房产税试点扩大自上周国务院常务会议一锤定音以来，热议不断。焦点多集中在以下三点：房产税定位、征收的标准与尺度、精细化征收的技术关。专家向中国经济时报记者表示，定位需立足长远，有所侧重，征收标准不宜匆忙设定，加强技术应明确目标。

  针对可能纳入试点的热点城市，记者电话接通了国家税务总局，对青岛、北京两个城市是否将纳入试点的提问，国税总局答复不同。

  功能定位争议较大

  近来，被认为可能纳入房产税试点的城市有北京，也有青岛、南京、昆明、武汉等二线城市。记者近日拨通国家税务总局办公室电话进行采访，询问青岛今年能否纳入试点时，相关工作人员的回答是“不清楚”；问到北京能否纳入试点时？国税总局方面的回答是“这个倒可以询问北京市税务部门了。”

  “二三线城市是否有调抑房地产的需求，部分城市已出现‘鬼城’现象？大城市具有资源优势，购房需求不会走低，需要调控，中小城市调控需求不高。从缩小区域差距，平衡发展的角度考虑，房产税暂不适合在中小城市施行。房产税推广必须要跟动机相结合。”上海交通大学城市经济与房地产管理研究所所长顾孟迪教授告诉中国经济时报记者。

  相对试点区域的猜测，房产税功能定位的争论更具有深入性。对于房产税的功能定位，有主张调控房地产市场的；有认为应注重调控收入分配的；有认为应增加地方税源、完善税制的等。

  “房产税被做了过多的解释，控制收入差距拉大、调节房价、补充地方财力等。这些目标在现实中很难同时兼顾，需要权衡利弊，选择一到两个作为推进房产税的重点目标加以明确。”中国社会科学院财经战略研究院副研究员何代欣告诉本报记者。

  随着“国五条”的颁布，关于房产税应侧重房地产调控的论调甚嚣尘上。

  房地产从业者并非都认为房产税能造成较大的行业冲击。“房产税扩大，其他个别税种就会相对收缩，民众的购房能力基本不受影响。再加上地方执行在时间与空间上的弹性，市场受影响不大。”一位不便具名的大型房地产开发企业总裁助理对本报记者表示。

  “房产税要从战略视角确定功能定位，调控房地产市场不应成为侧重点。在改善地方收入、调节分配中，前者房产税近期还起不到这种作用，房产税未来的规模，是否成为其他税费的代替税种都没明确。要实现分配调节功能，一定要对存量房征税，这对征收方案的要求很高，不能停留在目前水平上。”中国社会科学院税收研究室主任、财政税收研究中心秘书长张斌向中国经济时报记者表示。

  征收标准难统一

  据重庆市国土资源和房屋管理局透露，自今年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点由2012年的12152元／平方米提高为12779元／平方米，较去年提高627元。

  业内对房产税下一步试点是否以上海、重庆模式为依据观点不一。

  “上海试点只针对增量，刚需阶层购房达不到征收的条件，被征税的人不多，社会影响小。因此上海试点并未充分反映未来推广可能存在的问题，下一步的具体策略仍需调研、评估。”顾孟迪说。

  前期房产税试点，上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分征收，税率为0.4%、0.6%两档；重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%—1.2%。

  “要避免增加中产以下阶层负担，须定好免征额。仅靠免征面积不能妥善解决问题，比如上海高档住宅每平米一二十万元，便宜的郊区房不到一万元，差异很大。以应征税额作为尺度更合适些，对房价较高的城市，可设定一个免征税额，只对该额度以上的房主征税。不过对二三线城市，这个额度又显得高了，大幅降低免征额好像又缺乏公平。”顾孟迪说。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗则认为应按套征收，从第二套房开始征税。

  “不考虑现金流，仅从资产角度考虑难以建立合理的征收尺度。有的人有较大的房产，但收入却不高，房产税将给他们造成较大压力。比如离开工作岗位的老年人；一些收入不高的福利房、保障房住户，按面积或套数征收或有缴税可能。按非市场原则获得房产的部分住户，货币收入可能不高。”张斌说。

  “对于开征房产税，全国各地差异很大，不能一刀切。如果不加区分地开征房产税会加重老百姓的负担。”安徽省蚌埠市政协委员陆全发说。

  张斌认为，上海、重庆模式涉及房产评估方面较少，纳税群体很小，要精细化征收，没有强有力的评估技术不行。顾孟迪表示，税率的合理设定也需要精确的测评技术。

  精细化征收技术待增强

  根据大公网公布的数据，新加坡自住房产的物业税率是4%；日本，固定资产税的标准税率为14%；韩国，财产税和综合土地税达到惊人的30%；瑞典，对于单栋独立家庭住房税率为1%；法国，持有不动产者，每年按照3%的公平市场价值纳税；德国，不动产税根据评估价值的1%—1.5%征收；美国，大约平均1%到3%；香港，税率为15%。

  “1%的税率对二三线城市或许不高，但对一些房价较高的中心城市，所缴税额可能为二三线城市的若干倍，对部分家庭影响很大。税率设定不合理，一旦影响到基本住房需求，可能会引起民众的反感。应充分考虑对居民自住房的影响，对各地情况进行精准的技术测量。”顾孟迪表示。按他的估计，房产税未来将基本推行较低的税率。

  张斌认为，房产税要进行利益调配就不能回避存量征收；要精细化进行存量征收，就离不开有效的评估技术。由于房产的价值随时间、地点变化呈现动态演变，这对评估的技术提出了很高的要求，我们现在还缺乏及时、精准的评测能力。为了破除阻力，不排除政府先在一些地区把房产税做起来，而后逐步完善。

  财政部财政科学研究所所长贾康日前表示：重庆、上海房产税试点应“先柔后刚”，先相对柔性的切入，然后再提升它的调控效率。

  贾康的话也许预示着未来房产税试点推进将逐步依靠技术积累越来越精细化。