张宏伟：12月CPI上涨2.5% 楼市基本面好转将助推房价坚挺
张宏伟
同策咨询研究部总监
国家统计局数据显示，2012年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%；食品价格上涨4.2%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.5%，服务项目价格上涨2.5%。2012年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.6%。
2012年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。12月CPI比11月有0.5%的小幅反弹，也成为半年以来CPI的新高。但总体上看，全年CPI同比增长目标控制在了4%以内，达到2.6%，2012年总体表现比较平稳。这或许为2013年上半年“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。
另外，中国人民银行2013年1月10日发布的数据显示，截止到2012年末，中国广义货币(M2)余额97.42万亿元，同比增长13.8%，比11月末低0.1个百分点，比上年末高0.2个百分点。M2 2012年同比增长13.8%表明市场流动性进一步宽松，此举有望成为2013年经济企稳回升的动力。
2012年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场基本面逐步向回暖靠近。
在这样的市场背景下，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。
在CPI企稳的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续7个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI在2013年还是面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3、QE4推出，导致国内输入性通胀压力加大，这样，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。
我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，2013年限购限贷仍然继续执行，这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨，QE2期间也同样。近期，多家房企或赴港上市、或收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时，其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。
因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。
楼市政策博弈中房价缘何连续7月上涨？
全国100个城市(新建)住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，有以下四点原因：
第一、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。
从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，2012年1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，2012年年底“暖冬”与“翘尾”行情、局部“日光盘”现象导致价格表现相对坚挺。
2012年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”、局部区域“日光盘”热销的热闹场面。2012年已收官，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，势必会逐渐调整其定价策略；对于房价的影响来讲，成交量的持续回升势必会带来价格的相对坚挺，甚至涨价的现象。从这个角度来讲，年底楼市收官“翘尾”行情，一定程度上助推房价的坚挺。
第三、以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0.45%。具体来看，广州、深圳涨幅超过1%，成都、北京涨幅在0.5%-1%之间，重庆(主城区)、杭州、上海、南京涨幅在0.5%以内；武汉、天津环比下跌。
第四、通胀预期增加，再加上部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买进行资产保值增值，短期内导致市场放量增加，导致市场成交均价结构上持续走高。
例如，北京、广东等部分城市在在操作又可以补缴社保及纳税证明，“限购”的政策执行上短期内出现了松动，尽管地方政府表态补缴社保及纳税证明，但是，这属于得了便宜再卖乖的行为。“限购”的政策执行上短期内出现了松动，执行不严格。
与此同时，2012年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。12月CPI比11月有0.5%的小幅反弹，也成为半年以来CPI的新高。在资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这导致部分投资投机需求入市，势必会推动房地产市场价格走高。
政策走势：去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动
中央经济工作会议曾提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。
此外，住建部去年12月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
那么，在岁末年初这个特殊的市场阶段，政策表态2013年继续执行限购与去投资化的调控政策,石家庄等部分城市也已经开始发文强调限购继续执行，同时，限购与城镇化建设的同步推进对于未来房地产市场有何影响？在限购继续执行的市场背景下，在通胀预期不断加大的市场背景下，在经历2012年房地产市场“暖冬”之后，是否会迎来房地产市场的春天？
总体上来讲，2012年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关，也和未来整个市场通胀预期不断增加有一定的关系。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。
尽管短期内市场不会出现大起大落，但是从政策层面基调的变化我们已知，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自主+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响未来房价的向小幅上涨的道路迈进。
尤其是近期，中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。这使整个房地产行业继续关注新型城镇化对于房地产市场的影响。
从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
通胀预期的增加、房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧。与此同时，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在通胀预期、市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。
“流动性”进一步宽松，购房者勿错“平价”购房时机
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于市场“流动性”进一步定向宽松与中长期通胀压力的持续存在，从价格未来趋势角度来看，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续7月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。
一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在2013年上半年甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
