高力国际：2012年第四季度上海甲级写字楼市场报告
报告要点
今年12月份，国务院发布了振兴服务业的十二五规划，设定了第三产业占国内生产总值(GDP)的比重的增长目标，在2015年前超过第二产业和第一产业的比重。我们预计未来几年来自政府对服务业的推动力将会对写字楼的新增需求起到正面作用。
四季度上海甲级写字楼的吸纳较为缓慢。在没有新增供应的情况下，平均空置率水平仅从上季度的9.5%微小下滑至9.2%。静安区在各核心区域中是空置率最低的区域，仅为5.3%。
甲级写字楼的平均租金水平在四季度环比上升1.2%至人民币8.8元每平方米每天，2012年全年租金上升了7.5%，和2011年的租金涨幅15.8%相比显著下降。
投资市场在四季度有数个整购案例，且买家以国内公司为主。甲级写字楼整栋收购的平均租金收益率与上季度持平，为5.8%。值得注意的是，今年下半年保监会对保险资金投资房地产市场的政策放松，预计会进一步带动保险资金入市，从而提高优质地段甲级写字楼的市场价值。
整体市场回顾
四季度全球经济依然存在不确定性，尽管一些关键指标已经显示出回暖的迹象，但是整体经济全面回升还需等待。
在国内，备受关注的领导层换届在十一月已经落下帷幕。市场普遍认为目前的政策会得到良好的延续，并继续促进十二五规划的完成。在12月份，国务院出台了针对服务业的十二五规划细则，该细则提出了推动服务业发展的具体方案并设定了明确目标。
上海由于优良的商务环境和完善的基础设施，依然是中国最受外资亲睐的城市。外商投资总额在四季度继续增长，尽管在全国水平该数据是下降的。2012年上海外商投资总额达到152亿美元，同比增长幅度达20.5%，而全国的外商投资额在2012年前11月同比下降3.6%。
尽管在外商投资方面上海保持着增长，但四季度上海核心商务区甲级写字楼市场却显得比较冷淡，部分原因是国内经济大环境导致的需求增长疲软，以及全球经济回升的不确定性。有部分业主推迟了项目交付或者预租开始时间。这些项目包括静安嘉里中心二期延迟到明年二季度交付，以及最近刚被黑石收购的华敏帝豪大厦，该项目目前还未公开其下一步租赁或者散售计划。
供给、需求和空置率
本季度核心商务区无甲级写字楼新增供给，租赁成交情况放缓。在已成交的交易中，包括交通银行下属两企业在长宁区尚嘉中心租赁了总共2,229平方米的面积，某国内金融企业承租了黄浦区新茂大厦整层楼面，H&M也扩租了位于徐汇区的世纪商贸广场1,100平方米的面积。
在六个核心商务区中，静安的空置率是最低的，为5.3%。竹园和长宁的空置率较高，分别是17.1%和12.6%，主要是由于上季度两区的新增供应需要时间进一步消化。超甲级写字楼吸纳情况优于普通标准甲级写字楼。比如尚嘉中心在3季度交付后，目前写字楼部分的出租率已接近75%。
2013年上半年预计有5个新项目将会交付。他们分别是招商银行大厦和浦江双辉大厦(均为自用)、华敏帝豪大厦、嘉里中心二期和金虹桥。这些项目将为上海核心商务区甲级写字楼市场带来56万平方米的总供给(或者25万可租赁的有效供给)。
从2013年到2015年的三年中，高力国际预计将会有约150万平方米的甲级写字楼供应推向市场，该增量占目前存量的32%。
租金分析
四季度核心商务区甲级写字楼的平均租金是人民币8.8元/平方米/天，环比增长了1.2%。回顾2012年全年，租金涨幅为7.5%，低于2011年的涨幅15.8%。增幅放缓一方面是由于部分新增供应出现在低租金区域，导致低租金区域的权重增大和租金结构变化；另一方面也反映了整体经济的疲软对写字楼市场的影响。
在我们调查的上海79栋甲级写字楼中，约有20%的楼宇出现四季度租金低于三季度租金的现象。这显示出部分租户的谈判立场更加强硬，同时部分业主在免租期和续租条款上也变得更加灵活。
10.6元/平方米/天，并继续保持上海最贵写字楼区域的称号。在未来一个季度，如果经济继续疲软，我们认为写字楼品质会成为继续拉大各区表现的关键因素，而楼宇品质相对较低的区域可能出现空置率上升。
市价和收益率
四季度有数宗整栋成交案例，主要在静安、黄浦两区。尽管本地和国外买家均在市场上搜寻优质并购机会，但本地买家在收购方面更为积极。两个主要的收购案例包括中华企业大厦和绿恒 大厦。前者在十月份被国内的一家房地产私募基金高和资本以总价人民币7.9亿元(或单价约32,000 /平方米)收购。这是一个位于静安区的乙级写字楼。绿恒 大厦是位于南外滩一栋较小体量的写字楼，被一主流保险公司以每平方米约人民币75,000的价格收购。按照此价格，该交易更可能是以自用而不是纯投资为目的。
中华企业大厦的毛租金收益率约为4%到5%之间。绿恒 大厦在交易时处于空置状态，因此我们假设其市场租金为人民币6.5至7.5每平方米每天以及稳定出租率95%的情况下，测算出的毛租金收益率大致在3.0%到3.5%之间。但由于上述两交易并不是典型的以追求租金收益为目的案例，并且上述两楼也不符合高力国际对甲级写字楼的定义，因此四季度租金收益率维持上季度水平5.8%不变。
值得注意的是，在今年下半年中国保监会出台了放松保险资金投资房地产限制的政策后，保险公司变得更为活跃。新政策将保险资金投资房地产的比例从之前总资产的10%提高到15%，并辅以详细操作细则。在十二月，由中国三大保险公司之一的太平洋保险参与的竞标组团赢得了黄浦区商办地块，楼板价为人民币36,176每平方米。而绿恒 大厦也出售给某内资主流保险公司。我们预计来自保险行业的资金在2013年会更加活跃。
次中心商务区甲级写字楼市场
四季度在次中心商务区没有新增供给入市，但是次中心区域写字楼的吸纳水平高于核心商务区，这主要是由于其相对较低的租金价格以及新建楼宇品质的提高。同时由于次中心商务区的空置水平较高，对于寻找整栋或者多个连续楼层的租户，次中心区域给予了更多的选择。
由于相对较小的写字楼存量，四季度次中心商务区的空置率从上季度的25.6%降为本季度的20.5%。在各次中心商务区中，虹口是吸纳速度最快的区域，这主要是因为其较低的租金水平，政府对相关产业的扶持，以及四川北路和东大名路集聚区逐渐趋于成熟。
最近新入市的一些优质楼宇的吸纳较为稳定，比如中信泰富申虹广场、益丰广场和凯德虹口龙之梦。在成交的租赁交易中，比较显著的是顺科国际货运代理公司在中信泰富申虹租赁的2,100平方米的面积。浦东花木板块的出租率达到95%，为各次中心商务区最高的区域。
四季度次中心商务区的平均租金是人民币5.2元/平方米/天，和上季度相比增长了2.2%，增速高于核心商务区。2012年全年次中心商务区的租金增长了13.4%，同样超过了核心商务区的涨幅。这一趋势显示出在目前经济形势和公司盈利疲软的大环境下，租户对于租赁空间的要求在增加，并且对租金水平更为敏感。次中心商务区变得越来越具有吸引力，而未来的新增供应预计也会建立在这一优势上。
2013年上半年预计会有四个项目交付，分别是闸北区的宝华中心、北外滩的浦江国际金融广场、陆家嘴集团的塘东项目一期，以及位于大连路和周家嘴路口的宝地广场。这四个项目总计会带来约27万平方米的办公面积。同时由于其他次中心区域的项目陆续建成，新江湾城、虹桥枢纽、徐汇滨江以及后世博区域都会成为次中心商务区的一部分。
从2013年到2015年，高力国际预计会有约186万平方米的次中心商务区新增供应，这会使得该区域的甲级写字楼存量翻番。
市场展望
十二月结束的中央经济工作会议再次确认了政府将经济结构调整作为优先目标，可持续增长优先于增长本身。中国社会科学院预计2013的GDP增长率为8.2%，2012年为7.7%。尽管这和过去二十年的高速增长不可同日而语，未来的增长将很大程度来自于结构的调整和第三产业的发展，这会为写字楼市场带来更多的新增需求。
政府最近发布的服务业十二五规划细则设定了服务业产值的增长目标以及相应从业人员数量增长的目标。历史数据表明服务业的增长和写字楼的需求存在高度相关性，这也意味着在一定程度上这会转化为对写字楼的新增需求。
高力国际预测2013年一季度上海甲级写字楼租金水平将保持平稳，而2013年全年的租金涨幅将会在7%左右。这是由于明年一些高品质写字楼的入市和较快吸纳，更重要的是随着经济逐步回升带动的对写字楼需求的增长。由于春节临近，空置率在下一季度仅会微弱下降。尽管空置率随着年中新项目入市会小幅攀升，但我们预计在年底不会超过10%的水平。
在投资市场，随着经济的复苏和新政策的生效，我们预计投资市场会变得更加活跃。这些新政策包括外汇管理局于11月份出台的59号文，该文对跨境交易中涉及的外汇购买给予更为宽松和简便的程序。保险资金进入商业地产领域的政策管制放松，也会使得现金充沛、追求稳定收益和长期投资的保险资金更加活跃。由于稳定的回报和相对较小的运营风险，写字楼在各物业类型中依然会受到机构投资者的追捧。国内买家，特别是来自金融行业和国有背景的公司，会继续在投资市场表现活跃。
高力国际：2012年第四季度上海甲级写字楼市场报告
(审校：杨晓敏)
