高力国际：2012年第四季度上海住宅市场报告
报告要点
11月全国70个大中城市超七成房价环比上涨。这也是全国房价连续第六个月环比上涨。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅市场呈现出量升价跌的态势。当期成交均价环比上季同期小幅下探7%，至每平方米人民币21,809元。成交均价的下降主要是由于低总价刚需楼盘集中放量成交的拉动。
上海住宅用地市场继续延续二季度以来的回暖态势。由于受到前期“以价换量”等利好因素影响，众多品牌房企销售业绩节节攀升，资金压力也大大缓解。四季度，许多资金充裕的开发商纷纷加紧拿地步伐，积极补仓，土地市场上出现了不少地王成交项目。
展望2013年，由于调控依旧，刚需产品或将继续放量成交，上海新建商品住宅成交均价预计将继续维稳。
政策回顾
11月国家外汇管理局发文，决定改进直接投资外汇管理方式，取消和调整部分直接投资外汇管理行政许可项目。新规的出台能有效精简外商投资审批程序，对吸引外商直接投资产生积极的影响。
房地产行业方面，国务院决定下放商品房预售许可审批权，今后设区的市级、县级人民政府房地产管理部门将拥有更大的调节住房新增供应的自主权。
四季度全国范围内地王频现，对此，国土资源部12月发文表示将坚持楼市调控不动摇，严控异常地价。
上海方面，为了加强全市保障性安居工程建设力度，市住房保障和房屋管理局表示，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。
整体住宅市场
四季度上海新建商品住宅市场继续保持回暖态势，市场走势呈现出量升价跌的局面。在首次置业刚需以及改善型需求的有力支撑下，全市成交量继续放量。受此利好影响，一些资金回笼充裕的开发商纷纷削减或取消折扣优惠。对于当前楼市走势，购房者和开发商都普遍认为上海楼市已顺利度过调控以来的“冰点”。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交量达210万平方米，环比上季同期上涨12%，同比去年更是上升了95%。虽然今年楼市金九银十成色略显不足，但值得注意的是，继6月上海新建商品住宅成交量达100万平方米的高位后，11月成交量再创年内新高，达97.7万平方米。
继9月上海新建商品住宅新增供应量达127万平方米高点后，10、11两月冲高回落，分别下滑至63.5万和70.3万平方米。截止12月10日，四季度上海新建商品住宅新增供应量合计达155万平方米，环比上季同期下降21%，同比去年微跌4%。受“以价换量”利好因素影响，不少开发商资金压力大大缓解。由于预期未来房价会继续看涨，四季度许多房企纷纷放慢推盘节奏，一些开发商开始取消折扣优惠，有的甚至小幅提价。
四季度瑞安房产有两个值得关注的中高端住宅项目入市。位于杨浦的江湾翰林以及虹口的瑞虹新城璟庭分别于10、12月相继开盘，成交均价分别为每平方米人民币39,000和45,000元。两项目总建面积分别为21.1万和18.6万平方米。此外，位于浦东前滩地区的合生前滩一号也于12月正式开盘，该项目总建面积为10.1万平方米，成交均价为每平方米人民币36,000元。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交均价为每平方米人民币21,809元，环比上季同期下降约7%，但同比去年仍上涨了1%。成交均价的环比下降主要是由于中小户型刚需楼盘的集中成交。
四季度(截止12月10日)，上海新建商品住宅成交金额前十强中，中高端住宅项目占据了7席。其中，瑞安江湾翰林位列第一，共录得成交金额人民币11亿元，万科五玠坊、万科城花新园分列二、三，分别录得人民币7.97亿和7.7亿元。
从成交面积前十强来看，中低端住宅项目占据了9席。其中，位于青浦的上海星尚湾名邸位列榜首，总成交面积为43,220平方米，宝山的宝华盛世花园以及闵行的浦江颐城分列二、三，总成交面积分别为38,771和32,200平方米。
分环线来看，位于郊区的新建商品住宅成交比重环比上季同期有所上升，而位于市区的比重环比上季同期有所下降，这表明了低总价刚需楼盘的集中放量成交，从而拉低了全市的成交均价。成交均价方面，除了内中环、郊环外区域环比上季同期有所下降外，其余各环线区域都有了不同程度的上升。四季度上海二手房市场表现活跃。截止11月，上海二手房价格已连续6个月环比上扬。同比来看，自去年11月以来，上海二手房价格走势总体表现相对平稳。
尘封许久的房企IPO于四季度再次开闸，政府对于房企上市融资的限制开始出现了放松。11月旭辉集团和新城发展控股相继于港交所正式上市，预计将分别募集资金约15亿和21亿港元，部分募集资金所得将用于房企未来土地储备的发展。
土地交易市场
四季度上海住宅用地市场量价齐升，继续保持回暖态势。受资金面转好，销售业绩攀升利好因素影响，一些资金充裕的品牌房企纷纷加紧拿地步伐，积极补仓，保利、绿地和金地就是其中的代表。
四季度(截止12月10日)，上海住宅用地新增供应量为84.4万平方米，和上季同期基本持平，但同比仍上涨37%。同期，受一些优质地块入市和成交的拉动，全市住宅用地总成交量达120万平方米，环比和同比分别上升85%和176%。
10月保利地产以总价人民币45亿元夺得徐汇滨江2幅地块，创造了今年以来上海总价地王第三高，仅次于12月由万科绿地综合体创造的人民币54亿元上海南站商务区总价地王以及由方兴地产和上港集团联合体创造的人民币57亿元上海海门路55号全国总价地王。
四季度(截止12月10日)，上海商品住宅用地平均成交楼板价为每平方米人民币7,838元，环比和同比分别上升2%和68%。成交楼板价的上涨主要是受到徐汇滨江地块成交的拉动。虽然近期土地市场成交活跃，地块平均溢价率环比出现了上升，但上海总体住宅用地市场依然表现稳健，没有出现过热的现象。
市场展望
继今年9月美联储启动第三轮量化宽松货币政策后，12月又开启了第四轮宽松政策，每月资产采购额将累计达850亿美元。由量化宽松所带来的低融资成本和资金获取的便捷性，以及中国依然相对被看好的投资前景，或将对中国经济产生一定的流动性压力。
12月中央召开经济工作会议，定调明年中国经济发展方向。鉴于全球经济发展的不稳定性，明年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
房地产方面，根据中央经济工作会议精神，明年将继续坚持调控政策不动摇，首次置业刚需和合理的改善型需求将继续支撑市场的总体需求。由于明年一季度是传统的房地产销售淡季，上海新建商品住宅新增供应量和成交量预计将环比下降，而成交均价仍将保持平稳。展望2013年，上海一二手房市场成交均价或将小幅上升，但不会出现大幅回升的迹象。
未来新增供应方面，雅戈尔2010年长风地王项目—长风8号将于明年一季度正式开盘。该项目毗邻今年的热销项目中海紫御豪庭，总建面积约为130,670平方米，户型面积为92至330平方米不等。该地块项目2010年成交楼板价高达每平方米人民币25,966元。
此外，位于新江湾城的别墅项目—新江湾城首府别墅预计也将于明年一季度问世。该项目是由上海城投置地倾力打造，总建面积为68,000平方米，单套户型面积约为400平方米。
高力国际：2012年第四季度上海住宅市场报告
(审校：杨晓敏)
