张宏伟:战略性新兴产业园区地产蓄势待发的背后

2013年1月28日,为落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006—2020年)》,更好地发挥国家高新技术产业开发区(以下简称“国家高新区”)在培育和发展战略性新兴产业、促进区域经济结构调整和发展方式转变、加快建设创新型国家中的引领、支撑、辐射、带动作用,全面提升国家高新区的发展水平,特制定《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  2013年1月28日,为落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006—2020年)》,更好地发挥国家高新技术产业开发区(以下简称“国家高新区”)在培育和发展战略性新兴产业、促进区域经济结构调整和发展方式转变、加快建设创新型国家中的引领、支撑、辐射、带动作用,全面提升国家高新区的发展水平,特制定《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》。

  之前不久,国土资源部也发布《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》,对341个国家级开发区的土地利用状况开展了第三轮开发区土地集约利用评价工作。

  国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划,细化各类用地节约集约利用要求,引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时,支持战略性新兴产业发展,研究制定差别化政策。

  战略性新兴产业园区地产蓄势待发

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》的发布,国土资源部研究制定差别化地价、供地政策等,从土地资源上支持战略性新兴产业发展,对于我们国家加快转变经济发展方式,促进资源节约,继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。在未来,战略性新兴产业相关产业园区地产的选址、开发、运营将成为市场热点。

  从产业发展角度而言,政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变,尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面,一些规划与政策正在落地实施,未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。

  十八大报告提出,要推进经济结构战略调整,必须以改善需求结构,优化产业结构、促进区域协调发展……继续实施区域发展总体战略,科学规划城市群规划和布局……吸纳就业、人口聚焦功能,推动城乡发展一体化。

  不久前,国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》,《规划》明确了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车7大领域的重点发展方向,制定了产业发展路线图,提出了各领域发展的标志性目标。战略性新兴产业在2010年占我们GDP的比重大约只有3.8%。现在提出了通过“十二五”发展可持续发展的架构基本建成,达到占GDP 8%左右的目标。

  同样,日前 ,《物联网“十二五”发展规划》(简称《规划》)正式发布,提出要重点培育10个产业集群和100个骨干企业,预示着物联网产业将迎来新一轮投资潮。

  这些国家战略性新兴产业发展规划的出台,使这些战略性新兴产业的集群发展迎来新的发展时机,也势必会推动整个国家的产业结构战略性升级。从世界战略性新兴产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,战略性高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。从未来战略性新兴产业园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜。

  国家战略性新兴产业的产业集群形成,势必会形成一批以这些战略性新兴产业为主导的产业园区,因此,从这个角度来讲,战略性新兴产业的集聚势必也会带动战略性新兴产业园区地产的选址、开发、运营。

  从土地政策角度来讲,国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划,细化各类用地节约集约利用要求,引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时,支持战略性新兴产业发展,研究制定差别化政策。从土地资源上支持战略性新兴产业园区、产业地产的发展,这对于我们国家以此为基础平台发展战略新兴产业,加快转变经济发展方式,促进资源节约,继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。

  战略性新兴产业园区、开发区蓄势待发背后的“空城”现象

  但是,当前以战略性新兴产业为主导的产业园区、各类开发区建设中面临不少问题,最突出的主要表现为两个问题:

  第一、没有做到配套先行,缺乏产业配套、生活配套,导致开发区白天热闹,晚上几乎成为空城,没有做到产城融合。

  第二、利用各种政策圈地,这样地方政府就可以在开发区名头之下享有更大的土地支配自住权(地方政府诉求),这样地方政府或开发区管委会/招商局就可以以此和其他城市争夺产业优势资源,这样,势必会造成城市之间同质化的竞争,以摊大饼模式建设开发区,最终导致定位重复、重复建设、产能过剩等问题。

  除了以上问题,一些产业园区的建设也出现了空城现象。

  以光伏产业为例,现实中我们必须面对的是我国光伏产业也集体陷入了困境。如在聚集了40多家光伏企业的浙江省开化县,曾经风光一时的光伏工业园,如今已是空城一座。

  尽管在光伏市场一片萧条之际,全球最大的民营清洁能源企业汉能控股集团却张开收购大网,完成对美国太阳能技术公司Miasole的收购,以示对于这些战略新兴产业的看好。但是,这并不意味着光伏产业马上就可以进入春天,光伏工业园路子还很漫长。

  从光伏产业园上演“空城”计的背景及原因来看,光伏产业园上演“空城”计,冰冻三尺非一日之寒。

  那么,光伏产业园上演“空城”计,对于我们有哪些启示呢?且看以下三方面分析。

  首先,我们来看第一点值得我们思考的,那就是光伏产业不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的问题。

  当前,我们看到,一方面,由于接连遭遇欧美反倾销调查和全行业的产能严重过剩,上至无锡尚德、江西赛维这样的行业龙头,下到所有相关配套企业,整个光伏产业无一幸免。另一方面,“十二五”期间,我国将完善光伏发电补贴政策,支持分布式光伏发电的应用,促进农村可再生能源利用,到2015年,在全国建设200个绿色能源示范县。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从问题发展的实质角度来看,光伏产业的布局和发展不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的,而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协调,同时,把握好光伏产业的发展规模和速度,鼓励以企业为主的自住创新,开展相对自由的市场竞争。

  而现实当中我们看到,当光伏产业产能严重过剩,市场需求不足的市场背景下,政策层面仍然给予资金扶植,甚至还有大规模的振兴发展规划,这不仅这业内外人士有些担忧。

  这个担忧不是没有道理,因为很简单,当前光伏产业产能严重过剩,市场没有那么多的产业投资的资金需求,那么这些资金势必会闲置在企业或者银行账户上睡大觉,这不仅仅造成资金资源的浪费,也有可能导致后续重复建设,或这些资金作为游资投资到房地产或其他领域,引起其他市场波动。

  第二方面,从房地产市场开发角度来看,光伏产业园上演“空城”计,和多数具有光伏产业的集团公司的房地产开发背景和“拿地模式”有一定的关系。

  据笔者了解,通过传统招拍挂方式在土地市场获得土地资源成本是越来越高的,而通过光伏产业园区概念的打造发展产业地产,以此作为开发商的“拿地模式”已经司空见惯。这样操作最大的好处就是,开发商可以通过低价的土地资源,从而在未来房地产市场开发当中可以获得更大的土地溢价收益,而概念中的光伏产业园区实际上只不过是其整个项目的一小部分,其经营的好与坏对于整个项目影响并不是很大。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,对于开发商来讲,开发企业可以通过房地产的开发与销售回笼资金,并且还可以有适当盈利,而对于光伏产业园区遇到时下遭遇,其实,对于开发商来讲不会有太多的损失,因为光伏产业园区固定资产还在,并没有贬值。但是,对于光伏产业相关企业来讲,则会受到产能过剩,成本走高等行业发展困境的困局。这或许是当前光伏产业园上演“空城”计的原因之一。

  避免“空城”现象,发展产业新城,应做到产城融合

  因此,总的来看,尽管《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》已发布,国家发展改革委也发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》,国土资源部也研究制定差别化地价、供地政策,从土地资源上支持战略性新兴产业发展,一些规划与政策正在落地实施,未来战略性新兴产业园区的发展将迎来新的时机。但是,战略性新兴产业园区蓄势待发的背后还面临产业产能过剩、研发能力、技术水平、知识产权保护、品牌认知度等诸多方面还存在不少问题,以新兴产业为产业基础开发产业园区地产虽然长期对于经济转型、企业战略转型都具有积极意义,但是短期内这些问题如何解决,如何平衡短期内问题与长期受益的资金投入的之间关系,成为蓄势进军战略新兴产业园区地产这个领域的企业必须考虑的问题。

  就避免空城现象,如何做到产城融合、发展产业新城而言,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,首先要产业先行,在产业发展基础上,再逐步推进产业新城,从而使实现城镇化。一方面,产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化,此时,地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面,从产业新城发展的角度来讲,产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程,需要投入资金、高端规划、科学招商,进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障,从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

  因此,产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体,仅仅靠园区发展产业很难做好,因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化,只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住,在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展,不仅仅或造成城市交通负荷加重,也可能最终导致“空城”的现象发生。因此,城镇化和工业化要同步推进,也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”,依靠产业的发展支持城市的建设,同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级,这样相互的互动与推进,才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。

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