千亿之忧：行业垄断 3成房企面临淘汰危机
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千亿之忧：行业垄断 3成房企面临淘汰危机
与千亿阵容对比鲜明的是，中小房企处境艰难。中房协与兰德咨询联合发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》指出，随着房地产市场竞争越来越激烈，市场竞争格局已经发生了较大变化。在可预见的未来几年内，房地产行业的利润率将会越来越低，房地产开发企业的业绩分化将会进一步加剧。
在2012年度中国房企住宅销售金额T O P50排行榜上，第1名万科与第11名龙湖地产(400亿元)足足有1千多亿元的差距。千亿扩容的榜单传达出市场分化的强烈信号，标普在近期的报告中称，2013年将是楼市的“两极分化年”，强者会愈强，而部分中小房企因此出局。
公开资料显示，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。大房企融资更有优势，能从银行获得更低息的贷款，而小企业则融资渠道狭窄，资金链更容易紧张。这被认为是加剧市场分化的一大根源。
纵观各大房产研究机构的报告，都在传达这样一个同样的信息：随着政策调控的常态化和不断深化、细化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。
《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预计，如果目前的房地产调控政策继续持续下去，未来几年内经济发展速度可能放缓，预计未来三年里，房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.8%
按此推算，到2015年将会减少到3.4万家，这个数量是2010年66290家的52%。即在2011-2015年里，将有48%的企业出局，如果保守地按照年降幅10%计算，到2015年将会减少到3.9万家。
也就是说，这五年间将有41%的企业出局。当然，这期间还有新进入的企业成立，多数留存下来的企业也会增加房地产项目法人，综合各种可能的权变因素影响，预计到2015年或将有3.5万家房地产法人单位，未来三年内(2013-2015年)将至少有30%的企业出局。
兰德咨询有限公司总裁、首席咨询师宋延庆表示，从几百亿到上千亿的销售业绩，进阶难度很大。未来三年，千亿梯队扩容将很难，可能顶多还会有2-3家房企进入千亿阵容，它们可能会出现在恒 大、绿城、龙湖、中海这些房企中。同时，300亿元以下梯队和300-500亿元梯队在未来三年可能会得到较大扩容。
业界由此担心，房地产市场会走向寡头垄断时代。但也有观察人士认为，中小房企在二三线城市尚有极大转战空间及成长空间，相比一线城市虽然利润率较低，但依然可以生存。
跻身千亿俱乐部，房企仅用短短20年
在被许多大房企都望尘莫及的千亿俱乐部独守空闺的一哥万科，仅仅在2年之后便多了三个伴。而在T O P 50的排行榜中，出现了近乎极端的业绩分化———900亿以上的万科、绿地、保利、万达、中海、恒 大，之后便是悬崖峭壁式直落至500亿元级别，而上500亿元的也只有绿城和华润两家，此外都到了200亿元以下了。
国内一线品牌房企前50强，业绩差距便有如此之大，更何况全国现有6万多家房企，不少在去年报亏损或业绩下滑、资金危机。榜单的信息印证深圳诚品地产有限公司总经理罗雷此前所说的一个观点：“如今从0开始的房企再想走到100亿已经很难很难了。”
翻翻千亿房企的进阶时间表，万科从成立之初，到2010年进阶千亿，整整用了28年。但是，万科是在8年前正式启动了进军千亿的战略，最终实现这一目标。而进阶千亿的三家房企中，速度最快的是绿地和保利，更是只用了短短20年的时间。
资本、产品、布局及管控优化成就千亿房企
房地产行业仅有雄心是不够的，齐全的产品线、优秀的内部管控以及便捷的融资渠道等是安全晋级千亿级房企的因素。比如在绿城走出杭州进驻长三角时，除了在住宅上宣扬所谓的高端住宅模式之外，并没有完善的产品线，导致在近两年的调控政策高压下陷入危机。
赛普咨询执行总经理雷宏和克尔瑞研究部总监余海洋都表示，进入千亿俱乐部的房企都有一流的管控。余海洋说，保利在此次调控到来之前已经完成了全国布局，在全国三大核心经济圈、十大重点城市布下了自己的网络。保利的“圈层领袖”的布局方式将最大限度地分享中国区域经济发展的“头啖汤”，同时分散了单一城市房地产市场波动隐含的投资风险，并且提高了资金使用效率。和保利一样，绿地在走出上海之后，大幅提升内部管控体系，目前在全国已经形成7大事业部。
在管控优化之外，完善的产品布局也是晋级千亿的保障。比如全国超过5成的超高层地标写字楼都是绿地开发的，这些地标不仅仅为绿地带来稳定的现金流，也保证了绿地产品结构的多元化。“区域和产品结构的布局带来的好处是，在遇到形势、政策变化时，可以灵活转身。”兰德咨询公司总裁宋延庆说。（记者 古优裕 卢韵如 蒋奇政 黄露）
