张宏伟：54城价格环比上涨 “自住+改善”助推房价继续坚挺
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013年1月18日，国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。
而之前，2013年1月4日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。
楼市政策博弈中房价缘何连续7月上涨？
全国100个城市(新建)住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，2012年12月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有54个，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，有以下四点原因：
第一、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。
从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，2012年1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，2012年年底“暖冬”与“翘尾”行情、局部“日光盘”现象导致价格表现相对坚挺。
2012年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”、局部区域“日光盘”热销的热闹场面。2012年已收官，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，势必会逐渐调整其定价策略；对于房价的影响来讲，成交量的持续回升势必会带来价格的相对坚挺，甚至涨价的现象。从这个角度来讲，年底楼市收官“翘尾”行情，一定程度上助推房价的坚挺。
第三、以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0.45%。具体来看，广州、深圳涨幅超过1%，成都、北京涨幅在0.5%-1%之间，重庆(主城区)、杭州、上海、南京涨幅在0.5%以内；武汉、天津环比下跌。
第四、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，导致市场成交均价结构上持续走高。
例如，北京、广东等部分城市在在操作又可以补缴社保及纳税证明，“限购”的政策执行上短期内出现了松动，尽管地方政府表态补缴社保及纳税证明，但是，这属于得了便宜再卖乖的行为。“限购”的政策执行上短期内出现了松动，执行不严格，导致部分投资投机需求入市，势必会推动房地产市场价格走高。
“自住+改善”需求助推市场基本面好转
中央经济工作会议曾提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。
此外，住建部去年12月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
那么，继续执行“限购”之后的房地产调控政策将如何走？这个走向将为整个市场带来哪些变化？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。、
尽管短期内市场不会出现大起大落，但是从政策层面基调的变化、二套房贷政策层面的“微调”等我们已知，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响未来房价的向小幅上涨的道路迈进，房价也将继续保持相对坚挺的状态。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
“限购”延期后仍将迎来楼市“春天Style”
从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。
