杨红旭：必须减少“误伤”改善需求！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
自《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(“国五条”细则)公布后，这几天全民热议楼市新政，尤其是二手房个人所得税。记得2月20日，“国五条”出台时，大家都认为这是个“三无产品”：无新意、无力度、无效果。孰料，其细则却是新意颇多。
一般而言，房市调控新政出台后，人们都会预期楼市将降温，房价会下跌。而这次有所不同，相当多的人反倒看涨房价。主要理由是：二手房个人所得税，由以前的按交易总额的1%~2%征收，转变为“应依法严格按转让所得的20%计征”。这就意味着，多数二手房转让将缴纳的所得税税额比过去多出几倍，甚至高达几十万元。而卖方一般会将交易税转嫁给买家。另外，由于二手房大幅度加税，部分购房者将会舍弃二手房，转而购一手房，推高新房价格。
市场走势果真如此，则这次调控岂非又成“空调”？对于房地产调控，应客观、理性地看待。每次调控之后，房地产市场都会有所降温，但主要体现在成交量方面。通常情况下，剔除季节因素，一般住宅成交量会连降三个月左右，其后会有所反弹，再其后则有两种走势：一种是持续上升，步入另一轮上行通道；另一种是持续降温，步入下行通道。
至于价格，调控之后一般情况是涨幅出现回落。少数情况则会出现下跌，比如2008年8月至2009年2月，再如2011年10月至2012年5月。但总体而言，自2003年启动房地产调控以来，调控房价的效果一直不佳，房价的总体涨幅，远超人均可支配收入的增幅。相比2003年之前，我们城镇居民的购房支付能力明显降低。
调控房价效果不理想，原因大概可归结为四点。其一，从宏观经济环境看，多数国家在经济高增长、城镇化快速推进阶段，房价涨幅都较大。
其二，从市场需求看，我国民间投资渠道少、居民储蓄多、购房置业偏好性强、住宅持有成本低，导致投资投机性购房比例远高于欧美国家。
其三，从市场供应看，城市国有建设用地供应被地方政府垄断，农村集体建设用地不能入市，同时大量国有用地被国企、机关事业单位、军队等部门低效率使用，导致很多城市的住宅用地供应紧张。
其四，住房保障制度建设滞后，具有本地户口的中低收入家庭尚不能全部保障，遑论2亿多在城镇常住的外来务工人员，这些原本应该由政府保障的群体，也被迫挤进了房地产市场。
面对这样的现实，如何稳定房价？从长期看，关键在于建立长效机制，进行顶层设计，健全住房供应的双轨制。一方面，完善住房保障体系，尽快出台住房保障法；另一方面，建立市场化的调控机制和多元化的供地方式，尤其是加快集体建设用地入市进程，多用经济调控手段(以税收为主，以信贷为辅)，少用行政干预手段(比如限购、限贷、限价)。
短期而论，当前“国五条”细则已公布，但部委和地方细则正在制定过程中。我们建议：第一，政策不宜“一刀切”，应侧重于抑制房价涨幅偏大的一线城市和个别二线城市。比如，一线城市可将二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.2倍，其他城市暂不收紧。建议二套房贷“认房不认贷”，以免误伤换房的改善需求。
第二，二手房所得税在按转让所得的20%计征的同时，建议恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施。以保护合理的自住需求。
第三，截至去年12月，全国开发企业购地面积和房屋新开工面积皆为负增长，在未来一年新增住宅供应偏紧的情况下，大力调控市场，会导致未来更长时间供应都偏紧。建议政府为开发商的开发行为提供适度的政策扶持。
