张宏伟:多因素促使市场放量 2013年楼市“小阳春”可期

中指数据显示,2013年春节期间(2月9日至2月15日),从成交面积来看,尽管成交面积绝对数量有限,但是重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比,同比仍上涨的城市达21个。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  市场基本面逐渐回暖已成为既定事实。今年1月市场成交放量之后,2月春节传统淡季期间市场成交量也毫不逊色。

  中指数据显示,2013年春节期间(2月9日至2月15日),从成交面积来看,尽管成交面积绝对数量有限,但是重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比,同比仍上涨的城市达21个。

  多因素促使市场放量,楼市“小阳春”可期

  那么,春节之后楼市“小阳春”是否会来临?历年市场对于“小阳春”的担忧在今年是否会消除?

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,政策层面的定向宽松、市场基本面的好转以及春节期间放量减少而导致的3月推盘量增加等多方面因素,将助推市场继续放量,楼市“小阳春”在今年应该是值得期待的。

  从未来调控政策及市场面走势来讲,尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征,还要继续加强房地产市场调控,2013年继续执行限购政策,抑制投资投机性需求,但是,相比前两年调控政策的基调,政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出,政策层面已明确鼓励改善型需求入市。政策层面基调的变化,房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实,再加上通胀预期的加大,2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素,这将进一步影响购房者入市的步伐,总体上助推市场继续放量,促使今年楼市“小阳春”的形成。

  从开发企业推盘节奏及拿地需求来看,春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加,这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹,继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时,对于开发企业来讲,此时加快推盘节奏,加快回笼资金速度,对于其在土地市场拿地也是非常有利的。当前,土地价格还没有出现大幅反弹,当前仍然是相对比较好的拿地时机,在今年上半年,及时跑量回笼资金,然后将资金投入到土地市场拿地,换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样,开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量,助推今年楼市“小阳春”的形成。

  2013年:鼓励改善型需求入市将带动房价上升

  从当前市场表现来看,一旦政策面出现“微调”松动,开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看,“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题,通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

  从全国来看,房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日,国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示:与上月相比,70个大中城市中,上涨的城市有54个。与上年同月相比,70个大中城市中,上涨的城市有40个。房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从房价上涨的背后因素来看,政策微调定向宽松是房价上涨前提,市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础,企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲,开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交,以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。

  从个案价格变化情况来看,2012年上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象,但到下半年已基本没有。从当前来看,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下,政策面不再强调促使房价合理回归,同时在2013年鼓励改善型需求入市,在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素,将进一步影响未来房价向小幅上涨的道路迈进。

  从开发商定价角度来讲,当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势,今年上半年仍然会保持这样的趋势,但是到了下半年,如果政策面没有发生变化,在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场背景下,那么有可能就很难再出现促销降价的现象了,房价会走上持续上涨这样的通道。

  楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章

  从价格角度来讲,尽管自全国70大中城市房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨,成交均价维持相对企稳的状态,并没有出现大幅反弹,但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此,在基本面逐步好转的市场背景下,在推进城镇化过程中,如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。

  从政策面变化趋势来看,一旦房价出现报复性反弹风险,政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。

  总体来讲,商品住宅的价格在全国范围内,短期内尤其是2-3月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好,总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

  因此,2013年2-3月楼市成交量可能会因为政策层面执行的严厉程度不同,导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。

  首先,从一线城市商品住宅市场角度而言,在2013年初2-3月这个阶段,全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行,尽管当前政策相对从严执行的状况不会使“小阳春”的成交量太抢眼,但是,仍然值得我们期待。尤其是政策层面开始对于改善型需求的鼓励,有利于部分改善型需求的购房者入市,这对于市场成交量的回升来讲是一定的利好。

  从二三线城市而言,相对一线城市,二三线城市调控政策在执行层面不是太严格,楼市调控政策,整体上呈现了 “外紧内松”的特征,甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度,或进行补贴性购房措施等。在这样的市场环境下,大多数二三线城市“小阳春”市场存在一定的市场机会。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,总的来看,在政策层面“微调”定向宽松的市场背景下,房价仍然难以出现大幅反弹的机会,开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,根据政策层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,将资金投入到土地市场拿地,及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么,也就是说,在2013年初2-3月这个年初开始阶段,楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章,坚持“跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。

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