《国际先驱导报》文章

  中国人海外置业的第一波高潮发端于2008年国际金融危机之后。当时，欧美多国房价在危机中出现大跌，一些中国人在“海外抄底”的美好前景鼓动下出海。当时，移民、子女教育以及财富积累是主要的驱动因素。

  而专家认为，“高回报”是支撑着中国人海外置业高潮的最核心要素。在诸多海外置业中介的介绍中，海外置业带来的增值收益非常可观。例如，2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达到14.7%；加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3～4倍，多伦多的住宅价格在过去6年中平均年涨幅为7%；在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。

  除了物业升值的收益外，置业顾问还会格外突出金融杠杆的作用。

  “外国人在澳洲购房，可以贷款的比例是公寓七成、别墅八成。在美国可以申请五到六成的贷款，贷款利率约为4%。在加拿大则可以获得最高65%的贷款，贷款利率在2.2%到2.5%之间。考虑到金融杠杆、高额租金回报和物业升值的要素，海外买房的收益肯定会很高。”这是中介们惯用的一套说辞。

  虽然中介们明显“忽略了”很多影响投资收益的要素，例如买入和卖出时高昂的税费；持有环节不菲的支出；每趟来回的交通、住宿成本；通过地下钱庄将钱转出国外的佣金和风险等，但是就算将真实的成本告知一些普通家庭投资者，并告知他们，在国内买一些信托产品也能有10%左右的年收益，大部分投资者也不会退缩，因为他们觉得海外楼市说不定也会迎来像北京、上海那样猛涨的黄金十年。而且对投资者来说，购置了房产之后，今后移民或者子女留学也更方便。

  随着海外房市的盈利空间变化，中国人海外置业的区域也有所转换，美国、新加坡等适合留学的地方仍然是热点区域，但是此前华人热衷的加拿大的大多伦多、大温哥华地区房地产价格已长期处于历史高位，和国内相比几乎无优势，升值潜力有限，最近一两年，已经逐渐被冷落。

  最近几年，中国人海外置业热度不减，而2012年，国内出台的相关政策更是给这个热度加了温：去年3月出台的温州金融改革方案中提及了“开展个人境外直接投资试点”。同年4月，央行发布公告，自4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。

  业内人士表示，政策出台之后，许多国内的投资者都觉得随着人民币对外币的汇率浮动变大，人民币对外升值、对内贬值的情况长远来看仍会加剧。虽然这对海外置业来说利弊参半，即海外购房门槛降低的同时，海外资产转化为人民币时也会缩水，但还是有更多投资者的热情被激发了。欧美国家经济低迷导致的资产价值洼地、国外投资市场政策稳定性及欧美市场资产的长期保值效果，触动了更多中国买家的神经。

  2009年应景出炉的“上海海外置业投资移民展”，到2012年已吸引了17个国家128家房地产领航企业带来超过200个置业项目，参观者达到了4.2万人次，意向成交金额7000万元左右。据主办单位公布的消息，将于3月15日举行的2013年海外置业投资移民展，预计展会面积要同比增长43%，参展项目更多，吸引的观众可能突破13万人次。不少业内人士因此认为，进入2013年，中国人海外置业的热潮有增无减。(本报记者帅蓉／整理)