张宏伟：1月百城房价涨1% 改善需求将拉动房价继续上涨
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013年2月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00% ，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，其中64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。
百城房价连续第8个月上涨的三大原因
2013年1月百城房价涨1%，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，主要可分为三方面：
第一、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。
第二、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2013年1月十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%。具体来看，北上广深四个一线城市涨幅均超过2%。从同比来看，十大城市平均价格上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。
第三、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，导致市场成交均价结构上持续走高。
2013年：鼓励改善型需求入市将带动房价上升
从近两年房地产市场发展过程来看，由于市场压抑了许久，2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转，在此市场背景下，“暖冬”与“翘尾”行情出现。这得以让开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会，局部“日光盘”、“地王”现象重现，又让市场多了一些色彩。
从当前市场表现来看，一旦政策面出现“微调”松动，开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看，“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。
从全国来看，房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日，国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示：与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有54个。与上年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有40个。房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲，开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。
从个案价格变化情况来看，2012年上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象，但到下半年已基本没有。从当前来看，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，政策面不再强调促使房价合理回归，同时在2013年鼓励改善型需求入市，在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，将进一步影响未来房价向小幅上涨的道路迈进。
从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，今年上半年仍然会保持这样的趋势，但是到了下半年，如果政策面没有发生变化，在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现促销降价的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。
房价持续上涨将倒逼长效调控机制出台
尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。
回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。
从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。
从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。
那么，如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要分为两方面：
第一、从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。
第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。
