张宏伟：“国六条”坚持“去投资化” 枪打出头鸟稳定市场预期
张宏伟
同策咨询研究部总监
国务院3月1日公布房地产调控“国五条“实施细则，提出完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等“国六条”具体执行措施。
国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”实施细则措施，与之前政策相比有哪些不同？“国六条”楼市调控措施对于今年的房地产市场影响有多大？其次此次再度重申限购的标准，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购、提高二套房贷首付比例及利率等措施，这一政策信号如何看，全国范围内是否会收紧？房企应该采取哪些策略应对今年的房地产市场“常态化”的调控？
观点一：“国六条”与之前政策的三点不同
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，“国五条”以及其实施细则“国六条”的出台背景的时间点正好处于房地产市场调控的关键时期，政策的出台更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临两个转型问题：
其一就是政府换届与转型。政府换届需要一个稳定的市场环境，为其以后政策层面引导投资回归实体经济，促使宏观经济转型奠定基础；其二就是房地产市场由市场低谷期向市场“基本面”逐渐好转过程中转型，这个过程中市场面临房价上涨预期不断增强的问题。
因此，“国五条”以及其实施细则“国六条”，尽管有一些具体措施的出台和强化，但是，总体上还是为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，并不是打压房地产市场。
那么，“国六条”提及的实施细则措施，与之前政策相比有哪些不同？
第一、政策进一步明确了限购政策统一执行的标准，其中提及的“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前等”措施，意味着当前限购政策进一步升级和强化。
第二、少数房价过快上涨的城市尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。但是，首付比例提高多少、利率提高多少没有提及，这为地方政府在执行层面提供了一些灵活操作空间。
第三、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二手房的个调税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收。
观点二：“国六条”坚持“去投资化”，枪打出头鸟，杀鸡儆猴稳定市场预期
“国六条”楼市调控措施对于今年的房地产市场影响有多大？其次此次再度重申限购的标准，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购、提高二套房贷首付比例及利率等措施，这一政策信号如何看，全国范围内是否会收紧？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先，“国六条”楼市调控措施是枪打出头鸟，是有针对性的，并不是全国“一刀切”。
“国六条”楼市调控措施是有针对性的，有目的性的，是精准打击型的调控政策，是针对全国房价过快上涨的部分城市，尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的，而不是“一刀切”的针对全国的政策。总体来讲是调控政策局部收紧，防止政府与市场转型过程中，单纯由于房价问题或房地产市场出现异常而引起宏观经济改革失败。
其次，“国六条”楼市调控措施，无论二套房贷首付比例、利率的提高，还是从严按差额的20%征收个调税，总体仍然是坚持“去投资化”，与之前政策相比，并没有出现本质上的变化，只不过具体指标上量化强调坚持“去投资化”，抑制房地产投机的结果，同时，将这些措施落实到房价出现异常的城市，而不是全部一刀切。
第三、从“国六条”楼市调控措施的影响角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有两个：
其一，“国六条”楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上，“国六条”的出台，对于房价出现异常的城市枪打出头鸟，让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，“国六条”杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。
其二、总体来讲，在新“国五条”及“国六条”楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在全国范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。
观点三：房企应对策略：跑量拿地并举，换仓谋求下一轮市场发展机会
总的来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场，还有改善型需求是趋势。具体来讲，我们发现，相比前两年调控政策的基调，政策层面“促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。政策层面基调的变化，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“基本面”继续好转。
尽管“基本面”好转，开发企业资金面相对紧张的现象已成为过去，但是，在今年开发商仍然不可能从价格上获得相对不错的利润空间，开发企业试图利用涨价提高利润率的举动相对比较困难。那么，也就是说2013年仍然要坚持跑量的基本原则。但是，也不应该错过市场转型过程中的拿地换仓机会。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。
如2013年开年没多久，北京就迎来了一波土地高峰。仅2月28日一天，北京市的土地出让金额就超过107亿元，若加上1月份的战果，2013年前2个月，北京市卖地的收入就已逾475亿元，占比达到去年总收入的73%。
从全国市场来看，当前，土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年甚至全年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。
观点四：房价过快上涨将倒逼长效调控机制出台
尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。
回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。
从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。
从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。
那么，如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要分为两方面：
第一、从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。
第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。
