主持人：看过精彩的宣传片之后，相信很多人会被宁海所蕴含的美丽风景、风土人情以及充满活力的精神风貌深深陶醉，但我们毕竟是一个关于房地产形势的会议，请大家把自己的思绪收回来，回到宁海县房地产开发建设恳谈会。下面有请中国房地产业协会秘书长、中国房地产研究会副会长苗乐如先生进行主题为“2013中国房地产市场形势展望”的发言。大家掌声有请！

　　中国房地产业协会秘书长、中国房地产研究会副会长苗乐如：尊敬的林县长、王会长，以及各位房地产企业老总、各位领导、媒体界朋友们大家下午好，十分荣幸参加下午的恳谈会，首先代表中国房地产业协会秘书长、中国房地产研究会对恳谈会的召开表示祝贺，会议主题非常好——机遇和转型，按照会议的要求我结合自己的认识就我国房地产走势和十八大后产业发展谈三点意见，供大家参考：

　　一、房地产市场的走势。

　　当前房地产的形势，现在已经到年关了，大家已经看得很清楚，房地产市场已度过了最冰寒的时段，房地产市场回暖这是一个基本的态势和特征，从市场表现来看，房价过快增长的势头得到了有效控制，七成城市的房价尽管有上浮的，有下降的，我觉得是正常的波动。

　　第二，成交平稳回升，包括成交的面积、成交的价格。从全国来看，一到十一月份，商品房销售面积同比由一二月份的-14，回升到这一个月的2.4，十月份还是-1.1，可以看出年底的势头还是很强的。住宅由-16，回升到11月的2.3；销售额同比商品房由一到二月份-20.9%，回升到9.1；住宅由-24.7%回升到10.4%，这是从整体来看。当然在这个回升当中，我个人感觉一二线，特别是一线城市在成交量、成交价格回升中应该说更加明显，像北京住宅面积销售同期增长52.7%，现房增长了141.7%，大家都是业内人士，我觉得在看一个市场的时候，特别是一二线城市，一线城市，存量房的交易和价格可能更带有潜在性市场的表现。我们的房地产市场包括成熟期和成长期，现在很多大家一讲就说美国房地产怎么样，你就没有分析美国的存量房供应量是不是充足。什么是成长期，就是以新建商品房价格、开发量引导市场的同时，引导市场的走向，我觉得是这么两个阶段，成熟的房地产市场情况下它的价格稳定性比较明显，是以新建商品房来引领这个市场包括价格。随着这两年调控我们企业转型的推进，有一些二三线城市也呈现供应很充分，价格平稳，个别也有价格回落的现象，但总体来看应该是非常好的。

　　三是开发投资同比增速，七到十月份连续在15.4%，十一月份达到16.7%，住宅一到十一月份达到11.9%，新开工面积近两个月稳定在同比-8.6、-8.5%，一到十一月份降到7.2%，在新面积连续四个月降幅在1%以内，一至十一月份土地购置面积三亿一千多万平方米，同比一到十一月份增加了14.8%，但十月份以来，十月份土地市场购置热情复苏，领军企业纷纷出手，12月7日京沪两地同时出现地王。前五个指标中，前两个反映的是供需双方的态势和心态，已经调整了。后三个方面，反映的是开发商的判断和信心，在走势向上的同时，我个人觉得，尽管三个指标是潜在目标，但同时这样的目标我觉得也是正常的，因为整个国家的GDP增速调下来的，GDP一低，我觉得和总的国家经济总数是一致的。同时，大家也都知道，我们整体上来说，房地产库存量还是在高位，这样一种形势，更好的反映了调控下的开发商的理性，反映了中央政府在最困难的时候也要改变经济发展过多依赖房地产的决心。所以，在这样的基础上，10月17日国务院常务会议讲了一大段话，应该是对我国房地产市场调控全面的诠释，也表明了房地产调控取得了阶段性的成效，进入了后调控期。

　　第二，如果说看看明年的走势，我个人认为当前的态势至少延续到明年上半年，之后应该形成后调控期的市场启稳，积极相好的常态局面，应该有很好的发展前景。12月4日政治局会议已经明确了明年工作经济的主基调，当时讲了两句话，加强房地产调控和保障房建设。16日召开中央经济工作会议进一步明确要继续坚持房地产调控政策不动摇，继续加强保障性房住房建设和管理，这一块可以看到把保障房分了两块，中央在房地产发展中的认识更加清晰了。在这样一个总前提下，我认为，我们有这样以下几个需要大家认识：第一，理性认识房地产市场和房地产业将成为房地产调控后社会各界长期的思想共识。通过这几年连续调整，从地方政府、开发企业、买房人、消费者都会理性的来看，不像前几年那样，我们的开发企业的安排、投资、选项恐怕也是这个因素，地方政府也不会简单的说像过去那样，他一定要考虑可持续的发展；作为老百姓来讲，他对市场分析和判断会更加理性。所以，我觉得，这样一个变化，应该是为房地产市场、房地产业健康发展创造了一个良好的社会氛围，这是一个收获。第二，在调控不动摇的主基调下，抑投资、遏投机不放松。全国待开发面积3.8亿平方米，同时增加8%，新建房库存量都居高位，商品房待售还有3.5，其中住宅一到十一月份新增287万，这次经济工作会议没有再提这个房产税的试点问题，还值得大家观察，综合这些因素，我认为房价应保持微幅向上的调整趋势。但是一些供需紧张城市，像北京、广州、上海还会有上涨的压力，但不会出现报复性反弹。

　　第三，双轨运行的体制分化了市场需求，稳定了中低收入家庭预期，房价也没有继续下行的压力。其次今年经济目标可实现预期。中央经济工作会议基调很明确，尽管明年换届但是政治决策和经济决策也不应该做剧烈动荡性的选择。这是我想交流的第一个，如何判断当前的市场形势和明年的走势，可能我是乐观派，有一点积极的看法。

　　第二，还要积极评估房地产调控的经验和弊端，加强推进常态下的制度建设。在推进最严厉房地产调控措施，包括问责制的时候，我们政府部门领导，都始终强调采取行政措施的不得已，对此大家议论比较多，业内代表人士也不少，评论、意见，负面的也不少，但我觉得应该全面来看，昨天我看到网上发的，我是在七月份从网上看了他这一段评论我是比较赞同，他说中国为什么实行限购措施，就是因为我们国家在买卖中现金支付量太大，如果你限制贷款他根本不用，所以我们不得已采取了行政限购的措施。但是我们也不能因为这个情况就停留在依靠行政措施的水平上，应充分看到依靠行政措施的弊端，需要结合暴露的问题，借鉴香港、澳门、国外国家的做法调整我们的行政措施。在这种情况下，我们把限购转化为限贷，把行政措施向法律措施转变，加强常态下的制度建设。我们是成文法，有争议不同，美国是案例法，所以我们要看到我们的国情我们在借鉴调整中，国内都应该理解，这是从不足来看，我们需要借鉴、需要加快转变的。

　　同时，我觉得也需要总结房地产调控以来对市场、对我们产业发展所取得的有效经验。其实，这些东西，已经体现在党的十八大报告和2011到2015年中国城镇住房规划中，正在转化为我们的制度建设、产业政策、企业转型、行业发展方式转变的目标、政策、措施，归结起来我觉得从积极角度来讲至少有几个方面：第一，确定了双轨运行的基本住房制度，供应结构有效得到了改善。一是保障房建设1700万套两年，再一个就是中小户型供给的增加，一到十一月份九十平方米含九十平方米以下住宅投资同比增加了24%，144平方米以上的只增加了8.5%，别墅高档的都是负0.2，所以这都是潜在投资，你看下一步的话整体市场结构。第二，促进和推动了行业、企业对二三线中小城市新城镇、新农村建设的投入。我来的时间比较短，可能认识不深刻，今天在宁海开会有这么多全国领军品牌企业来，这必将加快二三线城市的发展，随着城镇化的推进，我们一定会为城乡统筹发展作出贡献，这样的转变可能过几十年来看它的历史意义是很大的。第三，加快了房地产业由单一住宅开发向商业、旅游、文化、休闲产业、养老等多元化发展的转变，在这里大家都知道冯仑讲过一句话，他说你把房地产开发变成住宅，就像女孩子进入少年期，你把房地产开发和商业、旅游、其他业态发展结合起来才进入青春期，当房地产像美国这样和经营结合起来，你开发商是真正的投资人做这个市场的话，房地产才进入成年。第四启动地方税法启动改革，改革了地方经济过渡依赖房地产。当然也有警示作用，像鄂尔多斯这样的城市。第六是加速了房地产向住宅产业化、生态、绿色、节能、环保节约型发展的转化。最后一个就是提升了行业集中度、改变了企业依靠土地增值获取利润经营理念，促进企业融资、经营管理水平和社会责任的提高，企业应对调控下的能力大幅提高。截止到十一月份东部地区除河北、山东，西部新疆，期房、现房两个指标同比下降，其他15个地区是单项下降，其他都是正向同比增长。如果看到我们企业转型的进步就应该看到开发企业的转型加快了商业地产的发展，6175万平方米，同比增长1.7%，63828万平方米，同比增长16.8%，新开工两亿多，同比增加了6.3%，各地区办公楼销售面积同比增长了0.6%，也看到我们企业在转型中对市场的推进，反映了市场潜力很大。

　　第三，跟大家交流一下十八大后确定的奋斗目标对我国房地产业提出的新要求和理性思考。

　　第一，我们确实2020年要全面建成小康社会，我们过去说小康不小康关键看住房，当前我们要做到住有所居是达到小康的要求，同时十八大明确提出推进新型城镇化，这是中国未来发展的最大潜力，也是我国经济发展的最大举措，工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展，这些词不光是文字的问题，真的要学习和消化，同步发展相互联动，每年一千二、一千三万农村人口进城。这无疑给我们提供了新的发展机会，但是需要我们学习和借鉴的是什么呢？这个城镇化不应该是简单的盖房子、修几路、搞个综合体，不能城镇化还是走大城市、中心城市，在这个布局下来讲城镇化。今天是一个全新的，如果通俗来讲就是要让农村就近转业，入市，当市民。嘉兴叫两心、两分、两换，建立新市民、新社区，就是农村要建成新社区，两分就是把承包地、住宅用地分开，然后可以换成土地，土地指标也有了，建设的条件也有了，给我的触动还是蛮大的。当然这方面重庆有地票也是蛮不错的，拿着地票换住房比例。在我们看到发展机遇的时候，绝不是原来的一哄而上，甚至有的城市发展比较早还有一个矛盾，原来是说把农村人都进进来，现在是就近，那城市规模怎么衔接，这又是机遇，又是挑战，我觉得都应该很好的思考。核心就是说，需要改变传统的城镇化建设、住房模式，要同步实现农村生产方式和农民生活方式的转变，你让他上楼之后，他还要在楼下养鸡养猪，你必须要给它的产业调整，这样才他可以上楼。这个问题在全国更普遍，一个是生活方式、生活方式转变必须跟进；再一个人口必须市民化，管理社区化。三四线城市应该以新型城镇化来引领下一步的发展为基础，科学的、合理的做好城市和小城市、和城镇发展和衔接，产业开发规模有增加，但不要寄托过去那种城市集中建设、高房价增长，城镇化一定和地区购买力相衔接，来判断我们的投资项目，来推进我们的建设安排。

　　第二扩大内需，就不多说了，房地产本身不仅仅是拉动上下游产业链的东西，同时我们搞商业地产、休闲地产、旅游地产，本身就是消费，除了住宅消费以外，这些业态的发展本身就是推动消费，所以它应该是持续的载体和动力。房地产作为支柱性产业、基础性产业、民生产业的作用，会进一步发挥，但市场将进一步细化，业态细分，同时也需要认识到房地产业不能一业独大，我们也要回过头来看中央为什么下这么大决心，六七月份这么困难也没有给房地产放松贷款，就是要有约束，你这个产业发展一定要和整体经济发展向协调，一定要和其他实体经济发展相协调，否则你把别人都挤出去了。

　　第三，十八大做出了五位一体的布局，这都是对我们产业发展提出的新要求。

　　第四，从自己的工作角度来说，是不是有个规律我们应该把握好认识，今天的交流是在三四线城市在宁海，可能大企业都是横跨很多地区，宏观经济矛盾集中反映在房地产产业上，第一不平衡，东中西、大中小城市，上海北京一定要率先进入成熟市场的城市，不同的规律、不同的市场价格、不同的市场表现，这是我们面对的一个现实；第二，房地产业态不协调，单一的住宅开发和其他多业态的融合；第三，地方政府产业发展的支撑力的大小，人口规模增长的多少，改变土地财政和进程的快慢，你在地方选择项目的时候，坦率说，地方政府肯定非常热情，但是他总体的规模，这几个因素可能是决定性的，以及国内外不确定因素形式经济发展的诸多因素，在这种情况下四个长期将成为我国房地产健康发展十八大后产业发展的特点：第一去投资抑投机，引导房地产发展，这里是两个问题，第一抑制投资并不是说住房的投资属性没有了，它本身是有这个属性的，但是没有哪一个国家把房地产作为投资，房地产本身也是实体经济因为你要投资要搞建设，你的资金不可能大进大出；第二，如果知道要回归这个实行的话，行业融资方式要面临重大的转变，一到十一月份表现，房地产开发企业的融资大概是，企业开发贷款占13%，抵押贷款26%，和起来就是40%；国外正常情况下，我们老把开发融资混在银行贷款这是有毛病的，银行贷款就是金融安全。今年以来，金科率先去搞基金、搞PE，实际上通过融资把群众投资的渠道打到前面去，不让他炒在房子上，这样金融风险也会降低，金融防范能力也会加强，风险也会降低。

　　第二，信贷包括产业政策差别化政策应该成为长期原则的，宁海和宁波也不一样；

　　转变和调整行政措施应该是一个长期任务，不是一蹴而就的事情。

　　双轨运行住房体制要长期坚持，但是我们需要关注特别是作为地方政府，现在中央在强调管理、强调分配，这是没有问题的，但是我了解最麻烦的是，我们很多地方本来是房价高和群众购买力大的地区，中低收入通过保障房来解决，像北京我在政协工作，我们就建议北京像香港、新加坡60%是保障房，其他地方都把指标下到县里，县里房价恰恰跟群众购买力差不多，他建那么多保障房干什么，省会城市、聚集能力强的城市恰恰是需要解决这个矛盾的，所以保障房如果建设数量上，到底是租还是售，多少的安排，都应该从地方实际出发来考虑，做到实事求是。

　　同时，作为市场来说，还应该研究发展支持首次置业，这个没有问题。关键是改善性住房，北京政协就交流意见，今年就提这个，我一套房子怎么弄呀，我们的习惯不是先卖房再买房，信贷应该不应该支持，其实这一块发展其他之后，我们市场还有一块潜在很大得需求。

　　最后还有两个方面，讲讲自己的感受：一是高度重视警示鄂尔多斯式的房地产泡沫，前面已经讲了，三四线城市发展必须是要新型城镇化思想引领下来做，商业、需求规模、这些是需要我们考虑的。贵阳就不一样，鄂尔多斯毛病在哪呢，它规划一百万人口，我们年初去还是43万，他的第三产业又跟不上；贵阳又不一样，它是一个省会城市，充分吸纳省里小商小会，两个城市是不一样的，所以我不相信贵阳会出问题，但是鄂尔多斯是实事求是存在的。我很羡慕宁海，我觉得宁海很了不起，市场非常好，基础强，一是人民收入，三口之家一年十万，如果是九十平方米的话，房价收入比就是八、九倍。为什么五、六倍是最好的呢，那是房改弄出的数，比如说房价是家庭收入的五倍，有媒体在这，我希望你不要说房奴，问题是你还先住上房了呢。我对买房很敬佩的，说明你对自己的能力是有信心的。九倍以下，十倍左右都是可以接受的。所以我特别羡慕这个市场的基础。第二生态好，宁波的饮用水也是从这里引过去的，还有白茶。第三新型城镇化的思路，县都有很好的规划。最后一个是业态的发展，你的城市特色、你的水，你的茶、你的空气、养生，我看饭店有十二个理由，不得不到宁海来，这就顺应了我们的休闲旅游、养生旅游。从这些环境来看，对宁海我觉得很受鼓舞、很受启发。

　　第二个事情，明年的工作有一个困难就是农村集体土地征收，如果出台，从征收土地来说是相当艰苦，因为前年出台了城市集体土地征收以后，在土地准备中这些因素也应该看到。

　　时间关系我就用一句时髦话结束，十八大房地产发展机遇与挑战并存，准备充分的地方、企业将赢得发展的主动权，最后也在这里预祝宁海在党的十八大精神指引下，乘势而上，经济社会发展取得新成绩，房地产平稳向好，住有所居的目标早日实现，再一次预祝大家圣诞、元旦快乐！