线城市由于市场供过于求，缺乏最终接盘人，价格出现了逆转。在这样的城市，税费的增加会立马将市场逼入寒冬。就长期来看，中间交易费用的上涨会带来市场交易趋冷，这也是为什么房地产股出现集体暴跌的原因。加税后如果市场还持续升温，只能是一种情况，货币投放持续过量，大家手里的财富保值压力大到超过税收的约束。
实际操作起来，按20%征收二手房交易的个人所得税还有很多可操作的空间。根据2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，二手房转让收入要减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后再行计征，合理费用中包括的装修费用就成为减少纳税额考虑的一个主要手段。另外，该《通知》还规定对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。立刻就有人想到通过离婚的方式来免缴。
个人所得缴纳税款在全世界都通行，我国也有《个人所得税法》对其进行明确规定，何以此次在落实法律的时候产生如此大的社会反弹，不能不引起深思。如果说政府从调控市场角度出发，可作为的事情很多，只是对造成当前市场过热的一些根本性因素——货币供应过量、收入分配不均衡、垄断导致的投资渠道狭窄、土地有效供应不足等，被学者们呼吁了多年，却一直没有进展。与长期改革政策的缺失对应的是却是屡屡利用各种税收手段来短期调节市场的举动。即使高举调控旗帜，在货币冲刷下效果有限，税收大幅增加倒是不争的事实。再加上近期房产税争议未平，奶粉进口税坚挺，此时出台强化征收二手房个人所得税无疑会激化社会情绪。
非要强化征收此税，也应该考虑到政策的平滑过渡。网上有人计算过按1%的转让所得和20%的增值计算带来的缴纳税款变化，虽然扣减项有误，但数值相差也确实较大。其实在扣减之时应该考虑到通胀的影响，不仅要扣减原值，还应该按货币贬值的程度来估算当前扣减的价值，就像个税起征点考虑通胀而逐次在提高。当然，如果按照国家统计局去年2.6%的通胀率这种与人民群众个人感受完全不同的标准来计算货币贬值程度，不如不算。拿出让人接受的，符合实际情况的通胀率来考虑原值的当前价格，扣减后才符合个人所得的内涵。
从落实税法的角度来考虑，出台细则明确扣减方法，避免实施前后征收税款差距过大，也避免给民众带来实质上强烈的被剥夺感，是20%政策能被大家接受的办法。从房地产调控的角度来考虑，此政策不是重点，而应该在未来着力进行货币投放、分配制度、垄断破除和土地供应等方面更彻底的改革。
